1總論1.1項目概況綜述金地?國際花園位于武漢市內環中心積玉橋，座落在地處長江、沙湖交匯處，三面環水，一面通陸，形似半島，宛若一顆璀璨的明珠，光彩奪目地閃耀在藍天之下。片區同時擁有長江、沙湖兩大水系景觀，自然資源豐富，是城市內環罕見的宜居型片區。其坐落地積玉橋系武漢市中心城區，是全市的政治、文化中心和水陸客運交通樞紐。隨著2023年過江隧道、2023年地鐵二號線兩條快捷道相繼完善，片區將東連武昌，西接漢口，一線切換漢口武昌核心區域，可以預見，積玉橋在不久的將來即將成為商業繁榮、交通便利的城市真正核心。金地?國際花園門前即是地鐵二號線積玉橋站，緊鄰過江隧道，武昌江灘公園及內沙湖生態公園近在咫尺，是片區內難的的一塊寶地。金地?國際花園總建面約20萬平方米，產品涵蓋了城市別墅、景觀高層、精裝SOHO多種物業形態。建筑規劃由國際知名設計大師余嘯峰主筆，建筑間錯落布置，有機融合疊拼別墅與高層建筑，最終形成社區通風采光具佳的東南面全開敞布局。通過科學的社區規劃，故意識地引導人們分散與聚集，形成思沃克商業街、城市廣場、中心水景園林等多種公共活動空間。城中央，地鐵口，金地二十年鼎力打造的金地?國際花園期將為您呈現城市中心最美麗最時尚的生活畫卷。?項目名稱：金地?國際花園?項目性質：新建?項目地址：武漢市武昌區積玉橋、和平大道與前進路交匯處?項目規模：總建筑面積202300m2?項目單位：金地集團武漢房地產開發有限公司1.2編制依據（1）《城市居住區規劃設計規范》（2）《武漢市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區公共服務設施設立規定》（4）《住宅設計規范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設立標準》（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》（8）《高層民用建筑設計防火規范》1.3討論范圍該項目《可行性研究報告》討論范圍涉及：項目地塊周邊環境分析、項目投資背景分析、項目建設投資的必要性和經濟意義、武漢市及周邊城市市場現狀調查及市場需求分析、投資項目定位及項目產品的競爭力分析、建筑類型與結構及功能以及分布體系、設施功能配置與動態經營合理性、組織機構及人力資源配置、建設工期及實行進度安排、投資估算、融資方案、財務評價、國民經濟評價、社會評價及風險分析。1.4項目單位金地集團武漢房地產開發有限公司于2023年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區域性專業房地產開發公司之一，全面負責集團公司在武漢(華中)片區的房地產開發業務。金地武漢公司的成立，標志著金地集團由此全面進入武漢市場。該公司在武漢的開發項目有金地格林小城和金地國際花園。1.5項目背景2023年終，金地集團武漢公司以5.46億元人民幣成功競得可建總面積約為20萬平方米的武昌積玉橋地塊，邁出了金地在武漢由郊區向中心城區推動的步伐，表白了其欲在武漢樹立良好形象，打造強勢品牌的決心。那么，作為金地在武漢的第二個項目，在這塊地上打造起來的金地國際花園項目將會給居住者帶來如何的居住品質呢?讓我們拭目以待。1.5.1結識積玉橋武昌積玉橋，是一個地名，和漢口六渡橋同樣，是一個“民間”稱謂，是一個指向十分寬泛的地區，古往今來，約定俗成，老武漢人和新武漢人，嘴里一說，手里一指，聽的人就明白這說的指的在哪兒。積玉橋在武昌城區的西北，長江一橋和長江二橋之間的一大塊三角形地區——西南部有花園山和鳳凰山，與蛇山隔空相望；中部橫貫螃蟹甲，一片平原與丘陵錯落的之地；西北部則是長江南岸一條狹長的江濱平地；東南部躺臥著波濤浩渺的沙湖。古時的武昌城，并不是如今天這樣，坦蕩蕩、浩湯湯，立于長江南岸，而是沿市區的周邊，筑一圈高而厚的城墻，圍得如鐵桶一般，東南西北，四方八面，九個城門，固若金湯，城內是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山嶺是湖泊。古城北門名武勝門，原名草埠門，由于城門外沙湖邊的春夏秋三季密集叢生的蘆葦而得名，后來，不知是否覺得太平民化，改名為“武勝門”，取“都武而昌，得地之勝”的意思，始終不如本來名字來得親切——出武勝門外，左邊長江，右邊沙湖，其間，一大片直鋪到天邊的郊野，就是今天的“積玉橋”。有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形結構，可說是“得天地而獨厚”——平地依山勢緩坡而下，一邊緊靠長江，另一邊南向連接沙湖……陽光充沛，視野開闊，空氣濕潤，風光如畫，一塊好土！見圖1-1。圖1-1武昌積玉橋1.5.2隧道改變生活2023年11月28日，萬里長江的第一條全程過江公路隧道正式在武漢動工興建，該隧道北起漢口大智路口，南街武昌沙湖路。預計武漢過江隧道將于2023年建成通車。中心城區由此過江，距離將縮短3.5公里，從過江隧道過江只需局限性10分鐘。且不談隧道對城市發展的巨大奉獻，小而論之，于武漢人而言，幾分鐘車程即可橫跨長江，將漢口與武昌真正合二為一，便利性毋庸置疑。這種便利性，從整個武漢歷史來說，都是一個新奇跡。而金地國際花園與新奇跡有著如此密切的距離，未來生活之甘美，可想而知。見圖1-2。圖1-2過江隧道1.5.3地鐵改變生活一期工程北起漢口常青花園，下穿張公堤進入堤內，過紅旗渠路后，穿鐵路漢丹路線，途經漢口火車站-青年路-航空路-解放大道，過循禮門后，線路以地下方式穿越長江至武昌地區，經和平大道（積玉橋）-武青三干道-洪山廣場-中南路-武珞路至光谷廣場，線路全長26.8公里，共設21個車站。地鐵改變了人們的時間感、空間感，擴大了人們的活動范圍，使時間距離大大縮短。準時、高效的特點使人們不必再考慮足夠的時間預備堵車，而只需要考慮幾點幾分準時到達地鐵站，空間概念中的近在咫尺。對城市規劃者而言，2023地鐵二號線是未來城市最重要的客運交通走廊，也是城市國際化與否的指標之一。對于金地國際花園來說，地鐵就是花園主人的私家專列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、魯巷商圈均在軌道沿線，大都會國際生活，輕松到達。見圖1-3。圖1-3地鐵2號線1.5.4長江掠影長江兩岸，特別是長江一橋到二橋之間，江景資源之豐富遠遠超過人們的想象。臨江市政道路的完善、江灘公園的落成，在水系資源供應有限的情況下，最大限度的滿足了市民縱覽臨江風光的需要。一江一湖的資源為積玉橋濱水風景區的發展提供了自然基礎，而交通的暢行、景點的建成，則為濱水綜合功能區的定位目的提供了現實性的保障。見圖1-4。圖1-4長江掠影1.5.5沙湖風光天光云影、草長鶯飛的沙湖之濱，幾乎涵括了積玉橋中部一整片地區，這一帶，和長江江邊同樣，風雨滄桑，五十年一個輪回。這一帶曾經是重工業區，如今，工廠區逐漸縮小，衛華去和住宅區逐漸擴大。綠地開發出來了，綠樹栽起來了，草泥地填平了，馬路延伸的更長更開闊了。商店林立，學校林立，機關林立，五彩繽紛的住宅林立。見圖1-5。圖1-5沙湖風光1.6項目建設的必要性項目建設有助于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之公司理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，占據積玉橋區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立公司在武漢地產業界的形象。項目的建設符合武漢市對武昌市區建設的精神國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發公司預期的賺錢將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發公司禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實行對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場數年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分派階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據2023年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特性就是“積玉橋地區以住宅項目為主，和平大道沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“積玉橋區域”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將占據主導地位。隨著和平大道區域的發展壯大，社區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，積玉橋方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地區將成為武漢市人文環境最佳、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。由于市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可202300平方米以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規范化，為了合理的運用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。本項目由金地集團武漢房地產開發有限公司提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益發明了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有助于對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場并不多見。項目周邊樓盤的開發已經提高了本地區土地的潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。2.項目市場分析與定位（標題后沒有標點，各章應分頁）2.1項目市場研究2.1.1國內近期房地產市場現狀及投資環境分析今年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增長、資金來源富余等新情況、新變化。從發展趨勢來看，盡管我國房地產市場調整比較大，但宏觀經濟景氣上升、居民收入增長、流動性富余和消費結構升級等因素將使2023年房地產投資將繼續保持較快增長，房價明顯下跌的也許性不大。下一階段，應按照有保有壓、區別對待的原則，把鼓勵初次置業需求，保護二次改善需求和克制投資投機需求，促進房地產市場健康穩定發展作為下一階段制定房地產調控政策的基本方針。（1）2023年房地產市場急劇升溫在國家經濟刺激政策特別是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產市場表現遠好于預期，出現了投資加快、銷售增長、價格快速上漲和資金來源富余等新情況。1）投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期在市場回暖、銷售增長等因素的帶動下，今年以來我國房地產開發投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表白，9月份當月，房地產開發投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續第二個月高于同期城鄉固定資產投資增速。此前業界預測今年房地產投資增長在10%以內甚至出現負增長，目前來看今年前三季度增速已經達成17.7%，全年增速預計在20%左右，遠遠好于預期。2）銷售增長：三大需求集中釋放，市場銷售猛增進入2023年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增長，出現了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.4%，而去年同期是下降了15%。分地區來看，2023年市場調整幅度較大的地區銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區成交量連續回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等重要地區銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。3）價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比連續7月上行在成交量不斷放大的同時，房價也連續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第3個月同比上漲；環比上漲0.7%，環比連續7個月正增長。分地區看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增長了26個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表白我國房地產市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。4）資金來源富余：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增長和直接融資增長三大因素的影響，今年以來房地產開發投資資金來源富余，增長較快，有效緩解了開發商資金緊張的局面。前三季度，房地產開發公司本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高了15.2個百分點，比去年同期提高了28.2個百分點。特別值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內貸款增速達47.2%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。5）供應回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈前三季度，全國房地產開發公司房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比上半年提高2.7個百分點，這是今年以來施工面積增速連續4個月實現正增長。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。施工面積增速連續回升，新開工面積降幅收窄，表白隨著房地產市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發商的市場信心正在逐漸恢復，公司擴大投資的意愿正在不斷增強。6）國房景氣指數連續走高9月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.08，比8月份提高1.00點，比6月份提高4.5點，是今年以來連續第2個月保持在100以上。從分類指數看：房地產開發投資分類指數為100.01，比8月份提高2.26點；本年資金來源分類指數為107.75，比8月份提高1.93點；土地開發面積分類指數為93.93，比8月份提高0.68點；商品房空置面積分類指數為90.32，比8月份提高1.01點；房屋施工面積分類指數為99.06，比8月份提高4.11點。（2）多種因素促進房地產市場逆勢上揚。1）寬松的貨幣政策是直接因素房地產是典型的資金密集型行業，資金松緊對房地產運營有決定性影響。今年以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增長，同時出臺了減少了首付款比例、貸款利率優惠、減免交易環節稅費等一系列優惠政策，有效刺激了住房消費。供應方面，適度寬松的貨幣政策為開發商提供了富余的資金，緩解了開發商資金緊張的局面；需求方面，數次下調存貸款利率，減少購房首付款比例，導致涉及自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。在供應彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，從而引起了房價的大幅上漲。2）通脹預期是間接誘因基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，投資者對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，特別是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大，在經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國高收入者資產保值增值的首選。假如說今年一季度，房地產市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力軍。進入三季度，隨著貨幣政策的動態微調（如收緊二套房貸），投資投機需求有所克制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎縮，出現“價升量滯”的局面。3）消費結構升級是重要基礎國際經驗表白，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所占比重下降，發展性享受性消費如居住、醫療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩格爾系數不斷下降）。2023年我國人均GDP達成3266.8美元，今年我國人均GDP將超過3500美元，根據居民消費結構的變動規律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國居民消費結構升級的主力軍。今年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與我國居民結構連續升級，對住房的消費需求不斷增長分不開的。三、我國房地產市場再次調整的也許性無論是從行業發展周期來看，還是從價格水平來看，我國房地產市場未來調整的空間和也許性仍然存在，甚至還比較大。（3）從行業發展周期來看，我國上一輪房地產市場的調整是不充足的在宏觀經濟景氣循環的四個階段（蕭條、復蘇、繁榮和衰退），經濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。事實上，房地產行業也有著類似的循環規律。1）一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價仍然堅挺，出現所謂“量跌價升”階段。2）接著價格和成交量會雙雙下降，即“量價齊跌”階段。3）隨著價格的下跌，有效需求不斷增長，成交量開始回升，進入“量升價低”階段。4）最后隨著宏觀經濟的好轉和成交量的連續增長，投機需求不斷活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發展到另一階段所需時間重要取決于房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。（4）根據行業發展周期，可以把2023年以來我國房地產發展過程分為三個階段。1）第一階段（2023-2023年）：“量升價低”階段。表2數據顯示，這一階段全國房價漲幅較小，三年間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由于住房制度改革之前累積的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅較小，導致該階段市場成交量大幅增長（年均增幅20%以上）。2）第二階段（2023-2023年）：“量價齊升”階段。從2023年開始，受經濟景氣周期上升、籌備北京奧運等多種因素影響，全國房屋銷售連續增長（年均增幅24%左右）；與此同時，全國房價也步入快速上升通道，5年期間全國房屋銷售價格指數年均漲幅超過了7%。3）第三階段（2023年）：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增長，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上2023年上半年國家宏觀調控的克制和下半年全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2023年全國房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來的首年下降。根據行業發展規律和國際經驗，房地產市場調整周期一般在3年以上，而我國從2023年開始的房市調整連續還不到1年，假如以房價環比負增長為調整標志，上輪調整僅連續了7個月時間（2023年8月到2023年2月）。進入2023年，受國家經濟刺激政策特別是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束調整。可見，上一輪我國房地產市場的調整是不完全和不充足的。2．房價偏高，調整空間較大衡量房價高低的方法很多，這里我們通過絕對價格法、房價收入比和價格租金比三種方法來衡量我國房價總水平的高低。房價收入比總體偏高當住房用來滿足自住性需求時，支撐房價高低的重要是居民的實際購買能力，通常用“房價收入比”來表達。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，當超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。根據測算，2023年我國房價收入比已高達7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10：1，北京核心區更是達成22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險不斷積聚當房產作為投資需求時，決定房價的重要因素就是房屋租金，國際上通常用“價格租金比”來表達房價水平的高低。受數據可得性的限制，這里我們采用國家記錄局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比來表達房價與租金價格的相對變化。假如比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，假如比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。表3數據顯示，近年來，我國房地產市場“價格租金比”連續大于1，2023年全國為1.03，2023-2023年一直在1.04以上，2023年前三季度也達成1.04。價格租金比連續高于1，說明近年來隨著房價的不斷上升，我國房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。從絕對水平來看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發達國家2023年，在美國芝加哥，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約9240元/平方米；日本東京市區一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。反觀國內，北京2023年四環以內70%以上樓盤售價達成2萬元/平方米。考慮到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數十倍甚至幾十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價事實上已遠遠超過了發達國家。因此，不管從行業發展周期還是從衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平明顯偏高，調整的空間和也許都是存在的，甚至可以說還比較大。（本段內容太多，可提成兩段或三段）（5）2023年房地產市場大幅調整的也許性不大盡管我國房地產市場再次調整的也許性較大，但調整的具體時間和幅度重要取決于政策特別是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運營來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已通過去，明年經濟形勢好于今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的也許性，但2023年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的也許不大。假如不出臺新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。1．房地產開發投資增速將在15%左右2023年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。一方面，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增長。另一方面，國家減少房地產開發項目資本金(專題論壇)比例將減少行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增長使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出臺將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。（6）全國房價大幅下跌的也許性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定限度的克制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的也許。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增長、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的也許性不大。（7）全國房地產市場風險重要集中在一線城市這里仍采用“房價收入比”來衡量實際房價的高低及其泡沫限度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低于6.0：1的只有2個，高于6.0：1小于8：1的地區有12個，介于8：1和10：1的地區也有12個，高于10：1的有9個。2）房價收入比偏高的城市重要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。五、增長供應克制需求促進房市健康發展盡管今年以來房市升溫對擴內需和保增長發揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也不利于行業發展和宏觀經濟金融穩定。因此，未來一段時間我國房地產市場調控將以“穩”字優先，堅持增長供應和克制不合理需求并舉，把鼓勵初次置業需求，保護二次改善需求和克制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。4）堅持有保有壓、區別對待，對不同需求采用不同政策當前我國房地產市場消費局限性和消費過度并存，消費局限性是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到主線性的解決，消費過度是指相稱比例的高收入階層擁有多套住房，存在多占、濫占住房資源。因此，針對我國房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據我國房地產市場消費局限性和消費過度并存的現象，未來我國房地產調控政策應把增長供應和克制不合理需求作為政策調控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，克制投資性和投機性需求，促進房地產市場健康穩定發展。5）財政貨幣政策多管齊下，克制不合理需求嚴格執行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺的涉及利率七折優惠、減少首付款比例和減免交易環節稅等在內的房地產刺激政策。嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場。隨著經濟回升和物價進一步升高（如達成3%），適時上調利率。進一步加大對外資進入房地產市場的監管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出征收物業稅(專題論壇)政策，克制投資投機性需求。6）完善供應結構，進一步增長保障性住房建設盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供應的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，我國保障性住房供應仍然局限性，建設步伐仍然緩慢。未來幾年，國家應進一步加大保障性住房建設力度，增長市場有效供應，達成平抑房價、滿足需求和促進房地產健康穩定發展的目的。對國有大型公司進入房地產市場，爭當“地王”，助推地價和房價進行政策限制。7）引導銀行業因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策堅持因地制宜、有保有壓，引導商業銀行根據各地的經濟發展、市場需求、房價水平、建導致本、居民收入和地理環境等多種因素，實行差別化的信貸政策。擴大對房價比較合理、泡沫和風險比較小的地區的信貸投放。2.1.2武漢市近期房地產市場現狀（1）政策展望政策面已由寬松轉向“中性”，未來有“趨緊”也許2023年終以來，克制性政策開始頻繁出臺。2023年1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的告知》，明確表態要遏制房價過快上漲，行業政策面已從“寬松”轉向了“中性”。“告知”的核心思想是克制“商品房過度消費”，打擊投資和投機性需求，重要從四個方面克制需求。1）二套房貸首付不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。2）防范信貸資金違規進入房地產市場。3）加強跨境投融資活動的監控，防止境外“熱錢”沖擊市場。4）“告知”還特別提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”。這將增強市場對“物業稅”出臺的預期。隨著“告知”的出臺，預計中央相關部委及地方政府隨后將響應規定陸續出臺一系列配套細則，“樓市利空”有“接踵而至”的也許；此外，隨著未來加息周期的來臨，如現有的“中性政策”不放松的話，受加息影響政策面將由“中性”轉為“趨緊”。雖然政策有“趨緊”也許，但是，歷史表白中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現特別是物價走勢。在CPI較低時，寬松性貨幣政策仍將保持，加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在二季度出臺。即使貨幣政策收緊，對市場產生影響也許要半年以上，也就是2023年終或2023年初，從緊的貨幣政策才會發揮作用，并且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。（2）2023年武漢房地產市場形勢展望1）宏觀經濟環境有助于房地產業的連續發展近年來，在宏觀經濟波動較大情況下，武漢經濟基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產的發展奠定了穩固的基礎；武漢的對內及對外交通格局將會在未來幾年內出現較大的奔騰，對于房地產投資有明顯的促進作用。雖然目前政策面已經“趨緊”也許，但和一線城市相比，武漢樓市價格漲幅較為平穩；此外，根據政府部門的表態，未來武漢房地產行業的支柱產業特性不會改變，因此，對于調控政策實行細則的制定，地方政府也許會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2023年武漢房地產市場仍將連續發展。2）土地市場后續升值潛力值得關注受房地產市場連續旺銷影響，武漢土地市場復蘇，供應量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時，武漢土地溢價水平卻遠遠低于其它城市；2023年，TOP10公司看好武漢發展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2023年的后續升值潛力備受關注。3）供應量會出現明顯增長2023年以來，武漢樓市新增供應量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但隨著市場的連續旺銷，土地市場再度火爆，許多新項目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在11月轉負為正，因此，預計在2023年樓市供應量會出現明顯增長，新增供應量和需求量嚴重不均衡的格局會得到扭轉。4）上半年房價仍將保持穩中有升，下半年走向受制于政策調控力度2023年以來，武漢樓市的銷量一直保持平穩的旺銷態勢，供應趨緊，需求旺盛，價格漲幅相對較小，市場整體走勢較為健康。預計2023年上半年，武漢樓市新推項目較多，需求仍然較旺，房價也將保持穩中有升的態勢。但是，隨著“國四條”、“國十一條”的陸續出臺，政策有“趨緊”也許，假如政策再度從緊，勢必一方面在市場成交量上體現，進而克制房價的上行趨勢。5）樓市供應類型豐富，投資型物業再度受寵2023年土地市場的供應已呈現多元化特性，綜合體項目將成為此后幾年的主流開發方向；萬達廣場、福星惠譽國際城、泛海城市廣場、葛洲壩廣場等大型綜合體項目也相繼上市。2023年，武漢樓市各種類型物業供應層次豐富，投資和自住買家的可選余地增長，投資型物業將再度受到市場追捧。2.1.3武昌區近期房地產市場現狀近年來，隨著國家加大力度對中西部城市的開發，武漢市作為我國中西部地區第一大城市，借此契機，可謂突飛猛進，而武漢三鎮也稱得上全面開花。作為武漢市政治、文化中心，武昌區特別發展迅速。就房地產市場而言，武昌區緊跟武漢市整體房地產市場連續高速發展的趨勢，今年更是一躍成為武漢市周邊區域的領頭羊。2023年武漢市各區地塊成交情況見表2-1。表2-12023年武漢市各區地塊成交情況區域土地成交數量（宗）土地成交面積（萬平方米）規劃建筑面積（萬平方米）成交價（億元）畝單價（萬/m2）樓面地價（元/m2）武昌區8119.61286.8185.564772983江夏區5104.71128.6224.951591940洪山區995.36262.0259.204142259江岸區875.01175.8914.67130834沌口557.8695.8118.052081884東湖高新556.03129.1019.112281481漢陽區451.31117.8723.803092023硚口區415.1355.4513.906132507江漢區19.4540.2712.038493004青山區44.0813.273.435612584黃陂區31.552.880.1460484如表2-1所示，通過對2023年各區域居住類地塊（含兼容商業、公共設施等的居住用地及華僑城地塊中的住宅部分）成交情況的分析可以看到：武昌區和江夏區的土地成交量最大，都在100萬方以上，洪山區也達成了95萬方，沌口、東湖高新和漢陽的成交量也在50萬方以上，其它幾個區域的成交量相對較小。從各區域的居住類用地平均樓面地價來看，因江漢區僅有一宗地塊成交，并且是萬達集團獲取的新華西地塊，該地塊的用途除居住外還涵蓋商業金融，因此樓面地價較高，超過了3000元/平方米；武昌區成交的地塊中，也有萬達取得的一宗含商業金融在內的居住地塊，因此武昌區的樓面地價也接近3000元/平方米；青山區和硚口區的樓面地價都在2500元/平方米左右；洪山區和漢陽區的樓面地價也在2023元/平方米以上；江岸區因城投以較低價格取得多宗后湖地塊，因此樓面地價被拉低至千元以下；黃陂區為遠郊區縣，樓面地價更低，成交量也不大。在這個基礎上，我們可以大膽的預測，在此后幾年內，武昌區的房地產市場將連續高速健康的發展，這對于我們而言，是一個挑戰，更是一個不可多得的機遇！2.2項目競爭對手分析2.2.1周邊同類樓盤（1）歐林灣歐林灣位于積玉橋和平大道與新生路的交匯處，項目東南面為友誼大道（可觀望煙波浩渺的沙湖景觀），南面緊鄰武昌工人文化宮，西北面是和平大道，東北為新生路（步行約3分鐘可到達武昌江灘），項目占地面積約1.2萬平方米，總建7萬平方米，綠化率達成35%，項目設有3個進出口，人車分流，設計充足考慮到住戶進出的便捷，項目的外型為ARTDECO建筑風格設計，現代簡約、歷久彌新，不易過時。歐林灣在園林打造上通過層疊的園林設計和多重景觀視角來體現城市的層次空間感，有內外三重景觀，外三層可觀長江、沙湖、海螺廣場，內三重觀入口疊園、中心園林景觀和各戶的空中院館，讓您隨時享受到尊貴舒適的生活。我們項目的總體設計有3棟精品住宅組成，分別是1、2、3號樓，1樓均為商業裙樓，以上為住宅，1、2號樓29層，3號樓30層，面積區間從89平米（2室2廳1衛）至195平米的（4室2廳2衛），全通透性設計，戶戶觀景。其效果圖見圖2-1。圖2-1歐林灣（2）華潤置地鳳凰城華潤置地武漢鳳凰城項目地處武漢城市一環線內,屬于城市核心居住區。自然資源有長江、沙湖、蛇山、鳳凰山以及黃鶴樓等。交通緊靠中山路與和平大道兩條城市主干道，有20多路公交車通達武漢三鎮，交通十分便捷，過江隧道預計2023年竣工，將途經積玉橋的地鐵二號線預計2023年建成。南面緊鄰傳統的司門口商圈。周邊約2公里范圍內有湖北音樂學院、美術學院、中醫學院、湖北大學、武漢中學、文華中學、14中學等教育資源。該區域未來定位為濱江、崇高、核心居住區，也是武漢市近年舊城改造的重點區域之一。項目總建筑面積約為15萬平方米，總占地面積為50464.45平方米，容積率為2.8，建筑密度為20%，綠化率高達53%。整個社區采用了“一環，二軸，三區域”的總體布局；整體空間布局整齊大氣，由10棟33層高層樓板圍合而成，并盡也許地將住宅單體與規劃道路平齊，擴大社區中心的綠地面積，以社區中心水體為核心景觀，逐漸過渡到組圍乃至居住空間，與景觀空間互相滲透，形成獨特的、具有東南亞園林風情的、高層低密度的舒適生活空間。社區交通遵循舒適、便捷、人性化的設計原則，進行了合理分區，實現了人車分流，設立了陽光車庫。社區單體為兩梯三戶和兩梯四戶，超短進深，戶型自然通風采光，所有明廁明衛，動靜分區合理；底層設立了架空層，豐富了建筑功能，保證了景觀空間的整體性和連續性；同時，該產品還邀請了國際著名室內設計大師進行優化設計，充足體現人性化設計。其效果圖見圖2-2。圖2-2華潤置地鳳凰城（3）胭脂山桂苑胭脂山?桂苑項目位于司門口商圈范圍內,武昌胭脂山手工布衣坊與糧道街交匯處,與民主大道,友誼大道相連,步行數分鐘可到首義廣場交通轉換中心,各路公交直達三鎮。胭脂山?桂苑項目規劃用地總面積為10585.75平方米，總建面(不含地下層)40229平米，由4棟高層/小高層組成,分別為11、17層的框架結構，總戶數399戶。并且規劃戶型為中小戶型，一房40-60㎡左右，兩房70-90㎡左右，三房100-130㎡左右的主流戶型，戶型結構合理，各功能間實用率高，空間通透，日照充足。建筑體立面線條現代感強，以現代簡約時尚融入自然理念，充足將陽光、自然元素納入住宅建筑中。本項目的高層擁有優越的自然景觀，蛇山、胭脂山、黃鶴樓等盡收眼底。更有百年桂花樹帶來四季幽香。在城市中心既能享受都市繁華，又能擁有自然美景的置業機會實在是難能可貴。胭脂山?桂苑項目是住宅、時尚商業街為一體的大型現代建筑綜合體。其核心商業位于1－3層，商業建筑面積10000㎡，將打導致為司門口時尚潮流新商業的典范。項目是集購物、餐飲、休閑和文化教育等多功能為一體的休閑商業街。強調假日休閑概念，強調假日特色吸引力。通過“時尚潮流空間”、“食尚休閑空間”和“寓教于樂空間”等多元消費空間打造，以主題化和多樣化的復合型商業，開拓武漢市司門口新時代的“體驗式主題休閑商業街”項目之先河，建立武昌休閑特色商業項目的新標桿。其效果圖見圖2-3。圖2-3胭脂山桂苑（4）奧山星座奧山星座整體規劃延中南二路和規劃路采用“L”形板式布局，并在每戶內設立大面積的私家花園立體綠化。奧山星座項目建筑面積在30—60平方米左右，平層十小復式戶型結合，以挑高5.6米的小復式為主。這種超常規的建筑手法，豐富了使用空間，建筑被有機分割成18種不同的戶型結構，設計或風格各異的1×1，2×1的功能居室。奧山星座項目立面富于動感變化，并且可以隨意DIY花園空間，得出超大運用空間，使業主得到最大的實惠。不同于絕大多數小戶型住宅的是，本項目戶戶帶有超大陽臺，前室實現自然通風，并通有天然氣管道，公攤率低至15%。其效果圖見圖2-4。圖2-4奧山星座2.2.2相關條件對比金地國際花園與各競爭對手相關條件對比見表2-2至表2-4。表2-2金地國際花園對比歐林灣（此表在下一頁右上方應標明續表2-2）樓盤條件金地國際花園歐林灣物業類型普通住宅、別墅普通住宅、公寓建筑類別高層、別墅、毛坯高層、毛坯容積率34.8占地面積64900m212393m2周邊配套超市：北京華聯超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價小東門店（螃蟹匣）、國美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場、宜家裝飾廣場、新華書店、假日樂園（中華路）中小學:新河街小學、省實驗小學、中華路小學、曇華林小學、三角路小學、市十四中學、中華路中學、糧道街中學、湖大附中、武漢中學、武昌實驗中學幼兒園:武昌區機關幼兒園綜合商場:北京華聯超市、銷品茂、徐東新世界百貨、亞貿廣場、中南新世界、麥得龍、沃爾瑪環線位置內環以內內環以內總戶數1878494停車位狀況900206綠化率25%34%表2-3金地國際花園對比華潤置地鳳凰城樓盤條件金地國際花園華潤置地鳳凰城物業類型普通住宅、別墅普通住宅建筑類別高層、別墅、毛坯高層板式建筑、毛坯容積率32.8占地面積64900m250464m2周邊配套超市：北京華聯超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價小東門店（螃蟹匣）、國美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場、宜家裝飾廣場、新華書店、假日樂園（中華路）中小學：中華路小學，省實驗中學，14中，15中，武漢中學，華師一附中，糧道街中學，湖北美院，理工大，湖北大學綜合商場：司門口商圈，徐東商圈，中商商圈醫院：武昌區婦幼保健院湖北中醫院，市第三醫院，湖北大學人民醫院，省武警醫院環線位置內環以內內環以內總戶數18781051停車位狀況900488綠化率25%53%表2-4金地國際花園對比胭脂山桂苑樓盤條件金地國際花園胭脂山桂苑物業類型普通住宅、別墅普通住宅建筑類別高層、別墅、毛坯板塔結合、毛坯容積率33.8占地面積64900m210585m2周邊配套超市：北京華聯超市中華路店（中華路）、武商議販天麗店（中華路）、武商議販沙湖店、武商議販三角路店、中商平價小東門店（螃蟹匣）、國美電器中華路店、蘇寧電器天麗店（中華路）；其他：天麗廣場、宜家裝飾廣場、新華書店、假日樂園（中華路）就醫條件:三醫院、中醫學院、七醫院等一大批顯見醫療設施查找周邊醫院就學條件:中小學:武漢中學、糧道街中學、湖北美術學院、中醫學院等幼兒園:武漢市育苗幼兒園查找周邊學校商業環境:綜合商場:武商議販、司門口時尚廣場、中商廣場等銀行:工行、農行、中行、建行、交行、招行、光大和中信銀行查找周邊商場環線位置內環以內內環以內總戶數1878399停車位狀況900150綠化率25%26%（4）對比結論通過以上一共10項內容的對比，我們可以發鈔票地國際花園在與周邊樓盤的對比中可以說處在優勢地位。從地理位置來說，我們對比的對象都是金地國際花園項目周邊的樓盤，這方面大家處在一個平等的地位。與之相似的像周邊配置、環線位置等指標上同樣沒有差別。重點則是建筑面積，容積率，總戶數、停車位狀況等指標。金地國際花園物業類型為普通住宅、別墅，建筑類型重要是高層、別墅和毛坯。在這樣一個左臨長江、右望沙湖的宜居地帶，本項目獨到的以別墅為品牌，絕對是點睛之筆。在目前這個經濟高速發展的時代，人們對生活質量的追求愈發強烈，金地集團預見性的在一個風景宜人的地方建立別墅，正滿足了廣大市民的需求。總的來說，在與周邊同類樓盤的對比中，本項目具有很強的競爭力。2.3項目SWOT分析2.3.1不同類型適合的地產因子（見表2-5）表2-5不同類型的地產因子地產因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對公共效能的依賴很強強一般弱對噪音、環境干擾的依賴強較強弱很弱對社區自身配套規定高很高高高社區物業管理的規定低不高高很高建筑質量、裝修的規定低一般高很高容積率、綠地率規定無一般低極低對休閑空間、娛樂規定無一般高很高景觀、人文的稀缺規定無一般高很高2.3.2優勢與機會（1）地理位置優勢金地·國際花園位于城市內環中心積玉橋，隨著過江隧道的開通，和2023年地鐵二號線兩條快捷道相繼完善，該片區將東連武昌，西接漢口，交通將會越來越便利，成為城市真正核心。其地理位置見圖2-5。圖2-5優越的地理位置就目前而言，金地國際花園項目周邊公交交通也十分便。金地?國際花園位于和平大道300號，也就是武昌區積玉橋和平大道與前進路交匯處，距離該樓盤最近的公交站點是武昌文化宮站。眾所周知，當前生活節奏十分緊張。特別對于武漢這樣的大城市，交通問題一直是人們心里的一個結。那么，當金地國際花園我們提供了一個如此便利的交通環境后，我們還躊躇什么呢。（2）周邊環境優勢該樓盤此外一個特點是臨武昌江灘和沙湖，從項目地址步行前往這兩處地點均只需五分鐘，同時該樓盤位處武昌積玉橋老城區，周邊商業配套設施有武商議販店三角路店、前進路集貿市場等;公共娛樂設施有武昌工人文化宮等;金融機構重要有建設銀行等;醫療配套有武車醫院、湖北中醫院附院等;教育配套有沙湖嘴小學、湖濱街小學、新河街學校等;周邊已建成的樓盤有江南明珠園、藍灣俊園、錦江國際城等。見圖2-6。圖2-6武昌江灘(3)武漢市近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。(4)東側鳳凰城的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。(5)周邊日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(6)拆遷的本地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(7)該項目規劃定位為武漢市市第一個高層、別墅住宅社區，我公司在沈陽市市開發的經驗可認為之借鑒。(8)我公司與武漢市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有助于我公司此后在本地的發展。(9)物業管理公司在武漢市的先行介入，為此后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功發明了一定的機會。2.3.3劣勢與威脅(1)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(2)武漢市拆遷實行細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(3)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不擬定性，使的成本的測算具有一定的不擬定性。(4)外來資金的介入，有也許使得土地的掛牌價抬的過高。(5)規劃中對于地塊的居住用地的定位，此后商業的規劃能否通過，具有一定的不可擬定性。(6)高層、別墅的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運營和維護等，將給此后的銷售帶來一定的抗性。2.4項目市場地位2.4.1項目功能定位融商業、商務、居住、休閑、為一體。該項目位處武昌區內環以內，口岸優越，交通便利，社區配套成熟，商業與商務氛圍濃厚，加之擁有絕版江景和濃郁都市風情兩大休閑景觀資源，假如單純開發居住型物業，即不符合城市規劃規定，也不符合地塊價值取向，同時也是對該地塊商業資源和景觀資源的極大浪費；假如單純開發商務物業和休閑物業，雖能充足體現該地塊的商業價值和景觀價值，但又不能適應市場需求且不現實；因此，充足運用有效資源和有利條件，將商業、商務、居住、休閑四大功能融為一體是該項目的唯一選擇，且四大功能互相作用、相得益彰。2.4.2項目形象概念定位打造武昌區內環區域極具現代商業內涵和人文精神的標志性景觀化高層、別墅住宅區。沿江江灘的輝宏及絕版江景，沙湖區域的秀麗及都市風情，項目自身單體高層的偉岸身姿，應當都是塑造該項目形象的極好資源。它不僅應有美麗的外型，并且更應有豐富的人文內涵。置身其間，不僅盡享舒適豪華和星級服務，還能登高望遠，觀盡天下美景，更可弄潮股市商海，獲得極好發展空間。而發展是人類社會永恒的主題，也是現代生活最本質的需求。因此，標志性、景觀化、高層與別墅結合、發展型現代綜合空間就成為本項目形象最大特色。2.4.3目的市場定位立足武昌區，輻射武漢三鎮。對一個項目，進行合理、準確的市場定位是十分必要的，同時，也是十分困難的。在對武漢金地國際花園進行目的市場定位之前，我一方面展示一下金地集團總的建筑理念和一直秉承的精神。地處中心地段，金地國際花園更關注的卻是建筑自身，以科學筑家的公司理念打造中心地標建筑，以金地獨有的理科思維來思考中央建筑的科學精髓，樹立自身抱負。（1）學習世界級中心，成為城市地標。（2）全然演繹創新，故意識引導市場潮流，為其前或其后中心建筑示范方向。（3）位居城市原點，把握樞紐地位，城市前沿時尚均在咫尺。（4）為城市小眾階層而建，物質與精神并重。（5）品牌物管注重生活質感表達，營造強烈社區歸屬感。（6）建筑格局兼顧功能性與情感需求，高貴與舒適兼得。（7）整合高端設計團隊，讓建筑成為城市的歷史傳記。作為金地集團的一份子，我們從最初便打定了建設出一個地標的目的，我們一直在追求卓越、發明輝煌。值此中部地區高速發展的時代，為武漢建設一個地標，是我們集團前進道路上一個全新的高峰，也必將會為這個時代留下光輝的一筆。那么，作為武漢市的地標，其凝聚力和項目自身的功能定位及形象特色，將促使該項目的市場影響力超越區域限制，以武昌區為中心，輻射整個武漢三鎮。2.4.4目的消費群定位為了對整個武漢市市民的需求情況和購買能力有一個具體的了解，我們以武昌區為中心，在整個武漢市進行了市場調查。同時通過電視和網絡作了一次電話訪問，讓那些對我們項目有愛好的客戶做電話回訪。在綜合了市場調查和電話回訪的結果后，我們的目的消費群可以定為以下幾類，見表2-6。表2-6目的客戶群客戶具體屬性年齡年收入水平政府行政機關官員36—50歲20萬以上政府及行政機關公務員(中級)30—45歲15-20萬元企事業單位高層管理人員36—50歲25萬元以上中層管理人員30—42歲18-25萬元私營公司業主32—50歲25萬元以上外資公司中高管理人士30—50歲15-20萬元個體工商戶30—50歲25萬元以上城市新興白領中產階層28—45歲15-20萬元職業經理人36—50歲18-25萬元專業人士36—5015-25萬元3擬建規模與產品方案人們來到城市是為了生活，他們定居在那里是為了生活的更好。--亞里士多德金地國際花園作為金地在武漢的城市中心項目，凝聚了金地人太多的夢想和期待。金地人珍視這片城市中心的稀缺土地資源，我們深知坐擁此處便能享有的巨大價值，但我們更知道作為中心建筑我們更應對土地有所回饋，在整個設計建筑過程中秉持科學建筑家的公司理念，不僅規定人與自然關系的協調，也力圖到達人與人之間，人與社會之間關系的協調，從建筑之于生活自身的意義出發，成就真正意義上的片區坐標。3.1整體理念3.1.1標志天際線現代簡約風格建筑群，給人以強烈的國際感，通過建筑高低錯落的合理規劃，形成跌宕起伏的天際線，在片區內形成一道標志性的新景觀。3.1.2空間布局尊重武漢城市氣候特性，項目采用東南面全開敞，為向南的陽光與清風自由出入社區提供條件。“圍而不合”布局方式，結合高層底部通透性極強的架空層，形成戶戶有景的無遮攔視野。3.1.3園林理念景觀環境設計原則是人工與生態并重，硬景與綠化互為依托；通過人性化的尺度設計來滿足人對戶外體驗生活的規定；設計中，注重設計細節表現，營造精致與高雅、豐富與大氣并存的現代山水園林。社區以中心綠地、組團綠地、庭院綠化、道路綠化、社區廣場、雕塑、小品、水體、噴泉、樹木花草等形成多層次的環境設計，讓生活為自然所包圍。3.2建筑外形3.2.1疊拼別墅當別墅開發呈現出遠離城市的趨勢時，位于內環的金地國際花園疊拼別墅，自然顯露出其稀缺與尊貴。如何體現別墅的尊貴感和質感享受，是設計中最重要的命題。布局上，疊拼TOWNHOUSE獨立成區，與周邊高層建筑，可以保持1米多的高差，形成視覺上的高度差別；形式上，采用武漢少見的三疊院格局，以引領者的姿態面對潮流建筑；空間上，以地下車庫、下沉式庭院、前后庭院等多種設計元素，提供質感生活享受；一切細節專心，唯生活的大師可以深解其意。其效果圖見圖3-1。圖3-1疊拼別墅3.2.2高層住宅分析城市居住習慣及城市空間特性，充足考慮文化、氣候等諸多因素，整合、提煉出最適宜的居住形式再加以深化設計，這就是金地國際花園高層建筑風格的理論基礎。前后排高層之間，摒棄平行式排兵布陣，運用角度旋轉，為后排高層提供開闊視野，同時也形成極具空間感的組合庭院；高層住宅及高層精裝小戶公寓盡也許沿地塊周邊布置，爭取最大的采光距離，形成良好的自然通風；高層低樓層，以中心庭園，組團庭院等組織內景，高樓層向西獲取長江遠景，向東獲取沙湖遠景，戶戶有景的抱負只是尋常生活；高層住宅及高層精裝公寓有架空花園入戶層，舒適具品質感；即使如車庫層，亦設立入戶大堂，方便住戶。其效果圖見圖3-2。圖3-2高層住宅3.2.3商業街區臨近城市干道的商業街，吸納城市更多繁榮、便利，將物質的享受推動至社區門前。然而，商業街區設計的終極目的，并不在于此。通過沿街商業的設立，營造可以散步的街區環境，才是設計的本意。人性化的理念，在此得以最大的展現。其效果圖見圖3-3。圖3-3商業街區3.2.4中心園林水系是社區的特色之一。通過水流引導人群的走向，最終形成聚集人群的中心園林。同時，圍繞中心園林，設計有活動廣場、下沉廣場、跌水等功能空間或小品，通過這種故意識的布局，營造出一種輕松，易于親近的幽靜氛圍，讓人們更樂意蕩漾此處。靈動的水、豐盈的綠色，成為人與人、人與自然之間互動交流的最佳空間。其效果圖見圖3-4。圖3-4中心園林3.2.5城市廣場重新調節人際氣候，促進人與人的交流，是金地國際花園設計的原則之一。城市廣場正是這一原則的最佳體現。位于社區入口的城市廣場，擁有豐富商業形態以及舒適的休閑環境，娛樂、集會、貿易、運動等居住需求，均在此得到有力保障。以開放心態建成的廣場，未來無疑會成為片區的公共活動中心。其效果圖見圖3-5。圖3-5城市廣場3.3細節空間社區公共部分面向內部充足開放，提供互相溝通、休閑的場合；而社區另一部分派套設施則服務于周邊區域的居民，使社區成為區域的中心之一。心理學和行為學研究的調查表白空間中受人歡迎及人們樂于聚集的區域一般是沿建筑立面的地區和兩個空間之間的過度區域。而一味強調空間的引導性和開放性，只能促使人們快速的通過，而無法吸引人們滯留與活動。沿街的柱廊、雨棚和遮陽，以及建筑物的凹處、后退的入口、門廊、回廊和半私密的前院均成為設計考慮的重點，回避一般規劃中單調乏味的邊界，以抑揚頓挫的建筑輪廓，極大豐富了線性空間，導致視覺上的突變和中斷，引起人們心理感覺上的豐富變幻，爭強了街道上的生活情趣，從而吸引人們聚集和逗留，有效的支持戶外的交往活動和鄰里生活。其效果圖見圖3-6。圖3-6細節空間3.4戶型空間3.4.1疊拼戶型低層城市別墅與高層建筑之間，存在水平高差立體景觀帶，凸顯別墅崇高地位。常新三疊院設計，唯見識不凡者可見。以地下車庫、下沉式庭院、前后庭院等多種設計元素，行塑尊貴空間，提供質感享受。為3、4層主人，配置專屬電梯，從地下車庫直抵自家大廳，奢華異常。同時，3、4層別墅面寬更大，進深更短，生活環境更顯優越。其戶型圖見圖3-7。圖3-7疊拼戶型3.4.2高層戶型從空中院館居高而觀，近擁自然，遠望江山，氣質不彰自顯。匠心獨運的步入式飄窗設計，融飄窗與室內于一體，空間運用率更高。設立入戶花園，形成一道綠色玄關，呼吸內環難得的生態空氣。其戶型圖見圖3-8。圖3-8高層戶型3.4.3精裝SOHO城中央，地鐵上難得一見的精品小戶。運用創新思維，將地暖系統引入都市新貴生活。分戶供暖爐可自由提供24小時熱水和地面輻射式供暖，享受舒適生活，從入住那刻起。72_76m2復式產品，百變空間個性領地；戶戶附帶四層挑高露臺，延伸自由尺度；步入式飄窗、L型魔幻廚房，讓您在細節之處品味金質生活。48m2的自由一居，布局緊湊，功能完善，杜絕每一寸空間的浪費；戶戶都有陽臺，生活明媚而清新。其戶型圖見圖3-9。圖3-9精裝戶型3.5主力戶型圖本項目主力戶型圖見圖3-10至圖3-21所示。圖3-103室2廳2衛132m2戶型圖3-113室2廳2衛143m2戶型圖3-123室2廳2衛136m2戶型圖3-132室2廳1衛107m2戶型圖3-144B戶型圖3-153A戶型圖3-163C-1戶型圖3-172AS-a戶型圖3-182AS-b戶型圖3-192AS-c戶型圖3-202AS-d戶型圖3-211AS戶型4勞動安全衛生與消防（應分頁）勞動安全衛生與消防是法律所規定或確認的國家和用人單位為保護勞動者在勞動過程中的安全和健康而采用的各項管理措施的統稱。在我國，勞動保護管理制度重要由一般勞動安全衛生管理制度、安全生產管理制度和職業病防治管理制度組成。一般勞動安全衛生管理制度重要涉及安全衛生技術措施計劃制度、安全衛生教育制度、安全衛生設施“三同時”制度、安全衛生認證制度和個人防護用品管理制度。其中，安全衛生技術措施計劃制度是指用人單位在編制年度生產、技術、財務計劃的同時必須編制安全衛生技術措施計劃，實行計劃管理的制度；安全衛生教育制度是對職工進行教育、培訓和考核的制度；安全衛生設施“三同時”制度是指新建、改建、擴建工程的勞動安全衛生設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投產和使用的一種勞動保護制度。這些制度從不同的方面對一般的勞動安全衛生條件作了規定，有助于維護勞動者的身體健康和安全。5組織機構及人力資源配置（應分頁）5.1金地集團武漢房地產開發有限公司組織機構圖本項目組織機構圖見圖5-1圖5-1組織機構圖5.2人才理念金地堅持“員工和公司共同發展”的人力資源理念，具體表現在以下幾個方面。（1）公司不僅關注員工的業績表現，并且關注員工在工作過程中的個人能力提高。業績和能力是一枚硬幣的兩面，我們希望這兩面相得益彰，都能熠熠生輝，并且與時俱進。（2）除了對員工的工作過程提供積極有效的指導，公司還通過對員工滿意度的連續監測，來發掘員工的個性化需求，并以此為基礎，進行有針對性的、循序漸進的培訓和輔導。同時，在此基礎上，公司的人才梯隊模型，也會充足考慮到每個員工的能力、潛質和愛好。（3）公司提倡員工發展的“雙軌制”，即“專業系列”和“管理系列”。1）“專業系列”：員工在自己所熱愛和擅長的專業領域向深度發展，成為該專業領域的“專家”或“權威”。2）“管理系列”：熱愛管理工作并具有管理才干的員工，將集合自己的專業方向和專長，向“公司管理者”方向發展。為保證個人職業發展的渠道通暢和節奏穩健，員工在中基層的職位上重要以專業方向的發展為主，并適當承擔管理職責。對于有愛好和有能力成為管理者的員工，公司將為其提供量身訂造的培訓和輪崗計劃，以幫助員工順利完畢由專業系列向管理系列的過度。6項目實行進度（應分頁）按照上述建設資金籌措和建設二期以及分期銷售的進行計劃，項目的分期建設工作進程表述如下，見圖6-1—圖6-3（下面是表格而不是圖，應采用三線表，最佳做成一個表放在附錄中）序號時間項目2023年1234567891011121拆遷2籌備資金、規劃、設計、作（招標、準備、隊伍安裝）3辦理開工前手續、交規費4勘察設計、電貼增容、簽訂監理協議5招投標、擬定施工隊伍簽訂協議、平基、護坡錨桿、施工6基礎施工、安裝預埋7地下室主體8裙樓9主樓10設備定貨11裝飾材料定貨12設備安裝13內外裝修14綠化、環境、設備調試、收尾、竣工驗收15結算圖6-1建設期工作進度示意圖序號時間項目2023年1234567891011121籌備資金、規劃、設計、作（招標、準備、隊伍安裝）2拆遷3辦理開工前手續、交規費4勘察設計、電貼增容、簽訂監理協議5招投標、擬定施工隊伍簽訂協議、平基、護坡錨桿、施工6基礎施工、安裝預埋7地下室主體8裙樓9主樓10設備定貨11裝飾材料定貨12設備安裝13內外裝修14綠化、環境、設備調試、收尾、竣工驗收15結算圖6-2建設期工作進度示意圖序號時間項目20232年20233年1234567891011121231籌備資金、規劃、設計、作（招標、準備、隊伍安裝）2拆遷3辦理開工前手續、交規費4勘察設計、電貼增容、簽訂監理協議5招投標、擬定施工隊伍簽訂協議、平基、護坡錨桿、施工6基礎施工、安裝預埋7地下室主體8裙樓9主樓10設備定貨11裝飾材料定貨12設備安裝13內外裝修14綠化、環境、設備調試、收尾、竣工驗收15結算圖6-3建設期工作進度示意圖7經濟分析與評價（應分頁）7.1投資估算7.1.1項目投資估算范圍與依據（1）項目投資估算內容根據國家規定，從滿足建設項目投資設計和投資規模的角度，本項目投資的估算涉及固定資產投資估算和流動資金估算兩部分。固定資產投資估算的內容按費用的性質劃分，涉及建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅。而目前，固定資產投資方向調節稅現已暫停征收。流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金，是隨著著固定資產投資而發生的長期占用的流動資產投資。流動資金=流動資產-流動負債。其中，流動資產重要考慮鈔票、應收賬款和存貨;流動負債重要考慮應付賬款。因此，流動資金的概念，事實上是財務中的營運資金。（2）項目投資估算編制依據1）本工程項目建議書及設計圖紙2）《湖北省建筑、安裝工程費用定額》（2023年）3）《湖北省市政工程消耗量定額及統一基價表》（2023年）4）《湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價表》（2023年）5）《湖北省建筑工程消耗量定額及統一基價表》（2023年）6）《湖北省市政工程補充定額、湖北省市政公用設施維修養護工程預算定額》鄂建【2023】111號文頒；7）《湖北省筑工程、裝飾裝修、安裝工程補充定額》鄂建【2023】111號文頒；8）《湖北省建筑安裝工程費用定額》鄂建【2023】44號文頒；9）《湖北省建設項目總投資組成及其它費用定額》鄂建【2023】26號文頒布；10）建標[2023]164號《市政工程投資估算編制辦法》；11）建標[2023]163號《市政工程投資估算指標》；12）本院類似工程做算指標、工程的概算、預算技術經濟指標；13）其它有關文獻及資料；14）其它建設費用根據圖紙實際及相關資料估列。7.1.2項目總投資估算（1）項目重要技術經濟指標（見表7-1）表7-1重要技術經濟指標內容指標建設地點武漢市內環中心積玉橋占地面積64900m2建筑面積202300m2綠化率25%容積率3普通住宅面積90000m2別墅面積100000m2公建設施面積10000m2總戶數1878(2)項目開發直接費估算本項目開發直接費重要由征地拆遷費、前期工程費、基礎設施及配套設施建設費、建安費用、車庫成本及不可預見費構成，具體數據如下。1)土地出讓金和征地拆遷費根據“武漢市金地國際花園項目暨國有土地使用權出讓招標”的招標文獻及中標告知書，我方將以總價款人民幣6.60億元的價格得到武昌積玉橋地塊，因此，本項目的征地拆遷費用總計為人民幣6.60億元，見表7-2。表7-2土地、征地費用表序號項目名稱成本總額（萬元）單位建筑面積成本（元/m2）一征地拆遷費66000.003300.001征地、拆遷、大市政等39600.001980.002土地出讓金26400.001320.00將表中紅色標記行放在表格最后一行，將“一征地拆遷費”刪除改為“合計”，表7-3，7-4照此修改2)前期工程費涉及土地出讓契稅、報建費用、設計費、工程勘探費、“三通一平”等費用，重要依據國家有關規定、公司前期開發經驗及業內平均水平等進行估算。共計約3707.17萬元。見表7-3。表7-3前期工程費用表序號項目名稱取費標準計量基數成本總額（萬元）單位建筑面積成本（元/m2）一項目費用3707.17185.361契稅土地成本出讓金的4%26400.00萬元1056.0052.802可行性研究費預估150.007.503工程勘測費建安工程費的3‰28080.00萬元84.244.214建筑工程保險建安工程費的2‰28080.00萬元56.162.815地籍測繪費預估0.600.036房屋產權登記費按建筑面積0.30元/m220萬m20.600.037設計費按建筑面積38.00元/m220萬m2760.0038.008工程標底編制費建安工程費的1‰28080.00萬元28.081.409工程招投標管理費建安工程費的0.6‰28080.00萬元16.850.8410城市建設工程許可證執照費建安工程費的1‰28080.00萬元28.081.4011工程建設監理費建安工程費的0.4%28080.00萬元112.325.6212建設工程質量管理監督費建安工程費的3‰28080.00萬元84.244.2113四源費按建筑面積51.00元/m220萬m21020.0051.0014實心粘土磚限制使用費按建筑面積15.00元/m220萬m2300.0015.0015模型制作費按建筑面積0.50元/m220萬m210.000.503)公共基礎設施及配套設施建設費指在開發項目區域內，按照城市建設配置規定與項目主體配套的公共基礎設施和非營業性公共配套設施，如人防工程、學校、垃圾中轉站等的建設費用。如社區道路、綠化、消防等的建設費用。具體涉及供暖、供電、供氣、供水、排污、照明、道路、環衛設施等基礎設施及配套設施，其建設費用估計為7419.79萬元。見表7-4。表7-4相關設施建設費用表序號項目名稱取費標準計量基數成本總額（萬元）單位建筑面積成本（元/m2）一基礎設施及配套設施建設費7419.79370.991供暖按建筑面積70.00元/m220萬m21400.0070.002智能化系統按建筑面積20.00元/m220萬m2400.0020.003供電工程按建筑面積50.00元/m220萬m21000.0050.004供水工程按建筑面積8.00元/m220萬m2160.008.005排污工程按建筑面積8.00元/m220萬m2160.008.006照明工程預估50.002.507道路工程按建筑面積155.00元/m220萬m23100.00155.008環衛設施預估77.003.859中心廣場預估77.003.8510圍欄、門樓預估105.005.2511信報箱預估25.001.2512有線電視、寬帶按建筑面積15.25元/m220萬m2305.0015.2513煤氣管網預估370.0018.5014單車棚、指示牌預估29.001.4515值班室預估20.001.0016運動設施預估85.004.2517綠化費按綠地面積35元/m216225m256.792.844)建安費用指直接用于項目主體房屋建筑安裝的各項費用，涉及建筑工程費、設備及安裝工程費、室內裝修工程費、特殊裝修工程費以及其他費用等。見表7-5。表7-5建安費用表項目面積（萬m2）單價（元/m2）總額（萬元）普通住宅9.001300.0011680.00別墅10.001500.0015000.00公建設施1.001400.001400.00合計