房地產基礎知識房地產業(yè)指從事房地產開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)房地產開發(fā)經(jīng)營的程序1.建設工程項目設立和企業(yè)組建2.建設工程項目規(guī)劃與審批3.土地使用權的取得4.工程建設和管理5.銷售管理6.經(jīng)營管理7.物業(yè)管理各位伙伴:早上好!房地產房地產是指房產和地產的總稱房地產又稱不動產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益（所有權、管理權、轉讓權、收益權等）。商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。房地產權是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。產權證書“房屋所有權證”和“土地使用權證”。---房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。三證包括房屋所有權證、土地使用權證、契證商業(yè)地產習慣上我們將商鋪或商業(yè)用房稱為商業(yè)物業(yè)或商業(yè)地產。商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。對比住宅：住宅禁商房地產業(yè)的銷售模式廣告、展廳、售樓人員---坐商主動尋找客戶一對一溝通---行商銷售商品房必備的“五證”按獲取的先后順序排列：建設工程用地規(guī)劃許可證國有土地使用權證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預（銷）售許可證二書《質量保證書》和《使用說明書》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)商在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。房地產建筑形態(tài)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。小高層：7—11F的建筑稱為小高層。高層：12—30F的建筑稱為高層。超高層：30F以上的建筑稱為超高層。面積建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積如果計算多、高層住宅的建筑面積則是各層建筑面積之和

房屋買賣、租賃時均按建筑面積計算公攤面積指公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和套內面積指建筑面積減去公攤面積使用面積俗稱“地磚面積”。它是在套內面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間面積建筑密度指項目用地范圍內建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設用地之比。

如：建設用地1000平方米、地下室400平方米、地上一層300平方米，則：建筑密度為30％。可以看出基底、地下室的面積與建筑密度沒有直接的關系。建筑密度10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢建筑密度=（200+300+200+300）÷10000=0.1容積率10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢容積率=（200+300+200+300）×20÷10000=2是指項目總建筑面積與項目總用地面積的比值容積率對于開發(fā)商來講，容積率越高，建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄對于購房者來講，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好多層容積率一般控制在1.3以下小高層的容積率可以達到2左右高層視情況一般在4或5左右綠化率10000平方米200平方米1幢200平方米2幢300平方米3幢300平方米4幢綠化率=2000÷10000=20%是指用地范圍內的綠地面積與用地面積之比。2000平方米開間、進深開間，是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的住宅的寬度實際距離。住宅開間一般為3.0－3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。（規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性）。進深，是指一面獨立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，也不宜過大。開間、進深開間進深層高、凈高層高：是指下層樓板下表面到上層樓板上表面之間的距離。凈高：是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度層高、凈高層高凈高土地權使用年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。土地權使用年限土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無使用年限的限制，但對該房屋所占用范圍內的土地來說，除屬于集體所有的外，還屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權。隨著物權法的頒布，明確了房屋屬于私人財產，到時業(yè)主可以象征性的補交一些土地款就可以了。付款方式一次性付款銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。銀行按揭的成數(shù)通常是五成至七成期限由2年到30年不等定金的定義定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金的數(shù)額、作用定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房產賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。買房流程選定房號，交付定金7天內付款或辦按揭，同時簽定買賣合同交付90天或60天內辦理三證房產交易稅費契稅---面積小于（含）144平米普通住宅，繳納房價款的1.5％；購房面積超過144平米住宅、商業(yè)用房，繳納房價款的3％，在辦理房產證時需交納。印花稅---房價款的0.05％，在辦理產權證時交納。交易手續(xù)費（每平方6元、3元）工本費等。物業(yè)維修基金維修基金管的是共用部位、共用設施設備。物業(yè)維修基金只能用于維修小區(qū)的共用部位、共用設施設備，業(yè)主個人房屋維修不能使用。兩大特點：專款專用強制繳納繳納標準：普通住宅：35元/平米。小高層：45元/平米。高層、別墅、商鋪、寫字樓：65元/平米。房地產宏觀調控

國六條國務院總理溫家寶2006年5月17日主持召開國務院常務會議研究促進房地產業(yè)健康發(fā)展措施國六條主要內容（一）切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。70%標準國六條主要內容（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求。科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。存款準備金率、利息、個稅、營業(yè)稅土地閑置稅、強制收回國六條主要內容（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。盲目地大拆大建

國六條主要內容(四)進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。透明售房3萬方以內一次性開盤

限制房國六條主要內容(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。國六條主要內容(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。條款解析強調房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)宏觀調控的目的是引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展宏觀調控主要針對住房營業(yè)稅營業(yè)稅細則住房<5年全額征收營業(yè)稅普通住房≧5年免征營業(yè)稅非普通住房≧5年差額征收營業(yè)稅普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，且3個條件必須同時滿足

營業(yè)稅舉例例：有套房子，買進總價是90萬，未滿五年，出售為100萬新政出臺以前：營業(yè)稅=100-90×5.55%=0.555萬新政出臺后：營業(yè)稅=100×5.55%=5.55萬前后相差近10倍個人所得稅個人所得稅細則自2006年8月1日開始國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅，該稅率為固定的20%個人所得稅計算應繳個稅=應納稅所得額×20%應納稅所得額=轉讓房屋所得-房屋原值-合理費用(裝修、手續(xù)費等)個人所得稅舉例如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以90萬元的價格售出。假設相關合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：(90-60-5)×20%=5萬元稅費分析新規(guī)定是一種強制性的征稅方式，相比之前的自愿申報繳納方式，必然增加交易成本，這就會降低房產交易雙方的交易意愿。如果新規(guī)順利實施，會對炒房者的投機行為，迅速做到有效打擊。不過目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。信貸政策信貸政策信貸政策信貸政策細則購買首套住房且面積<90平方：首付>20%，基準利率或下浮1