物業管理服務考核方案

縣物業服務企業考核方案

為建立物業管理長效管理機制，保障業主合法權益，提高

物業服務質量，增強物業服務企業評先樹優的意識，完善物業

管理服務考核制度，根據省、市有關規定，結合我縣實際，制

定本考核方案。現將有關事宜通知如下：

一、考核范圍

全縣物業服務企業和已實施物業管理的住宅小區。

二、考核原則

依據物業服務合同約定和服務等級標準，“品質提升三年”

活動標準，“最美小區”和“最差小區”評選方案和物業服務企業

信用與評級管理辦法等標準，堅持實事求是、公開、公平、公

正的原則。

三、組織領導

成立物業服務考核工作領導小組，負責統一組織和協調物

業管理服務考核工作的開展。并成立工作小組，對物業服務企

業及物業小區服務管理工作進行督導檢查考核。各物業服務企

業要積極配合，按照“誰主管，誰負責”及屬地管理原則分工負

責，配合好物業服務考核工作的進行。

四、考核標準

1、《縣住宅小區物業服務量化考核評分標準》

2、《撫州市住宅區物業管理條例》

五、考核辦法

（一）對住宅小區物業服務考核實行量化打分制，總分一

百分。依照《縣住宅小區物業服務量化考核評分標準》，每季

度牽頭組織街道、社區及相關人員，采取定期和不定期相結合、

抽查和普查相結合、明查與暗訪相結合的方式對物業服務項目

的服務狀況進行檢查考核，每季度量化考核的情況匯，每年根

據每季度量化考核的情況進行匯總通報。

（二）對物業服務企業依據《撫州市住宅物業管理條例》

實行物業服務企業信用打分制，物業服務企業信用得分=基礎

信息分值+優良信息分值-負面信息分值。信用評級按照信息疊

加、企業自評、屬地核定和系統生成步驟進行。物業服務企業

信用檔案與評級計分計算周期為一年，從每年的1月1日起至

12月31日止，周期屆滿，次年重新計算。企業信用評級結果

分為AAA級、AA級、A級、D級。物業服務企業有下列情

形之一的，直接列入黑名單：1、企業或企業主要負責人（董

事長、總經理、法定代表人等）因物業服務企業承擔過錯原因,

通過人民法院司法程序認定，被列入失信被執行人名單的；2、

經司法機關或行政機關確認因物業服務企業全部責任或主要責

任發生的重大安全事故的；3、因物業服務企業過錯引發重大

群體上訪或越級上訪事件，影響社會穩定，造成嚴重不良后果

的；4、挪用、騙取、套用住宅專項維修資金的；5、物業服務

企業在物業服務活動中承擔主要責任的生效判決裁決、被各級

物業及其他主管部門行政處罰、公開通報等拒不執行、整改的;

6其他嚴重不良行為。

物業服務企業對物業服務量化考核結果及信用等級有異議

的，可在結果公布后10個工作日內向縣物業主管部門書面提

出，縣物業主管部門在收到書面異議后5個工作日內進行核查

并書面答復。核查期間，對提出異議物業服務企業的物業服務

量化考核結果和信用等級結果進行標注，直至異議處理結束。

經核查確認有誤的，應當及時予以糾正。

六、考核結果的公布和運用

公布：對住宅小區物業服務量化考核季度匯總情況、年終

匯總情況和物業服務企業信用檔案與評級情況通過微信群、廣

播、電視、報刊、門戶網站和小區宣傳欄等向社會公開發布。

運用：1、對物業服務量化考核中發現的問題下發限期整

改通知單，責令物業服務企業限期整改，整改不到位的，將對

物業服務企業負責人進行約談；對年度排名較差的物業服務企

業進行重點監管，將相應不良行為記入該物業服務企業信用檔

案，每季度末根據住宅小區物業服務量化考核結果，初選“最

美小區”和“最差小區”候選項目，通過網絡投票、實地考察和

征求業主滿意度，確定“最美小區”和“最差小區”。

2、信用檔案和評級結果主要用于：（1）為業主選聘物業

服務企業提供參考；（2）可作為前期物業管理招標的評標參

考；（3）作為物業管理項目評先樹優的考評內容；（4）作為

出具企業誠信意見的參考依據；（5）作為物業主管部門對物

業服務企業實施其他行政監管工作的重要依據。

年終結合物業服務量化考核結果和信用等級評定結果評選

出“最佳物業企業”一名，“最差物業企業”一名，通過召開年度

表彰會議，對獲評的年度最佳物業企業進行表彰，并組織相關

部門和部分物業企業人員對獲評的物業企業所管理的物業項目

進行觀摩學習，邀請新聞媒體進行宣傳推介；獲評年度最差物

業企業的，除通過新聞媒體予以曝光，責令限期整改外，還將

該企業列入黑名單，記入誠信檔案，限制其在全縣范圍內的物

業管理活動。

附件：1.《縣住宅小區物業服務量化考核評分標準》

2.《撫州市住宅區物業管理條例》

3.物業服務企業考核工作領導小組

附件1

縣住宅小區物業服務量化考核評分標準

序

評比項目及內容

號

考評驗收標準及

分值

分

得分

值

1、配合縣相關部門開

展工作，對相關部門

完成5分，未完成

指導意見或合理要求5

一次扣1分

積極落實，對存在問

題及時整改；

齊全完善2分，不

2、建立業主居住檔

完善1分，未建立2

案，隨時可查；

分

3、物業服務企業的管

制度建

理人員和專業技術人

符合2分，不符合

一設

員持證上崗；員工統2

分

（16分）

一著裝，佩戴明顯標

志；

4、業主上訪投訴及時

處理情況，業主通過

12345熱線和上訪投

訴的處理情況；

處理及時5分，未

及時處理或處理

5

不滿意的一次扣3

分

5、各項制度的健全和完善1分，每一項

1

落實情況；未落實扣0.5分

高于80%1分，不

6、業主滿意度情況。

足扣1分

1二公共秩1、保安24小時值班；符合2分，脫崗一2

5

序次扣1分

維護

2、保安人員有明顯標

符合3分，發現一

（13分）

志，統一著裝，有值3

處不符扣1分

班記錄；

3、監控設備正常運符合2分，發現一

2

轉，有巡查紀錄；處不符扣1分

4、小區內無火災、刑符合4分，不符合

4

事和交通事故；分

5、車輛停放有序，無

符合1分，不符合

妨礙行人和其他車輛1

分

正常通行；；

6、臨時出入車輛記錄符合1分，不符合

1

規范。分

1、消防通道24小時符合3分，不符合

3

保持暢通；分

2、消防系統設備完好符合3分，每發現

3

無損，可隨時啟用；一處不符扣1分

3、小區內公用設施設

每缺一公共設備圖紙、地下管網線符合2分,

2

路圖等資料檔案齊項扣0.5分施

三設備管全，管理完善；

理（204、設施設備標志管理符合2分，每發現

分）符合規范，統一完整，一處不符扣0.52

滿足安全運行需要；分

符合2分，每發現

5、設施設備巡檢、運

一處不符扣0.52

行、維修養護記錄；

分

6、供水、供電、通訊、符合2分，每發現2

6

市政路燈、應急照明一處不符扣0.5

設備設施齊全，工作分

正常；；

符合2分，每發現

7、落水管、下水道、

一處不符扣0.52

化糞池排放暢通；

分

符合2分，每發現

8、弱電、避雷等安全

一處不符扣0.52

系統運行正常；

分

符合2分，每發現

9、小區路面平坦、井

一處不符扣0.52

蓋完好。

分

1、房屋專項維修資金達標3分，不符合

3

使用規范、合理；分

2、無擅自改變房屋、

符合3分，每發現

公共建筑和公用設施3

一處扣0.5分

用途現象；

3、無違反規劃私搭亂符合2分，每發現

建現象，及時勸阻業一處扣1分，不及

2

房屋及主私搭亂建，并報告時勸阻并報告扣1

分維修管相關部門；

四

理符合3分，每發現

4、房屋外觀完好、整

（16分）一處不符扣0.53

潔，完好率90%以上；

分

5、小區平面示意圖和符合2分，每缺一

2

樓棟號標志明顯；個扣0.5分

符合3分，每發現

6、裝飾裝修與住戶簽

一次扣0.5分，沒

訂協議，不危及房屋3

有建立裝飾裝修

結構與他人安全。

管理規定扣2分

7

1、小區內環衛設施完

符合3分，發現一

備，設有垃圾桶、果3

處不符扣0.5分

皮箱等保潔設備；

符合3分（有制度

2、小區實行標準化清

按制度操作），發

掃保潔、垃圾日產日3

現一處不符扣0.5環境衛

清；

分生

五

管理3、小區公共道路、房

（16分）屋的公共樓梯、扶欄、

符合3分，發現一

走道、地下室等部位3

處不符扣0.5分

保持清潔，不得隨意

堆放雜物和占用；

4、無亂設攤點、廣告符合3分，發現一

3

牌，亂貼、亂畫現象。處不符扣1分

5、無亂倒垃圾，亂倒符合2分，發現一

2

污水。處不符扣1分。

符合城市市容和

6、督促店面經營戶做環境衛生管理有

好市容環境衛生工關規定要求，得22

作。分，發現一處不符

扣1分。

1.花草樹木長勢良

好，修剪整齊美觀，符合4分，基本符

4

無病蟲害，無折損現合2分

綠化管象；

六理符合4分,管理、

2、綠化管理及養護措

（8分）養護措施不落實

施落實，綠化帶內無

扣1分，破壞、踐4

雜物，無破環、踐踏

踏、占用三種現象

及隨意占用現象；

每發現一處不符

8

扣1分

1、小區內有宣傳欄、

完善2分，每缺一

廣告欄，公示收費項2

項扣0.5分

目情況；

2、創造條件，積極

完善2分，每缺一

配合、支持并參與社2

項扣0.5分

區文化建設；

3、開展有意義，健康

符合1分，缺項扣

向上的社區文化活1

1分

動；

4、小區成立業主委員符合1分，每缺一

1

長效管

會，有辦公地點；項扣0.5分

理制度

5、業主公約、業主大七

建設

會規則、業主委員會符合1分，每缺一

1（11分）

章程完善，業主委員項扣0.5分

會能正常開展工作；

6、定期組織開展

物業開放日、經理接符合2分，每

待日、業主代表溝通缺一項扣1分

交流會等活動；

7、物業公司主要

符合2分，每

負責人、報修服務電

缺一項扣1分

話及聯系方式公布。

2

2

1

合計00

分

得

分：

9

附件2:

撫州市住宅區物業管理條例

（2018年7月31日撫州市第四屆人民代表大會常務委員

會第十三次會議通過2018年9月30日江西省第十三屆人民代

表大會常務委員會第六次會議批準）

目錄

第一章總則

第二章住宅區配套設施的規劃與建設

第三章業主、業主大會和業主委員會

第四章物業管理服務

第五章物業的使用和維護

第六章法律責任

第七章附則

第一章總則

第一條為了規范住宅區物業管理活動，維護業主和物業服

務企業的合法權益，改善人民群眾的生活環境，根據《中華人

民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業

管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本市行政區域內的住宅區物業管理活動及其監督管

理工作適用本條例。

本條例所稱住宅區，是指按照城市、鎮規劃建設的居民集

中居住區。

本條例所稱物業管理，是指住宅區業主選聘物業服務企業、

委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設施設備和相關場地

進行維修、養護、管理，維護住宅區內的環境衛生和相關秩序

的活動。

第三條市、縣（區）人民政府應當將物業管理納入現代服

務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，推動建立社會

1

化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提

高物業管理水平。

市、縣（區）人民政府統一領導本行政區域物業管理活動

的監督管理工作以及重大物業管理糾紛應對工作，建立健全物

業管理的監督管理協調機制和重大物業管理糾紛應急處理機制。

具有行政管理職能的開發區管理委員會按照市人民政府的

規定，承擔前兩款規定的職責。

第四條市、縣（區）人民政府房地產主管部門，以及具有

行政管理職能的開發區管理委員會所屬房地產職能部門是本轄

區物業管理主管部門，負責本轄區物業管理活動的監督管理工

作。

城市管理、建設、規劃、價格、公安、人防、民政、消防、

環境保護、市場監督管理、不動產登記等部門以及供水、供電、

供氣、通信、有線電視等公用事業經營單位應當按照各自職責,

依法做好物業管理的相關管理和服務工作。

第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區物業管理活動

承擔下列職責：

（一）會同縣（區）物業管理主管部門具體指導、監督所

轄區域內的住宅區業主依法成立業主大會和選舉業主委員會；

（二）指導、監督業主大會和業主委員會及其成員依法開

展活動；

（三）指導、組織未成立業主大會的住宅區業主討論決定

其公共管理事務；

（四）依法調解處理物業管理、物業使用矛盾糾紛；

（五）法律、法規規定的其他職責。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依

法開展物業管理的相關工作。

第六條對物業管理活動中的違法行為，業主委員會、業主

或者物業使用人、物業服務企業可以向物業管理主管部門、街

道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關部門投訴。

11

物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其

他有關部門應當自收到投訴之日起七個工作日內予以處理，并

告知投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關

部門或者單位，并告知投訴人。

物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、其他

有關部門、居（村）民委員會及其工作人員，不依法履行物業

管理相關工作職責的，業主委員會、業主或者物業使用人、物

業服務企業可以向上級機關、主管部門或者監察機關反映情況,

或者投訴舉報。

第七條審計機關對縣（區）物業管理主管部門代管的物業

質量保修金、住宅專項維修資金、首次業主大會籌備經費的歸

集、管理和撥付，應當定期進行審計監督。

第八條市、縣（區）精神文明建設工作機構應當將物業管

理工作納入精神文明創建和文明行為促進工作考核內容。

第九條物業服務行業協會應當加強行業建設，依法制定和

組織實施自律性規范，組織業務培訓，宣傳物業管理法律法規,

協助調解處理物業管理糾紛。

第二章住宅區配套設施的規劃與建設

第十條規劃主管部門應當將下列基礎設施和配套公共服務

設施的建設要求，按照國家規定列入住宅區建設項目的規劃條

件：

（一）停放汽車的車位、車庫；

（二）摩托車、自行車、電動自行車停車場，以及電動自

行車充電場所；

（三）社區居家養老服務設施和社區管理服務設施；

（四）全民健身設施；

（五）物業管理用房。

住宅區建設項目土地使用權出讓前，規劃主管部門應當會

同房地產主管部門對列入規劃的車位、車庫等配套設施的建設

數量、位置、首次權屬登記等事項提出書面意見，并由國土資

源主管部門將其作為住宅區建設項目國有土地使用權出讓合同

的約定內容。

12

規劃主管部門在住宅區建設項目規劃許可過程中，應當審

查住宅區基礎設施和配套公共服務設施的設計指標及其具體部

位。

第十一條住宅區的建設單位應當按照規定配建停放汽車的

車位、車庫，集中停放摩托車、自行車、電動自行車的停車場,

以及電動自行車充電場所。

住宅區內按照規劃建設的地上停車庫以及不屬于人民防空

工程的地下停車位，建設單位依法取得專有部分權屬登記后，

方能出售、出租，并應當首先滿足本住宅區業主需求。

已建成住宅區的停車場所、電動自行車充電場所不能滿足

業主需要，且有可用場地的，由業主大會或者業主委員會、物

業服務企業按照規定辦理有關手續后修建。

第十二條新建住宅區的建設單位應當按照規劃設計要求在

出入口、主要通道和主要公用設施區域、公共電梯等場所，安

裝視頻監控圖像信息系統。

鼓勵已建成住宅區參照前款規定安裝視頻監控圖像信息系

統。

第十三條建設單位應當將住宅區內驗收合格的供水、供電、

供氣、有線電視等公用事業經營設施設備及其施工圖紙，移交

給相關經營單位維護管理。經營單位應當接收相關設施設備，

負責維修、養護，確保其安全運轉和正常使用。

第三章業主、業主大會和業主委員會

第十四條建設單位交付房屋，應當查驗業主身份，收存業

主簽署的本人及緊急狀況聯系人的聯系方式確認書。非業主的

物業使用人入住住宅區，應當向業主委員會或者物業服務企業

登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急

狀況聯系人的聯系方式確認書。

前款所稱的聯系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。

業主或者物業使用人變更聯系方式的，應當及時告知建設單位、

業主委員會或者物業服務企業。

不得泄露、擅自使用業主或者物業使用人個人信息。

13

第十五條住宅區物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑

物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向

物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主

大會的書面報告。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當會同縣

（區）物業管理主管部門組建業主大會籌備組，組織召開首次

業主大會會議并選舉產生業主委員會。經指導仍未成立業主大

會的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織業主討論

決定住宅區公共管理事務。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大

會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十六條建設單位應當在申請不動產權屬首次登記前，籌

集首次業主大會會議的籌備經費，并存入縣（區）物業管理主

管部門設立的專門賬戶。

首次業主大會籌備組成立后，由街道辦事處或者鄉鎮人民

政府向縣（區）物業管理主管部門申請撥付籌備經費。籌備組

應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情

況，確保專款專用。籌備經費的結余部分，應當根據業主大會

的決定用于物業管理。

第十七條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占

建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業

主可以委托他人或者推選業主代表參加業主大會會議。業主代

表應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如

實反映業主意見。

業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用手機短

信、電子郵件、即時通信軟件等電子數據形式以及其他書面征

求意見形式。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

第十八條業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總

面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。其中，決定

下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業

主且占總人數三分之二以上的業主同意：

14

（一）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;

（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施。

臨時管理規約或者業主大會議事規則可以約定，依法召開

的業主大會符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業主的投

票權數，計入已表決的多數方：

（一）對依法應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以

上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項，已表決

的多數方專有部分建筑面積和人數，達到建筑物總面積的過半

數和業主總人數的過半數的；

（二）對其他事項，已表決的多數方專有部分建筑面積和

人數，達到參加投票業主的專有部分建筑面積總數的過半數和

參加投票業主人數的過半數的。

臨時管理規約或者業主大會議事規則約定前款表決規則的,

建設單位應當在售房時向物業買受人提示該表決規則，業主大

會籌備組或者業主委員會應當在業主大會會議召開前向業主提

示該表決規則，如實記錄業主參加投票情況，并公示因逾期未

參加投票而計入已表決多數方的業主名單。

第十九條業主大會籌備組中的業主代表，以及業主委員會

成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律，

具有一定的組織能力和文化水平；

（三）遵守有關法律、法規，遵守業主大會議事規則、管

理規約或者臨時管理規約，不存在損壞房屋承重結構、違法搭

建、破壞房屋外觀等損害業主共同利益或者侵害其他業主合法

權益的行為；

（四）不存在拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及

應當負擔的物業管理其他相關費用的行為;

（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業服務企業中任

職，也不存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系。

15

鼓勵符合條件的社區居民委員會成員通過法定程序兼任業

主委員會成員。

第二十條業主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格

自行終止，由業主委員會在住宅區顯著位置公示并告知其本人:

（一）不具備業主身份的；

（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失

履行職務能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第二十一條業主委員會成員有下列情形之一的，業主委員

會應當決定中止其成員資格，在住宅區顯著位置公示，并提請

下一次業主大會會議終止其成員資格：

（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業服務企業任職，

或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系的；

（二）利用其成員資格，索取或者收受建設單位、物業服

務企業或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙

公正履行職務的其他利益的；

（三）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；

（四）拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負

擔的物業管理其他相關費用的；

（五）在住宅區違法搭建，非法侵占業主共有部位、設施

設備及場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業

主合法權益行為的；

（六）存在不適合繼續擔任業主委員會成員的其他情形的。

業主委員會未按照前款規定中止相關成員資格的，物業所

在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民

政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職務。

擬被中止資格或者暫停履行職務的成員可以進行申辯，但

是在業主委員會作決定時應當回避。

16

第四章物業管理服務

第二十二條建設單位應當依法選聘前期物業服務企業，并

簽訂前期物業服務合同。建設單位出售新建房屋之前應當制定

臨時管理規約，在售房時向物業買受人明示前期物業服務合同

和臨時管理規約，并由物業買受人書面確認。建設單位簽訂的

前期物業服務合同、制定的臨時管理規約，不得損害物業買受

人的合法權益。

建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同和

制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地的縣（區）物

業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十三條建設單位應當在商品房買賣合同中，明示其所

交付物業的共用部位場所、共用設施設備的配置和建設標準。

物業服務企業與建設單位應當在物業所在地的縣（區）物

業管理主管部門監督下，對物業共用部位、共用設施設備進行

承接查驗并作記錄。對前期物業承接查驗中發現的問題，建設

單位應當及時整修，由物業服務企業復驗并作記錄。

物業服務企業和建設單位應當在住宅區顯著位置公示承接

查驗情況和建設單位整修情況，并書面報告縣（區）物業管理

主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

前期物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在

前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設

單位承擔。

第二十四條前期物業承接查驗時，建設單位應當向物業服

務企業移交物業管理用房和下列資料，并將相關資料報送物業

所在地的縣（區）物業管理主管部門存檔：

（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工

圖，配套設施、人防工程、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資

料；

（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技

術資料、出廠資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

17

（四）業主名冊及業主聯系方式確認書；

（五）物業管理所必需的其他資料。

第二十五條物業服務企業應當提供下列基本服務項目：

（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監控

圖像信息系統等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保

養，公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維

修養護；

（二）公共綠地、草木及綠化設施的養護、管理；

（三）環境衛生清掃保潔；

（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序

管理；

（五）住宅區進出人員和車輛管理，保衛值班及定期巡邏,

監控視頻實時監視并留存圖像信息十五日以上;

（六）對物業裝修的管理，對物業使用中違反禁止規定的

行為進行告知、勸阻、報告，對物業使用糾紛進行調解；

（七）物業維修、改造費用的賬務管理；

（A）物業檔案和物業服務、財務檔案的保管與查詢服務;

（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協

助管理服務。

第二十六條前期物業服務合同、物業服務合同應當載明物

業服務項目和質量要求、收賽項目和收費標準、物業服務不符

合要求的違約責任。

共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監控、公共綠地、

公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養護、管理費用,

以及住宅區內公共環境清潔費用、安全保衛費用，應當納入物

業服務收費標準，不得要求另行分攤。

前期物業服務合同或者物業服務合同有效期內，物業服務

企業提出調整物業服務項目、質量要求或者收費項目、收費標

準的，應當將其與業主委員會協商草擬的調整方案在住宅區顯

著位置公示三十日，經依法召開業主大會獲得專有部

18

分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主

同意后，與業主委員會簽訂物業服務變更協議。

物業服務企業應當自物業服務合同或者物業服務變更協議

簽訂之日起十日內，向物業所在地的縣（區）物業管理主管部

門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并在顯著位置公示。

第二十七條前期物業服務合同、物業服務合同依法解除或

者終止的，物業服務企業、業主委員會應當在十日內書面告知

物業所在地的縣（區）物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉

鎮人民政府，并在住宅區顯著位置公示。

第二十八條前期物業服務合同、物業服務合同依法解除或

者終止的，物業服務企業應當按照業主大會或者業主委員會的

要求退出物業管理區域，移交物業管理用房等業主共有財物以

及相關資料，不得以物業管理中的債權債務糾紛未解決等為由

拒絕退出、拒絕移交。

物業服務企業與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦

理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控

等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。業主委員會或者新

選聘的物業服務企業應當將交接情況報送物業所在地的縣（區）

物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。

第二十九條物業服務企業退出后，業主大會未選聘新的物

業服務企業或者其他管理人，也未實行業主自行管理的，物業

所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織業主做

好住宅區環境衛生、公共照明等工作，相關費用由業主承擔。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、組織召開業主大

會，選聘新的物業服務企業或者其他管理人，或者實行業主自

行管理。

第三十條物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自改變住宅區內公共建筑、物業管理用房以及其

他共用部位場所和共用設施設備的用途；

19

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區內道路、綠

地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣

告、開展經營等活動，損害業主共同利益；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；

（四）將住宅區內的全部物業管理一并委托或者轉交給其

他單位或者個人；

（五）前期物業服務合同、物業服務合同終止前，擅自停

止物業管理；

（六）違反合同約定或者法律、法規規定，擅自增加收費

項目、提高收費標準，或者重復收費;

（七）未按照合同約定和法律、法規規定履行物業維護、

管理義務；

（A）招用不符合國務院《保安服務管理條例》規定條件

的人員擔任保安員，或者對保安員疏于管理、教育和培訓；

（九）接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費用

時，向業主收取手續費等額外費用；

（十）非法限制業主進出住宅區、樓棟，騷擾、恐嚇、打

擊報復業主，或者對業主實施暴力、擅自停水停電等侵害業主

合法權益的行為；

（十一）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第三十一條物業服務企業應當將下列信息在住宅區顯著位

置公示并及時更新：

（一）營業執照、項目負責人的基本情況及聯系方式、服

務人員基本情況、本企業物業服務電話、物業管理主管部門受

理投訴舉報的電話；

（二）物業服務項目和質量要求，物業服務收費項目、收

費標準和收費方式；

（三）電梯、消防、人防、監控等專項設施設備的維修保

養單位名稱、資質、聯系方式等;

（四）物業修繕、裝修和使用過程中的結構變動等安全事

項；

2

（五）物業服務費用以及業主應當負擔的物業管理其他相

關費用的收支情況；

（六）受業主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況,

代管的利用物業共用部位場所和共用設施設備所得收益的收支

情況；

（七）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其

他信息。

第三十二條建設單位保留權屬或者尚未交付業主的住宅區

物業，由建設單位承擔物業服務費用以及應當負擔的物業管理

其他相關費用。住宅區物業交付業主后發生的物業服務相關費

用，由業主承擔。

物業服務企業應當按照合同約定和法律、法規規定提供物

業服務，不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等為

由減少服務內容或者降低服務質量。物業服務企業違反合同約

定或者法律、法規規定，擅自增加物業服務收費項目或者提高

收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。

物業服務企業已經按照合同約定和法律、法規規定提供服

務的，業主不得以存在開發建設遺留問題、物業空置、未享受

物業服務或者無需接受相關物業服務等理由拒交物業服務相關

賽用。

第三十三條業主、物業使用人未按照合同約定交納物業服

務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用，或者未按照法

律、法規規定和業主大會決定交存住宅專項維修資金，經書面

催繳逾期不交納的，物業服務企業、業主委員會可以在住宅區

顯著位置予以公示。

經書面催繳，業主逾期不交納物業服務費用的，物業服務

企業可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員

會組織調解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。

第三十四條未選聘物業服務企業或者其他管理人的，業主

可以共同決定自行管理。業主大會決定自行管理的，應當對下

列事項作出決定并在住宅區顯著位置公示：

21

（一）自行管理的執行機構或者執行人員；

（二）自行管理的內容、收費項目和標準、管理期限；

（三）聘請專業機構維修養護電梯等特殊設施設備的方案;

（四）財務管理、財務公開的制度；

（五）其他有關自行管理的事項。

電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定

要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修養護。

業主共同決定實行自行管理的，應當接受物業所在地的街

道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的監督和指導。

第五章物業的使用和維護

第三十五條物業保修期滿后，專有部分的維修責任由該業

主承擔，全體業主共有部分的維修責任由全體業主承擔，部分

業主共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔。共有物業遭

人為損壞的，物業服務企業、業主委員會應當要求責任人承擔

修復或者賠償責任。

第三十六條住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存

儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

發生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以采取應急

維修：

（一）電梯故障危及人身安全，經電梯制造單位或者特種

設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的；

（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、

影響使用，經專業機構核實并認定的;

（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生

故障，經專業機構核實并認定的；

（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積

水，嚴重影響業主房屋正常使用，經專業機構核實并認定的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經專業機構核實

并認定的；

22

（六）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安

全，經專業機構核實并認定的；

（七）發生其他緊急情況，經專業機構核實并認定的。

前款規定的緊急情況經縣（區）物業管理主管部門核查屬

實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修的，可以不經專

有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之

二以上的業主同意。其中，住宅專項維修資金未劃轉業主大會

管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向縣（區）

物業管理主管部門申請列支；住宅專項維修資金已劃轉業主大

會管理的，由物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委

員會申請列支，業主委員會審核同意的應當報縣（區）物業管

理主管部門備案。

申請使用住宅專項維修資金的，應當在住宅區顯著位置公

示維修內容及質量要求、維修服務者、維修費用等事項，結算

前應當聽取相關業主對維修質量的反饋意見。

住宅專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制

定。

第三十七條市、縣（區）白蟻防治機構負責轄區內住宅區

白蟻防治，防治工作經費納入本級財政預算。建設單位、物業

服務企業、業主委員會和業主應當配合白蟻防治機構進行白蟻

防治。

第三十八條禁止在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口

處停放電動自行車或者為電動自行車充電。

第三十九條物業服務企業應當履行物業管理區域的消防安

全責任，提供消防安全防范服務，配備消防安全管理人員，開

展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災隱患，負

責共用消防設施的日常維護保養，保障疏散通道、安全出口、

消防車通道和消防登高場地暢通。

對未選聘物業服務企業的住宅區，街道辦事處、鄉鎮人民

政府應當指導、組織、督促業主和物業使用人加強消防安全管

理、履行消防安全責任。

23

第四十條在不影響消防安全、道路通行的前提下，經業主

大會或者其授權的業主委員會決定，可以利用住宅區內業主共

有的道路等場地施劃停車泊位，并由業主大會或者其授權的業

主委員會決定是否收取停車費。占用業主共有的道路或者其他

場地的停車泊位，屬于業主共有。

利用物業共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經

營等活動的，應當經業主大會或者其授權的業主委員會及有利

害關系的業主同意，并按照規定辦理有關手續。

業主大會或者業主委員會應當將利用共有道路、共用部位

場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經營等活

動的情況在住宅區顯著位置公示。

利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車

費、租賃費、廣告費等經營收益屬于全體業主共有，用于補充

專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。業主大會或者其

授權的業主委員會決定委托物業服務企業代收費的，物業服務

企業可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協商

約定。

第四十一條住宅區內依法配建的人民防空工程，應當在入

口處設置顯著標志。

禁止買賣或者變相買賣住宅區內依法配建的人民防空工程。

經人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，

可以面向本住宅區業主、物業使用人出租。停車位租賃費收取

方應當承擔人民防空工程的日常維修、養護、管理責任及費用,

使其保持良好使用狀態。

人民防空主管部門應當加強日常監督管理，依法監督檢查

人民防空工程的平時使用和維護管理情況。

第四十二條業主將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法

律、法規以及管理規約，并經有利害關系的業主同意。

業主或者物業使用人裝修物業的，應當事先告知物業服務

企業。業主、物業使用人未事先告知裝修事項，未按照本條例

第十四條提交聯系方式確認書的，物業服務企業可以禁止為其

裝修的車輛、施工人員進入物業管理區域。

24

物業服務企業應當將物業裝修中的禁止行為和注意事項書

面告知業主或者物業使用人，并將裝修的時間、地點等情況在

所在樓棟顯著位置公示。

第四十三條業主、物業使用人裝修、使用物業，禁止下列

行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以及

危及房屋安全的其他行為；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,

或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房

的上方；

（四）晚20時至晨8時、12時至14時在已竣工交付使

用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修；

（五）進行家庭娛樂等活動時發出嚴重干擾周圍居民生活

的環境噪聲；

（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒