如何精裝預(yù)售核價(jià)精裝核價(jià)背景01精裝房成本核價(jià)內(nèi)容02精裝房核價(jià)流程03精裝核價(jià)準(zhǔn)備資料04目 錄精裝核價(jià)計(jì)價(jià)程序05精裝對外公示清單06如何獲取溢價(jià)空間07如何實(shí)現(xiàn)雙贏08精裝限價(jià)指導(dǎo)限額成本核價(jià)1.毛坯住宅：參照歷史售價(jià)進(jìn)行上下浮動(dòng)進(jìn)行限價(jià)確定；2.精裝住宅：針對不同的客群和檔次，無法按照按一個(gè)水平線進(jìn)行確定。故某地區(qū)政府提出：1.按成本定價(jià)：根據(jù)精裝修的成本來核定精裝售價(jià)2.確定上限：且精裝房最高限價(jià)為2500元/m2。“精裝成本核價(jià)法”應(yīng)用而生，帶來兩個(gè)課題：1.如何使用有限的配置，為公司取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。2.如何平衡公司利益和客戶對精裝價(jià)值的認(rèn)知。“住房不炒”，衍生限房價(jià)一、精裝核價(jià)背景精裝成本核價(jià)法1第三方咨詢獨(dú)立核價(jià)2第三方咨詢隨機(jī)抽取3精裝部分定最高限價(jià)4精裝核價(jià)確定游戲規(guī)則裝修部分價(jià)格須由具備資質(zhì)的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行核算第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)在工程造價(jià)網(wǎng)“咨詢單位抽選系統(tǒng)”隨機(jī)抽取“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊，全裝修部分暫定不得超過2500元/m2，根據(jù)市場成本變化適時(shí)調(diào)整全裝修商品住宅銷售時(shí)應(yīng)在售房現(xiàn)場和商品房銷售合同中公示和標(biāo)明裝修內(nèi)容、材質(zhì)等級某市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2018

年，頒布了關(guān)于印發(fā)《新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則》撇關(guān)系控上限定規(guī)則2、精裝房成本核價(jià)內(nèi)容給成本人留下三道命題第一道命題如何完成核價(jià)任務(wù)？第二道命題如何獲取溢價(jià)空間？第三道命題如何與客戶實(shí)現(xiàn)雙贏二、精裝房成本核價(jià)內(nèi)容第一步：精裝核價(jià)前提1.精裝施工許可證

.2.房屋預(yù)測報(bào)告書；3.已審查精裝施工圖；4.精裝修審圖報(bào)告；第二步：抽選咨詢公司1.造價(jià)站咨詢系統(tǒng)抽選咨詢單位；2.咨詢單位合同簽訂；第三步：提交核價(jià)資料1.開發(fā)商提交精裝預(yù)算書2.開發(fā)商提交精裝核價(jià)圖紙第四步：1.咨詢單位查看樣板房2.咨詢公司出具核價(jià)報(bào)告3.提交核價(jià)報(bào)告到市造價(jià)站；第五步：預(yù)算對審1.與市造價(jià)站完成價(jià)格對審和配置標(biāo)準(zhǔn)審核；2.對審?fù)瓿桑鼍邔弻徍藞?bào)告書；第六步：上傳系統(tǒng)1.咨詢單位上傳核價(jià)報(bào)告書，裝修配置表，至審核系統(tǒng)。第七步：政府簽署審核意見1.市住建委簽署審核意見2.市發(fā)改委簽署審核意見；第八步：完成核價(jià)1.獲得精裝預(yù)售許可證2.核價(jià)完成三、精裝核價(jià)流程1.精裝施工許可證；2.房屋預(yù)測報(bào)告書；3.100%交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房1.核價(jià)報(bào)告；2.全裝修用材、設(shè)備公示清單1.申報(bào)核價(jià)文件（計(jì)價(jià)軟件采用智多星）；2.圖紙、價(jià)格依據(jù)資料核價(jià)資料精裝核價(jià)需準(zhǔn)備哪些資料？做到每個(gè)步驟資料齊全，不遺漏造價(jià)站審核人員對審過程1.工程量對審、價(jià)格對審、配置標(biāo)準(zhǔn)對審；2.確定后造價(jià)站開通價(jià)格上傳端口咨詢單位上傳核價(jià)報(bào)告書于造價(jià)系統(tǒng)1.咨詢合同/咨詢報(bào)告掃描件;2.計(jì)價(jià)文件，以及由計(jì)價(jià)軟件導(dǎo)出的

Excel表格、計(jì)算程序及公式表掃描件（蓋章）;3.材料公示清單市住建部、市發(fā)改委簽署意見1.新建商品住宅裝修部分價(jià)格備案表

;2.全裝修用材、設(shè)備公示清單。咨詢公司提交造價(jià)站資料核價(jià)咨詢公司出具相關(guān)文件1.量價(jià)審核報(bào)告；2.智多星計(jì)價(jià)文件及審核報(bào)告書開發(fā)商提交咨詢公司核價(jià)資料1.參照收費(fèi)文件，洽談合同價(jià)格；2.咨詢方在系統(tǒng)中及時(shí)接受確認(rèn)、雙方簽訂合同前置條件相關(guān)文件造價(jià)站抽選咨詢單位相關(guān)文件1.機(jī)構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照；2.抽選人及見證人身份證掃描件；四、精裝核價(jià)準(zhǔn)備資料咨詢單位合同洽談4、主材設(shè)備價(jià)格要求：主要材料、設(shè)備價(jià)格按實(shí)際價(jià)格計(jì)算（不得高于本市市場實(shí)際零售

價(jià)格）；五、精裝核價(jià)計(jì)價(jià)程序2、清單描述要求清單內(nèi)容描述需注明裝修內(nèi)容、部位、其中主要材料及潔具、家具、廚柜、電氣設(shè)備應(yīng)標(biāo)明品牌、規(guī)格（設(shè)備還須標(biāo)明技術(shù)參數(shù)）、材質(zhì)、顏色、型號、產(chǎn)品系列

號；3、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求：新建商品住宅全裝修工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

2014定額。經(jīng)對消耗量標(biāo)準(zhǔn)中的工日量與市場實(shí)物量工資單價(jià)對比測算，全裝修價(jià)格核算時(shí)，消耗量標(biāo)準(zhǔn)工日單價(jià)(包括安裝、裝飾)按

140元/天計(jì)算1、計(jì)量規(guī)則和計(jì)價(jià)規(guī)范《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）《房屋建

筑與裝飾工程工程量計(jì)算規(guī)范》

（GB50854-2013） 6、商品房全裝修銷售價(jià)格計(jì)算程序及公式表：其中藍(lán)色部分需通過計(jì)價(jià)軟件智多星套價(jià)后填入（見下P）5、不應(yīng)計(jì)入精裝修成本：公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng)（弱）電的配管、配線，應(yīng)計(jì)入毛坯房價(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格五、精裝核價(jià)計(jì)價(jià)程序1、其中藍(lán)色部分需通過計(jì)價(jià)軟件智多星套價(jià)后填入；2、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、利潤按計(jì)價(jià)文件規(guī)定費(fèi)率計(jì)取。商品房全裝修銷售價(jià)格計(jì)算程序六、裝修公示清單新建商品住宅全裝修建設(shè)實(shí)施細(xì)則附件中“裝修用材、設(shè)備公示清單”格式六、裝修對外公示清單已完成精裝核價(jià)企業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)對外公示清單：第一方面高溢價(jià)：加大配置第三方面圖紙細(xì)節(jié)：符合要求第四方面價(jià)格依據(jù)：可信度高第二方面低溢價(jià)：減少配置第五方面定額水平：加大研究第六方面加大集采：以量換價(jià)第七方面柜體核價(jià)：重點(diǎn)關(guān)注七、如何獲取溢價(jià)空間1、成本深入了解核價(jià)規(guī)則，對于哪些材料會有溢價(jià)，哪些材料無溢價(jià)甚至虧損，要做到心中有數(shù)七、如何獲取溢價(jià)空間1.加大高溢價(jià)材料精裝配置主要材料、設(shè)備價(jià)格可按本市市場實(shí)際零售價(jià)格核算，是允許開發(fā)商賺取價(jià)差。如：戶內(nèi)門、木地板、衛(wèi)生潔具類、電器類等，一般京東、淘寶網(wǎng)上詢零售價(jià)格,因大部分公司有集采優(yōu)勢，此部分一般可實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)，尤其電器類可適當(dāng)增加配置。七、如何獲取溢價(jià)空間2.減少低溢價(jià)甚至虧本項(xiàng)的設(shè)計(jì)采用定額計(jì)價(jià)的：因人工費(fèi)日益上漲，定額計(jì)價(jià)中人工工日含量及價(jià)格收入無法跟進(jìn)市場情況，出現(xiàn)虧項(xiàng)。如石膏板吊頂、瓷磚鋪貼等；背景墻軟包、造型設(shè)計(jì)，有可能套用定額出現(xiàn)虧本，如果單從產(chǎn)品溢價(jià)方面考慮，盡量減少此類設(shè)計(jì)，能不設(shè)計(jì)全屋吊頂就設(shè)計(jì)局部吊頂、能不設(shè)計(jì)較復(fù)雜軟包工藝、復(fù)雜造型設(shè)就盡量簡單設(shè)計(jì)；圖紙細(xì)節(jié)的完善應(yīng)符合精裝核價(jià)的要求01.石膏吊頂圖紙描述與清單項(xiàng)目特質(zhì)要保持一致；吊頂不能簡單寫石膏板吊頂，應(yīng)描述成為9mm+9mm

雙層石膏板；02.涂料做法涂料不能簡單寫涂刷三遍；應(yīng)描述如抗堿底漆一遍、膩?zhàn)觾杀椤⑷槟z面漆兩遍；03.吊頂龍骨吊頂主次龍骨間距布置，可根據(jù)圖紙計(jì)算含量，調(diào)整定額含量04.瓷磚結(jié)合層瓷磚結(jié)合層、木地板找平厚度，不能寫大概范20mm~40mm

厚，應(yīng)明確具體厚度如

30mm

厚；05.開孔和包管主臥及其他區(qū)域窗臺石開孔，排水管包管等工程量可在設(shè)計(jì)說明中直接明確；06.衛(wèi)生間防水衛(wèi)生間防水應(yīng)

描述返邊做法若圖紙未明確，核算過程按圖計(jì)算，此部分無法計(jì)價(jià)。七、如何獲取溢價(jià)空間主要材料、設(shè)備按零售價(jià)格

計(jì)算，核價(jià)人員如何去相信你提供的價(jià)格？一方面讓合作的供貨商提供零星售價(jià)的證明資料，且市場上任何陌生人的詢價(jià)應(yīng)與我們提供的零售價(jià)要基本一致；如：馬克波羅型號8FMB4240PCM規(guī)格600*600零星售價(jià)89元/m2,零星價(jià)格文件明確材料品牌、規(guī)格、顏色、零售價(jià)格等主要信息資料；另一方面淘寶、京東找一樣規(guī)格型號提供相應(yīng)的零售價(jià)格依據(jù)，比如：方太（FOTILE）水槽洗碗機(jī)“https:///productdetail/_t-1/_proid-1801.html”網(wǎng)頁下有

詳細(xì)產(chǎn)品信息，核價(jià)人員大部分通過第二種方式取價(jià)；4、提供可信度高的價(jià)格依據(jù)資料七、如何獲取溢價(jià)空間定額研究透徹，同樣工作內(nèi)容，相近定額子目有很多，找到對核價(jià)最有利的子目，如定額中涂料膩?zhàn)幼幽坑腥膫€(gè)類似子目，盡量爭取套用價(jià)格最高的子目。5、加強(qiáng)對定額的研究如：墻面貼壁紙，客戶一般的感受應(yīng)好于乳膠漆，核價(jià)也應(yīng)該壁紙的收入高于乳膠漆，若可通過集采能實(shí)現(xiàn)壁紙的成本低于乳膠漆施工成本，即實(shí)現(xiàn)溢價(jià)6、加大集采力度，以量換價(jià)柜體類、瓷磚、木地板核價(jià)有上限限定，切忌投入的成本突破了核價(jià)最高限定，核價(jià)無法收回！如:柜體類設(shè)計(jì)材質(zhì)選用、分隔等主要影響成本因素，通過溢價(jià)分析定合理選配7、柜體類核價(jià)要重點(diǎn)關(guān)注七、如何獲取溢價(jià)空間案例：圖紙小疏忽，損失300萬某公司某項(xiàng)目第一次精裝核價(jià)，因圖紙做法表及節(jié)點(diǎn)圖未明確石膏板為雙層石膏板，節(jié)點(diǎn)圖畫的也是一層石膏板，涂料做法未明確抗堿底漆一遍；核價(jià)審核過程按圖紙計(jì)價(jià)損失如下：單層石膏板計(jì)收入減少96

元/m2，抗堿底漆未予計(jì)價(jià)減少17.68

元/m2，以上兩條可售單價(jià)減少近30

元/m2，銷售面積98560m2,一個(gè)不小心疏忽，銷售貨值減少近296

萬。七、如何獲取溢價(jià)空間精裝群訴事件導(dǎo)致公司品牌受損某標(biāo)桿項(xiàng)目在精裝核價(jià)早期獲得精裝銷售價(jià)格每平米2400多，因裝修配置不夠豐富，客戶認(rèn)為其精裝銷售價(jià)格無法與配置相匹配。最終出現(xiàn)大規(guī)模群訴事件，甚至某業(yè)主代表出現(xiàn)在其集團(tuán)半年度業(yè)績發(fā)布會，直接對話高層領(lǐng)導(dǎo)。此事件在自媒體上的傳播對該公司的品牌造成嚴(yán)重影響，隱形損失不可估量；一個(gè)有社會責(zé)任的開發(fā)商企業(yè)，一定會追求溢價(jià)的同時(shí)兼顧客戶利益，并不一味追求高溢價(jià)。

客戶滿意度是企業(yè)長久發(fā)展的根基八、實(shí)現(xiàn)雙贏舉措從設(shè)計(jì)角度做一些人性化，解決客戶的生活中的痛點(diǎn)，從而提升客戶的滿意度配置智能窗簾，讓你的精裝房充滿科技感，但是增加成本確不多智能窗簾局部軟包客廳和臥室局部設(shè)置軟包，雖然溢價(jià)空間不大，但是看起來能提高裝修檔次電熱毛巾架衛(wèi)生間配置電熱毛巾架，這樣可解決客戶衛(wèi)生間掛毛巾總是潮濕的情況柜體燈帶柜體內(nèi)部增加燈帶，有較好照明效果，使用更加方便。柜體阻尼系統(tǒng)柜體門增加阻尼器和阻尼導(dǎo)軌，可以防止柜門關(guān)閉的時(shí)候碰撞的響聲廚房易潔板廚房增加易潔板，這樣對于廚房產(chǎn)生的油煙后期便于進(jìn)行清洗。淋浴間設(shè)置防滑槽瓷磚，可讓客戶在淋浴時(shí)候不需要墊防滑墊淋浴間防滑槽衛(wèi)生間門檻設(shè)置擋水大理石跺腳，可防止柱腳霉變擋水大理石跺腳八、實(shí)現(xiàn)雙贏舉措作為開發(fā)商我們要知道如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)和高利潤，但是同時(shí)我們能深入的了解客戶需求和痛點(diǎn)。在適當(dāng)?shù)那闆r下我們可能會犧牲局部的利潤來換取市場上客戶對我們的認(rèn)可和支持。八、實(shí)現(xiàn)雙贏舉措對標(biāo)同檔次優(yōu)秀標(biāo)桿項(xiàng)目公司有初步的精裝配置后，要收集本地區(qū)公認(rèn)做得較好的項(xiàng)目進(jìn)行對標(biāo)，吸收標(biāo)桿項(xiàng)目的亮點(diǎn)為自己項(xiàng)目所用。深度分析群訴項(xiàng)目對于精裝問題引起的群訴事項(xiàng)，相應(yīng)的問題應(yīng)該進(jìn)行深入剖析，在本項(xiàng)目應(yīng)該盡量進(jìn)行避8、實(shí)現(xiàn)雙贏舉措近期市場精裝配置及核價(jià)情況案例分享精裝配置案例一廚房配置：廚房二件套，洗碗機(jī)、櫥柜，凈水器；衛(wèi)生間配置：淋浴屏，電熱毛巾架客餐廳配置：局部吊頂，無背景墻；柜體配置：浴室柜，玄關(guān)柜；空調(diào)配置：日立中央空調(diào)；其他配置：指紋鎖；精裝批價(jià)：2357元/m2 成本價(jià)：****元/m2精裝配置案例二廚房配置：廚房三件套、櫥柜，凈水器、美的冰箱衛(wèi)生間配置：淋浴屏，涼霸、智能馬桶、電熱毛巾架客餐廳配置：局部吊頂，無背景墻；柜體配置：浴室柜，玄關(guān)柜，父母小孩房衣柜；空調(diào)配置：新風(fēng)系統(tǒng)；其他配置：指紋鎖，自動(dòng)晾衣架，升降收納架；精裝批價(jià)：2322元/m2成本價(jià)：*****元/m2一枚新手，如何玩轉(zhuǎn)精裝成本核價(jià)法如何完成精裝核價(jià)任務(wù)1.