1.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析12新站馬鞍山路政務(wù)區(qū)三里庵老城區(qū)濱湖區(qū)區(qū)域位置幸福里項目位于合肥市西南方向的“新南七商圈”老南七新南七21-2公里的核心輻射范圍內(nèi)，分布幾個與本案商業(yè)體量相近的新型商業(yè)項目，且部分入市較本案早。由于享受不到商圈聚集力競爭優(yōu)勢，本案可與安高沃爾瑪實現(xiàn)互補，來增強彼此的商業(yè)吸引力，并與其他較遠處商業(yè)體形成差異化競爭。商圈內(nèi)競爭安高·城市天地沃爾瑪大唐國際廣場樂購西環(huán)·中心廣場美食街、零售1公里2公里港匯廣場

購物中心老南七百大、曙光百貨百腦匯、賽博數(shù)碼華邦·光明世家

美家居建材宋都·印象西湖超市、家電等34幸福里項目位于南中環(huán)（望江西路）與西一環(huán)（合作化南路）交匯處，道路等級高，周邊有10余條公交線路，充分體現(xiàn)交通樞紐的地理位置優(yōu)勢；幸福里位于合肥市知名的中高檔住宅社區(qū)板塊，綠城百合公寓、綠城玉蘭公寓、萬科金色名郡、萬科金域華府等知名社區(qū)分布在1KM之內(nèi)；幸福里周邊大專院校林立，中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、電子工程學(xué)院、炮兵學(xué)院等學(xué)校擁有十數(shù)萬師生，具有文化特質(zhì)；樂購、沃爾瑪近在咫尺，還有在建的港匯廣場等商業(yè)項目，商業(yè)氛圍濃厚；半徑1.5KM內(nèi)10萬人，3KM范圍有30萬人（常住居民人口4老南七（專業(yè)市場、百貨公司）金寨路沿線為老南七商業(yè)中心；大學(xué)需求的數(shù)碼專業(yè)市場，現(xiàn)已為全市數(shù)碼集中地；老百貨中心（曙光、百大），針對工薪階層；老南七商業(yè)中心5安高城市天地（2011年開業(yè)，持有型）安高商業(yè)包括：沃爾瑪大賣場、大型商務(wù)餐飲、KTV等；1F僅有3000平米左右的零售和快餐業(yè)態(tài)；零售業(yè)態(tài)較少；4-5F主要是服務(wù)于辦公、酒店的商務(wù)類商業(yè)；樓層業(yè)態(tài)1F酒店大堂、辦公大堂、銀行、沃爾瑪存貨區(qū)、沃爾瑪卸貨平臺；零售、快餐業(yè)態(tài)；2F沃爾瑪3F沃爾瑪4F大型餐飲-同慶樓5FKTV、酒店用房（泳池、自助餐廳等）B1-B3車庫安高城市天地6大唐國際廣場（樂購已開業(yè)，分割銷售型）主要業(yè)態(tài)包括：樂購、左岸影院等；體量大，業(yè)態(tài)全；但是，分割銷售模式，商業(yè)招商運營管理風(fēng)險大，檔次難提升；立體停車位868個-1F金東方百貨1F樂購租區(qū)2F樂購3F真冰場4F銀河影院休閑娛樂建材家居（擬）休閑娛樂富貴街（零售、餐飲類）建材家居（擬）農(nóng)加超望江路A潛山路孔塘路洪崗路CB金東方演藝廣場-1F餐飲1F架空2F咖啡大唐國際廣場7港匯廣場（規(guī)劃中）170000平米的商業(yè)中心，規(guī)劃以百貨+商業(yè)街的形態(tài)；在沿街面最佳位置設(shè)置百貨主力店，共7.5個樓面，體量較大，業(yè)態(tài)較全；為3家本地開發(fā)商合作開發(fā)；其在合肥僅操作過一個家居MALL的商業(yè)項目，且為分割銷售型商鋪；預(yù)計如此大體量的商業(yè)中心，可能會銷售一部分體量；港匯廣場8周邊商業(yè)體的商業(yè)形態(tài)都較為傳統(tǒng)，且業(yè)態(tài)品質(zhì)大眾化；為了與周邊商業(yè)形成有效的差異化競爭，結(jié)合項目周邊需求呈現(xiàn)年輕化的情況，本案定位為：“潮流體驗、時尚生活”的購物中心市場定位比對和錯位競爭分析時尚高檔商業(yè)風(fēng)格項目定位傳統(tǒng)低檔港匯廣場大唐樂購西環(huán)廣場南七商業(yè)安高沃爾瑪91.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.商業(yè)樓層布局8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析10規(guī)模測算依據(jù)地形限制業(yè)態(tài)要求競爭需求指標限制商戶要求11地形限制：地形狹長退界限制：控制在24米以下小區(qū)入口：步行入口項目指標：項目用地面積：21000㎡容積率＜4.0總建筑面積：84000㎡規(guī)模測算依據(jù)12物業(yè)功能劃分設(shè)想：為了使購物中心具有競爭力，必須做到業(yè)態(tài)比較齊全，主力店規(guī)模大有影響力，可出租面積較多等，體量要盡量大；受地形及指標限制，現(xiàn)購物中心單層面積在8000㎡左右；考慮合肥商業(yè)現(xiàn)狀及招商實際情況，購物中心4F以上業(yè)態(tài)較為單一，租金也很低，故建議以4層為佳；4F共計32000㎡左右；經(jīng)過前期與華潤蘇果溝通，已明確入駐意向，需求120000㎡左右的B1租賃面積，和1750平米的1F租賃區(qū)；根據(jù)容積率要求，辦公樓共計約52000㎡；商業(yè)規(guī)模設(shè)想13物業(yè)功能劃分：購物中心：地上32000㎡左右，持有物業(yè)，長期招商運營超市：地下負一層12000㎡左右，持有物業(yè)寫字樓：52000㎡左右，銷售為主商業(yè)規(guī)模測算141.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.商業(yè)樓層布局8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析15何種消費者會被吸引至本案？商業(yè)目標消費群分析尋找目標消費群體1如何吸引消費者？2設(shè)置何種商業(yè)設(shè)施？3業(yè)態(tài)對建筑形式的要求4主題概念、主力店設(shè)置？業(yè)態(tài)組合及適合發(fā)展的業(yè)態(tài)分析？建筑布局及組合方案？商業(yè)定位16尋找目標消費群體消費群體種類主要輻射人群消費需求傾向第一商圈1KM之內(nèi)的居民和商務(wù)群體；居民的需求主要為生活型消費：餐飲、賣場、購物等；商務(wù)型消費主要為餐飲、娛樂、服務(wù)等；第二商圈3KM之內(nèi)的居民和商務(wù)群體；一站式、目的性消費第三商圈經(jīng)開區(qū)大學(xué)城師生等群體一站式、目的性消費17市級中心商圈5公里政務(wù)區(qū)商圈2公里南七商圈三里庵商圈2.5公里第一商圈目標消費群第二商圈18目標消費需求第一商圈最主要的消費需求為生活型消費和商務(wù)型消費；涉及的商業(yè)功能元素為：餐飲：休閑餐飲、特色餐飲、大型餐飲；購物：大賣場、家庭消費、時尚品牌零售；娛樂休閑：健身、美容、影院、游藝場；服務(wù)配套：銀行、電信、兒童教育等；娛樂餐飲生活時尚大賣場休閑服務(wù)配套19目標消費需求第二、三商圈生活型消費已就近滿足，其對本項目最主要的消費需求為一站式消費、目的性消費；涉及的商業(yè)功能元素為：餐飲：特色餐飲、大型餐飲；購物：時尚品牌零售；娛樂休閑：影院、游藝場；娛樂餐飲生活時尚休閑201.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.商業(yè)樓層布局8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析21依托項目周邊的中高檔住宅居民，提供時尚購物、休閑餐飲、健身康體、便利的服務(wù)等功能，樹立起時尚健康生活的形象；提供兒童教育、母嬰服務(wù)等功能，樹立起家庭溫馨關(guān)懷感；引入高檔影院、電玩游藝，提供豐富的娛樂；依托周邊企事業(yè)單位、辦公樓人群，提供商務(wù)酒店、大型餐飲樹立起時尚商務(wù)消費形象；時尚生活購物中心時尚、健康娛樂、生活商業(yè)定位22中高檔的生活便利性零售、時尚零售；同時滿足家庭及個人消費需要，能夠讓消費者享受便捷、時尚的購物樂趣；零售業(yè)態(tài)主題大型超市滿足日常生活的基本需求貨品種類齊全面對周邊居民及商務(wù)人士例如：蘇果時尚旗艦店首層設(shè)置合肥最時尚品牌合肥還未出現(xiàn)的時尚品牌最新鮮時尚元素例如：ZARA、H&M等零售店以時尚潮流運動主題為特色為年輕時尚人群提供時尚購物的好去處例如：BELLE、ONLY、NIKE、DHC等23設(shè)置時尚休閑餐飲和特色主題餐飲，為家庭聚餐和個人社交提供優(yōu)雅的環(huán)境和豐富的口味選擇；設(shè)置商務(wù)休閑餐飲，為辦公人群提供時尚、高檔的會客場所；餐飲業(yè)態(tài)主題休閑餐飲時尚休閑的氛圍簡單便捷的消費模式符合年輕人的消費習(xí)慣例如：必勝客、味千拉面、KFC、迪歐咖啡、甜品等特色餐飲體現(xiàn)各地餐飲特色文化盡享各地風(fēng)味美食中高端消費人群為主例如：日式、韓式、泰式、意大利式餐廳、川菜等大型餐飲供周邊辦公、行政單位群體宴請聚會中高檔定位置于購物中心頂層例如：毛家飯店等24滿足大眾社交娛樂的同時，融入時尚和健康的元素；用有競爭力的業(yè)態(tài)和品牌充分吸引周邊及更遠區(qū)域的群體；娛樂休閑業(yè)態(tài)主題主題娛樂體驗式的消費模式用高檔影院吸引更多人群中高檔定位例如：上影CGV院線、游藝場等康體美容滿足時尚健康生活需求吸引有消費力的年輕時尚群體前來消費中高檔定位例如：美麗田園、美格菲等25配置銀行、通信營業(yè)廳、洗衣房、數(shù)碼沖印等服務(wù)功能，為辦公群體、居民提供貼心關(guān)懷；配置兒童教育品牌商家，滿足周邊年輕家庭的需求；社區(qū)服務(wù)主題金融通訊服務(wù)滿足消費者金融需求為目的銀行可置于辦公樓下方例如：銀行、ATM機、通信營業(yè)廳等生活服務(wù)滿足周邊居民的日常生活便利性需求不具有外延性例如：洗衣房、數(shù)碼沖印等兒童教育引入兒童樂園和兒童教育，滿足周邊家庭的需求例如：金寶貝、天才寶貝等261.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.商業(yè)樓層布局8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析27購物中心分區(qū)域功能定位BI歡樂天地生活田園時尚風(fēng)情饕餮盛宴潮流魅力高檔影院大型餐飲游藝場特色風(fēng)情美食兒童教育美容康體精品專賣精品專賣服務(wù)休閑餐飲時尚旗艦店精品專賣服務(wù)休閑餐飲大賣場2F3F4F1F28華潤蘇果B1平面布局B1租賃給蘇果超市，120000㎡左右；（不包含1F沿合作化路1750㎡租賃給給蘇果作為其外租區(qū)）合作化路望江路29蘇果連鎖快餐專賣F1平面布局時尚旗艦在1F靠近蘇果出入口處，設(shè)置連鎖餐飲店（1-2F）；品牌如肯德基、麥當勞等；具體品牌視安高沃爾瑪租戶而定；在靠近寫字樓，設(shè)置連鎖餐飲店（1-2F）或商務(wù)咖啡（1-2F），且1F面積占用較?。黄放迫绫貏倏?、迪歐等，店面形象較好，也滿足寫字樓客戶需求；沿望江路布置時尚旗艦店；對面小鋪布置專賣店合作化路望江路30連鎖快餐專賣F2平面布局運動時尚沿合作化路布置運動時尚館；沿望江路布置專賣店；合作化路望江路31特色餐飲兒童娛樂F3平面布局童品家居康體美容特色餐飲，配置在電影院下方，約6000㎡；教育，尤其是幼教，傾向于置于安靜、安全的環(huán)境中，所以將教育置于3F靠近合作化路的區(qū)域的末端；美容SPA，置于幼教旁，一來比較私密，二來吸引媽媽們的美容需求；在進深較小處設(shè)置童品家居店；合作化路望江路32大型餐飲游藝廳F4平面布局電影院影院布置在4F西側(cè)，挑高至5F，面積在5400㎡；規(guī)模和檔次要高于周邊競爭項目（6個廳，座位數(shù)1200個左右），以形成強有力的競爭優(yōu)勢；電影院的招商，選擇品牌好、經(jīng)營佳、片源豐富的院線；在沿合作化路設(shè)置大型餐飲；在影院旁進深較大處設(shè)置游藝廳；合作化路望江路331.商業(yè)競爭環(huán)境分析2.商業(yè)規(guī)模測算6.商業(yè)運營模式及人員配置4.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合分析7.商業(yè)租金預(yù)測5.商業(yè)樓層布局8.商業(yè)開發(fā)節(jié)點計劃3.商業(yè)目標消費群分析34以租賃模式為主，直接收取商戶租金作為收益，對特殊業(yè)態(tài)采取保底分成的模式；（如：電影院采用保底租金加票房分成、KFC采用保底提成等模式）不會具體介入產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，不采用統(tǒng)一收銀的方式，節(jié)省了人力資源成本，后期注重營銷企劃推廣活動，以提升整體商業(yè)氛圍；購物中心運營的四大原則：統(tǒng)一招商統(tǒng)一營銷統(tǒng)一營運統(tǒng)一物管不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”轉(zhuǎn)變成“物業(yè)管理”，