Ａ市投資布局戰略模擬1市場研判目錄CONTENTS23經營思路4拿地策略地塊分析1市場研判目錄CONTENTS23經營思路4拿地策略地塊分析一、市場研判宏觀經濟指標2015年全市總人口560萬（常住）A市區戶籍人口140萬A市區常住約180萬A城區常住100萬其中H縣120S縣100J縣80D縣60Q縣60A市為中部城市，距離省會城市約200公里；A市全市常住總人口560萬，人口基數大，市場潛力不小；A市生產總值1100億元，財政收入150億元，城鎮常住居民人均可支配收入20000元，經濟處于全省中游水平；過去三年，A市施銷比下降趨勢明顯，16年施銷比為3.82（健康施銷比≤4），屬于合理健康區間，2016年開始出現供給相對小于需求的狀況；過去三年，銷售面積逐漸而增大，存銷比顯著下降，表明去庫存明顯；近三年A市人均銷售面積逐漸增大，但均小于1（全國標準為1），說明A市購房需求逐漸釋放，且市場仍存在一定需求；近三年土地成交均價和樓面價不斷呈上漲態勢，預計17年該市房地產市場土地成交價格會顯著上揚。一、市場研判A市近三年商品房成交A市近三年住宅用地成交時間商品房施工面積（萬㎡）施銷比商品房竣工面積（萬㎡）現銷比商品房存量面積(萬m2)存銷比商品房銷售面積(萬m2)人均銷售面積(m2)成交面積（畝）成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）20141926.46.19203.10.65485.791.56311.20.54145511873720152115.76.49338.81.04416.81.28325.90.563173163101920162325.23.82339.11.16456.360.96609.030.6025092331481合計//////1246.13/7137//一、市場研判通過對A市的人口基數、經濟指標，房地產市場的施銷比、人均銷售面積、去化率、房地產市場分析，及A市政府一系列托市政策頻頻出臺，刺激樓市復蘇等利好信息，可考慮穩步進入A市投資。穩步進入1市場研判目錄CONTENTS23經營思路4拿地策略地塊分析二、地塊分析地塊地價（萬元/畝）樓面價（元/平米）獲得方式地塊規模容積率競品樓盤售價周邊地塊地價競品去化情況A180666勾地1008畝（首期359畝）1.8——無A2143.51000勾地900畝（首期545畝）2.15—280萬/畝，樓面價1199元/平米周邊有地王項目，未售A32001363招拍掛144畝2.2—280萬/畝，樓面價1199元/平米有區域地王項目，未售A43001285招拍掛69畝3.5毛坯5000元/平米164萬/畝，樓面價948元/平米有區域地王項目，未售H120900勾地105畝2.0毛坯4200-5200元/平米——Q100750勾地210畝2.0毛坯4000元/平米—去化難

地塊基本信息二、地塊分析地塊最好小學交通便利區位區位富人認同度優勢劣勢是否符合勞斯萊斯條件優先順序A1無便利距離老城區邊緣7公里低地價便宜、競品少空白帶長、非城市發展方向×5A2有便利距離老城區邊緣3公里中地價具競爭力、毗鄰新老城區配套一般，面臨競爭、非核心區位√2A3有便利市政府對面高核心區位、周邊配套好、規劃條件適宜競爭激烈、需高溢價的產品力√4A4有便利市政府舊址高位于老城、配套成熟地價無優勢、充分競爭片區√6H有便利新老城區交界處高周邊配套好、符合城市發展方向、品牌優勢明顯地價不具明顯吸引力√1Q有便利距離新老城區邊緣3公里高符合發展方向、品牌優勢明顯市場容量較小、片區剛剛起步√3

優劣對比分析1市場研判目錄CONTENTS23經營思路4拿地策略地塊分析三、經營思路A市經營思路落子扎根鞏固發展規模擴張試探（品質管理、樹立口碑）（拔高產品溢價、打造高端品牌）（即刻選擇、小步快跑）以勞斯萊斯產品，打造精品質項目，試水市場，完美開盤，樹立品牌與口碑。這個階段主要是為了檢驗我司各類型產品在當地市場的接受程度。通過差異化產品及勞斯萊斯品質，拔高調性，充分溢價，打破價格天花板，確定碧桂園的豪宅品牌；同時測試當地購買力，為第三步拉開銷售差價。贏得口碑、占領市場、贏得定價權，此時規模性拿地，大地塊低價獲取，小地塊制造高價熱點，從市全面擴張到縣，實現市場的全面壟斷！“三步曲”溢價壟斷1市場研判目錄CONTENTS23經營思路4拿地策略地塊分析四、拿地策略問題：通過對已有土地信息的了解，你認為應該率先取得哪塊土地？原因是什么？該怎么做？原因：首先，首次進入該市，處于落子扎根階段，H縣人口基數大，且地塊規模和容積率適中，符合發展方向，周邊無競品，品牌優勢明顯；其次，該地塊處于老城區向新發展線上，配套設施逐步完善，區位被當地富人所認可。如何做：良性溝通政府，以招商引資形式進入，給我司開發報建工作開通綠色通道；與政府協商，分批支付土地款、提前預售、實現“456”開發目標；借助品牌優勢，打造精品工程，做到一炮而紅，使品牌迅速落地，口碑相傳。優先獲取H縣地塊A2地塊Q縣地塊A3地塊A1地塊A4地塊四、拿地策略問題：后續拿地策略如何鋪排？四、拿地策略A市經營思路落子扎根鞏固發展規模擴張“三步曲”2017123456789101112

獲取H縣地塊，跟進其他地塊以“456”開發節奏分兩期推貨，開盤推貨不少于總貨值的1/2，以勞斯萊斯產品，打造高品質項目，試水市場，檢驗不同業態產品市場的接受程度。H縣地塊開盤，獲取A2地塊H縣地塊五一首期完美開盤，樹立品牌與口碑；從A2地塊入手，與政府爭取有利條件，低價獲取，土地款分期支付，增加土地儲備，進入市區。H縣地塊二次推貨，A2地塊開放根據首期開盤情況，適時調整，于7月推出剩余貨量，做到“小步快跑，以銷定產”；同時，借助于A2地塊的獲取，大膽溢價，做到“持續升價，持續熱銷，持續品牌提升”。A2地塊開盤，跟進A3地塊A2地塊于國慶節首期完美開盤，差異化產品，勞斯萊斯品質，拔高調性，品牌落地，贏得認可！跟進A3地塊，采取措施盡量避免同行過度競爭而推高地價，如設置掛牌條件、勸退競爭對手、合作開發等。四、拿地策略A市經營思路落子扎根鞏固發展規模擴張“三步曲”2017123456789101112

獲取H縣地塊，跟進A2地塊以“456”開發節奏分兩期推貨，開盤推貨不少于總貨值的1/2，以勞斯萊斯產品，打造高品質項目，試水市場，檢驗不同業態產品市場的接受程度。H縣地塊開盤，獲取A2地塊H縣地塊五一首期完美開盤，樹立品牌與口碑；從A2地塊入手，與政府爭取有利條件，低價獲取，土地款分期支付，增加土地儲備，進入市區。H縣地塊二次推貨；跟進Q縣地塊根據Q縣地塊首期開盤情況，適時調整，于7月推出剩余貨量，做到“小步快跑，以銷定產”；同時，借助于A2地塊的獲取，大膽溢價，做到“持續升價，持續熱銷，持續品牌提升”。A2地塊開盤，獲得Q縣地塊A2地塊于國慶節首期完美開盤，差異化產品，勞斯萊斯品質，拔高調性，品牌落地，贏得認可！積極溝通政府，爭取有利條件，獲得Q縣地塊；四、拿地策略A市經營思路落子扎根鞏固發展規模擴張“三步曲”2018123456789101112

獲取A3地塊，A2地塊二次推貨A3地塊勢在必得，高價競得，增強我司市場信心的同時，助力Q縣地塊高溢價開盤和A2地塊二次高溢價推貨！A3地塊要做到A市標桿項目，品質和價格均是當地最高。A3地塊開盤，跟進后續地塊A3地塊盛大開盤，品牌持續落地，樹立標桿，贏得口碑；超高溢價，打破價格天花板！有效溝通政府，完善A1地塊周邊的配套設施，為后續地塊的獲取爭取有利條件。獲取A1和Q縣地塊通過A3和A2地塊的成功綻放，我司已經贏得市場，低價獲取A1地塊和Q縣地塊，我司已占領市場，贏得定價權，進入了全面擴張階段。獲取A4地塊，A1和Q縣地塊開盤憑借我司在A市的影響力，可高調競拍獲得A4地塊，制造高價熱點，助力A1和Q縣地塊的高溢價開盤，帶動我司附近在售樓盤新一輪的漲價。四、拿地策略A市經營思路落子扎根鞏固發展規模擴張“三步曲”2018123456789101112

獲取A3地塊，A2地塊二次推貨A3地塊勢在必得，高價競得，增強我司市場信心的同時，助力A2地塊高溢價二次推貨！A3地塊要做到A市標桿項目，品質和價格均是當地最高。A3地塊開盤，跟進后續地塊A3地塊盛大開盤，品牌持續落地