論旅游地產(chǎn)開發(fā)模式國際經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢表明，休閑經(jīng)濟(jì)對世界經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越大，休閑產(chǎn)業(yè)愈發(fā)起到舉足輕重的作用。有專家預(yù)測，到2015年，全球?qū)⑷孢M(jìn)入休閑時代。休閑產(chǎn)業(yè)是指為人們提供娛樂消遣及旅游相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的部門集合，即為滿足人們休閑需要而提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)集群。世界規(guī)律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)就會出現(xiàn)旅游觀光需求。當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變，人們在目的地停留的時間拉長，對旅游和休閑的品質(zhì)要求更高。而當(dāng)人均GDP超過3000美元時，度假需求進(jìn)入高速增長階段，溫泉、高爾夫、生態(tài)養(yǎng)生、游艇等休閑方式流行起來。當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元時，旅游形態(tài)進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。休閑場地是主題城區(qū)、度假村等綜合型項(xiàng)目，休憩停留的時間進(jìn)一步拉長。中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需是主要方向。在宏觀調(diào)控背景下，旅游產(chǎn)業(yè)長期受益。國務(wù)院確定進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，并將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。這一旨在保增長，促就業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)整合與升級的龐大振興計(jì)劃與旅游產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。旅游產(chǎn)業(yè)雖然也受經(jīng)濟(jì)波動影響，但是比起建筑業(yè)、制造業(yè)等具有更強(qiáng)的抵御經(jīng)濟(jì)下行的能力，成為擴(kuò)大內(nèi)需和拉動消費(fèi)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。對中國來說，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)意愿和休閑方式三個方面都具備了度假經(jīng)濟(jì)休閑產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的條件。首先，中國已經(jīng)成為中等收入國家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，2012年人均GDP已經(jīng)達(dá)到6100美元，已經(jīng)步入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段。而且，中國有這數(shù)量非常龐大的高凈值人群，2010年的胡潤富豪榜調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國有87.5萬位富豪，2011年，中國百萬美元資產(chǎn)家庭總數(shù)超過90萬戶，這些高凈值人群對休閑產(chǎn)業(yè)的需求是非常龐大的。其次，中國消費(fèi)者對休閑產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)意愿上升，人民對生活質(zhì)量的需求提高，對人均住房面積、人均消費(fèi)、休閑產(chǎn)品和服務(wù)的要求都顯著提高，追求更高層次的生活。再次，中國消費(fèi)者的休閑方式也發(fā)生了變化，我國假期增加促進(jìn)了旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅僅是法定假期的增加，更主要的是人們的觀念上，對于休閑的生活方式接受度高了，更加追求身心的放松，精神的愉悅和生活品質(zhì)的提高。尤其是對于高凈值人群來說，以城郊別墅為代表的第二居所以外，對以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目為代表的第三居所的需求也呈現(xiàn)放量增長。在這種情況下，海南的博鰲、深圳的華僑城、觀瀾湖、杭州的宋城、廣州的華南板塊，近年來有一大批綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目得益于假日經(jīng)濟(jì)、會議經(jīng)濟(jì)的拉動而得到良好的發(fā)展。近年來，受益于中國休閑經(jīng)濟(jì)的興起和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，旅游地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)有三分之一以上均涉足旅游地產(chǎn)，其中不乏大手筆的項(xiàng)目操作。例如雅居樂集團(tuán)僅在海南三亞的清水灣項(xiàng)目2011年銷售額就達(dá)到111億元，2012年實(shí)現(xiàn)銷售60億元。萬達(dá)集團(tuán)也籌建了1700億元的旅游地產(chǎn)投資基金，推出的第四代產(chǎn)品也在向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，武漢萬達(dá)城項(xiàng)目完成單一商業(yè)購物中心向巨無霸型商業(yè)文化購物公園的轉(zhuǎn)變。旅游地產(chǎn)投資增幅較大，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目近70個，總規(guī)模達(dá)2600多億元;1～4月份，全國房地產(chǎn)總投資為15835億元，而旅游地產(chǎn)將近1/5。從政策層面來看，國家和地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)的支持也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重大利好，目前國家為了鼓勵地方發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，制定了旅游國債項(xiàng)目，各省市每年都有專項(xiàng)的撥款用于旅游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。所謂的旅游地產(chǎn)，實(shí)際上是旅游行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的綜合。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要依托豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，能夠?qū)⒙糜巍⑿蓍e、度假、居住融為一體。在具體產(chǎn)品形式上，包括產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假產(chǎn)品、度假別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街等等模式。旅游地產(chǎn)是一種綜合區(qū)域開發(fā)，超越了陳列式觀光旅游的基礎(chǔ)層次，更加強(qiáng)調(diào)較高層次的娛樂體驗(yàn)式旅游，甚至發(fā)展層次的休閑度假式生活方式。從文化挖掘、形式創(chuàng)新、檔次提升入手，滿足人們?nèi)找嫣岣叩男枨蟆Ｂ糜蔚禺a(chǎn)一定程度上解決了旅游行業(yè)周期長、投入大、運(yùn)營難度大、投資者動力不足的難題。雖然一般旅游項(xiàng)目的可持續(xù)回報(bào)時間超過50年，但是投資收益期都要超過15年，一般的企業(yè)是無法承受的，而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可以大幅縮短投資回報(bào)期，吸引社會資金投入到對區(qū)域發(fā)展大有裨益的旅游項(xiàng)目投資中。而且，對于旅游產(chǎn)業(yè)也來說，經(jīng)歷了短期旅游—中期度假—中長期休閑的發(fā)展過程，單純的旅游資源對人們的吸引力有限，旅游產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵還是留住人，吸引人的消費(fèi)。綜合型的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目兼有旅游、休閑、娛樂、商業(yè)、居住等多種功能，能夠全方位的滿足消費(fèi)者的需求，才是當(dāng)前發(fā)展旅游行業(yè)，構(gòu)建吸引力的關(guān)鍵。相對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目于普通住宅開發(fā)項(xiàng)目的差異是很大的，旅游地產(chǎn)開發(fā)要求發(fā)能展商具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，要依賴后期的持有經(jīng)營產(chǎn)生穩(wěn)定的、可持續(xù)的資金收入，依靠經(jīng)營和服務(wù)充分的發(fā)揮出資源的價值，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大幅提升區(qū)域價值。總之，旅游行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)合，綜合效益大大提升，很好的解決了單純的旅游項(xiàng)目投入回收周期過長的問題，也平抑了房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的周期性波動，最關(guān)鍵的是，對于區(qū)域土地價值提升的拉動作用明顯，不失為發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的良方。根據(jù)筆者的研究，旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要有以下幾種模式：一、自然資源型借景開發(fā)自然資源型借景開發(fā)模式對較好的自然風(fēng)景資源依賴度高，我國大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是依托良好的自然景觀資源進(jìn)行開發(fā)。一般來說，風(fēng)景優(yōu)美又適合大盤開發(fā)的地塊位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心地理距離比較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，為了挖掘和發(fā)揮自然景觀資源的價值，發(fā)展商和當(dāng)?shù)卣枰M(jìn)行較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投入，在景觀打造上的投入并不高，當(dāng)然，在開發(fā)的時候，自然資源型借景開發(fā)還要調(diào)整和完善現(xiàn)存的敏感生態(tài)體系，優(yōu)化資源優(yōu)勢，必要時限制過度開發(fā)，保護(hù)生態(tài)景觀資源和自然風(fēng)貌。我國自然資源型借景開發(fā)項(xiàng)目按照自然資源的類型不同可以分為濱海型、濱湖型和內(nèi)陸型項(xiàng)目。濱海型自然資源借景開發(fā)主要依托海體資源，以海南為代表，威海、秦皇島、青島、大連等地也有一些項(xiàng)目，海南已經(jīng)成為地產(chǎn)大鱷開發(fā)旅游地產(chǎn)的集結(jié)地，雅居樂、富力、魯能、中信等大型企業(yè)在海南濱海地塊開發(fā)旅游地產(chǎn)。濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等，在太湖和千島湖岸邊，游艇俱樂部、旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目屢見不鮮。內(nèi)陸型項(xiàng)目一般以森林、草原等優(yōu)美的自然景觀資源為依托，也有依托溫泉資源開發(fā)溫泉度假項(xiàng)目。如天津珠江溫泉城強(qiáng)調(diào)溫泉養(yǎng)生概念，開發(fā)地產(chǎn)盈利。以森林為核心景觀的有重慶金佛山國家森林度假公園綜合旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。自然資源型借景開發(fā)項(xiàng)目由于地處偏遠(yuǎn)，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃和開發(fā)，增值潛力巨大，對區(qū)域發(fā)展具有很強(qiáng)的拉動力和驅(qū)動力。另一方面，自然景觀資源具備稀缺性，市場對于此類產(chǎn)品的接受度高，房產(chǎn)銷售培育期較短，而且往往價格不菲。從區(qū)域發(fā)展和企業(yè)效益雙贏的角度出發(fā)，發(fā)展商要高度重視這類大盤項(xiàng)目的旅游產(chǎn)品經(jīng)營和環(huán)境保護(hù)，從而提升區(qū)域價值，塑造和諧發(fā)展、生態(tài)環(huán)保型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。二、文化體驗(yàn)型借景開發(fā)文化體驗(yàn)型借景開發(fā)模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發(fā)揚(yáng)光大，做綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。例如杭州宋城文化主題公園、云南麗江、成都芙蓉古城等。歷史文化是中華民族的瑰寶，同時也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀具備更多的魅力，從而提升其內(nèi)在價值。同樣，旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注入歷史民俗文化元素，往往會收到較好的效果。三、主題公園型造景開發(fā)主題公園型造景開發(fā)模式是以主題公園為拉動的旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)。近年來，主題公園在中國掀起一輪建設(shè)熱潮，其中也的確不乏成功者，例如華僑城將主題公園開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，形成獨(dú)特的旅游加地產(chǎn)開發(fā)模式。主題公園是造景的關(guān)鍵，能夠聚攏人氣，帶動人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產(chǎn)”備受稱道。華僑城的錦繡中華和歡樂谷主題公園已經(jīng)形成比較成熟的產(chǎn)品線，這種模式捆綁拿地，以比較低的價格同時拿到主題公園旅游用地和房地產(chǎn)開發(fā)住宅用地，開發(fā)之處，區(qū)域土地價值并不高。通過主題公園的開發(fā)帶動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，又通過旅游業(yè)的發(fā)展帶動周邊配套設(shè)施的完善，從而帶動周邊房價的上漲。這樣，華僑城就以主題公園開發(fā)創(chuàng)造出了地段和房地產(chǎn)需求，又以房地產(chǎn)開發(fā)享受到了低價土地增值收益。主題公園帶動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造收益利潤，提供龐大現(xiàn)金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團(tuán)的大規(guī)模擴(kuò)張。四、會議賽事型造景開發(fā)會議賽事型造景開發(fā)主要是依賴大型會議和運(yùn)動賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)盈利，例如博鰲和G20峰會，都大力發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化國際影響力，使得周邊區(qū)域受益。以及觀瀾湖高爾夫，12大球場216洞規(guī)模創(chuàng)造了吉尼斯世界記錄，通過舉辦頂級賽事，打響品牌。會議賽事型造景開發(fā)模式，往往也需要依托周邊優(yōu)質(zhì)的景觀資源，例如博鰲本身具備獨(dú)特的自然環(huán)境，而觀瀾湖是國內(nèi)第一家引入ISO14001國際環(huán)境管理體系，形成了超過10平方公里的城市景觀綠化帶。會議賽事型造景開發(fā)模式也往往先做配套后造城。博鰲千舟灣項(xiàng)目是在向世界推廣博鰲獲得高知名度、區(qū)域配套設(shè)施建設(shè)基本完善、會展經(jīng)濟(jì)成型后，中信才啟動千舟灣的投資建設(shè)，而觀瀾湖營造出30億配套設(shè)施齊全的國際高爾夫體育休閑大社區(qū)。會議賽事型造景開發(fā)往往非常善于造勢營銷，例如博鰲千舟灣借助博鰲會展積極以及FGT高爾夫運(yùn)動，大力開展全國路演宣傳。觀瀾湖高爾夫舉辦多次國際大賽，組織了多次舉行到訪活動，賽事活動規(guī)格高，次數(shù)頻繁，在營銷造勢上先發(fā)制人，高起點(diǎn)運(yùn)作。五、主題街區(qū)型造景開發(fā)主題街區(qū)型造景開發(fā)模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業(yè)、旅游、地產(chǎn)開發(fā)于一體的綜合型開發(fā)。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赜^光旅游、商業(yè)休閑的中心。主題街區(qū)型造景開發(fā)往往位于城市核心區(qū)域，具有歷史上的商業(yè)文化積淀，屬于舊城改造項(xiàng)目，土地價值很高，改造成本巨大，但是項(xiàng)目的單位產(chǎn)出也非常高，而且具備高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高規(guī)格的特征，能夠在寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)注入旅游文化元素，打造新的城市名片。以上所述各種旅游地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點(diǎn)，但都能夠形成自身的盈利模式。一般來說，“旅游”+“地產(chǎn)”的盈利模式是平衡盈利與品牌，產(chǎn)出與投入的主流模式，而對于旅游產(chǎn)品的長期經(jīng)營來說，盈利模式主要還是在旅游產(chǎn)品和服務(wù)上做文章，主要的盈利手段有：第一，旅游門票盈利，這是一般旅游項(xiàng)目的基礎(chǔ)盈利;第二，游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利，即提供有助于豐富體驗(yàn)(經(jīng)歷)的游憩服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)來實(shí)現(xiàn)盈利，這是一般旅游區(qū)的核心盈利模式。第三，旅游綜合服務(wù)盈利，即是在旅游區(qū)內(nèi)，通過旅游者的餐飲、住宿、購物等相關(guān)外延服務(wù)來獲取