PAGEPAGE12024年《房地產估價原理與方法》考前通關必練題庫（含答案）一、單選題1.某委托人不是估價對象權利人且不能提供估價對象的權屬證明原件，此時估價師對缺少估價對象權屬證明進行說明并對估價對象權屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據不足假定D、未定事項假設答案：C解析：考點:估價報告的組成。依據不足假定，應說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應的估價對象狀況的合理假定。2.與非專業房地產估價相比，專業房地產估價具有的特點不包括下列（）。A、由專業估價機構和估價人員完成B、提供的是專業意見C、具有參考性D、實行有償服務答案：C解析：考點:房地產估價的含義。與非專業房地產估價相比，專業房地產估價具有的特點包括：它是由專業估價機構和估價人員完成的；它提供的是專業意見；它具有公信力；它實行有償服務；它要承擔法律責任。3.某套住宅的套內建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A、5893B、6387C、6473D、7016答案：C解析：本題考查的是建立比較基礎。建筑面積下的單價=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內建筑面積+應公攤的共有公用建筑面積=145+23=168（m2），建筑面積下的單價=7500×145/168=6473（元/m2）。4.在建立比較基礎中，下列不屬于統一計價單位工作內涵的是（）。A、統一稅費負擔B、統一價格表示單位C、統一幣種和貨幣單位D、統一面積內涵和計量單位答案：A解析：考點:統一計價單位。統一計價單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積或體積內涵及計量單位。5.下列有關假設開發法中開發完成后價值的描述中，錯誤的是（）。A、未來開發完成后的房地產狀況并不總是純的房地產，還可能包括房地產以外的動產.權利B、開發完成后的價值對應的時間，不會是未來開發完成之前的某個時間C、靜態分析法中，開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值D、動態分析法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值答案：B解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。選項B錯誤，開發完成后的價值對應的時間，可能是未來開發完成之時，也可能是未來開發完成之前或之后的某個時間。6.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2。若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地產的年收益總是一樣的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益轉變為需要計算的年期的收益價格注意：報酬率如果不同，就帶入各自不同的報酬率。7.下列關于有租約限制房地產估價的說法中，正確的是（）。A、因估價目的不同，評估有租約限制房地產價值時可不考慮租約限制B、承租人權益價值只能是正值C、出租人權益價值與合同租金及市場租金無關D、承租人權益價值等于房地產剩余經濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現值之和答案：A解析：本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A正確，評估有租約限制房地產價值時，如是房屋征收目的估價則不必考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價；如是為房地產買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金（合同租金）與市場租金差異的影響；選項B錯誤，如果合同租金高于市場租金，則出租人權益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權益價值是負的；選項C錯誤，出租人權益價值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值；選項D錯誤，承租人權益價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。8.中國臺灣地區《不動產估價師法》規定，領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達（）年以上的估價經驗者，得以申請發給開業證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本題考查的是房地產估價的特點。中國臺灣地區《不動產估價師法》規定，領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達二年以上的估價經驗者，得以申請發給開業證書。不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。9.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（）。A、維持現狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉讓D、新建較高標準的辦公樓答案：B解析：考點:最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉讓的價值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經濟、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。10.某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據未來四年的凈收益求取不變的凈收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（萬元）；（2）再求取35年凈收益的現值，即房地產價格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（萬元）。11.某類房地產2006～2010年的價格見下表，根據平均發展速度，預測該類房地產2011年的價格為（）元/m2。某類房地產2006～2010年的價格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本題考查的是平均發展速度法的公式。平均發展速度＝＝1.24055，2011年的價格＝3800×1.240555＝11165元/m2。12.關于房地產需求曲線的表述中，正確的是（）。A、需求曲線是一條向右上方傾斜的曲線B、消費者收入水平變化，會引起房地產需求量沿著需求曲線變動C、相關物品價格水平變化，會引起整個需求曲線發生位移D、房地產價格水平發生變化，會引起房地產需求曲線發生位移答案：C解析：考點:房地產需求。選項A錯誤，需求曲線是一條向右下方傾斜的直線；選項B、D，如果考慮影響房地產需求量的非該種房地產價格水平因素，則房地產需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定房地產價格水平下對房地產的需求量。13.資產購置時支付的現金或者現金等價物的金額稱為（）。A、原值B、現值C、重置成本D、公允價值答案：A解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值。資產的歷史成本也稱為原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資產購置時支付的現金或者現金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。14.下列情形中不會導致房地產當前需求增加的是（）。A、消費者預期未來的房地產價格上升B、消費者對某種房地產的偏好增強C、作為互補品的房地產的價格上升D、消費者的收入增加答案：C解析：本題考查的是房地產需求。決定房地產需求量的因素：該種房地產的價格水平、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關物品的價格水平、消費者對未來的預期。選項C錯誤，當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加；反之，對該種房地產的當前需求通常會減少。15.（）是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數來求取估價對象價值的方法。A、毛租金乘數法B、潛在毛租金乘數法C、有效毛收入乘數法D、凈收益乘數法答案：C解析：考點:收益乘數法的種類。有效毛收人乘數法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數來求取估價對象價值的方法。16.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎。本題的關鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。17.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。A、過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B、市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C、房地產市場在過去無明顯的季節變動D、政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格答案：A解析：考點:長期趨勢法概述。長期趨勢法是根據房地產價值、價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。18.估價上的折舊注重的是（）。A、原始取得價值的減價修正B、資產市場價值的真實減損C、重置價值的攤銷與回收D、原始取得價值的攤銷與回收答案：B解析：考點:求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區別：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊注重的是資產原始價值的分攤、補償或回收。19.某套住宅建筑面積100m2，套內建筑面積為93m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎。使用面積＝100×0.8＝80（m2）。建筑面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積/建筑面積＝10000×80/100＝8000（元/m2）。20.基準地價修正法是一種（），其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數的科學性。A、直接估價方法B、間接估價方法C、精確的估價方法D、經驗性的估價方法答案：B解析：考點:基準地價修正法。基準地價修正法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整系數的完整性和合理性。21.因征收房地產，房地產估價師受委托進行的停產停業損失估價，屬于（）業務。A、房地產價值提升評估業務B、房地產減損評估業務C、相關經濟損失評估業務D、房地產政策咨詢業務答案：C解析：本題考查的是房地產估價的含義。相關經濟損失評估業務，例如，因征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失評估。22.在貸款前期需要提供的房地產估價服務是（）。A、轉抵押估價B、抵押房地產價值動態評估C、抵押成數測算D、處置抵押房地產估價答案：C解析：本題考查的是房地產抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數）測算等服務。23.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A、第（1）、（3）種情況B、第（3）、（4）、（5）種情況C、第（2）、（4）種情況D、第（2）、（4）、（5）種情況答案：D解析：考點:名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。24.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2。若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。因為這種房地產的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和報酬率計算其價值。先算年收益，解得a＝326.97（元/m2）。再用年收益轉變為需要計算的年期的收益價格（元/m2）。注意：報酬率如果不同，就帶入各自不同的報酬率。25.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現在的承租人權益價值為（）萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。年租金優惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報酬率為6%；承租人權益價值＝＝98.8（萬元）。26.通常情況下，房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括（）。A、抵押價值評估B、貸款項目評價C、抵押率測算D、為抵押權人提供風險提示答案：D解析：本題考查的是對房地產估價的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數）測算等服務。選項D屬于房地產估價機構在抵押貸款后所提供的服務。27.下列關于房地產估價當事人的說法中，正確的是（）。A、估價委托人一定是估價對象權利人B、估價對象權利人一般是估價利害關系人C、估價報告使用人一定是估價利害關系人D、估價委托人一定是估價報告使用人答案：B解析：考點:估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產，法院就不是估價對象權利人，排除A；估價報告使用者不見得一定是估價利害關系人，還是上例，法院就不是估價利害關系人，排除C；如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人；估價對象權利人一般是估價利害關系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。28.建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續時間稱之為（）。A、經濟壽命B、自然壽命C、實際年齡D、有效年齡答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經濟壽命指建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻之日止，即產生的收入大于經營費用，使用凈收益大于零的持續時間。29.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A、簡單算術平均數B、加權算術平均數C、眾數D、中位數答案：C解析：本題考查的是路線價法。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。否則，后面根據標準臨街深度確定的臨街深度價格修正率，將使以后多數臨街土地價值或價格的計算要用該臨街深度價格修正率進行調整，這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。30.【2013年真題】房地產利用中存在外部性，這體現了房地產（）的特性。A、不可移性B、獨一無二C、相互影響D、用途多樣答案：C解析：本題考查的是相互影響。一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。房地產利用存在經濟學上所講的“外部性”。31.下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產區位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關系。房地產區位因素中的位置包括方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。32.一套建筑面積為100m2，單價為15000元／m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8％，則該套住宅的（）。A、實際單價為15000元/m2，實際總價為154萬元B、實際單價為15400元/m2，實際總價為150萬元C、實際單價為15000元/m2，實際總價為150萬元D、實際單價為15795元/m2，實際總價為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價格等于實際價格。33.比較法估價中，可比實例成交日期之后發生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A、所在區域的消費者觀念發生了變化B、國家調整了房地產的稅費政策C、國際與國內均出現了通貨膨脹D、對可比實例進行了裝修改造答案：D解析：本題考查的是市場狀況調整的含義。選項D很明顯要做的是房地產狀況調整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求狀況等發生了變化，進而即使是同一房地產在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進行市場狀況調整，消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。34.下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）。A、房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B、房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝C、房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣D、估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解答案：B解析：本題考查的是實地查勘估價對象。選項B錯誤，實地查勘的工作內容之一是拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況以及周圍環境的照片等影像資料。35.對4個可比實例的成交價格進行修正和調整，得到的4個比較價值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡單算術平均數計算綜合比較價值為（）元/m2。A、8230.5B、8112.5C、8080,0D、8075.0答案：B解析：考點:計算最終的比較價值。最終比較價格為（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。36.某宗房地產的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3％，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為（）萬元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考點:凈收益每年不變的公式。該房地產的收益價格為：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬元）。37.某國有建設用地上建造的商場，出讓年限為40年，土地使用權屆滿時，土地及地上建筑物由國家無償收回。建設期3年，商場建筑物經濟壽命60年。用成本法估算該商場價值時，計算建筑物折舊時，應該選取的總折舊年限為（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考點:求取建筑物折舊應注意的問題。土地使用權早于建筑物經濟壽命到期，并且到期國家無償收回，則以土地使用權到期的時間計算總折舊年限。38.下列關于報酬率的求取說法，錯誤的是（）。A、報酬率是投資回報與投入資本的比率B、報酬率與投資風險正相關，風險大的，報酬率也高，反之就低C、在實際估價中并不存在一個統一不變的報酬率數值D、當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要高于其他較長期投資的報酬率答案：D解析：考點:報酬率的實質。當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率。39.下列選項中，不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產實物因素。選項D是區位因素。40.從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是（）。A、估價對象的真實價值B、估價對象的重置價格C、估價對象的實際成交價值D、合格估價師的重新估價結果答案：D解析：本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數名合格的估價師的重新估價結果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發現題干中的提示。41.某宗房地產的年凈收益的5萬元，某人現有資金20萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數為8%，則該房地產的價格為（）萬元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考點:投資組合技術。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5萬元。自有資金＋抵押貸款金額。42.下列關于建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。A、可修復的項目的物質折舊，將修復成本作為折舊額B、短壽命項目，按照建筑物的剩余經濟壽命，采用年限法計算折舊額C、功能折舊存在不可修復的狀況D、功能過剩的折舊一般都是不可修復的答案：B解析：考點:分解法。短壽命項目分別根據各自的重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計算折舊。43.某房地產的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建成本為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調整系數為94%，目前該房地產的市場價格為（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考點:成本法總結。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。44.在房地產抵押過程中，債務人或者第三人（）房地產的占有。A、不轉移B、轉移C、暫不轉移D、暫時轉移答案：A解析：考點:房地產抵押的需要。房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保。45.某房地產開發項目建筑面積3850㎡，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元／㎡，折現率為15%。開發完成后的房地產于建設期初的價值為（）萬元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考點:假設開發法運用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬元。46.中國臺灣地區《不動產估價師》規定，領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達（）年以上的估價經驗者，得以申請發給開業證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：考點:房地產估價的特點。中國臺灣地區《不動產估價師》規定，領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達二年以上的估價經驗者，得以申請發給開業證書。47.在保險事故發生后，房地產估價機構為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據的價值是（）。A、市場價格B、保險價值C、商品價值D、財產損失答案：D解析：本題考查的是房地產保險的需要。在保險事故發生后，房地產保險需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。48.在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A、評估價格B、成交價格C、市場價格D、理論價格答案：D解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。49.評估某宗房地產2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比較價格為（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價值時點），共4個月，月平均上漲2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。50.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是房地產價值與開發利潤關系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。51.某類房地產2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年價格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。52.在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）53.我國貨幣政策的五個“檔次”中，處于中間值的是（）。A、適度從緊B、適度寬松C、穩健D、適中答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩健、適度寬松、寬松五個檔次。其中“穩健”是中間值。54.土地的地基承載力和穩定性狀況，屬于土地實物因素中的（）。A、地質狀況B、地形狀況C、地勢狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產實物因素。地質狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。55.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本題考查的是開發利潤。直接成本利潤率=開發利潤/（土地成本+建設成本），開發利潤＝（土地成本＋建設成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。56.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設凈收益率是66.67%，報酬率為10％，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，不可續期。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A、180B、196C、200D、300答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產的凈收益為30×66.67%=20（萬元），收益價格為V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（萬元）。57.收益法適用的條件是房地產的（）。A、收益能夠量化B、風險能夠量化C、收益或風險其中之一可以量化D、收益和風險均能量化答案：D解析：考點:收益法的含義。通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。58.關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是（）。A、靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本B、動態分析法中要進行現金流量預測C、靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中D、動態分析法中要考慮各項收入.支出發生的時間點答案：C解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。動態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。59.（）是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。A、估價對象B、價值類型C、價值時點D、估價目的答案：D解析：本題考查的是確定估價基本事項。估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。60.某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設年折現率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產的實際交易價格為（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考點:名義價格和實際價格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計算的“純粹”房地產名義交易價格：（80－2）÷133.33＝0.585（萬元/m2），實際交易價格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計算結果的選項。61.下列有關房地產估價產生的誤差，表述正確的是（）。A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值B、房地產估價應當使用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準C、判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與真實價值進行比較D、估價總是在信息完全和存在一定不確定因素下作出的答案：A解析：考點:房地產估價的特點。選項B錯誤，房地產估價不能用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準；選項C錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，實際上是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較；選項D錯誤，估價總是在信息不完全和存在一定不確定因素下作出的。62.成交價格圍繞著（）而上下波動。A、市場價格B、理論價格C、清算價格D、原始價格答案：A解析：考點:掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。63.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為（）萬元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積＝20000000/5000＝4000（平方米），土地總價＝4000×1200＝480（萬元）。64.任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨一無二D、不可移動答案：D解析：本題考查的是房地產的特性。房地產的不可移動特性，決定了它只能就地開發、利用或消費，并受制于其所在的空間環境（如當地的制度政策、社會經濟發展狀況、鄰里關系等）。注意審題，題干中出現了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發現題干中的提示。就地的意思就是不可移動。選項A是個具有極強干擾性的選項。因為房地產不可移動，所以使用受限。如果是多選題，選項A也說得過去，但是題干中問的是“本質上”。所以只有選項D是正確答案。65.在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是（）。A、市場價值B、投資價值C、現狀價值D、謹慎價值答案：A解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型；其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。66.房地產的有租約限制價值等于（）。A、無租約現值價值減承租人權益價值B、出租人權益價值加承租人權益價值C、無租約現值價值減出租人權益價值D、出租人權益價值減承租人權益價值答案：A解析：考點:完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。出租人權益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權益價值。67.在一個估價項目中，估價基本事項之間有內在聯系，其中（）是龍頭。A、估價目的B、估價對象C、價值時點D、價值類型答案：A解析：本題考查的是確定估價基本事項。在一個估價項目中，估價基本事項之間有內在聯系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。68.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設標準深度為24米，則根據四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。A、2025B、2250C、2700D、3000答案：B解析：本題考查的是計算臨街土地的價值或價格。該地塊面積＝18×50＝900平方米，單價＝2430000/900＝2700元/平方米，單價＝路線價×平均深度價格修正率，平均深度價格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路線價＝單價/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。69.下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是（）。A、降低房地產開發貸款利率B、增加土地有效供給C、降低契稅D、提高購房貸款利率答案：C解析：本題考查的是稅收制度政策。選項A降低貸款利率，將降低開發成本，可能導致價格下降；選項B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規律作用的結果；選項D提高購房者貸款利率，將抑制需求，導致價格下跌。選項C降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。70.估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具（）。A、估價委托書B、估價代理書C、估價報告書D、估價結果書答案：A解析：本題考查的是受理估價委托。估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。71.當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用的修正率為（）。A、深度價格修正率B、累計深度價格修正率C、平均深度價格修正率D、加權深度價格修正率答案：B解析：本題考查的是路線價法計算臨街土地價值或價格。當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。72.某宗房地產每年凈收益為500萬元，建筑物價值為2000萬元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考點:剩余技術。土地價值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（萬元）。73.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。74.下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A、商業用房B、住宅C、寫字樓D、工業用房答案：A解析：本題考查的是房地產區位因素。對某層商業用房來說，樓層是十分重要的位置因素。聯系商鋪的實例。75.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考點:凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。76.建筑物凈收益＝（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續無限年期）。A、建筑物重置價B、建筑物價值C、土地價格D、房地產價格答案：B解析：本題考查的是收益法總結。建筑物凈收益＝建筑物價值×建筑物資本化率。77.某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統需在10年后以15萬元更換，更換空調系統后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為（）萬元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類型房地產凈收益的測算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產價值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。78.房地產抵押估價中，估價對象范圍包括下列（）。A、特色裝飾裝修B、廚具C、特許經營權D、抵押貸款答案：D解析：考點:估價對象的確定。在房地產抵押估價中，估價對象范圍不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產、特許經營權的估價。79.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價格評估的是（）。A、基準地價修正法B、修復成本法C、價差法D、標準價調整法答案：D解析：本題考查的是標準價調整法。標準價調整法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產稅計稅價值評估。80.下列各項中，不屬于估價作業方案主要內容的是（）。A、估價工作的主要內容及質量要求B、估價工作的具體步驟及時間進度C、估價工作的人員安排D、委托方的協助義務答案：D解析：本題考查的是編制估價作業方案。估價作業方案的內容主要包括：（1）估價工作的主要內容及質量要求；（2）估價工作的具體步驟及時間進度；（3）估價工作的人員安排。81.當房地產市場不景氣時，下列選項中說法正確的是（）。A、成本法的測算結果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測算結果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因為市場不景氣，可比實例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因為市場不景氣，開發房地產出售困難，所以不適合采用假設開發法評估答案：A解析：考點:確定估價結果。市場不景氣時，房地產價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結果一般會明顯低于成本法測算結果（在未考慮外部折舊的情況下）。82.當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點:房地產需求。當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，該種房地產的需求就會減少。83.已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，則該房地產30年收益權利的價格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）84.某宗房地產的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點:統一稅費負擔。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費由買方承擔，則約定成交價格＝賣方實得金額。（1）建立比較基礎。該宗交易正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率），即該宗交易正常負擔下的價格＝約定成交價格/（1－5%）；約定成交價格＝該宗交易正常負擔下的價格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價格×（1－8%）＝約定成交價格，即正常價格＝該宗交易正常負擔下的價格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。85.某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場價值為1500萬元，根據哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為（）萬元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本題考查的是路線價法。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的1500×60%＝900（萬元）。86.下列有關房地產估價原則，描述錯誤的是（）。A、抵押價值評估要遵循謹慎原則B、抵押價值評估要遵循合法原則C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立.客觀.公正原則D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則答案：D解析：本題考查的是房地產估價原則概述。投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應遵循的原則中進行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應根據估價目的和價值類型來增加或取舍87.（）是以安全利率加風險調整值作為報酬率，即將無風險報酬率和風險報酬率的每一部分予以加總得到報酬率。A、市場提取法B、累加法C、投資報酬率排序插入法D、線性插入法答案：B解析：考點:報酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風險調整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率。88.某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（萬元）。89.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考點:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。90.估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是（）。A、估價對象適宜采用多種方法估價B、各種估價方法都有一定的局限性C、各種估價方法之間具有理論統一性D、難以通過分析排除不適用的估價方法答案：B解析：本題考查的是房地產估價的特點。每種估價方法都是從某個角度或某個方面來測量房地產的價值或價格，它們一定程度上都有局限。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法的局限性。91.需要說明建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發用地還要說明規劃條件，這是房地產（）方面的內容。A、土地使用權狀況B、土地所有權狀況C、土地利用現狀D、土地使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產權益狀況的描述。土地使用管制情況說明是建設用地是農用地、未利用地。對于房地產開發用地還要說明規劃條件。92.下列房地產權利中，屬于用益物權的是（）。A、租賃權B、地役權C、抵押權D、所有權答案：B解析：本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。用益物權包括國有建設用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。93.關于住宅估價中樓層因素的說法，錯誤的是（）。A、估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區位因素B、位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C、對于一套住房而言，樓層會影響其通達性D、同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價可能不同答案：A解析：本題考查的是房地產區位因素。選項A錯誤，如果是整個住宅小區，則其區位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區位狀況應包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區位狀況既包括朝向，也包括樓層；選項B、C正確，當為某幢房屋中的某層、某套時，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達性、通風、采光、視野、景觀、空氣質量、安寧程度、安全、室內溫度、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染），以及頂層是否可獨享屋面使用權，底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權等；選項D正確，住宅樓層的優劣通常按總層數和有無電梯來區分。“同一住宅小區總層數相同的住宅樓的樓層差價可能不同”可能是因為一個有電梯一個沒有電梯。94.某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據最高最佳使用原則應按（）進行估價。A、超市用途B、社會平均收益C、地價加房價D、服裝店用途答案：D解析：考點:最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次，該房地產最好的用途即服裝店用途。95.下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產區位因素。交通條件的確屬于區位因素，但是它和位置條件是平行關系。96.【2012年真題】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A、房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區性市場B、房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C、房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費D、房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性答案：B解析：本題考查的是不可移動。房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置。97.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對穩定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。98.某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（萬元）。99.某宗房地產的土地價值占總價值的55%，通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產的綜合資本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考點:投資組合技術。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。100.由于房地產的不可移動、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產具有（）的特性。A、不可移動性B、用途多樣C、相互影響D、易受限制答案：D解析：本題考查的是房地產的特性。房地產易受限制特性還表現在，由于房地產不可移動、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來有關制度政策、政局等變化的影響。101.根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的（）。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產處置估價D、續貸抵押估價答案：B解析：考點:房地產抵押的需要。抵押間期估價，即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。102.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價修正B、單價修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價修正和單價修正，金額修正和百分比修正。103.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現在的承租人權益價值為（）萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。年租金優惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報酬率為6%；承租人權益價值＝＝98.8（萬元）。104.某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開發程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎設施條件及場地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場地平整15＝98元/平方米。105.決定房地產需求量和供給量的共同因素是（）。A、相關物品的價格水平B、該種房地產的價格水平C、房地產開發商對未來的預期D、消費者對未來的預期答案：B解析：本題考查的是房地產供給。決定房地產需求量和供給量的共同因素是該種房地產的價格水平。106.下列有關中國內地房地產估價，表述錯誤的是（）。A、土地所有制在城鄉之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產市場足夠規范答案：D解析：本題考查的是中國房地產估價行業的發展。選項D，房地產市場不夠規范，市場運行缺乏規則或運行規則未嚴格執行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產交易和登記信息不夠公開、透明。107.直線趨勢法y＝a＋bx中的常數a、b，是由（）決定的。A、房地產的歷史價格資料B、房地產的未來價格資料C、房地產的現時價格資料D、估價師選取的現時和未來的價格資料答案：A解析：本題考查的是數學曲線擬合法。直線趨勢法y＝a＋bx中的常數a、b，是由房地產的歷史價格資料決定的。108.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點:收益法總結。該宗房地產的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬元），設土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬元）。109.因公共利益的需要征收處于正常生產經營中企業的房屋，該房屋占用范圍內的建設用地使用權為劃撥性質，對該企業給予的補償不包括（）。A、該房屋占用范圍的建設用地使用權價值的補償B、搬遷后可繼續使用的機器設備價值的補償C、因征收房屋造成的企業搬遷、臨時安置的補償D、因征收房屋造成的企業停產停業損失的補償答案：B解析：本題考查的是房地產征收征用的需要。在房地產征收、征用中不僅需要評估房地產價值和租金，有時還需要評估因征收、征用房地產造成的家具、電器、機器設備、物資等動產的搬遷費用、臨時安置費用和停產停業損失。機器設備是動產，且搬遷后還可以繼續使用，本身是沒有價值損失的。所以不在補償范圍之內。110.假設開發法的理論依據是（）。A、替代原理B、最高利用原理C、預期原理D、邊際遞減原理答案：C解析：本題考查的是假設開發法概述。假設開發法的理論依據是預期原理。111.某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。112.下列有關動態分析法和靜態分析法，描述錯誤的是（）。A、動態分析法測算結果精確B、靜態分析法測算過程相對復雜C、動態分析法測算需要精確預測開發經營期的時間D、靜態分析法測算結果比較粗略答案：B解析：本題考查的是動態分析法和靜態分析法。靜態分析法測算過程相對簡單。113.下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲B、增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲C、在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降D、嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降答案：A解析：本題考查的是制度政策因素。選項B，增加房地產持有環節的稅收，比如開征房產稅，實際上是增加了持有房地產的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，從而會減少房地產需求，還會減少存量房地產囤積而增加房地產供給，進而會使房地產價格下降；選項C，在買方市場下，增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲；選項D，嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。114.（）是指對物品的有支付能力支持的需要。A、購買力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考點:價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。115.運用收益法估價的首要步驟是（）。A、測算收益期或持有期B、測算未來收益C、確定報酬率或資本化率.收益乘數D、選擇具體估價方法答案：D解析：本題考查的是收益法概述。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法，報酬資本化中是選用持有加轉售模式還是全剩余壽命模式；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數；（5）計算收益價值。116.某宗房地產未設立法定優先受償權下的價值為500萬元，法定優先受償款為100萬元，貸款成數為六成，則該房地產的抵押貸款額度為（）萬元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考點:買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數，抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值一法定優先受償款，抵押貸款額度=（500－100）×0.6＝240（萬元）。117.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）。A、原始價值高于賬面價值B、投資價值高于市場價值C、謹慎價值低于市場價值D、快速變現價值低于市場價值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產的歷史成本減去相關備抵項目后的余額。118.某幢建筑物由于發生了地震，估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A、物質折舊B、功能折舊C、經濟折舊D、設備折舊答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質折舊也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。119.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。120.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當有（）見證，有關情況應當在評估報告中說明。A、房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人B、房屋征收部門、無利害關系的第三人C、公證機關和無利害關系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實地查勘估價對象。征收評估的實地查勘記錄，應由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。121.除了城鎮土地使用稅和（）因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。A、契稅B、財產稅C、不動產稅D、耕地占用稅答案：D解析：本題考查的是對房地產估價的需要。除城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。122.某宗房地產通過計算：新用途的房地產價值－改變用途的必要支出及應得利潤＞現狀房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A、維持現狀B、裝飾裝修改造C、改變用途D、重新利用答案：C解析：考點:最高最佳利用原則。認為現有房地產改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。123.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運營費用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；124.某市A房地產開發公司征收B村的100畝農田，該項目涉及B村農業人口50戶，180人，據查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規定，A房地產開發公司應向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點:土地成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍。A房地產開發公司應向B村支付的土地補償費金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60萬元。A房地產開發公司應向B村支付的土地補償費金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100萬元。125.下列有關均衡價格的表述中，錯誤的是（）。A、均衡是市場價格運行的必然趨勢B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場價格會自動回復到均衡價格水平答案：C解析：本題考查的是房地產均衡價格。市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。126.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1500m2，現為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）。A、建筑面積1500m2，一年前出售，售價為2000元/m2，位于同一工業區B、建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬，位于同一工業區C、建筑面積500m2，近期租出，年租10萬元，位于同一工業區D、建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業區答案：D解析：考點:選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：（1）可比實例房地產應與估價對象房地產規模相當，根據0.5≤可比實例/估價對象規模≤2，可得出750≤估價對象規模≤3000，排除選項BC；（2）可比實例的交易方式應適合估價目的，排除選項A；（3）可比實例的成交日期應接近價值時點，排除選項A；（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格。127.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為（）。A、存量+新增竣工量-拆毀量B、存量+新開發量+空置房量-滅失量C、存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+滅失量D、存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新竣工量答案：D解析：考點:房地產供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新竣工量。128.下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A、為證券發行提供參考依據的估價B、為房屋征收補償提供參考依據的估價C、為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D、為委托人確定要價提供參考依據的估價答案：D解析：本題考查的是房地產估價的含義。鑒證性估價（或稱為公證性估價、證據性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價。咨詢性估價（或稱為參考性估價）是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。129.下列引起房地產貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A、寫字樓層高偏低B、廠房受酸雨腐蝕C、住宅庫存量過大D、在建工程基