姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區:_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區域內規范作答，超出答題區域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產性投資和非生產性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資

2、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產負債表

3、項目投資現金流量表中在運營費用中不應該扣除下列哪項費用（）A.財務費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費

4、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數B.融資相關參數C.評價標準類參數D.收益相關參數

5、下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

6、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業內全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用

7、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。A.收益現金流風險B.市場供求風險C.通貨膨脹風險D.利率變動風險

8、存量在數值上的表達式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量

9、當可供比較的房地產投資方案的開發經營期不同時，宜采用的方案經濟比選方法是（）。A.凈現值法B.等額年值法C.差額投資內部收益率法D.內部收益率法

10、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調查B.因果性調查C.試探性調查D.描述性調查

11、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

12、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

13、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數B.相對數C.合理D.期望

14、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數C.住房價格合理性指數D.房地產價格指數

15、已知某投資的凈現金流量如表所示，如果投資者目標收益率為10%，則此項目的財務凈現值是（）萬元。表凈現金流量（單位：萬元）A.－41.8B.200C.158.2D.－241.8

16、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經營收入B.資本金C.經營成本D.銷售收入

17、根據消費者()的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為

18、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0

19、以下財務分析指標的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業償還流動負債的能力越強B.速動比率越高，說明企業的短期償債能力越強C.資產負債率越高，企業償還債務的能力越差D.一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越差

20、某房地產開發項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求

21、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。在2006年10月時，王某的權益價格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現值之和

22、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現值法D.等額年費用法

23、某銀行發放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

24、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）。A.物業出租經營成本B.業主希望的投資回報率C.通貨膨脹率D.同類物業的市場供求關系

25、當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現值法

26、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資

27、美國某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調整為8.5%，則該家庭在第28個月的月還款額為（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

28、某市擬建一大型展覽館，根據工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程

29、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

30、（）的關鍵，是從產業和市場兩方面將產品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應模式B.確定競爭者戰略C.確定競爭者目標D.識別競爭者

31、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

32、關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

33、房地產開發項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用

34、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創新性調查D.因果性調查

35、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產開發貸款B.房地產抵押貸款C.債務融資D.權益融資

36、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業空間總量。在數值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。A.報告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點量

37、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。如果兩個測算結果均無誤，在房屋征收評估和房地產抵押估價兩種估價目的下，將上述比準價格和收益價格進行加權平均時，合理的權重取值方式是（）。A.對房屋征收評估，比準價格權重大于收益價格權重B.對房屋征收評估，比準價格權重小于收益價格權重C.對房地產抵押估價，比準價格權重等于收益價格權重D.對房地產抵押估價，比準價格權重小于收益價格權重

38、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是（）。A.專家打分法B.“三項預測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法

39、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700

40、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

41、與其他投資相比，房地產投資的優點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現容易

42、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B.現金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態盈利指標

43、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

44、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權責發生制原則B.收付實現制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則

45、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式

46、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

47、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

48、某項目凈現值和累計凈現值見表，則該項目的動態投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

49、某開發企業某季度的銷售收入為1000萬元，其開發項目位于地級市。當期的期間費用為30萬元，增值稅稅金及附加為55萬元，土地增值稅預征為20萬元，則當期預征的企業所得稅為（）萬元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75

50、動態投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發項目投資成本大小B.開發項目投資回收能力C.開發項目資金流動速度D.開發項目資金實力二、多選題

51、某房地產開發項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求

52、房地產開發項目可行性研究是（）階段的工作內容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售

53、在房地產投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本

54、目前我國采用的復式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

55、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%

56、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等B.生產性投資和非生產性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業投資和個人投資

57、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發育程度

58、（）是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

59、商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于地級市城區及郊區的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

60、房地產開發是一項綜合性的經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣，要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設計B.可行性研究C.成本收益分析D.項目建設書的編制

61、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置

62、某家庭預計今后15年內月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

63、判斷房地產經紀機構已往的業績，關鍵要看其（）。A.共代理了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質D.代理的成功率有多大

64、某企業總資產為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175

65、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10％，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75

66、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是()。A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

67、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%

68、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型

69、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是（）。A.房地產投資更易變現B.房地產投資所需資金少C.房地產投資收益更高D.房地產能保值增值

70、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，脈沉實D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力

71、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資

72、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調查和專家打分法D.概率分析法

73、某企業12月末部分資產與負債余量如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

74、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。該成片荒地開發完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6

75、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）A.有效市場>滲透市場>服務市場B.服務市場>有效市場>滲透市場C.有效市場>服務市場>滲透市場D.服務市場>滲透市場>有效市場

76、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現金流＝有效毛收入－經營費用B.稅前現金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現金流＝稅前現金流－所得稅D.稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅

77、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快B.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業的獲利能力越強

78、房地產開發投資通常屬于（）。A.長期投資B.中長期投資C.中短期投資D.置業投資

79、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22

80、房地產開發項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設計單位C.房地產開發企業D.產品質量監督部門

81、土地面積量算是在（）的基礎上進行。A.野外測量B.實地測量C.實有圖紙D.非權屬調查

82、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰定價法D.挑戰定價法

83、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響

84、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

85、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價值B.實際價值C.投資價值D.出讓金收入

86、制定進度計劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動圖B.網絡圖法C.直方圖法D.控制圖法

87、下列不屬于影響消費者購買的社會文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會階層D.亞文化

88、房地產圖中，通常采用比例尺為1:1000的地形圖為（）。A.城市總體規劃圖B.竣工圖C.城市詳細規劃圖D.地籍圖

89、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移

90、產生房地產價格泡沫的基礎是（）。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.金融機構過度放貸

91、在房地產市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權轉讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權出讓市場D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

92、在估算某教學樓的房屋開發費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法

93、房地產置業投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資（）。A.存在效益外溢和轉移B.易獲得金融機構的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級

94、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00

95、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量

96、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

97、房地產抵押貸款不包括()。A.個人住房抵押貸款B.商業房地產抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款

98、根據房地產開發經營企業的業務經營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發-銷售模式B.開發-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式

99、下列選項中，不屬于出售型房地產開發投資計算期的是（）。A.準備期B.建造期C.銷售期D.經營期

100、下列對箱形基礎的表述，正確的是（）。A.箱形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結構或廠房排架柱下基礎C.是由由底板、頂板、側板和一定數量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構D.由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成三、判斷題

101、在制定廣告方案時，市場營銷經理必須先確定廣告公司，然后才作出制定廣告方案所需的五種決策。

102、商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（）

103、稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。（）

104、乳香與沒藥為藥對，內服時應A.醋制B.炒去油用C.酒制D.生用

105、市場信息的不對稱性指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不相對稱的。（）

106、治療失音，宜首選A.罌粟殼B.訶子C.烏梅D.五倍子

107、按照增量存量的方式，房地產增量和存量市場之間是一種互動關系。（）

108、在房地產自然周期的上升階段，物業租金的增長率是下滑的。（）

109、黃柏的藥用部位是A.根B.根莖C.樹皮D.根皮

110、房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商用房地產開發貸款的重要條件之一。（）

111、治療咽喉腫痛、痰火瘰疬宜選用的藥物是A.牡丹皮B.赤芍C.玄參D.生地黃

112、REITs可以促進房地產開發企業和物業所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產市場。（）

113、開發商在選擇房地產經紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項目的平均銷售周期。（）

114、大黃制炭的目的是A.涼血止血B.瀉熱通便C.活血祛瘀D.清熱解毒

115、房屋開發費中的公共配套設施建設費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（）

116、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。（）

117、對置業投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只能在處置（轉讓）物業時實現。（）

118、房地產市場的自然周期在第二個階段時，需求不斷增長，超過了長期平均控制率水平。

119、損益表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。()

120、既能養血斂陰，又能柔肝止痛、平抑肝陽的藥物是A.阿膠B.何首烏C.赤芍D.白芍

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：依據不同的角度，可將投資進行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資；④按投資的經濟用途，可將投資分為生產性投資和非生產性投資。

2、答案：C本題解析：本題考查的是輔助報表。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來。

3、答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現金流量表在運營費用中應扣除財務費用、折舊費和攤銷費。

4、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎參數。收益相關指標包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。參見教材P258。

5、答案：A本題解析：A項，空置率與有效毛收入呈反向變動：①空置率提高，會導致有效毛收入減少；②空置率降低，會使有效毛收入提高。B項，運營費用是為了維持物業正常使用或營業的必要支出。雖然可以通過與物業服務企業簽署長期合約來減少物業維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響。C項，權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。D項，金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。

6、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

7、答案：A本題解析：在通常情況下，往往把風險劃分為：①對市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法控制的系統風險；②僅對市場內個別項目產生影響，投資者可以控制的個別風險。其中，房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、匯率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。房地產投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險。

8、答案：B本題解析：存量是指報告期期末已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量；可按物業類型分別統計。

9、答案：B本題解析：在房地產投資方案比選過程中，應該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規則，表現在三個方面：①當可供比較方案的開發經營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現值法、等額年值法和差額投資內部收益率法。②當可供比較方案的開發經營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內部收益率法或凈現值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發經營期，通過運用最小公倍數法和研究期法進行調整，然后再進行比選。③當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現值比較法和費用年值比較法。

10、答案：D本題解析：問卷法是指通過設計調查問卷，讓被調查者填寫調查問卷的方式獲得所調查對象信息的方法。該方法適用于描述性調查，目的是了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。

11、答案：A本題解析：差額投資內部收益率法分析時，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，選投資大的方案，則F1優于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，選投資小的方案，則F3優于F2，F4優于F3，綜合分析結果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四個方案中最優的方案是F1。

12、答案：B本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。房地產泡沫比過度開發嚴重程度更高，危害更大。P55～56。

13、答案：A本題解析：本題考查的是市場交易指標。房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數租金表示。

14、答案：C本題解析：考點:房地產市場指標。市場監測與預警指標包括：土地轉化率、開發強度系數、開發投資杠桿率、住房可支付性指數、住房價格合理性指數、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數、消費者信心指數。

15、答案：A本題解析：財務凈現值的計算公式為：FNPV代表項目在起始時間點的財務凈現值；ic代表基準收益率或設定的目標收益率；CI代表現金流入量；CO代表現金流出量；（CI－CO）t代表項目在第t年的凈現金流量；t＝0代表項目開始進行的時間點；n代表計算期，即項目的開發或經營周期（年、半年、季度或月）。本案例中，此項目的財務凈現值＝－800＋200×（P/A，10%，5）＝－800＋200×3.791＝－41.8（萬元）。

16、答案：B本題解析：根據資本金凈利潤率的定義。

17、答案：D本題解析：[知識點]消費者市場的購買對象

18、答案：D本題解析：反映和描述房地產市場狀況的指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。其中平均建設周期屬于供給指標，是指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積＝（600＋200）/400＝2.0（年）。

19、答案：D本題解析：財務分析是以企業的財務報告等會計資料為基礎，對企業財務狀況和經營成果進行分析和評價。D項，一般來講，存貨周轉率越高，則流動性越強，存貨轉變為現金和應收賬款的速度也越快。

20、答案：C本題解析：本題考查的是財務內部收益率。當i值小于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P183。

21、答案：D本題解析：承租人權益價值即租賃權價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。2006年10月時，王某的權益為租賃權，權益價格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現值之和。

22、答案：B本題解析：各種可能方案中，主要存在著三種關系，即互斥關系、獨立關系和相關關系。其中，互斥關系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關系，在進行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。常見的房地產投資方案比選，是互斥關系和可轉化為互斥關系的多方案比選。

23、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據貸款金額的計算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

24、答案：D本題解析：從理論上來說，租金要根據物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。

25、答案：B本題解析：本題考查的是方案經濟比選方法的選擇。當可供比選方案的開發經營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。

26、答案：B本題解析：本題考查的是動態投資回收期。動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。P187。

27、答案：D本題解析：美國金融機構發放的次級抵押貸款，普遍采用了可調利率貸款，也稱為“m/n”貸款（主要包括“2/28”和“3/27”兩種），即借款人在最初m年還款期內依照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第m＋1年開始將固定利率變為每隔半年以倫敦銀行同業拆借利率為基準重新確定的可調整利率還本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本題在第28個月的還款額為：計算得該家庭在第28個月的月還款額＝1562（美元）。

28、答案：B本題解析：單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概（預）算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。如：土建工程、電氣安裝工程、工業管道工程、暖衛工程、通風工程等。分部工程是單位工程的組成部分，是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產品（如土石方工程、樓地面工程等）。分項工程是分部工程的組成部分，是指通過簡單施工過程就能生產出來并可利用某種計量單位計算的最基本的中間產品。

29、答案：D本題解析：本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率，即先求解兩個方案的現金流的差，再對這個差求內部收益率。P209。

30、答案：D本題解析：本題考查的是識別競爭者。識別競爭者的關鍵，是從產業和市場兩方面將產品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。

31、答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結除水。主治：水熱互結。

32、答案：C本題解析：房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。

33、答案：B本題解析：銷售費用是指開發商在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。銷售費用一般包括：①銷售前期費；②銷售推廣費；③交易手續費；④銷售代理費；⑤其他費用。

34、答案：D本題解析：調查項目可以分成以下三類：①試探性調查，即通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法；②描述性調查，即明確一些特定的量值；③因果性調查，如假設兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。題中所述調查屬于因果性調查。

35、答案：C本題解析：[知識點]房地產開發貸款與土地儲備貸款

36、答案：A本題解析：根據存量的概念和表達公式。

37、答案：B本題解析：對房屋征收評估，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準價格權重應小于收益價格權重。對房地產抵押估價，房地產抵押價值是抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款，因此比準價格權重應大于收益價格權重。

38、答案：B本題解析：風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。常用的風險評價的方法有以下幾種：①調查和專家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模擬法。B項，“三項預測值”法是敏感性分析的一種方法。

39、答案：C本題解析：從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。即：凈經營收入＝有效毛收入－運營費用，有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。在此題中，凈經營收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（萬元）。

40、答案：D本題解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。投資回報率=（稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益）/權益投資數額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

41、答案：D本題解析：因為房地產投資的變現難。

42、答案：B本題解析：資本金現金流量表從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。

43、答案：A本題解析：本題考查的是現金回報率與投資回報率。參見教材P201。

44、答案：A本題解析：權責發生制原則是指在收入和費用實際發生時進行確認，不必等到實際收到現金或者支付現金時才確認。B項，收付實現制原則是指以收到或支付貨幣作為確認收入和費用的依據；C項，配比原則是指將收入與對應的費用、成本進行對比，以結出損益；D項，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當期收益相關的支出計入當期的損益，將與當期以及以后多個期間的收益相關的支出計入資產的價值。

45、答案：C本題解析：本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業設施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設的發展而經常發生變化。例如，隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。

46、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

47、答案：B本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。房地產泡沫比過度開發嚴重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

48、答案：D本題解析：動態投資回收期（Pb），是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。該項目的動態投資回收期為：Pb＝（累計凈現金流量現值開始出現正值期數－1）＋（上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

49、答案：B本題解析：本題考查的是營業收入、利潤和稅金。第一步：算出本季度毛利額。項目位于地級市，則毛利率為15%。毛利額＝1000×15%＝150（萬元）；第二步：算出當期應納稅所得額，應納稅所得額＝當期毛利額－期間費用－增值稅稅金及附加－土地增值稅預征＝150－30－55－20＝45（萬元）；第三步：算出預征的企業所得稅額，預征所得稅額＝45×25%＝11.25（萬元）。

50、答案：B本題解析：考點:動態投資回收期。動態投資回收期，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。

51、答案：C本題解析：本題考查的是財務內部收益率。當i值小于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于內部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P183。

52、答案：A本題解析：房地產開發的八個步驟可歸納為房地產開發過程的四個階段，包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設階段；④租售階段。其中，投資機會選擇與決策分析是整個房地產開發過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發項目進行逐步深入、細化的可行性研究。

53、答案：B本題解析：房地產投資業務劃分模式主要有以下幾種模式：①開發-銷售模式；②開發-持有出租-出售模式；③購買-持有出租-出售模式；④購買-更新改造-出售模式；⑤購買-更新改造-出租-出售模式。其中，在購買-持有出租-出售模式下，現金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉售稅費，現金流入包括出租收入和持有期末的轉售收入。

54、答案：B本題解析：復式記賬是指對每一項經濟業務發生時所引起的會計要素數量的增減變動，都要以相等的金額，同時在兩個或兩個以上相互聯系的賬戶中進行登記的一種記賬方法。復式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國采用的復式記賬法是借貸記賬法。

55、答案：B本題解析：實際利率i與名義利率r的關系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，P為年初借款，m為一年中計算利息的次數。本題中，實際年利率i＝（1＋0.5%）12－1≈6.17%。

56、答案：C本題解析：根據房地產投資主體不同，房地產投資可分為政府投資、非營利機構投資、企業投資和個人投資。政府投資和非營利機構投資更注重房地產投資的社會效益和環境生態效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業投資和個人投資則更注重經濟效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

57、答案：B本題解析：本題考查的是房地產市場的運行環境。經濟環境中的主要影響因素包括經濟發展狀況、產業與結構布局、基礎設施狀況、工資及就業水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P31。

58、答案：A本題解析：建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據。

59、答案：B本題解析：本題考查的是營業收入、利潤和稅金。商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不得低于20%，開發項目位于地級市城區及郊區的不得低于15%，開發項目位于其他地區的不得低于10%。

60、答案：B本題解析：房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使項目達到預期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經濟技術問題得以明確，形成解決方案，得出合理結論，使投資者的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上。

61、答案：D本題解析：[知識點]房地產項目的盈虧平衡分析

62、答案：C本題解析：本題考查的是復利計算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。

63、答案：D本題解析：本題考查的是選擇物業租售形式。判斷房地產經紀機構已往的業績，關鍵要看其代理的成功率有多大。參見教材P96。

64、答案：B本題解析：所有者權益包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個項目。其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益。所有者權益＝資產－負債＝150－30＝120（萬元）。該企業的實收資本＝120－10－10＝100（萬元）。

65、答案：C本題解析：由題意可知，本題是關于等額序列支付的年值和資金回收系數的計算。根據計算得：

66、答案：B本題解析：B項中對應的兩個數據應分別為±20%和0.25%～1.5%。

67、答案：C本題解析：實際利率i與名義利率r的關系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。式中，F為一年后的本利和，P為年初借款，m為在一年中計算利息的次數。本題中，該筆貸款按季度付息，則名義利率：r＝1400/100000×4＝5.6%，因此，該筆貸款的實際貸款利率i＝（1＋5.6%/4）4－1＝0.05719＝5.72%。

68、答案：B本題解析：競爭者的類型分為以下四種：①從容不迫型競爭者；②選擇型競爭者；③兇猛型競爭者；④隨機型競爭者。其中，選擇型競爭者的表現為：可能會在某些方面反應強烈，如對降價競銷總是強烈反擊，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會，因為他們認為這對自己威脅不大。

69、答案：D本題解析：從投資者的角度看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者可以通過房地產投資，獲得經常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產投資通常被投資者視為進行財富積累、實現財富價值最大化的重要途徑，部分投資者更愿意投資房地產。

70、答案：B本題解析：保和丸主治食滯胃脘熱。脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆或大便厚膩。重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫．消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉：連翹味苦微寒，既可散結以助消積，又可清解食積所生之熱，均為佐藥。配伍特點：諸藥配伍，使食積得化，胃氣得和，熱清濕去，則諸癥自除。

71、答案：A本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。

72、答案：D本題解析：風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性的大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

73、答案：C本題解析：流動比率是流動資產與流動負債的比率，是反映企業短期償債能力的主要指標。其中，流動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款（減壞賬準備）、存貨、待攤費用等；流動負債包括短期借款、應付票據、應付賬款、應交稅費、應付利潤及預提費用等。計算公式為：流動比率＝流動資產/流動負債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

74、答案：C本題解析：因為附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2，該成片荒地的面積為2km2，又可轉讓土地面積的比率為60%，則該成片荒地開發完成后的總價值＝800×2000000×60%＝9.6（億元）。

75、答案：C本題解析：有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合；服務市場（又稱目標市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場；滲透市場是指已經購買了該產品的消費者的集合。三者之間的關系如圖1所示。

76、答案：C本題解析：凈經營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經營收入＝有效毛收入－運營費用。從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流，即：稅前現金流＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息；從稅前現金流中再扣除所得稅，便得到稅后現金流，即：稅后現金流＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款利息支付－抵押貸款本金償還－所得稅＝稅前現金流－所得稅。

77、答案：D本題解析：D項，成本費用凈利率是企業的凈利潤與成本費用總額的比率，它反映了企業在生產經營過程中發生的耗費與獲得的收益之間的關系。該比率越高，說明企業為獲取收益付出的代價越小，企業的獲利能力越強。該比率不僅可以用以評價企業獲利能力的高低，也可以用以評價企業對成本費用的控制能力和經營管理水平。

78、答案：C本題解析：房地產開發投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、倉儲用房等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

79、答案：D本題解析：由題意，總建筑面積（產量）=15000錯誤3=45000m2，可銷售面積（銷量）=45000錯誤80%=36000m2，根據盈虧平衡點的公式：①銷售收入=總成本；②銷售單價錯誤銷量=固定成本+單位可變成本錯誤產量。設銷售單價為x，則36000x=8000錯誤10000+4500錯誤45000，得：x=7847.22（元/m2）。

80、答案：C本題解析：項目的竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價的重要環節。在開發小區總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據承包商的竣工報告，開發商首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設計單位整理有關施工技術資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發商組織承包商、設計單位、客戶（使用方）、質量監督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

81、答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測量的重要內容，通過土地面積量算可以取得各級行政單位、權屬單位的土地總面積和分類土地面積的數據資料。土地面積量算在權屬調查和野外測量的基礎上進行。依據界址點坐標、邊長等解析數據和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。

82、答案：D本題解析：開發商定價主要有三類方法：①成本導向定價法（包括成本加成定價法、目標定價法）；②購買者導向定價法（包括認知價值定價法和價值定價法）；③競爭導向定價法（包括領導定價法、挑戰定價法和隨行就市定價法）。其中，挑戰定價法是指當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，定價比市場領導者定價稍低或低得較多的定價方法。

83、答案：B本題解析：房地產投資的特性有：①區位選擇異常重要；②適于進行長期投資；③需要適時的更新改造投資；④易產生資本價值風險；⑤變現性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專業管理；⑧存在效益外溢和轉移。

84、答案：D本題解析：稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據已知數據得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現金回報率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

85、答案：A本題解析：為預防土地儲備貸款帶來的風險，商業銀行規定以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

86、答案：B本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①應用傳統的水平進度計劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。②網絡計劃（網絡圖法）。網絡圖法是以網絡圖的形式來表達工程進度計劃的方法。

87、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的主要因素如圖4-4所示。B項屬于個人因素。圖4-4影響消費者購買行為的主要因素

88、答案：C本題解析：在城市規劃和房地產開發項目的設計和施工中要用到多種比例尺的地形圖，地形圖比例尺的選用如表5-2所示。表5-2地形圖比例尺的選用

89、答案：D本題解析：暫無解析

90、答案：A本題解析：本題考查的是房地產泡沫與過度開發。土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。參見教材P54。

91、答案：C本題解析：按增量存量細分，通常將房地產市場劃分為三級市場，具體為：①一級市場（國有土地使用權出讓市場）；②二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）；③三級市場（存量房地產交易市場）。

92、答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。A項，單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資等。B項，概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。C項，單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。

93、答案：C本題解析：由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。房地產投資的這個優點，正是置業投資者