新世界豪園全委合作方案新世界豪園計劃占地16萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，是深圳市百富隆新投資（以下簡稱“發展商”）開發高等級墅小區。新世界豪園在深圳市南山區，市場定位高級、建筑風格獨特、地理位置優越，交通便利、環境優美、配套設施一應俱全，必將成為深圳業主置業首選，堪稱深圳市地產又一閃亮登場之精品物業。發展商擬將新世界豪園全權委托于中海物業施行管理，中海將確保其高起點物業管理水平及服務質量，并努力爭取在較長時期內令新世界豪園含有保值、升值之潛力，達成幫助發展商樹立地產品牌目標。為使發展商了解中海物業管理模式、管理優勢及對新世界豪園管理設想等，特編寫此物業管理方案給予系統敘述。全委方法概述及委托期限全委方法：發展商將新世界豪園物管工作全權委托于中海物業管理（深圳）（以下簡稱“管理商”），管理商根據政府部門相關要求及ISO9002國際質量確保體系標準負責新世界豪園物管工作，確保其高起點物業管理水平及服務質量。委托期限：通常為五年，自物業入伙之日（即發展商書面通知業主前來入伙時間，下同）起計。中海管理模式自我約束機制：中海物業所特有管理精神和服務質量精神宣傳落實及其所形成企業文化已在廣大職員之中普遍形成了“自覺自律意識”，“嚴格苛求，精益求精”是中海服務卓越質量關鍵前提。管理處日檢檢驗監督機制：為了確保服務質量，中海建立了嚴密而科學檢驗監督體系：管理處日檢專業部門不定時檢驗（雙周）專業部門不定時檢驗（雙周）企業月檢內部檢驗企業月檢內部檢驗政府多種考評六個月一次第三方質量體系審核政府多種考評六個月一次第三方質量體系審核六個月一次突擊檢驗檢驗、監督體系六個月一次突擊檢驗檢驗、監督體系六個月一次業主及物業六個月一次業主及物業使用人意見滿意率統計外部檢驗外部檢驗ISO9002質量確保模式：中海管理運作和服務規范遵照國際標準化組織ISO9000管理模式建立、實施，并經過了ISO9002質量確保體系認證。整合管理機制：中海物業每一個管理項目全部“整合”于中海嚴謹系統分工體系之中，企業機關、各專業部門、各專業子企業和各管理處形成一個有機整體，而不像其它物業管理企業各管理處基礎獨立、各自為政；中海物業對于每一個具體管理項目全部直接有企業總部強大整體管理力量為技術支持，具體管理項目全部在中海物業整體管理力量“懷抱”之中。具體運作模式以下：組織、協調質量管理部質量管理部清潔綠化部會所管理部安全護衛部工程管理部人事培訓部質量管理部清潔綠化部會所管理部安全護衛部工程管理部人事培訓部質量管理部設備管理部設備管理部過質人程量事管監培理督訓管理處管理輸出技術支持管理處質量控制檢驗培訓專業企業結構性管提供服務理支持電設水外品財材行梯備池包牌務料政保維洗服策監采管養護清務劃控購理企業辦公室財務部企業策劃部物料配送中心電梯工程企業樓宇科技企業專業清洗企業其它專營企業企業辦公室財務部企業策劃部物料配送中心電梯工程企業樓宇科技企業專業清洗企業其它專營企業中海物業管理模式圖專業化運作模式：對于項目專業性和技術性較強管理服務，全部由中海各專業化隊伍提供專業服務，同時嚴格選聘社會上已發展成熟初級勞務專業企業（如清潔企業、家政企業等），以降低成本，提升效率。中海物業專業化運作模式以下圖所表示：中海物業企業各專業子企業管理處各專業部門檢驗督促（月檢）專業企業派駐協調配合信息反饋管理處人員各專業班組各主管人員日常監督檢驗信息反饋機制：中海物業參考ISO9004-2管理模式中服務質量環建立信息反饋機制，以不停提升管理質量、服務水平，并不停提升品牌。除了正向行政管理體系及檢驗監督體系中信息反饋之外，在日常工作之中由質量管理部負責業主及物業使用人對本企業管理服務諸意見反饋，由市場拓展部負責多種市場資訊（含發展商相關信息）反饋。管理人員全天候現場駐扎：中海物業要求全部管理處絕大部分管理人員（從管理處主任到助理員）二十四小時吃住在管理現場，實施半軍事化管理，作業層人員則更深入做到準軍事化管理。這么不僅能夠使全部管理人員熟悉物業及其住/用戶情況，親密和住/用戶溝通聯絡，更能夠提供立即服務并快速應對突發事件，同時確保了全方面質量管理水準，使中海物業最大程度地提供優質服務。目標責任制：具體管理項目之管理目標實現，和管理處主任升遷、去留親密掛鉤，這一點是中海管理機制中考評激勵機制關鍵特色之一；同時具體管理項目以管理處主任為關鍵全方面負責，也提升了管理效力。中海計算機管理系統：中海企業依據本身特點自行開發設計了一套計算機化管理系統，建立了行業內獨一無二大型數據庫處理中心，該系統不僅使企業機關和管理處電腦聯網，實現訊息溝通、資源共享快速、有效，而且使企業各部門、各管理處之間協作配合更親密、方便。中海系統是支持群件系統及工作流系統，并含有跟蹤查詢、匯總、分析、能輔助決議MIS系統；下圖為質量管理過程模式：中海管理優勢ISO9002是企業質量基礎確保體系，但因為經過ISO9002認證企業對本身要求不一樣而造成管理水平參差不齊，作為全國物業管理行業首家經過該認證中海物業管理企業其質量確保體系是從人員素質、服務質量、工作效率、提供手段、細微程度和完整性等六大方面詳加控制，從而全方面說明了中海質量確保體系高標準、嚴要求。中海物業經過對該體系早期實踐、在實踐中率優異行自我超越、在ISO9002中引入營銷要素、成本要素和設計要素、和在物業管理服務中所提供更為細致全方面工作標準，中海物業必將以上內容完全移植到新世界豪園物業管理之中，且在該物業完全入伙后十二個月左右達成ISO9002國際質量確保體系標準。在全社會大力提倡環境保護意識今天，中海物業率先經過商住區環境管理ISO14001環境管理體系認證，成為全國第一個經過這類認證物業管理企業，在猛烈市場競爭中不停增加獨家性優勢，大力提升質量管理水平，保持物管行業領先地位。全方面導入酒店式物業管理新理念，提倡“管理物業、服務人”服務宗旨，加強全體職員服務意識。“酒店式”管理在社會上很流行，但大多全部流于形式，僅僅是個標簽，實際上，酒店管理和物業管理大不一樣，只有將酒店管理內容有機地融入物業管理中才會取得事半功倍效果。為此中海物業招聘了10多位酒店管理人才，成立服務中心，以業主為關鍵，實施“服務設計、菜單服務”等，將“服務”真正提升到新高度，使中海人性化管理贏得廣大住/用戶良好口碑。中海設計了“分散服務、集中管理”特色矩陣式管理模式，同時探索出一套適應復雜管理“酒店式管理技術規范”，配合以智能化物業管理手段、現代化交通工具和機械化設備，加之中海規模化物業管理經驗，確保所接管項目物業管理人員精簡而富有效率。開辟專業化市場新領域，擁有獨立知識產權產品，中海物業組建清洗劑研發中心，開展技術攻關，成功開發出含有獨立知識產權W、D、K、T4個系列專用清洗劑，既為本身實現高質量保潔服務提供了技術確保，又發明了新利潤起源。對于電梯管理，中海物業管理電梯達400多臺，這種規模化管理無疑含有兩方面優勢：首先，因為電梯品牌繁雜，只有在上規模情況下，人員才能依據其不一樣特點得到合理配置；其次，維修電梯所需多種配件進貨渠道通暢，降低維修成本。另外，中海物業設計了“專員保養、整梯備件、自動尋呼、限時修復”服務方法，從而確保電梯故障處理立即性。針對“買房難，裝修更難”現實狀況，中海物業認為涉足家庭裝修不僅能夠了解住/用戶真實需求，而且能夠對裝修質量真正負起責任，于是企業設計了“裝修套餐”服務，從設計咨詢、報價審查到質量監理實施一條龍服務，這種寓管理于服務方法，能夠處理發展商和住/用戶一直頭疼問題，使住/用戶切實感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”中海“三心級”服務。中海物業主動參與小區管理和小區建設，在小區管理上除了交通管理、環境管理、文化管理之外，還提出了嶄新商業服務質量管理概念。在小區建設上創建小區環境工程系列，如藝術環境工程、小區保健工程、小區信息工程、小區服務工程等。成立“中海藝術團”，招聘專業藝術人才，每十二個月在各小區為業主進行兩次左右演出，平時則在中海物業所轄會所中工作。“中海藝術團”成立既提升了業主精神生活，又提升了中海物業文化品味。十二個月四季花紅草綠是深圳有別于內地城市一大風景。以前中海物業為購置花草花費不少，使得管理成本增加。現在，中海物業置地育苗，建起了“中海花苑”，既降低了成本，又可滿足多種類型、檔次物業綠化、美化要求，使得園林綠化成為中海所管物業又一大特色。從管理制度、公眾制度到物業管理文化、小區文化，古人講以“禮”、“樂”治國，中海物業則提出“氣氛管理”物業管理理念，展示了一個“無為而治”物業管理至高境界。高級次物業管理和全方位立體式服務本身需要很高成本，而物業管理微利經營特點又只能征收較低物業管理費，在沒有政府及發展商補助情況下怎樣處理這一矛盾呢？中海物業擁有龐大經營規模及規模化、專業化運作所產生效益，恰好能夠使之迎刃而解。中海物業在短短時間內經營業績滾雪球式向前發展、市場拓展成功憑借是成熟“中海物業管理模式”，成功經營業績和成熟管理模式又使中海物業更有實力對外承接更多物業管理業務，從而形成有機良性循環經營模式。規模化經營和專業化管理是中海物業管理首要特點，規模化經營產生多種規模效應、社會資源得到合理優化和富有效率配置，使中海物業能夠以合理物業管理費用支持高級服務質量。新世界豪園管理設想經過中海物業自成立起近九年實踐探索，中海企業不停總結、不停發展，形成了一套嚴謹、優異管理模式，并轉化成企業獨特管理優勢。對于新世界豪園這么高尚別墅小區，企業必將把以上各項優勢全部利用到實際工作之中，全力以赴、塑造精品、樹立品牌！在新世界豪園物管中全方面導入ISO9000國際質量確保體系。作為中國首家經過ISO9002認證物業管理企業，經過四年實際運作，結合市場開拓過程中需要，中海物業率先對這種基礎質量確保體系進行超越，而且將在新世界豪園實際管理過程中導入。在新世界豪園日常物業管理中引入環境保護理念，將ISO14001環境管理體系標準利用到日常管理之中。經過管理確保環境高度整齊及友好，經過回歸自然氣氛培養業主自律意識，從而養成珍惜環境、關心家園良好習慣，使新世界豪園成為“綠色家園”。寓管理于全方面、細致服務之中，全方面推行酒店式物業管理。中海物業將對新世界豪園提供全天候、全方位、全過程服務，對建筑物、公共設施、綠化、機電設備、內部人財物實施嚴格管理，對業主及物業使用人則表現為熱情服務，提供寓管理于全方面服務之中酒店式物業管理星級服務。物業管理企業和廣大業主及物業使用人之間不是管理和被管理關系，而是服務提供者和服務接收者關系。全方面推行智能化物業管理。中海物業將利用新世界豪園物業管理智能化系統，對小區智能化管理系統進行專業性維護和管理,并充足利用智能化設施以發揮其安全、高效、方便特點。中海物業將依據業主實際需求提供“個性化”服務，加大服務深度及廣度，在其營造特定氣氛之下，使居住在新世界豪園中大家很自然地進行自我約束，從而給高級次物業管理帶來便利，形成一個良性循環。對發展商服務內容參與項目現場考察，研讀計劃設計、建筑結構、工程智能化施工圖，了解本物業計劃意圖，從物業管理角度提供專業提議。提議內容包含土建、智能化、機電、空調、電梯、消防、給排水、清潔、綠化等各專業。在工程施工前，依據設計圖紙從節省資源和便于管理角度提出對設計修改提議；在設施設備安裝前，對設施設備適用情況和選型提供咨詢，以降低成本提升效益。憑借長久物業管理實踐經驗，從業主及用戶使用角度，提供合理化提議及意見。依據市、省、國家級優異小區參評標準，從物業管理各專業角度提出改善提議。提供物業管理機構管理用房位置確定標準及設計、裝修標準，提供管理用房位置參考意見和管理用房布局。依據實地考察和發展商提供會所平面圖，結合發展商意向，對會所規模、結構、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和提議。從節能及環境保護角度提出物業配套設施油煙、污水及噪音處理提議。考察整體工程進度，提出工程階段性實施進度計劃；對需改變安裝位置和工藝設施設備提出提議；同時幫助監督建筑、安裝工程進展情況，以確保相關工程按計劃完工。幫助監督各項工程設備安裝和調試工作，幫助工程驗收工作及驗收匯報搜集。配合樓宇銷售提供對外宣傳資料、樣板房保安和清潔服務、公布物業管理收費標準等。委托管理服務內容房屋建筑本體共用部位維修、養護和管理。包含樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。房屋建筑本體共用設施設備維修、養護、管理和運行服務。包含共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等。本物業計劃紅線內屬物業管理范圍公用設施維修、養護和管理。包含道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。本物業計劃紅線內隸屬配套服務設施維修、養護和管理。包含商業網點、文化體育娛樂場所、本物業配套會所等。專業裝修工程質量監理和裝修管理。公用綠地、花木、建筑小品等園林式綠化養護和管理。公共環境酒店式清潔服務。包含公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾搜集、清運等。交通、車輛行駛及停泊秩序和安全專業管理。對小區實施封閉式安全管理，全天二十四小時三班輪值，確保小區安全。配合和幫助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。結合地域特色和本物業特點組織開展豐富多彩小區文化、娛樂活動以協調小區內人際關系、溝通情愫。管理和物業相關工程圖紙、住用戶檔案和完工驗收資料。接收業主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設施及設備專業維修、養護提出委托并合理收費。七十余項全方位家居服務，包含公共事業申辦（如水、電、氣、電話、有線電視）、代訂報刊雜志、收發郵件