商業投資市場可行性分析報告——眉山市場目錄一、前言……………1.1本次市場調研目的二、區域背景……………2.1眉山市簡介……………2.2眉山市的總體規劃三、項目背景……………3.1項目所在區域……………3.2區域市場概況……………3.3項目基本情況四、市場分析……………4.1新區商業市場現狀……………4.2眉山市未來商業市場預判五、項目的可行性……………5.1面臨的問題……………5.2盈虧預估……………5.3核心結論一、前言1.1本次市場調研目的：利用本次眉山商業市場的實地走訪調研，進行各類數據收集，再經過科學的整理、分析從而使我們能夠更好的掌握目前眉山商業市場供求現狀及發展趨勢，以便為后期我方投資商業項目提供重要參考依據。二、區域背景2.1眉山市簡介：2.1.1行政劃分眉山古稱眉州，是大文豪蘇東坡的故鄉，眉山市是全省最年輕地級市之一，2000年7月經國務院批準設立眉山市，轄東坡區、仁壽、彭山、洪雅、丹棱、青神一區五縣，幅員面積7186平方公里。2.1.2地理位置眉山市屬于四川省，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地帶，成都--樂山黃金走廊中段2.1.3旅游資源眉山市主要旅游景點：三蘇祠、三蘇紀念館、瓦屋山國家森林公園、黑龍灘水庫、彭祖山（仙女山）、彭山江口漢崖墓、牛角寨大佛、中巖寺、中國竹藝城、東坡湖公園、龍鵠山。2.1.4人口統計及分布根據2010年11月1日零時為標準時點進行第六次全國人口普查。現將機器匯總的主要數據公布如下：全市常住人口2950548人，全市戶籍3489537人。共有家庭戶1010660戶，男性為1471588人，女性為1478960人。0-14歲人415401人，15-64歲2142225人，65歲及以上人口為392922人。2.1.5交通路線市中心東坡區距離成都市70公里，距離雙流國際機場40公里，南至樂山、峨眉山各60公里，南離樂山大件運輸碼頭70公里。區域內有成樂高速公路、成昆鐵路、岷江水路，成樂公路貫穿全境。現階段有正在規劃實施中的“54521”鐵路工程，預計2020年實施完成。2.2眉山市的總體規劃眉山總體形成“一環、兩心，三片，四軸，多組團”的空間結構，三片之間以生態綠地間隔。也就是說，2020年，眉山將以成昆鐵路和成樂高速路交、岷江生態走廊為分隔，形成中、東、西三個片區發展。職能分工上，東部是文化旅游片區，中部為城市綜合功能片區，西部是工業物流片區。東部片區作為城市跨江東進的拓展片區，規劃4個城市組團，以休閑旅游、教育科研、會議會展、養老居住功能為主，并保留發展部分工業。中心城區中部作為城市綜合功能片區，承擔城市主要的公共服務職能，是城市主要居住空間。西部片區承擔城市經濟開發區西移，在現狀工業基礎上，打造成為城市工業發展帶。三、項目背景3.1項目所在區域基本情況科工園片區作為目前眉山房地產市場的核心發展板塊，開發氛圍日漸濃厚。現階段區域內規劃配套較佳，行政辦公氛圍濃厚，但缺乏完善的生活配套，人氣無法匯聚，致使道路兩邊商鋪數量雖多，但基本無商家經營。且消費者對區域的認同度上升較緩。3.2區域周邊配套3.2.1規劃配套類別配套名稱所處區位銀行中國人民銀行眉州大道，市地稅旁學校東坡小學東坡中學旁規劃中學4所、規劃小學3所分別位于眉州大道東片區（3中學2小學）與青衣片區（1中學1小學）公園岷峨公園眉州大道西段科工園公園齊通路與文忠路交叉口新城中央公園青衣街與文忠路交叉口青衣公園眉州大道東段大學城公園文安東路與同路交叉口生活配套農貿市場（預計2010年內開工）東坡小學旁3.2.2類別配套名稱醫院眉山第一人民醫院（東坡大道）、眉山心腦血管病醫院（科工園）、眉山第三人民醫院（湖濱路）銀行工商銀行（文安路）、中國銀行學校東坡中學、眉山科學技術學校培訓基地、市委黨校行政部門云管所、財政局、軍分區、市政府、市經貿、市國稅、檢察院、法院、公安局、國土局、地稅局等公園詩書公園、體育中心、會展中心（現為活動中心）生活配套周邊已交房項目商業3.3項目基本情況凱旋廣場位于眉山市二環城北片區詩書城公園東側。西臨東坡大道，北臨眉州大道，道路體系通達。東坡大道和眉州大道均為雙向8車道，路況良好，車流密集。距離老城區約2.7公里，向西4公里即可到達成樂高速公路，公交線路目前有3路、12路、14路等。項目占地約110畝，由四川陸地房地產開發有限公司投資建設.共分4期開發，總建約21萬㎡，容積率2.81、綠化率43%、物業費1.3元/㎡。產品定位為大型的高檔居住社區，整體設計為新古典主義風格。規劃產品由帶電梯的多層、小高層和20+2高層組成，規劃面積從70㎡—140㎡不等。均價為4000元/平方米，優惠為一次性付款優惠5%按揭貸款優惠1%，現階段項目1期已售罄，2期正在銷售中。目前商鋪暫不對外銷售。四、市場分析4.1新區商業市場現狀現階段眉山市新區在售樓盤約12-15個如圖：項目名稱項目占地項目建面未消化量蘭溪花園八期8614萬㎡8萬㎡凱旋廣場11023萬㎡15萬㎡凱旋天域155萬㎡2萬㎡外灘上城124萬㎡0萬㎡加洲國際城17043萬㎡33萬㎡紫云金地124萬㎡0萬㎡金象國際529萬㎡5萬㎡景賢凱旋城354.7萬㎡0萬㎡銀鵬九龍豪府5010萬㎡10萬㎡通惠苑5期102.6萬㎡0萬㎡通惠苑6期153.9萬㎡0萬㎡通惠苑7期153.4萬㎡0萬㎡小計582126.6萬㎡73萬㎡以上數據截止于2012-05-30通過官方數據我們得知，新區雖為房地產開發的核心板塊，但縱觀整個眉山市區商品房的年消化量也只在80-100萬平米左右，波幅不大。我們在不考慮老區及新老交接區存量的前提下，僅在新區范圍內商品房存量就已與整個眉山市區的年消化量持平，導致真正能做到購買且入駐的人群少之又少，并且主要客群來源是以外來投資置業及外來養老（儲備養老）的人群為主。同時新區作為眉山市新的行政辦公區；區域內包含：云管所、財政局、軍分區、市政府、市經貿、市國稅、檢察院、法院、公安局、國土局、地稅局等多個行政部門。通過以上描述可以得出以下新區人群構建比例：來源區域客群特征描述預計比例項目地塊周邊周邊各單位公務員、企業職工60％左右東坡區下屬鄉鎮及眉山下屬區縣以到眉山居住、改善原有較差的居住環境、養老及儲備養老為主。20-30％城區原住民大多已有住房，以離開大家庭、投資性需求為主10-20％外地客群認可眉山未來發展從而進行投資10％左右通過上圖我們可以看出，區域內老齡化人口所占比例約為30%，這部分人群大多被傳統思想觀念所影響。因此對絕大多數的中高端消費是具有相當明顯的抗性；區域內外地客群人口所占比例約為10-20%，這部分人群購房多是以投資置業為主，在周邊配套尚不完善的現狀下很難吸引它遷至新區，因此這類人群基本不會在當地產生消費。而剩下60%左右的人群多是在各大行政部門辦公作業的；這類人群可視作為一個特殊的消費群體，他們不排斥高端消費，且消費力不低，但因為工作職能的特殊性導致它們更熱衷于外地消費，對區域內甚至市區內的高端消費業卻態敬而遠之。4.2眉山市未來商業市場預判4.2.1老區未來商業市場預判作為整個眉山市區的核心地段，老區經過長時間的規劃發展，區域內早已形成大規模的商業集群，業態種類繁多，人口流量高度密集，商家普遍經營較好。主街道如；小北街、三蘇大道、一環西路等鋪面租金多在400-500元/㎡部分口岸達到600元/㎡。但由于前期規劃方向考慮并不全面，導致區域內同樣會產生商家經營虧損從而關門歇業的現象。同時對業態的劃分、商品價格的制定、店面美觀等方面均有所不佳。綜上所述：我方認為老區的商業體系已基本定型且極近飽和，在未來即使商業還存在一定的發展空間，上升的幅度也不會太過明顯。4.2.2新老交接區未來商業市場預判新老交接區作為老區與新區的過渡區，本身就被定義為娛樂休閑區，區域內有目前眉山市區最大規模的餐飲集中區“外灘”可供休閑觀光的“遠景樓”規劃在建的“財富廣場”，“太平洋影院”以及即將入駐的“沃爾瑪大型購物超市”等一系列當下主流的消費領域。在配套日漸完善的趨于成熟的同時，居民對它的接受度也在不斷提升。綜上所述：我方認為在未來的2-3年中，該區域將改變整個眉山市區的商業格局，取締老區的領袖地位，成為商業市場新生代的領頭羊，財富商機不可預期。4.2.3新區未來商業市場預判新區規劃定位較好，道路交通發達，車輛流動性極強；區域內樓盤林立，環境條件優于老區。但由于區域內構建人群的特殊性以及無大型的配套商業支撐，導致盡管四處可見成片的商鋪，卻基本無商家經營，人氣低迷。綜上所述：我方認為，老區向新區的過渡是必然的，但這個過程需要一個長時間的等待與磨合，預計在未來的3-5年后，該區域的商業市場才會有所改善，但要待完全成熟，這還需要一個更加漫長的積累。五、項目的可行性5.1面臨的問題基于公司考慮在眉山市新區租賃凱旋廣場鋪面來經營大型超市或網吧。針對這2種業態在該區域的可行性我方提出了經營將會面臨的問題：1、針對網吧，它的消費群體是相對固定的，一般以青少年為主，而周邊僅有一所技師學校（在校人數7000人）距離較遠，且學校實行封閉式管理教學，無法支撐大型網吧的正常經營。2、針對大型超市，它的消費群體沒有特定人群，居民均可前去消費，但超市的經營是需要長期、大量、固定的人群前來消費的，而新區的特殊化構建人群恰巧與之相反。5.2盈虧預估基于經營網吧或大型超市的可行性，我方將通過一套科學的模擬經營來計算出投資回報.(注:結合真實市場及實際操作得出的結果難免與模擬結果產生誤差,模擬結果參考數據來源一般正常情況下產生的數據.因此僅作參考)網吧一般來說清早網吧顧客都少(新區基本沒有)，最佳營業時間從10點到夜晚10點。因此，平均滿座率12小時屬經營狀況正常(考慮到新區的特殊情況我們可把平均滿座率定位3小時).臨時上網的普遍價格為3-4元/小時。假設投入100臺機子那么每天毛收入應在900-1200元左右，月毛收入2.7-3.6萬元。除此之外網吧代賣的方便面、香煙、飲料和游戲點卡等純收入應在4000元/月左右，因此網吧每月毛收入應該在3.1-4萬元.每月的電費約（100臺×0.3千瓦×3小時×0.55元/小時×30天＝1495元，加其他照明電費、空調、燈箱等，合計約2000元）；100臺規模的網吧最少需要六名員工輪班，每月每人1000塊錢，就需要6000元；網絡使用費每月約為2.2萬元/100兆光纖（各地區收費不同）；每月稅收大約在2000元左右（國家規定25％的稅率，但是實際上網吧目前以定額稅20％為主）配件損耗維修每月400元左右,員工伙食每人15X2餐X2人X30=1800因此每月實際純收入為5800元。若假設經營100臺電腦左右的網吧，前期投入預計在120萬左右，那么我們大約需要17年的時間收回成本120萬÷0.58萬÷12月=17年大型超市假設經營一家規模在600平米左右的超市，它首批進貨約5000種，金額是40萬元左右；裝修費約8萬元左右；電器設備約10萬元；相關手續辦理，宣傳費，雜費等小計2萬元。那么前期應投入60萬元。一般來講超市的普遍毛利在20％～30％之間，若選擇20%（考慮回頭客）預估年營業額：12000元*30天*12月＝360萬元預估年毛利額：72萬元年開銷房租600㎡X30元/月/平X12月=21.6萬元/年.水電費：6萬員工15名每人1000/月，主管1名1500/月小計1.65萬元/月；每年19.8萬元；運輸費約24萬元（各地收費不同）；應繳稅費：1.8萬元（營業額的5％）；其它：3萬元。合計70.2萬元因此若參照以上數據超市的年收益=1.8萬元僅能維持經營。5.3核心結論結論：經過實地走訪考察，我方通過分析現階段眉山商業市場和項目本身的情況，就