兒童業態分析21.1.1商業地產發展現狀及趨勢分析（1）商業地產2016年發展現狀（2）發展現狀分析（3）商業地產2017年發展趨勢（4）發展趨勢分析1.1.2少年兒童市場發展趨勢分析（1）名詞解釋（2）兒童市場發展環境分析（2.1）人口機構

（2.2）政策影響

（2.3）相關產業發展

（2.4）消費者客群分析

（2.5）消費市場發展分析1.1發展環境分析（1）商業地產2016年發展現狀

2016年，中國商業地產經歷了迅猛增長和陸續調整的雙重發展，呈現四大特征。特征一、商業地產由“兩難”進入“三難”時代。

商業地產行業一直突出的問題是“兩難”：開發商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業化水平不高導致的行業結構性矛盾。而進入2016年，“運營難”問題表現得越來越突出、越來越普遍，行業從“兩難”進入“招商難”、“選址難”和“運營難”并存的“三難”時代。究其原因：首先是實體商業供應過大、投入過于集中，攤薄了市場“蛋糕”；其次，宏觀經濟下行和中央八項規定的落實，造成高端消費、公款消費、禮品消費大幅下降；還有電商對實體商業的沖擊。

根據贏商控股研究中心的數據顯示，2015年-2017年全國共有4399.99萬平方米的購物中心開工，預計未來3年至少有4399.99萬平方米購物中心入市。市場競爭激烈。從區域發展來看，五大區域購物中心開工規模均低于2015年同期，開業情況除了華中區同比下降外，其他四個區域均高于2015年同期。2016年全國購物中心開工、開業面積2016年知名百貨開店及關店情況

2016年，百貨行業情況不容樂觀，據統計，2016年全國主要城市銷售排名前97家的百貨店實現銷售額990.9億元，同比下降6%。由于銷售不樂觀，百貨企業也放緩了擴張的步伐。據不完全統計，萬達百貨、王府井、天虹、丹尼斯、百盛、廣百等全國知名百貨品牌于2016年共新增門店約64家，其中萬達百貨依舊逆市擴張，全年共開設24家門店。

在過去一年，外資百貨出現關店熱潮，占總關店數70%，其中百盛撤離常州、濟南兩個市場并關閉了4家店，日本華堂結束了北苑店、望京店和西直門店共3家店鋪。

2016年，中國商業地產經歷了迅猛增長和陸續調整的雙重發展，呈現四大特征。特征二、線上線下融合“有共識無模式”。2016年，無論是線上還是線下，對于未來的融合都持肯定態度，而且業界呼聲很高，也有大量企業積極致力于O2O模式的探索，但迄今無本質突破，也未曾找到共贏模式，電商與實體商業之間的對抗多于合作。電商對實體商業造成的沖擊，“心理影響”大于“實際影響”。雖然在過去一年里電商的社會影響力持續擴大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會消費市場規模基數大，網絡零售市場交易占比仍不足9%。（1）商業地產2016年發展現狀

2016年，中國商業地產經歷了迅猛增長和陸續調整的雙重發展，呈現四大特征。特征三、商業運營競爭由“實”轉“虛”。

2016年，實體商業項目之間的競爭由過往的促銷戰、品牌戰轉向體驗戰、文化戰、網絡戰，各類商業設施紛紛開始導入文化、藝術、旅游、科技等新興元素，積極營創新的購物環境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內容供應，兒童游樂與餐飲等非購物類體驗業態大受追捧，商業間競爭由“實”轉“虛”。（1）商業地產2016年發展現狀

2016年，中國商業地產經歷了迅猛增長和陸續調整的雙重發展，呈現四大特征。特征四、開發商預期由“上調”改為“下調”。

前幾年，商業地產開發商通常主觀調高項目預期，盲目調高項目定位，想當然地擴大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對招商難與運營難的客觀現實，商業地產開發商普遍下調了對市場與項目的預期，許多原本定位為奢侈品賣場的轉向輕奢，原本設定為市級項目的調整為區域商業，原本定位于區域商業的則調整為社區商業。同時，項目延期開業的現象也十分突出。（1）商業地產2016年發展現狀

當前中國商業地產的投資模式、開發模式、經營模式開始發生明顯變化，由此表明，商業地產行業正在步住宅市場之后也開始出現“拐點”。總體而言，房地產行業正在歷經由“實”轉“虛”的轉變。對于地產行業而言，需要做更多的“精加工”。電商的發展，讓房地產行業這一由“實”轉“虛”的轉變更加急迫，務必要關注消費者更深層次的體驗與情感的觸發。（2）2016年商業地產發展現狀分析（3）2017年商業地產發展趨勢一、主流開發模式由“住宅依賴”轉向“產業依賴”。依靠住宅銷售反哺持有商業的綜合體模式是近年中國商業地產最主流的商業模式，但由于當前樓市低迷、庫存加大，這一模式正遭遇困境，尤其是三四線城市問題更加突出。未來綜合體中的持有商業正在由住宅依賴逐步轉向文化、旅游、養老等其它產業依賴。二、商場由“經營商品、經營品牌”轉向“經營消費者”。過去的百貨商場主要經營商品，購物中心主要經營品牌，傳統的商業經營者關注業績勝于關注消費者。在互聯網時代，商場將更加重視消費者研究，通過大數據和云計算為消費者畫像，并圍繞他們的消費偏好進行全渠道營銷，經營消費者將成為商業新的利潤增長點。三、商業品牌由“重規?！鞭D向“重創新”。前幾年，商業品牌注重開店步伐，紛紛擴大規模，但是去年以來，線上與線下、以及線下商業之間競爭加劇，倒逼品牌與業態創新，一些知名品牌正在通過多品牌策略做好細分市場，異業業態之間的復合也是未來創新的一大方向。一些商業品牌還正在積極嘗試為小眾群體定制產品，商業競爭同質化的問題有望改善。四、開發商由“重資產”轉向“輕重資產”并行。在房地產的黃金時期，商業地產開發商因看好物業升值前景，慣常采用自己開發和持有運營的“重資產”模式。在萬達為代表的一些專業商業地產企業引導下，商業地產行業的“輕資產”模式悄然興起。將地產投資與商業運營分離其實是國際商業地產界的主流做法，這一模式在中國的出現是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。（3）2017年商業地產發展趨勢（4）2017年商業地產發展趨勢分析

中國商業地產經歷了迅猛增長和陸續調整的雙重發展。城鎮化率增長拉動內需，老人和兒童人口比例不斷上升的人口結構變化，社會消費品零售額的變化都對商業地產的發展產生非常大的影響?；谌丝诮Y構的變化，針對老年人的服務體驗商城、休閑娛樂購物中心、老年社區不斷出現，而兒童商業經濟成商業地產香餑餑。兒童是家庭支出的驅動力、兒童主題業態成商業項目主業態。

（4）2017年商業地產發展趨勢分析目前，兒童零售約占整個兒童業態的20%，兒童體驗和教育市場規模占80%，且兒童業態能帶來較高的利潤；但是，目前兒童業態在綜合性購物中心所占面積不足10%，預計未來可能達到15%-25%，屆時兒童主題業態將成為商業項目主流業態。

141.2.1商業地產發展現狀及趨勢分析（1）商業地產2016年發展現狀（2）發展現狀分析（3）商業地產2017年發展趨勢（4）發展趨勢分析1.2.2少年兒童市場發展趨勢分析（1）名詞解釋（2）兒童市場發展環境分析（2.1）人口機構

（2.2）政策影響

（2.3）相關產業發展

（2.4）消費者客群分析

（2.5）消費市場發展分析（2.6）兒童市場發展趨勢總結1.2發展環境分析15（1）名詞解釋

我們將0～14歲的消費者組成的群體稱為少年兒童消費者群體。我們將0～14歲的消費者組成的群體稱為少年兒童消費者群體。這一群體的消費者在人口總數中占有較大的比例。從世界范圍看，年輕人口型國家中，0～14歲少年兒童占30％—40％；老年人口型國家中，兒童占30％左右。（1）名詞解釋：少年兒童消費群體據公開信息顯示，自新中國成立以來，曾有過三次嬰兒潮。

首次嬰兒潮出現在1949~1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策，一個家庭四五個孩子很正常，人口增長率將近300%。由于當時中國總人口只有4億，基數小，此次嬰兒潮人口的絕對數量相對不大。

第二次嬰兒潮則是自1962年開始，高峰出現在1965年，持續至1973年，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。這段時期，國民經濟情況逐漸好轉，補償性生育來勢很猛，人口出生率在30‰~40‰之間，平均達到33‰，10年全國共出生近2.6億人。占當前全國總人口數的約20%。

1986~1990年，上一次嬰兒潮新增人口已經成家立業，進入生育年齡，又產生了第三次嬰兒潮，稱作回聲嬰兒潮。其中1990年是這5年中出生人口最多的一年。由于計劃生育政策，此次嬰兒潮出生人口總量雖不及主力嬰兒潮，但也有1.24億，接近當前全國人口的10%。目前人口眾多的“80后”一代也已長大，陸續成家立業。在2017年前，我國將迎來新一輪的生育高峰，這也將構成第四次嬰兒潮。

（1）名詞解析：“中國嬰兒潮”（2）中國少年兒童消費市場發展環境分析1,6152,5291,900+17%1,5851980年-2017(E)每年的新生兒數量及城鎮化率根據最新的城市兒童消費調查，當前我國當前我國僅0~14歲以下的兒童2.6億，占總人口的18.6%。（2.1）中國少年兒童人口結構分析（2.2）人口政策分析：計劃生育“單獨二孩”政策效應2015年12月28日，第十二屆全國人大常委會第六次會議表決通過了《關于調整完善生育政策的決議》，一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的單獨兩孩政策依法啟動實施。2016年，我國出生人口1687萬人,比2015年多出生47萬人。2017年，出生人數會再度大幅度跳躍,一個新的出生小高峰將如期而至。2017年全年出生人數有可能會逼近、達到甚至超過1800萬。如果考慮到將來生育政策的繼續深入改革,這個出生高峰還會延續5—8年。兒童中心化

4+2+14＋2＋2

兒童消費增長迅速財富漏斗效應使兒童成為家庭消費中扮演的角色越來越重要。（2.2）人口政策分析：中國特色的家庭結構兒童產業上市公司已經達到33家，87％都是在第四波嬰兒潮期間產生。（2.3）相關產業發展情況：中國近年兒童產業上市情況行業分類公司名稱股票代碼交易所上市年份上市日期注冊地主營業務食品貝因美SZ

20114月12日浙江杭州嬰幼兒營養食品合生元1112HK201012月17日香港高端嬰幼兒營養品及護理用品雅士利1230HK201011月1日廣東潮州嬰幼兒配方奶粉圣元國際SYUTNASDAQ20074月12日山東青島嬰幼兒配方奶粉大慶乳業1007HK201010月28日黑龍江高、中、低端嬰幼兒奶粉澳優1717HK200910月8日湖南長沙高端嬰幼兒配方奶粉飛鶴乳業ADYNYSE20035月8日黑龍江齊齊哈爾嬰幼兒配方奶粉用品森馬服飾2563SZ20113月11日湖南長沙旗下巴拉巴拉品牌國內童裝博士蛙1698HK20109月29日上海童裝等兒童消費品好孩子1086HK201011月24日香港嬰兒推車、汽車安全座等耐用品青蛙王子1259HK20117月15日福建漳州嬰童護膚、護理產品隆成集團1225HK199812月18日香港嬰兒床、車、奶瓶等學前產品教育連鎖中心學大教育

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據《中國嬰童市場質量信譽調查報告》顯示，中國是目前僅次于美國的全球第二大嬰童產品消費國，鑒于中國獨特的人口規模，以及培育孩子占家庭消費支出中的比重不斷增加，中國嬰童經濟依然以超過30%的年增長率高速發展。兒童年齡段分層消費類別消費物品消費品細分主體引導者0-3歲物質食品、衣物、醫療、啟蒙教育嬰兒奶粉父母嬰兒衣物、尿不濕早教娛樂醫院治療藥品3-6歲物質、精神食品、衣物、醫療、娛樂物品、啟蒙教育成長階段奶粉、米粉父母占主導，自身占很小比例次要嬰幼兒衣服早教娛樂醫院治療藥品7-9歲物質、精神食品、衣物、醫療、娛樂物品、學前教育常規飲食父母占60%，自身占40%兒童衣物玩具、童話書、電子產品學前教育及娛樂醫療治療藥品10-14歲物質、精神食品、衣物、醫療、娛樂物品、課外培訓、娛樂常規食品、飲料自身占據80%以上主導作用少年衣物電子產品、漫畫課外培訓課外活動、娛樂醫療治療藥品（2.4）消費客群分析：兒童消費群體及消費需求細分對3-6歲、7—9歲、10—14歲中國兒童消費群體進行分析。家長們對孩子成長教育方面的投資在各個年齡階段都占有較大比例。（2.4）消費客群分析：3－12歲兒童消費者群體各年齡段消費特征

據機構調查，80%的家庭，孩子支出占家庭支出的30%－50%。孩子的消費已成為家庭消費的最大支出。3-67-910-14龐大的兒童消費市場當前我國當前我國僅0~14歲以下的兒童2.6億，占總人口的18.6%。我國城市兒童消費在家庭總支出中所占比例占30%-50%。全國0—14歲孩子年消費總額過萬億元。兒童消費市場不僅規模迅速擴大，其性質也從保障基本生活消費、追求享樂性消費，發展到強調成長性消費的新階段。分析結論1：（2.5）消費市場發展分析：我國近年兒童休閑娛樂消費市場發展

從2008年開始，在傳統博物館、海洋館、露天公園等休閑娛樂消費形式基礎上，隨著商業項目的數量、體量的增多，國內兒童休閑娛樂消費市場鑫漸興起了兒童主題消費場館新模式，可分為兩大體系。

以教育題材為宣傳重點。在傳統博物館、科技館、天文館、海洋館的基礎上，引入了“兒童職業體驗館”等。該類館以日本Kidzania、趣志家為模型發展到國內的實體，全部是室內館形式，生存核心在軟性角色腳本。以娛樂題材為宣傳重點?！皟和瘎勇w驗館”，該類館從1946年荷蘭娛樂公園演化而來，到1955年美國迪斯尼樂園成為標準。主題公園的內容和形式也在不斷更新，大致經歷了“街頭娛樂場”—“城市花園”—“機械游樂園”—“主題公園”的發展過程?！皟和瘎勇w驗館”的目標群是兩端客戶，基本目標群為8歲以下孩子和家長；室外“兒童動漫體驗城”，目標群為50歲以下所有大人和孩子，年輕人為主力消費人群。而“兒童職業體驗館”的目標客群則是3-12歲的兒童。北京市兒童消費市場分布——室內活動場（購物中心兒童區）五環隨著商業項目數量的增加，作為聚客必備的兒童業態，該類活動場地分布密度有所提升，商業較發達或居住密度較大的區域較為集中，并體現品牌多樣化的特點。主要形式多為體驗型，如兒童職業體驗、兒童拓展訓練、兒童電動游樂、早教中心等。近幾年，諸多項目引入知名動漫卡通形象或與國際機構合作，使該類業態的品質感大幅提升?；谫徫镏行膬让娣e體量限制，該類業態面積多在500-2000平米，