內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳滬蘇區(qū)域太倉港城龍江路項(xiàng)目啟動會

項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二

目錄CONTENTS上海人民廣場50km范圍50Km一、項(xiàng)目概況-城市簡介太倉位于江蘇省的東南部，南依上海，北接常熟，東瀕長江，西連昆山、蘇州，2015年列全國百強(qiáng)縣（市）第四位，有“德企之鄉(xiāng)”之稱。太倉為江蘇省距離上海最近城市，以上海人民廣場為起點(diǎn)，50km半徑范圍可覆蓋太倉市三分之二以上區(qū)域。覆蓋范圍包括了太倉市區(qū)、新區(qū)、港區(qū)大部（瀏河、璜涇及港城核心區(qū)）、沙溪、雙鳳等太倉的城市主要發(fā)展區(qū)。太倉港港區(qū)是國家級開發(fā)區(qū)，市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域一、項(xiàng)目概況-周邊城市本項(xiàng)目太倉港區(qū)距長三角地區(qū)主要城市中心距離：至太倉市中心28公里車程約30小時至上海市中心50公里車程約45分至蘇州市中心80公里車程約75分一、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目所在的港城核心區(qū)整體規(guī)劃，醫(yī)院、商業(yè)、公園等配套較齊全；項(xiàng)目臨近主干道，1公里范圍內(nèi)有五洋濱江廣場、汽車客運(yùn)站、鄭和公園等，滿足基本生活需求。當(dāng)?shù)嘏R江產(chǎn)業(yè)聚集了石化工業(yè)園、太陽能光伏產(chǎn)業(yè)園、海上風(fēng)能設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、海工重型裝備產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等特色園區(qū)。

城市：太倉是距離上海最近的江蘇城市，港區(qū)是太倉重點(diǎn)發(fā)展城市，處上海的一小時生活圈；價值：太倉港區(qū)具有明顯的長三角大城市外溢功能，有較好的投資價值；項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰港區(qū)鄰里中心，處港城中心區(qū)，具有較高的居住及投資潛力。

配套：項(xiàng)目周邊生活配套良好；交通接駁上海，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)均處于成熟狀態(tài)。

產(chǎn)品、目標(biāo)、客戶：本案可打造成中端產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃YJ115和YJ140，主打上海外溢需求，輔以本地改善客戶，滿足外溢和改善需求。一、項(xiàng)目概況-小結(jié)

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二二、投資回顧-地塊SWOT分析緊鄰港區(qū)主干道——龍江路，交通便捷；北側(cè)為占地60畝體育公園，環(huán)境好；緊鄰五洋濱江廣場、汽車客運(yùn)站等商業(yè)及交通樞紐，生活配套優(yōu)越；項(xiàng)目1公里可達(dá)七浦塘生態(tài)公園、政務(wù)中心。港區(qū)當(dāng)前人氣略顯不足；周邊有污染企業(yè)；主要競品為濱江名都，開發(fā)商為明達(dá)置業(yè)。其背景為美資工業(yè)企業(yè)，早期從事碼頭、物流等行業(yè)。明達(dá)深耕港區(qū)多年，已連續(xù)在港區(qū)拿到住宅用地480畝（其中已開發(fā)約300畝，儲備180畝）。是我司獲取本項(xiàng)目最大威脅。板塊內(nèi)暫無精裝產(chǎn)品，無大開發(fā)商，存在一定的市場機(jī)會；周邊競品在深挖地緣客戶的同時，引導(dǎo)上海投資客及養(yǎng)老度假需求，模式成熟；碧桂園作為千億房企，在太倉屢創(chuàng)房產(chǎn)傳奇，對地緣客戶、上海客戶有更大吸引力。占地：49.41畝容積率：2.0地價：230萬元/畝（起拍價）總價：1.1364億（起拍）樓面地價：1725元/平方米（起拍）付款時間：2016年8月支付20%；2016年9月支付80%。是否可提前預(yù)售：否建筑密度：15%建筑限高：60米商業(yè)比例：無綠色星級：無是否符合土規(guī)：符合

是否符合林規(guī)：符合是否符合城規(guī)：符合是否具備開工條件：是地塊西至：和平路地塊北至：映雪路地塊東至：龍江路地塊南至：空地二、投資回顧-地塊整體分析YJ115戶型YJ140戶型戶型戶數(shù)占比YJ11532464%YJ14018036%投資階段規(guī)劃圖二、投資回顧-規(guī)劃方案產(chǎn)品類型面積段戶型套數(shù)配比導(dǎo)向高層剛需YJ1153-2-1324套，占64%功能完善、舒適度高；高品質(zhì)精工戶型改善YJ1404-2-2180套，占36%頂、底房源的考慮：高層頂樓提升產(chǎn)品附加值（如露臺、復(fù)式），降低購買抗性洋房底樓可做地下室、帶花園，提升產(chǎn)品溢價能力產(chǎn)品配置的考慮：高層部分建議做精裝修，提升產(chǎn)品力，形成差異化競爭裝修標(biāo)準(zhǔn)700元/平米，報價1500元/平米二、投資回顧-戶型建議

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二時間成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價格(元/㎡)成交金額(萬元)上市套數(shù)(套)上市面積(㎡)2016年53162184657049035.41----2015年36239108632224725.5----2014年1071111359706634.9216018934匯總1000112406--80395.83----港區(qū)年成交套數(shù)走勢：年均成交套數(shù)333套，2016年截至8月25日成交531套，較2015全年增長47%；港區(qū)年成交均價走勢：今年截至目前普通住宅成交均價為6570元/㎡，成交價格年均漲幅為5%；今年整體市場走勢：今年隨著上海限購力度加大，大量剛需和投資客外溢，港區(qū)房價上漲幅度較大，目前成交均價集中在7500-8500元/㎡（毛坯）。備注：數(shù)據(jù)來源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)港區(qū)今年市場走勢：4月份開始，成交面積月均漲幅為8%，成交均價基本持平，穩(wěn)中有增。備注：數(shù)據(jù)來源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時間/面積成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價格(元/㎡)成交金額(萬元)2016年53162184657049035.4160-80㎡10607679941380-90㎡1451250968128520.3690-100㎡49458765733014.78100-120㎡30326068932247.29120-140㎡23831420655920607.83140-180㎡48738459794415.19180㎡以上11241767761637.95其他------8179.0116年成交面積段分析：2016年太倉港區(qū)的普通住宅熱銷面積段集中在90-100㎡和120-140㎡。備注：數(shù)據(jù)來源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時間成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價格(元/㎡)成交金額(萬元)2015年36239108632224725.540萬元以下1610245574570.8840-60萬元1691558760959500.6860-80萬元1121317060517969.1680-100萬元47628362723940.64100-120萬元69307045655.14120-150萬元8134683591125.25150-200萬元23429007308.15300萬元以上242615390655.5816年成交總價分析：2016年太倉港區(qū)普通住宅總價段供求結(jié)構(gòu)主力總價段在100萬以下。隨著單價上漲，預(yù)計未來150萬元以下總價段的成交占比增大。備注：數(shù)據(jù)來源于中指,2016.8.25一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一、項(xiàng)目所在板塊分析-競品三、營銷策略—競品情況競品名稱占地面積（畝）容積率產(chǎn)品類型計容建面

（萬㎡）已推建面（萬方）成交均價

（元/㎡）去化率（已推貨量）上上?；ǔ?21.41.99小高層、高層（毛坯）36.136.17000（毛坯）99.7%濱江名都（二期）49.162.5高層（毛坯）9.63.188500（毛坯）78%港灣新城134.492.48小高層、高層（毛坯）26.6311.67500（毛坯）99.1%鳳凰城3021.78高層，小高層{精裝}43.7820.0410000（精裝）100%依云四季1661.80高層公寓，住宅（精裝）17.90014000（精裝）計劃10月開盤上?！偣^34.851.50多層（毛坯）4.13.8612000~13000（毛坯）100%港區(qū)范圍內(nèi)主要競品：上上?；ǔ菫I江名都港灣新城瀏河攔截主要競品：碧桂園·招商鳳凰城招商·碧桂園依云四季上?！偣^港區(qū)競品瀏河競品上上?；ǔ且?guī)模占地221.4畝，容積率1.99發(fā)展商蘇州益本房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置太倉港區(qū)龍江路、秋水街樓盤主力產(chǎn)品高層、小高層、81-124㎡；商業(yè)近期產(chǎn)品價格高層、小高層7000元/㎡（毛坯）去化情況高層、小高層總共推出2755，至今已售2748（2010年12月開盤）；商業(yè)推出38套，已售7套。樓盤特點(diǎn)/配套小戶型雙衛(wèi)住宅三、項(xiàng)目所在板塊分析-競品124平米91.5平米濱江名都（二期）規(guī)模占地49.16畝，容積率2.5發(fā)展商明達(dá)置業(yè)(太倉)有限公司位置太倉港港口開發(fā)區(qū)碧云路北側(cè)龍江路西樓盤主力產(chǎn)品高層開盤時間2015年6月26日近期產(chǎn)品價格高層8500元/㎡（毛坯）去化情況高層共推出324套，去化253套，去化約78%。樓盤特點(diǎn)/配套東鄰龍江路、南靠七浦塘景觀帶一、項(xiàng)目所在板塊分析-競品一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)港灣新城規(guī)模占地134.49畝，容積率2.48發(fā)展商太倉美樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置太倉港區(qū)龍江路280號樓盤主力產(chǎn)品高層、小高層，88-130平米，2房-3房開盤時間2012年9月29日近期產(chǎn)品價格高層、小高層7500元/㎡（毛坯）去化情況高層、小高層共推出672套，去化666套。去化約99.1%。樓盤特點(diǎn)/配套公園式住宅三、項(xiàng)目所在板塊分析-競品碧桂園·招商鳳凰城規(guī)模占地303畝，容積率1.78發(fā)展商碧桂園集團(tuán)，招商集團(tuán)位置濱江大道與鄭和大街交匯處開盤時間2016年4月樓盤主力產(chǎn)品高層、小高層。83-140平米近期產(chǎn)品價格均價13000~15000元/平米（精裝）去化情況一期1776套售罄，項(xiàng)目預(yù)計2016年10月初加推，將推出83、87、96、120平房源，剩余共7棟樓約700套。樓盤特點(diǎn)/配套鄰近上海；可選戶型多；一期售罄，客戶基礎(chǔ)良好三、項(xiàng)目所在板塊分析-競品招商·碧桂園依云四季規(guī)模占地166畝，容積率1.80發(fā)展商招商局地產(chǎn)，碧桂園集團(tuán)位置江蘇省太倉市瀏河鎮(zhèn)南海路銀海路交匯處樓盤主力產(chǎn)品高層公寓（60㎡），住宅（80-113㎡）近期產(chǎn)品價格均價14000元/平米（精裝）去化情況總貨量1952套，一期開12359號樓，首開貨量380套，可能會全部一期加推（看工程進(jìn)度），共700套。預(yù)計11月初開盤。樓盤特點(diǎn)/配套離寶山區(qū)、離美蘭湖、富錦路地鐵站近；戶型較小，總價低；自帶幼兒園；容積率低，舒適度高。配套有上海第九人民醫(yī)院分院三、項(xiàng)目所在板塊分析-競品上?！偣^規(guī)模占地34.85畝，容積率1.50發(fā)展商太倉瑞安房產(chǎn)位置瀏河鎮(zhèn)迎福北路66號樓盤主力產(chǎn)品電梯洋房，110平~130平近期產(chǎn)品價格12000~13000元/平米（毛坯）去化情況2016年1月開盤，已售罄。10月份推新貨，約100套樓盤特點(diǎn)/配套接近滬太公路，離美蘭湖站、富錦路站近，周邊有明德學(xué)校。三、項(xiàng)目所在板塊分析-競品瀏河競品：主要為鳳凰城和依云四季，貨量較大，約1400套，需重點(diǎn)攔截港區(qū)競品：主要為濱江名都和公園郡，開發(fā)周期較慢，目前基本無貨在售微觀市場總結(jié)：熱銷產(chǎn)品：主力成交戶型80-140㎡成交客戶：深挖地緣客戶，上海外溢的剛需和投資客成交價格：港區(qū)集中在7000-9000元/㎡左右瀏河集中在10000-14000元/㎡左右一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場一、項(xiàng)目所在板塊分析-市場

三、營銷策略—房地產(chǎn)數(shù)據(jù)25（1）競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比三、營銷策略—港區(qū)競品對標(biāo)對比項(xiàng)目濱江名都（二期）目標(biāo)地塊占地49.1649.41畝容積率2.52建筑面積9.6萬方8.22萬方每畝地價——356.5萬/畝樓面地價——2673.9元/㎡當(dāng)前售價/定價高層毛坯8500元/㎡YJ115戶型9820元/㎡，YJ140戶型10000元/㎡首期開盤時間2015年2月2017年1月累計銷售252套——待開發(fā)+銷售72套未售——（2）競品與目標(biāo)地塊結(jié)論對比三、營銷策略—港區(qū)競品對標(biāo)評價項(xiàng)目濱江名都(二期)目標(biāo)地塊對比結(jié)果交通區(qū)位交通便利，臨近龍江路主干道交通方便，臨近龍江路主干道☆☆周邊配套五洋城市廣場、汽車客運(yùn)站、港區(qū)鄰里中心五洋城市廣場、汽車客運(yùn)站、港區(qū)鄰里中心☆☆自然景觀資源七浦塘生態(tài)公園七浦塘生態(tài)公園☆☆開發(fā)商品牌明達(dá)置業(yè)（本土開發(fā)商）碧桂園☆☆☆規(guī)劃高層高層☆☆區(qū)內(nèi)園林環(huán)境小區(qū)綠化較好五重立體園林☆☆☆區(qū)內(nèi)配套超市會所、室內(nèi)25米恒溫泳池、多功能廳、娛樂健身設(shè)施五星級鳳凰俱樂部、日常商業(yè)配套、泳池☆☆產(chǎn)品點(diǎn)評高層毛坯高層精裝☆☆☆備注：☆☆☆:優(yōu)于競品☆☆：與競品持平☆：略遜于競品濱江名都：140.87方戶型，3房2廳2衛(wèi)我司戶型：戶型方正，三房朝南；南北通透性好，布局合理，明顯優(yōu)于競品；動靜分區(qū)更合理，空間利用率高。2、產(chǎn)品定位——戶型對比三、營銷策略—港區(qū)競品對標(biāo)（3）競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比我司戶型：140-150方戶型，4房2廳2衛(wèi)綜合考慮項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客群特質(zhì)等因素，建議項(xiàng)目以下定位：北上?！嘲独铩ど菅b大宅三、營銷策略及推廣分析-項(xiàng)目定位突出精裝特質(zhì)差異化周邊及上海近郊小戶型明確項(xiàng)目與上海強(qiáng)烈關(guān)聯(lián)度凸顯項(xiàng)目作為上海后花園的區(qū)位優(yōu)勢彰顯項(xiàng)目位于港區(qū)顯示地處長江入海口的獨(dú)特風(fēng)情開啟北上海人居標(biāo)桿元年定位SLOGAN三、營銷策略—項(xiàng)目定位二、營銷策劃-推廣策略目前港區(qū)的上?？蛻粽急燃s60%，為主要目標(biāo)客群吸引上?？蛻粢宦吠庑械脑蛴泻芏?，價格、交通、配套、產(chǎn)品、品牌……過往港區(qū)年均去化約333套，上海客戶占比高，但相對總量少目前港區(qū)競品價格7000-9000元，且以≤100㎡產(chǎn)品最為緊俏上海與項(xiàng)目之間，瀏河有競品攔截，大品牌，且面積多元化BUT如何突出重圍，掙開桎梏實(shí)現(xiàn)開盤快速去化？三、營銷策略—策略要點(diǎn)面向上?？蛻舳I銷策劃-推廣策略我們有很多漂亮的說辭：北上海丨后花園丨銜接寶山丨地處長江入海口丨第一港口城市滬通高鐵丨地鐵接駁車丨規(guī)劃S1號線丨規(guī)劃上海11號我們需要給項(xiàng)目一個“漂亮的頭銜”！我們除了告訴客戶具象的產(chǎn)品力外我們更需要讓客戶深刻了解到我們是個“新寶山”一個充滿機(jī)遇升值潛力爆棚風(fēng)水寶地；更是以前的“上海寶山”，未來的“金寶山”為了讓上?？蛻裘鞔_地了解到項(xiàng)目“新寶山”的特質(zhì)圍繞“寶”開展“起承轉(zhuǎn)合”系列活動三、營銷策略—策略要點(diǎn)面向上?？蛻舳?、營銷策劃-推廣策略面向港區(qū)地緣客戶我們是區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的千億房企我們是區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的精裝洋房我們有區(qū)域內(nèi)無可比擬的品質(zhì)戶型……我們樹立的是產(chǎn)品“豪宅”形象三、營銷策略—策略要點(diǎn)二、營銷策劃-推廣策略推廣階段推廣重點(diǎn)豪宅主形象滲透產(chǎn)品價值宣導(dǎo)熱銷稀缺價值樹立標(biāo)簽直效強(qiáng)化高端項(xiàng)目形象落地大量導(dǎo)客，首開熱銷蓄客攻略瀏河/千燈未購客戶上海寶山渠道鋪設(shè)太倉港區(qū)全面摸排活動新客戶導(dǎo)入+老客戶維護(hù)線上媒體與事件性活動配合渠道客戶深挖，外區(qū)客戶導(dǎo)入活動新客導(dǎo)入+老客戶維護(hù)專項(xiàng)特定渠道客戶導(dǎo)入客戶深耕、再教育開盤沖刺期持續(xù)銷售期造勢蓄客期品牌立勢期8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開放1月21日盛大開盤摘牌準(zhǔn)備期12月3日產(chǎn)品發(fā)布會造勢蓄客期產(chǎn)品價值點(diǎn)釋放，豪宅生活居住體驗(yàn)注：本案線上線下媒體整合出擊，在重要節(jié)點(diǎn)前集中投放線上媒體，并注重自媒體的有效傳播。緊跟重大節(jié)點(diǎn)，運(yùn)用線下媒體（戶外大牌、電梯、小區(qū)燈箱等）、渠道拓展（渠道深耕，充分利用已有業(yè)主及外部資源，圈層客戶深挖）、活動推廣（事件營銷引起關(guān)注、主題活動大量蓄客、節(jié)點(diǎn)大活動集中收客）、現(xiàn)場包裝、體驗(yàn)等組合型策略，并深入高端客戶資源。再次撬動市場。2016年推廣策略：品牌深耕+形象塑造+分眾宣傳+渠道深耕針對上海寶山客戶及港區(qū)客戶，釋放不同的推廣主訴求，上海主“新寶山”，港區(qū)主“豪宅”10月1日港區(qū)展廳開放三、營銷策略—推廣思路三、營銷策略及推廣分析-推廣策略太倉主題以豪宅尺度敬獻(xiàn)封面洋房1月21日盛大開盤傾城而出看港區(qū)至美示范區(qū)誰與爭鋒地產(chǎn)航母入港線上線下活動減少大眾媒體投放，以自媒體配合大V炒作為主，案名確認(rèn)后啟動運(yùn)營，后續(xù)結(jié)合“寶”系列活動進(jìn)行話題營銷形象戶外啟動、地塊陣地包裝及引導(dǎo)完成、港區(qū)接待中心、寶山接待中心包裝完成并啟動蓄客工作上海往返港區(qū)主要交通樞紐戶外、港區(qū)核心區(qū)域形象戶外；植入性廣告(店鋪溫馨提示牌等)二次植入所有戶外全面啟動，并根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)及時更換項(xiàng)目信息集中性開展一夜傾城暖場：工作日以吸引地緣客戶為主，因此建議開展美食類及表演類暖場活動；周末面向上?？蛻糸_展專場定制活動，如港區(qū)一日游、奢侈品護(hù)理等。上海寶山“寶”馬巡游“愛在新寶山”地鐵快閃城市展廳開放活動碧桂園不送寶馬只送“保”時捷一生摯愛“寶”格麗項(xiàng)鏈全城懸賞國慶七國美食節(jié)示范區(qū)開放暨瑰“寶”燈光秀/恐龍展“沖上云霄”直升機(jī)巡游開盤系列活動（開盤盛典）開盤沖刺期持續(xù)銷售期造勢蓄客期品牌立勢期8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開放1月21日盛大開盤摘牌準(zhǔn)備期12月3日產(chǎn)品發(fā)布會造勢蓄客期上海主題10月1日港區(qū)展廳開放給北上海一座新寶山定鼎灣岸里掘金新寶山開啟新寶山人居新紀(jì)元1月21日盛大開盤三、營銷策略—推廣思路四、營銷拓客動作分析-目標(biāo)分解首開貨量266套，86%去化229套，2.96億認(rèn)籌665組意向客戶3325組解籌率1:2.5開盤銷售任務(wù)倒排計劃拓展客戶26600組轉(zhuǎn)籌率1:5意向率1:8說明：按照開盤清盤目標(biāo)，將認(rèn)購的套數(shù)進(jìn)行倒推，需實(shí)現(xiàn)拓展26600組客戶（基數(shù)），最終轉(zhuǎn)化為665組籌客。全力清盤三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—開盤銷售任務(wù)倒排計劃區(qū)域劃分預(yù)計成交占比蓄客目標(biāo)認(rèn)籌目標(biāo)認(rèn)購目標(biāo)上海（寶山）60倉（港區(qū)+浮橋+瀏河+時思+九曲+劉家港+牌樓）20%532013353其它區(qū)域（上海非寶山區(qū)域+其它地區(qū)）20%532013353小計26600665266四、營銷拓客動作分析-客戶區(qū)域太倉20%上海60%其它區(qū)域100%去化說明：經(jīng)過對瀏河和項(xiàng)目周邊競品成交客戶分析得知，上海寶山剛需和投資客占比60%，太倉地緣客占比20%，其它周邊區(qū)域占比20%?？蛻舴植荚谀膬耗兀咳?、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—客戶區(qū)域分析四、營銷拓客動作分析-拓客地圖路線①：寶山老城區(qū)客戶一般走蕰川路至項(xiàng)目，全城45.9公里，通行順暢，約45分鐘車程；路線②：東方國貿(mào)商圈客戶一般走滬太路至項(xiàng)目，較塞車全程40.8公里，約55分鐘車程。東方國貿(mào)商圈老城區(qū)本案浮橋鎮(zhèn)三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—項(xiàng)目至寶山交通線路港區(qū)核心商圈分布圖路線①：45.9公里，45分鐘路線②：40.8公里，55分鐘浮瀏線蘊(yùn)川路滬太路四、營銷拓客動作分析-拓客地圖港區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的浮橋和瀏家港，以及臨近上海的瀏河鎮(zhèn)為拓客的重點(diǎn)。時思九曲牌樓瀏家港瀏河鎮(zhèn)本案浮橋鎮(zhèn)三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—港區(qū)拓客地圖港區(qū)核心商圈分布圖四、營銷拓客動作分析-港區(qū)核心企業(yè)梳理港區(qū)中大型企業(yè)約為50家，其中世界500強(qiáng)5家，這些企業(yè)員工購買力較強(qiáng)，是我們在港區(qū)的主要目標(biāo)客群，吸引企業(yè)團(tuán)購是拓客的重點(diǎn)之一。三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—港區(qū)企業(yè)梳理港區(qū)企業(yè)資源梳理序號企業(yè)名稱企業(yè)類型企業(yè)人數(shù)員工薪資企業(yè)地址主營1中集集裝箱中外合資3000-40005000-6000濱江大道96號生產(chǎn)定制集裝箱2中集冷藏流設(shè)備有限公司中外合資1000左右5000-6000濱江大道過s80向北200米生產(chǎn)定制特種集裝箱3寶潔公司外資領(lǐng)導(dǎo)200外包很多3000-4000通港路申江路交叉口主營日化洗護(hù)用品4怡球金屬資源再生有限公司外資500-10004000左右338路邊南環(huán)路向北500米主營生產(chǎn)鋁合金錠5太倉協(xié)鑫光伏科技有限公司香港全資控股700-8004000-5000平江路安江路交叉口發(fā)電能源6奧特思維能源有限公司民營700-8004000-5000平江路88號太陽能、光伏7五礦邯鋼（蘇州）鋼材加工有限公司國有背景（合資企業(yè)）800-10005000-7000港口開發(fā)區(qū)滬太新路400號鋼材8玖龍紙業(yè)（太倉）有限公司中外合營（合資．合作）2000-30004000-6000太倉港口開發(fā)區(qū)玖龍路1號。

紙業(yè)9埃克森美孚（太倉）石油有限公司美資140-2005000-7000太倉市劉家港飛馬路潤滑油10中國石油天然氣股份有限公司華東潤滑油廠國有200-5004000-10000港口開發(fā)區(qū)濱江路東石化路北潤滑油11碧辟（中國）工業(yè)油品有限公司外資企業(yè)150-5005000-10000太倉市港口開發(fā)化工區(qū)潤滑油12

藝康（太倉）科技有限公司美資400-5005000-6000港口開發(fā)區(qū)協(xié)鑫中路7號清潔、衛(wèi)生、消毒13長江石化中外合資800-10005000-7000港口開發(fā)區(qū)濱江南路8號石油化工四、營銷拓客動作分析-港區(qū)核心企業(yè)梳理三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—港區(qū)其它資源梳理工業(yè)區(qū)，碼頭政府事業(yè)單位本案商業(yè)+居住區(qū)純住宅區(qū)中大型商超:3家政府事業(yè)單位：8家保險公司：11家銀行：10家汽車行業(yè)：13家建材市場：1個重點(diǎn)加油站：11個社區(qū)：10個農(nóng)貿(mào)市場：2個四、營銷拓客動作分析-拓客地圖東方國貿(mào)萬達(dá)廣場寶樂匯顧村公園美蘭湖地鐵7號線寶山區(qū)核心商圈劃分為5個：美蘭湖商圈，顧村公園商圈，東方國貿(mào)商圈，萬達(dá)廣場商圈和寶樂匯商圈。本案拓客重點(diǎn)應(yīng)主要放在外地人較集中且當(dāng)?shù)胤績r較貴的區(qū)域，如東方國貿(mào)商圈和九百建材市場等。寶山核心商圈分布圖三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—寶山核心商圈梳理四、營銷拓客動作分析-拓客渠道資源整合多渠道發(fā)力積極整合代理公司、資源電商、渠道分銷資源，結(jié)合自銷團(tuán)隊(duì)，全面收客?！韭?lián)合代理】整合上海區(qū)域規(guī)模較大代理公司（目前已洽談上海同策、上海世聯(lián)和上海易居），引進(jìn)策劃和銷售團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮他們在上海的推廣經(jīng)驗(yàn)和客戶資源優(yōu)勢?！举Y源電商】與上海主流資源電商洽談（計劃引進(jìn)上海51房產(chǎn)），充分整合上海的社區(qū)、建材市場、商超、地鐵站展點(diǎn)等資源，線下發(fā)動上海約2000家中介帶客。【渠道分銷】通過電商積極整合上海主流的分銷公司（如菁英地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、愛屋吉屋、Q房、鏈家等），持續(xù)不斷為項(xiàng)目導(dǎo)客?！咀凿N團(tuán)隊(duì)】充分發(fā)揮我們在企業(yè)、圈層、推介會和舊業(yè)主資源的核心優(yōu)勢、做深做透。備注：未避免電商的渠道判客糾紛，目前建議先劃分不同區(qū)域后開展相關(guān)工作。自銷團(tuán)隊(duì)聯(lián)合代理資源電商渠道分銷該如何收客呢？三、營銷策略及推廣分析-推廣策略三、營銷策略—拓客渠道整合三、營銷策略—銷售計劃二期貨量占地面積：13100㎡可售面積：30524㎡示范區(qū)占地面積：7200㎡可售面積：5925㎡首期貨量占地面積：12600㎡可售面積：28240㎡產(chǎn)品戶型面積段

（㎡）2017年推售2018年推售推售時間套數(shù)面積

（㎡）金額

（億元）套數(shù)面積

（㎡）金額

（億元）洋房YJ1401402017-1-215376140.76

-

-

-YJ115T115213252342.48

-

-

-YJ1401402017-3-253650600.51

-

-

-YJ115T115216254642.50

-

-

-商業(yè)——2017-1-21

-13170.20

-

-

-車位——2018-9-2

-

-

-459117650.20小計———518646896.44459117650.20三、營銷策略—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時間事項(xiàng)2016年8月19日摘牌2017年1月7日示范區(qū)開放（內(nèi)控）2017年1月21日首期開盤（內(nèi)控）

營銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)開盤當(dāng)月預(yù)估去化86%，按套去化229套，按金額去化2.96億。

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二項(xiàng)目總經(jīng)理趙冉項(xiàng)目副總經(jīng)理?xiàng)顒偩C合部造價部營銷部財資部工程管理、監(jiān)理開發(fā)報建土建工程師潘正文工程（監(jiān)理）部開發(fā)部人力/行政/后勤等水電工程師郭杰成本控制營銷財務(wù)資金項(xiàng)目采用外判監(jiān)理開發(fā)報建沈偉營銷經(jīng)理沈亞造價工程師戴赟綜合主管顧蓓蓓項(xiàng)目部組織策劃財務(wù)經(jīng)理包薩仁高娃四、前置策劃-人員架構(gòu)工程部經(jīng)理沈仁兵四、前置策劃-人員職責(zé)部

門姓

名崗

位責(zé)任分工綜合部趙冉項(xiàng)目總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。顧蓓蓓行政主管負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部沈偉開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目報規(guī)、報建等項(xiàng)目報批、報審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部沈仁兵工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。潘正文土建工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目綜合樓、臨建板房、貨量及周邊所有工程的施工管理。郭杰水電工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目機(jī)電/設(shè)備安裝、市政外聯(lián)、綜合管網(wǎng)、強(qiáng)弱電等施工管理工作。項(xiàng)目部組織策劃前置策劃—1、組織策劃四、前置策劃-組織保障總指揮謝金雄區(qū)域支援組區(qū)域職能部門負(fù)責(zé)人工程管理區(qū)域幫扶組已經(jīng)到位副總指揮鄭永彥梁佑明設(shè)計管理曹陽成本管理張化宇人力資源周璠投資管理孔慶朗付成霞李驍春計劃運(yùn)營

區(qū)域組織策劃后勤綜合采購管理鄧敏裝修陳強(qiáng)

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二五、報建策劃-重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)+難點(diǎn)無規(guī)劃證提前開始審圖，無審圖合格證提前辦理合同備案圖紙出圖速度、圖紙審查速度關(guān)系到整體進(jìn)度提前讓施工單位做好施工許可證辦理之前所有基礎(chǔ)資料報審無施工許可證提前開工一天，預(yù)售延期辦理三天報建時間短，需穿插進(jìn)行。當(dāng)?shù)貒?yán)禁無證開工、處罰力度大，對后期預(yù)售證辦理難度大。無證施工罰款金額也巨大，處合同金額的1%-2%瀏河項(xiàng)目不良影響五、報建策劃-已開展的工作發(fā)改、規(guī)劃、國土、住建、供電水、燃?xì)?、消防、防雷等初步溝通、資料獲取主要事項(xiàng)完成情況確定設(shè)計、環(huán)評、地勘單位獲取周邊市政道路管網(wǎng)信息、現(xiàn)場地形圖、基準(zhǔn)點(diǎn)移交詳細(xì)地質(zhì)勘探報告土地使用權(quán)合同、單位名稱變更規(guī)劃設(shè)計報建方案圖紙、文本等項(xiàng)目立項(xiàng)已完成確定房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)代辦單位以及房產(chǎn)資質(zhì)辦理已完成已完成已完成已完成已公示已完成已公示環(huán)境影響評估已完成五、報建策劃-報建關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計條件國有土地使用權(quán)證簽訂土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)責(zé)任人：沈偉2016年8月19日完成2016年9月2日完成2016年9月12日完成2016年9月23日未完成2016年9月30日未完成2016年10月14日未完成2017年1月18日預(yù)售條件：主體四層2018年9月15日預(yù)計于2018年9月10日綜合驗(yàn)收通過。完成節(jié)點(diǎn)時間關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)五、報建策劃-報建策劃第15天2016.9.2簽訂國土合同開發(fā)資質(zhì)公示第24天2016.9.11《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

第58天2016.10.14《施工許可證》第1天2016.8.19土地摘牌第11天2016.8.29成立公司第25天提前獲取2016.9.12立項(xiàng)核準(zhǔn)

第44天2016.9.30《建設(shè)用地證》《國土證》第44天2016.10.9第37天2016.9.23第25天2016.9.12

第154天2017.1.18《審圖合格證》《商品房預(yù)售許可證》規(guī)劃批復(fù)

9.27規(guī)劃許可證9.30直接發(fā)包+總包合同備案10.10質(zhì)監(jiān)安監(jiān)備案10.11施工許可證10.14五、報建策劃-細(xì)部節(jié)點(diǎn)策劃9.9設(shè)計方案9.9日照報告9.23土地權(quán)屬證明9.12環(huán)評批復(fù)9.22規(guī)劃評審會9.12立項(xiàng)批復(fù)9.13綠色設(shè)計審查表9.23土地權(quán)屬證明9.21立項(xiàng)批復(fù)9.27規(guī)劃批復(fù)9.13綠色設(shè)計審查表9.30面積預(yù)測報告9.29防核準(zhǔn)決定9.29基礎(chǔ)配套費(fèi)、墻改基金費(fèi)、散裝水泥費(fèi)繳納9.29規(guī)劃服務(wù)費(fèi)繳納9.17地勘報告10.8施工圖規(guī)劃核準(zhǔn)蓋章9.20施工圖設(shè)計9.30勘察合同備案9.30設(shè)計合同備案9.27規(guī)劃批復(fù)9.27項(xiàng)目經(jīng)理、“五大員”備案9.28施工單位信用管理手冊9.28項(xiàng)目登記9.30監(jiān)理備案9.30工程預(yù)算書9.30施工合同10.8初步發(fā)包方案、直接發(fā)包申請9.23國土證9.30規(guī)劃許可證10.10質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理（8.12五方責(zé)任主體簽字、10.10預(yù)拌砂漿使用備案表及合同10.10審圖合格）10.10質(zhì)監(jiān)手續(xù)辦理9.30工程規(guī)劃證9,30監(jiān)理備案10.8資金證明10.9農(nóng)民工賬戶預(yù)留協(xié)議9.23國土證10.8直接發(fā)包、合同備案10.8工傷保險10.9工程合同，監(jiān)理合同10.10審圖合格10.11質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)備案施工圖合格證10.9辦證所需資料完成時間

柏悅灣名邸

目錄項(xiàng)目概況一營銷策劃三前置策劃四報建策劃五工程策劃六財務(wù)策劃七投資回顧二六、工程策劃–里程碑計劃四、工程開發(fā)—開工示意圖六、工程策劃-開工示意圖二期二期貨量一期貨量摘牌時間：2016年8月19日總地價：1.7615億總占地面積：49.41畝

容積率：2.0總建筑面積:8.18萬㎡總貨值：6.54億地價：356.5萬元/畝樓面地價：2674元/㎡

貨量（萬m2）套數(shù)貨值（億）一期貨量3.282663.39二期貨量3.182522.96地庫1.174590.2合計7.635186.55示范區(qū)占地面積約7200m2YJ115板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）綜合樓示范區(qū)四、工程開發(fā)—設(shè)計計劃六、工程策劃–計劃先行計劃先行圖紙設(shè)計采購招標(biāo)1、圖紙出圖先示范區(qū)后貨量區(qū)，先主體后裝修。2、根據(jù)施工計劃倒推圖紙使用時間，并預(yù)留圖審時間；3、專人跟蹤，每日反饋圖紙進(jìn)展1、編制招標(biāo)計劃，根據(jù)招標(biāo)計劃及時編制招標(biāo)立項(xiàng)。2、根據(jù)施工計劃倒推進(jìn)場時間；3、預(yù)留施工單位材料準(zhǔn)備時間1、根據(jù)施工計劃倒推使用時間；2、雙人進(jìn)行用量復(fù)核，面積類按1.3倍放量，件數(shù)類均預(yù)留一件；3、專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表，每兩天追蹤到貨情況；4、執(zhí)行出入庫登記管理，確保材料合理領(lǐng)用；工作思路：編制總進(jìn)度計劃，找出關(guān)鍵線路，嚴(yán)控關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)，保證計劃順利實(shí)施落地。四、工程開發(fā)—設(shè)計計劃設(shè)計部門輸出成果完成日期產(chǎn)品研發(fā)院板房YJ115及YJ140單體方案已完成博意南京分院綜合樓、3#樓、1#樓單體施工圖09月21日博意南京分院板房裝修水電暖圖09月25日裝修設(shè)計院板房裝修材料表10月15日板房裝修水電條件圖10月15日板房裝修施工圖10月25日板房軟裝10月30日設(shè)計部門輸出成果完成日期規(guī)劃院總平報建版已完成總平施工圖09月20日博意南京分院貨量樁基圖09月25日貨量單體施工圖10月5日貨量地庫圖10月15日裝修設(shè)計院貨量裝修圖11月20日人防設(shè)計院人防設(shè)計圖11月10日景觀設(shè)計中心示范區(qū)景觀圖10月20日六、工程策劃-設(shè)計出圖計劃樣板房關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)制定出圖計劃原則：各專業(yè)輸出成果時間均比計劃施工時間提前一周以上，保證各專業(yè)充分研究設(shè)計意圖，更好的指導(dǎo)施工。貨量區(qū)關(guān)鍵出圖節(jié)點(diǎn)四、工程開發(fā)—招標(biāo)計劃序號招標(biāo)工程名稱（樣板房）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時間招標(biāo)進(jìn)展1室內(nèi)裝修工程2016.11.25綜合樓板房暫定2016.11.15建議議標(biāo)序號招標(biāo)工程名稱（示范區(qū)）進(jìn)場需求范圍招標(biāo)立項(xiàng)書提交時間招標(biāo)進(jìn)展1總承包工程2016.09.15整個地塊暫定2016.09.25已進(jìn)場2樁基工程2016.09.20整個地塊已上線計劃2016.9.20開標(biāo)3樁基檢測工程2016.09.28整個地塊議標(biāo)議標(biāo)流程已到區(qū)域4土方工程2016.09.12整個地塊已上線已進(jìn)場5機(jī)電安裝2016.11.15

綜合樓及板房議標(biāo)建議與騰安議標(biāo)6鋁合金門窗2016.11.10示范區(qū)樓棟——建議納入總包施工范圍7鋅鋼欄桿2016.11.10示范區(qū)樓棟2016.10.10選擇供貨單位未定標(biāo)8室外供配電招標(biāo)2016.11.20整個地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?燃?xì)鈫挝?016.12.20整個地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?0自來水單位2016.11.20整個地塊當(dāng)?shù)貕艛唷?1弱電：有線電視、網(wǎng)絡(luò)2016.12.20整個地塊當(dāng)?shù)貕艛唷⒐こ滩邉?招標(biāo)計劃示范區(qū)外總包及樁基招標(biāo)，零星專業(yè)工程區(qū)域選擇良好合作單位議標(biāo)。樣板房關(guān)鍵招標(biāo)計劃示范區(qū)關(guān)鍵招標(biāo)計劃序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間1潔具類（洗手盆、坐廁、水龍頭、浴室鏡等）3010月25日11月25日2配電箱2510月15日11月10日3燈具類4010月25日12月05日4開關(guān)面板3010月25日11月25日5墻紙3010月25日11月25日6電器類（中央空調(diào)）3010月25日11月20日7電器類（抽油煙機(jī)、空調(diào)等）3010月25日11月25日8精裝修類（門、木地板、樓梯扶手、櫥柜）4510月25日12月10日9軟裝類（家具）4511月15日12月10日10軟裝類（飾品）4511月15日12月10日11拋光磚、仿古磚3010月15日11月15日甲供燈具等六、工程策劃-采購計劃供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包B類）1防火門4510月15日12月1日2淋浴屏風(fēng)3011月10日12月10日3鋅鋼組合欄桿3010月10日11月10日甲分包鋅鋼欄桿等供貨方式序號材料名稱及型號標(biāo)準(zhǔn)供貨周期下單時間需求到場時間甲指（項(xiàng)目專項(xiàng)分包C類）1鋁合金門窗及配件2511月01日11月25日甲指乙供鋁合金門窗等采購計劃結(jié)合施工計劃充分考慮供貨周期，提前下單，專人跟蹤，制定跟蹤進(jìn)度表。四、工程開發(fā)—展示區(qū)范圍、圍擋設(shè)置六、工程策劃-范圍、圍擋設(shè)置二期貨量一期貨量示范區(qū)廣告圍擋示范區(qū)1、沿龍江路主干道設(shè)置廣告牌。2、沿映雪路和支三路砌筑2.2m高圍墻，以降低成本。3、盡量把示范區(qū)面積設(shè)置最大，用圍擋將示范區(qū)與施工現(xiàn)場隔開，打造示范區(qū)至美景觀。施工現(xiàn)場圍墻一期貨量區(qū)二期貨量區(qū)1#2#3#4#5#6#9#8#7#綜合樓工地入口工地入口設(shè)置原則六、工程策劃–參觀動線泳池售樓部參觀樣板板房泳池售樓部YJ115板房（位于三樓）YJ140板房（位于三樓）綜合樓四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨路道路設(shè)置原則：1、施工道路形成環(huán)形道路，設(shè)置兩個出入口，場區(qū)內(nèi)設(shè)置兩條臨時道路（使用鋼板鋪設(shè)），確保道路通暢。2、在示范區(qū)施工時，進(jìn)場材料較多，在支三路上增加示范區(qū)施工入口，待示范區(qū)開放，此出入口作為綜合樓正式出入口。3、靠綜合樓南側(cè)借用市政道路位置，不影響綜合樓周邊鋪貼施工。4、臨時道路寬度不少于5m，主干道寬度不少于6m。工地出入口工地出入口示范區(qū)施工出入口臨時鋼板路鋼板臨時道路四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨設(shè)臨設(shè)原則：租用離施工現(xiàn)場距離300m已建好的臨設(shè)場地，生活區(qū)面積4900m2，現(xiàn)有臨設(shè)可滿足施工單位入住600人。我方臨設(shè)只做生活區(qū)，生活區(qū)住120人，工種高峰進(jìn)場時間木工26010.13鋼筋工12010.12瓦工8010.12水電4010.15外墻施工人員8011.02管理人員20已進(jìn)場總計600工種高峰進(jìn)場時間裝修8011.25園藝3011.25綠化8012.05本項(xiàng)目總包生活區(qū)六、工程策劃—臨水1、為確保綜合樓的正常使用，綜合樓從給水接駁口直接接水，管線獨(dú)立。2、管線布置充分考慮后期開挖，管線全部沿河道，避免后期施工對管道造成破壞。臨水DN80供綜合樓用水施工用水自來水接駁口四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設(shè)置六、工程策劃-臨電變壓器一級配電箱二級配電箱1、現(xiàn)1#、2#變壓器正辦理開通手續(xù)，預(yù)計9月底開通供電。2、采用YJV95銅芯電纜沿紅線外深埋，電纜沿圍墻埋設(shè)并做警示標(biāo)示，供電區(qū)域見詳圖所示。1#500kvA2#500kvA3、使用1#箱變接專線提供綜合樓及板房用電，避免受施工用電影響。進(jìn)場高壓線，埋地1m深。綜合樓專用線路綜合樓配電箱四、工程開發(fā)—臨時道路與道口設(shè)置六、工程策劃–現(xiàn)場塔吊及材料加工區(qū)布置材料堆放加工塔吊現(xiàn)場共8臺塔吊，塔吊應(yīng)在土方開挖過程中安裝到位。塔吊布置避開管線及主樓基礎(chǔ)，并保證材料堆場及地庫在旋轉(zhuǎn)半徑內(nèi)。為了加快綜合樓施工和示范區(qū)內(nèi)材料轉(zhuǎn)運(yùn)，在3#樓南側(cè)安裝一臺塔吊，該塔吊在綜合樓結(jié)構(gòu)封頂之后拆除。3#樓塔吊四、工程開發(fā)—樁基工程9月20日進(jìn)場，首先施工1#、3#樓基礎(chǔ)護(hù)樁，布置兩臺攪拌樁分別施工，9月25日護(hù)樁施工結(jié)束。整個地塊44米樁長約630套，24米樁長約580套，共三臺樁機(jī)施工，優(yōu)先進(jìn)行主樓及附近副房施工，11月7日樁基全部結(jié)束。六、工程策劃-樁基工程示范區(qū)：開始：2016-09-25結(jié)束：2016-10-3二期貨量區(qū)：開始：2016-10-22結(jié)束：2016-11-7打樁順序：1、1號樁機(jī)：綜合樓→1#樓→2#樓→6#樓→7#樓；2、2號樁機(jī)：3#樓→泳池→4#樓→5#樓→8#樓→9#樓；3、3號樁機(jī)：打地庫樁；113221322133122一期貨量區(qū)：開始：2016-10-3結(jié)束：2016-10-18四、工程開發(fā)—樁基工程六、工程策劃–土方土方平衡原則：現(xiàn)場地原貌標(biāo)高2.6~2.8米；抬高±0至4.4米，挖深約3.0米~3.5米，從源頭減少土方開挖量并避開深基坑；示范區(qū)范圍內(nèi)回填土從后續(xù)貨量區(qū)內(nèi)駁，內(nèi)駁土方約11100m3。正好就近取土利用，節(jié)約時間和成本。示范區(qū)后續(xù)貨量首推貨量開工正負(fù)零主體3#樓結(jié)構(gòu)至8層外架拆除完美開放14天2016-12-022016-12-282017-1-072016-10-302016-10-1633天26天10天開工83天完美開放六、工程策劃-項(xiàng)目工期目標(biāo)招拍掛摘牌2016-08-19摘牌141天完美開放六、工程策劃-管理思路及趕工措施事前策劃，合理布置；編制計劃，抓關(guān)鍵工作；明確重點(diǎn)，制定專項(xiàng)措施；提前審圖，圖紙優(yōu)化；每日消項(xiàng)，事實(shí)糾偏；1234511-23泳池主體完成2017-1-7開放2016-11-09泳池結(jié)構(gòu)進(jìn)場一、板房三、園林綠化四、工程策劃-示范區(qū)控制節(jié)點(diǎn)10-30正負(fù)零11-10樣板房抹灰（含門窗）12-29落架結(jié)束2017-1-7開放2017-1-5聯(lián)合驗(yàn)收12-30軟裝家私飾品完成12-15泳池鋪貼完成12-28道路鋪裝完成12-03主體結(jié)構(gòu)施工至8層10-16樁基土方12-25硬裝結(jié)束11-25砌筑開始11-30總包移交裝修2016-10-06樁基施工12-20泳池設(shè)備調(diào)試完成

12-25綠化大樹小苗完成六、工程策劃–工程計劃（示范區(qū)）二、綜合樓2016-10-01樁基施工10-09基礎(chǔ)完成10-25主體封頂11-15裝修進(jìn)場12-05吊頂、隔墻結(jié)束1