汶上縣城區商業現狀調研報告汶上縣城區商業現狀調研報告2010年10月31日星期日近日筆者通過走訪城區內部分商業地段門面房業主和商鋪經營戶，與圣澤商業街業主和商戶代表座談，實地走訪了解聯民商業有限公司、銀座商廈汶上店、聯潤商業有限公司、汶上華聯商廈、利萬家、愛客多等大型綜超的經營情況，同時發放消費者和經營者調查問卷等方法，就如何培育、繁榮我縣城區商業、促進汶上商品流通企業可持續發展、克服不正當商業競爭等問題深入開展了專題調研。現綜合各方面情況，形成調研報告如下。一、汶上縣商業地段開發和經營現狀1、汶上縣圣澤商業街汶上縣圣澤商業街與寶相寺路和中都大街相接，總建筑面積27443平方米，建筑基地面積12775平方米，于2005年10月建成開街營業。圣澤商業街的成功建設，對我縣改造老城區、提升城市品位、整合商業資源和更新城市商業結構，起到了極大的示范和推動作用。目前圣澤商業街內有業主110戶，商鋪近400間，經營戶173家，主要經營服裝、皮鞋皮具、床上用品、小飾品、美容化妝、百貨等，其中：經營服裝的商家就有129戶，占74.6%，經營皮鞋的商家有21戶，占12.1%，業態基本上是以服裝為主,可以稱之為服裝一條街。2、汶上聯民廣場汶上聯民廣場是在拆遷原南門大世界商城的基礎上，由汶上南門居委與溫州客商共同出資開發的大型商業綜合樓，連同北側新形成的商業商場和步行街和農貿市場，總建筑面積6.3萬平方米，一期精品商場建筑面積2.8萬平方米，于2008年元旦開業，一樓是大型副食超市，兼營洗化、首飾、中西餐，二、三樓是服裝、家電、鞋帽，因處縣城黃金地段、人氣較旺，是汶上縣商業的龍頭。右側則是三星級聯民大酒店。物滿200送100元現金”的，至于“特價”、抽獎、送小禮品等更是不在話下。國慶期間，雙虎、全友兩個家具品牌更是在汶上縣城上演了鹿死誰手的車隊角逐，雙虎以8輛大巴PK全友10輛箱貨，成為這個黃金周汶上商界白熱化競爭的鮮明事件。據了解，目前汶上商業除聯民、九龍稍有營利外，其他幾家大型商場也都是在保本線上痛苦掙扎。商業街內的很多個體戶也是勉強支撐。分析其原因有多個方面：（一）宏觀經濟形勢的影響。由于受金融危機和全球通脹壓力的影響，國內整個經濟發展速度放緩，就業面臨壓力，消費增長速度大打折扣。我們與縣城其它地方的經營戶座談時反映，從2008年以來，汶上的生意一直不景氣。（二）同行業競爭激烈。商業街和大型超市的快速擴張，使我們這個僅有常駐人口10多萬的小縣城一夜之間冒出近400間與商場相同經營性質的店鋪，據經營者調查問卷統計，認為同類商鋪過度飽和的占44.68%，認為飽和的占38.3%。面對有限的消費市場，各商家展開了激烈角逐，商場和步行街雖然購物環境好，但在人們心目中認為商場和步行街投資大、租金高、攤位費高，商品價格也相應偏高。消費者調查問卷統計，有72.4%的人認為商場和步行街的商品價格偏高，難以接受，而且中高檔消費者對街內品牌的認可度不高，直接導致了顧客二次光臨的幾率大大減少，再加上汶上城市拆遷力度大，城市建設資金需求大、購房消費還款壓力大、高利貸盛行，造成城區居民現金減少，基本生活消費需求不旺。（三）商品同質化問題嚴重。聯民（聯潤）廣場是汶上商業的龍頭，位于同樣商業地帶的銀座商廈品牌則是山東商界的知名品牌。我們在兩個廣場調查中發現，商品同質化問題嚴重。聯潤廣場內一位經營飾品的女士介紹,她去年10月進駐,而選擇這里的初衷是覺得商場靠近商場和步行街,人流量比較多。所以她與該公司簽下了一年的合同。剛開始,她把自己經營的商品定位為中高檔飾品。但是,半年之后,她才發現生意越來越難做,這里的消費層次屬于中低檔消費,“人流量的確很多,但是真正買東西的并不多。”而她的經營基本上是靠著某些時候豪爽的顧客買下相對價高的貨品。而且,她發現,僅半年時間有好幾家鋪位都先后撤走了。后來,該店主開始意識到自己店鋪的定位不適合,逐漸清掉自己店里原先價格比較高的商品,購進了一批比較大眾化而且學生喜歡的小飾品。即使是這樣,一個月下來,可能也就賺個一兩千塊左右。一些業內人士也坦承,由于這幾年大型商場的競爭比較激烈,而且各個商場同質化現象比較突出,不少大型商場表面上看似風光無限,但實際上經營狀況只能算得上是勉強維持。某商廈經理在接受調查時表示,這種大型商場同質化競爭的現象不只在汶上存在,在全國許多城市都存在。他認為,我們好不容易在城區的中央拿到了可以做商業的地產,自然會按常規組織一批人馬,找來專業或半專業的商業設計公司開始畫圖,同時也宣告項目上馬,而這種模式很少考慮到如何突出自己的特色,因此會出現大量同質化的模式,“進駐商場后,運氣好的可以馬上見到效益；不成功的,只有不停地換策劃、代理、管理公司,使整個商場的經營陷入困局。”（四）配套設施不完善。通過發放問卷和座談會等方式調查，業主、經營者、消費者都反映同一個問題：商場和步行街的配套設施還不到位。突出存在的問題是聯民、銀座停車場車位太少、出入口太少、上下樓扶梯不明顯，圣都廣場東西距離太過狹長,消費者很難一次性走完全部,廣場前綠化面積過大且離路太遠，商場地下車庫遲遲未能使用,造成客流不暢,東西區沒有做一個統一的規劃,各賣家獨自為營打游擊,沒有統一的裝修經營,進去給人凌亂,檔次低下的感覺等等。這些問題的存在雖然不能說直接影響經營效益，但是在一定程度上影響貨物的流通和經營，影響汶上商業的購物環境和消費者的購物欲望。（五）宣傳策劃不到位。宣傳策劃是所有成功商場繁榮發展的重要手段之一，強有力的宣傳策劃能夠有效推介和快速提升商場的知名度。然而，現階段我縣的商場對宣傳策劃重視不夠，缺乏系統的、長遠的、目標明確的宣傳推廣計劃。不要說縣外的人群，就連本縣部分鄉鎮的群眾，對我縣商場也是知之不詳。加之沒有統一的經營策劃，實行的是獨立分散的單體宣傳、經營模式，整個商場商業經營狀態雜亂無章，這也直接或間接導致了目前商場經營慘淡局面。三、發展建議培養和繁榮商業流通企業是一項艱巨而又長期的工作，我們認為：第一需要時間，任何市場的發育都需一個培育過程；第二需要開發商、經營管理者、業主、經營戶多方共同努力；第三需要消費者認可，按市場需求配置資源，滿足消費者心理和需求；第四需要政府必要的引導和政策扶持。為此，我們建議：（一）要妥善處理好開發建設中遺留的問題，完善配套設施（1）政府和職能部門要督促開發商嚴格按照設計方案完善建設好末建設的項目，特別是停車場，并動真的、來硬的一項項落實。因特殊情況不能完成的項目，要對購房（鋪）戶做出解釋。（2）在聯潤、聯民之間架設一座天橋，方便消費者購物，增加二樓以上人氣。（3）禮佛大道要規劃建設文化產業和旅游商品一條街，限定和規范入駐商戶項目。（二）要解決好運營和管理的問題每個商場（步行街）的發展繁榮都有一個市場培育過程，沒有專業運營公司對市場的統一運營、策劃和推廣，市場很難培育好，或者要走很多彎路，或者要花費更長時間。（1）面對眾多分散的產權人，要想方設法引導他們達成“統一選擇專業運營機構、統一委托經營”的共識，由專業的商業經營管理公司對商場和步行街進行全面的商業發展規劃。可通過聘請專業運營機構統一運營，運營公司與業主簽訂《商業物業管理協議》和《商業經營管理公約》，在兩份條約中明確彼此的權利和義務，解決由于產權分散而引發的一系列經營管理問題。（2）業主要積極采取各種方式培育商場和步行街的發展，如采取降租的辦法，通過“業主讓利到商戶，商戶讓利到顧客”的策略，鼓舞商戶經營士氣，提升消費者人氣指數。業主委員會可針對商場和步行街起步階段商業營運的艱難，召集所有業主開會商議，統一降低商鋪租賃金，減少商戶經營成本，扶持商戶持續發展。（3）利用節慶日經常性地舉辦多類型、多樣式的文化娛樂活動，提升商場和步行街的人氣，吸納足夠的人流來商場和步行街消費。（4）重整商業布局，做到錯位特色經營。實行商品價格平民化、街區功能主題化（如風味小吃主題區、服飾精品主題區等）、服務內容娛樂化（引入室內體育健身場、茶餐吧等），改變消費者對商場和步行街的認識，樹立品牌形象。（三）加大招商力度，舞活龍頭經營不好的企業要主動撤出，放低門檻，誠懇地引進能人并有經濟實力的戰略投資者（如家樂福、沃爾瑪、大潤發等）來投資經營，或以優惠的條件吸引銀座商廈搬至圣都購物廣場（銀座因無停車場，經營造成交通堵塞，存在極大的安全隱患），為圣都廣場營運創造旺盛的人氣和良好的商業氛圍。（四）加強引導，積極發揮政府對市場的調控作用（1）繼續實施優惠政策。目前我縣商業流通企業征稅并不高。在調查中，廣大經營者仍然要求在市場培育期3-5年內，政府繼續實行零收費政策，采取放水養魚方式進一步緩解經營者壓力,予以支持商場和商業商場和步行街的經營與發展。（2）積極搭建商業平臺。鑒于目前整個商場和步行街經營狀況，政府應運用調控手段，利用自身優勢，整合資源，為大型商場和步行街搭建各種宣傳和商業氛圍平臺。如在商場和步行街發展過程中，政府可以將一些有關活動放到商場和步行街來舉行，為商場和步行街制造商業氛圍。這樣不僅為商場和步行街增添了人氣，也有效展示了商場和步行街的形象。（3）強化市場資源掌控。目前我縣商業扎堆現象嚴重，要盡快啟動我縣城市商業網點規劃工作，合理規劃城市商業布局，避免低水平重復建設和市場的無序競爭，促進城市建設與經濟發展的協調。（五）找準自身定位尋求差異化大型商場要想在越來越激烈的競爭中取得先機,采取差異化競爭就是一條不錯的出路。而所謂差異化競爭,也就是找準自身商場的定位。我們調查認為,汶上幾個商場的早期規劃中,缺乏項目定位,只有找準自身項目的規模、檔次、目標客戶、消費群體、經營行業等方面的精準定位,然后進行規劃設計,才能取得差異化的競爭優勢。如果前期沒有做好,靠后期的補救和重新調整定位,那就將會付出更大的努力和艱辛。我們分析認為,商場早期規劃的前瞻性還必須和實際相結合。商業地產的規劃在開發過程當中的地位僅次于地理位置,而有好的地理位置沒有