淺談物業管理公司的財務內部控制制度PAGE4PAGE3淺談物業管理公司的財務內部控制制度摘要財務內部控制制度，是為適應生產經營管理的需要而產生的，是現代企業內部管理制度的一個重要組成部分。只要存在企業經濟活動，就需要有相應的內部控制制度。而物業管理作為新的朝陽產業，隨著近30年來我國房地產也和城市經濟建設的蓬勃發展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設重要工作之一。不可否認，物業管理行業正成為我們生活中越來越熟悉的一個行業，也受到社會各界越來越多的重視，成為當今社會熱門的行業之一。但隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，法律法規相對滯后，同時由于市場機制的不完善、企業經營者自以為是的行為等因素，使得物業管理行業在高速發展的同時也面臨著越來越多的問題。本文以物業管理公司滄×公司為案例，主要采用敘述、分析的研究方法，對物業管理公司財務的特性、內部控制的概況進行了闡述。針對案例企業，分析了滄×公司在財務內部控制制度中發現的問題，并提出了個人的幾點改進設想，期望能最大限度地發揮“內部控制制度”的作用。關鍵詞：內部控制物業管理公司Discussesthepropertymanagementcompany'sfinanceinternalcontrolsystemshallowlyABSTRACTThefinanceinternalcontrolsystem,isneedstoproducefortheadaptationproductionoperationmanagement,isamodernenterpriseinternalmanagementsystem'simportantcomponent.Solongashasthebusinesseconomicactivity,needstohavethecorrespondinginternalcontrolsystem.Butthepropertymanagementtakesthenewsunriseindustry,alongwithnearfor30yearourcountryrealestatealsowiththeurbaneconomyconstruction'svigorousdevelopment,aswellasthecitymanagementlevel'senhancement,becomesgraduallypromotestheurbanmanagementandcivilizedconstructionimportantworksone.Undeniably,thepropertymanagementprofessionisbecomingustoliveamoreandmorefamiliarprofession,alsoreceivescommunitymoreandmorevalues,becomesnowoneofsocialpopularprofessions.Butalongwithourcountrysocialistmarketeconomyunceasingdevelopment,lawsandregulationsrelativelag,becausesimultaneouslythemarketmechanismimperfect,theenterpriseoperatorsthinkoneselfinfalliblefactorsandsoonbehavior,causethepropertymanagementprofessionalsotofacemoreandmorequestionswhilehighspeeddevelopment.Thisarticletakethepropertymanagementcompany滄×companyasacase,mainlyusesthenarration,theanalysisresearchtechnique,tothepropertymanagementcorporatefinance'scharacteristic,internalcontrol'ssurveyhascarriedontheelaboration.Inviewofthecaseenterprise,hasanalyzedthe滄×companythequestionwhichdiscoveredinthefinanceinternalcontrolsystem,andproposedindividualseveralimprovementtentativeplan,expectedcanmaximumlimitdisplay“theinternalcontrolsystem”function.Keyword:Internalcontrol;Propertymanagementcompany第2章概述物業管理公司財務的特性物業管理企業的經營范圍非常廣泛，一般包括商住樓、寫字樓、高級公寓和一般住宅小區的基建、施工、餐飲、商業、維修、安全保衛等諸多領域。雖然經過30多年的市場培育，物業管理業發展迅速，并且初步建立物業管理體制，但由于諸多因素的影響，目前我國物業管理行業的市場尚未成熟，仍處于起步階段。因此，我國物業管理公司應以企業化、專業化、社會化、制度化為要求管理物業，堅持“統一管理、綜合服務”，“取之于民，用之于民”，“以區養區”，“自我運轉、自我發展、自我完善”的信條，形成是一個經營型的經濟實體。2.1物業管理公司的特點物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理英文一般為“propertymanagement”，意思是指物業管理企業受物業所有人委托，依據物業管理委托合同，對物業所有人的房屋及其設備、市政公用設備、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌蹬管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。我國《物業管理條例》規定：物業管理，是指業務通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。所以物業管理具有服務性，物業管理公司也應具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：(1)物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。(2)物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業管理公司的“產品”只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬于企業性的經濟行為。(3)物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中，某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。2.2物業管理公司財務管理的特性物業管理公司財務管理是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益、豁達收入來源，使物業不斷保值增值，許多物業管理公司實行“一業為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。由于物業管理公司的特點，物業管理公司財務管理也有著與其他行業不同的特點，分以下五個方面：(1)遵循合執行的財務法規不同物業管理公司在統一遵循國家的《會計法》、《企業會計準則》等法律、規章、制度的基礎上，還需按照《施工、房地產開發企業財務制度》、《物業管理企業財務管理規定》、《物業管理會計核算補充規定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業管理企業財務管理實施細則》的規定，進行會計核算、提供會計信息。(2)非流動負債核算內容和范圍不同物業管理企業非流動負債的核算內容除了長期借款、應付債券和其他長期應付款外，還增設了代管基金等。代管基金是指物業管理公司接受業主委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋公共部位維修基金和共用設施設備維修基金。該款項為專戶存儲，專款專用，并定期接受業主委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。(3)成本、費用核算內容和范圍不同物業管理公司的成本、費用是指企業從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。物業管理公司營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。直接人工費包括企業直接支付從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等；直接材料費包括企業在管理管理活動中直接消耗的各種材料、燃料和動力、構配件、低值易耗品、包裝物等；間接費用則包括企業所住物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費及其他費用。(4)營業收入核算內容和范圍不同營業收入是指物業管理公司從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入。其中：主營業務收入是指企業在從事物業管理的活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入；其他業務收入是指企業從事主營業務意外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。(5)財務報告報送范圍不同物業管理企業對外財務報告除國家規定的報送范圍外，期末應定期地向業主委員會、物業產權人或使用人報送。物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同，但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構，配備人員。由于財務管理不同于一般管理，基本崗位不隨內容的多少來決定，因此根據財務管理的特點，物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。物業管理公司財務部門的崗位設置如圖1所示：圖1物業管理公司財務部門崗位設置(1)保證科學合理地進行資金的運作資金管理是物業管理公司財務管理的核心內容。資金管理首先是合理籌集資金。物業管理公司要考慮銀行貸款利率的變化趨勢，合理安排短期借款和長期借款之間的結構，在保證資金需求的條件下降低資金成本。大型物業管理公司籌資時，應充分考慮各個下屬公司之間資金余缺，可充分利用其閑置資金。其次是合理使用資金。物業管理公司資金管理最好的辦法是實施集權式管理，這樣不僅可以避免出現資金使用散亂的現象，而可以利用閑散資金進行對外投資等謀求資金的短期收益。物業管理公司對資金使用的控制，一方面可以通過公司財務部門集中進行公司貨款結算以及企業內部的資金挑撥；另一方面通過編制報表，加強對各下屬公司現金流出的日常監控，達到節約使用資金的目的。(2)對公司財務做出預測及計劃在市場經濟體制下，順應全球一體化的發展方向，物業管理公司在瞬息萬變的市場中必須抓住機遇，駕馭市場，制定出可行的經營目標，這就對財務預測提出了更高的要求。它不僅式過去傳統、簡單的成本、利潤預測，還應包括產品開發和技術改造項目可行性預測、資金運作的整體預測，為企業經營者調整產業結構，進行科學的經營決策提綱可靠的依據。(3)便于物業管理公司進行財務控制與檢查健全完善的財務控制包含全方位的財務控制系統和多元的財務監督措施，即必須滲透到公司組織的各個層次、業務全過程，覆蓋公司所有部門與下屬公司的崗位和員工。它既有結果控制措施，更有原因控制、過程控制措施與策略，并能充分提現集權與分權體制的結合。財務檢查是以核算資料為主要依據，對物業企業經濟活動和財務收支的合理性。合法性和有效性進行的檢查，是實現財務監督的主要手段。進行財務檢查，主要是檢查國家財經制度、財經紀律的執行情況。第3章對內部控制的理解3.1什么是內部控制內部控制是形成一系列具有控制職能的方法、措施、程序，并予以規范化和系統化，使之成為一個嚴密的、較為完整的體系。內部控制按其控制的目的不同，可以分為會計控制和管理控制。會計控制是與保護財產物資的安全性、會計信息的真實性和完整性以及財務活動的合法性有關的控制；管理控制是指與保證經營方針、決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性、效率性、效果性以及經營目標的實現有關的控制。會計控制與管理控制并不是相互排斥、互不相容的，有些控制措施既可以用于會計控制，也可用于管理控制。內部控制的目標是確保單位經營活動的效率性和效果性、資產的安全性、經濟信息和財務報告的可靠性。其主要作用：一是有助于管理層實現經營方針和目標；二是保護單位各項資產的安全和完整，防止資產流失；三是保證業務經營信息和財務會計資料的真實性和完整性。除此之外，保證單位內財務活動的合法性也是內部控制的目標。良好的內部控制雖然能夠達到上述目標，但無論內部控制的設計和運行多么完善，它都無法消除其本身所固有的局限。這種局限性也必須明了并加預防。主要表現為：（1）受成本效益原則的局限；（2）如果負有不同責任的職員忽視控制程序、錯誤判斷、甚至相互勾結、內外串通舞弊等，往往導致內部控制失靈；（3）管理人員濫用職權，逾越控制，對設置或實施的內部控制不予理睬，也會使建立的內部控制形同虛設。3.2內部控制應遵循的原則(1)合法性原則。就是指企業必須以國家的法律法規為準繩，在國家的規章制度范圍內，制定本企業切實可行的財務內控制度。這是企業建立內控制度體系的基礎。在大量的違法違規的企業中，一方面是因為不依法辦事，另一方面更重要的是因為企業財務內控制度本身就脫離了國家的規章制度，任意枉為，最后給國家給企業造成了損失，給社會帶來了不良影響。(2)整體性原則。就是指企業的財務內控制度必須充分涉及到企業財務會計工作的各個方面的控制，它既要符合企業的長期規劃，又要注重企業的短期目標，還要與企業的其他內控制度相互協調。我們在工作中通常存在著很多局限性或“近視癥”，往往就事論事，僅從財務單方面出發考慮問題，結果顧此失彼，與其他內控制度執行相互矛盾，或不受廣大干部職工的理解，而造成制度的“名存實亡”。因此，在建立財務內控制度體系時應把握全局，注重企業的整體實施效果。(3)針對性原則。是指內控制度的建立要根據企業的實際情況，針對企業財務會計工作中的薄弱環節，針對企業容易出現錯誤的細節，制定企業切實有效的內控制度，將各個環節和細節加以有效控制，以提高企業的財務會計水平。目前我們很多企業沒有一套根據企業實際制定的財務會計制度與規范，從而造成會計工作薄弱，財務管理混亂。(4)一貫性原則。就是指企業的財務內控制度必須具有連續性和一致性，不能朝令夕致，隨時變動，否則就無法貫徹執行。我們在制定企業財務內控制度時，要高度重視這一點，要力求制度盡可能連續，保證會計工作的嚴肅性。(5)適應性原則。指企業財務內控制度應根據企業變化了的情況及財務會計專業的發展及社會發展狀況及時補充企業的財務內控制度。適應性可分為兩個方面，一方面是對外部的適應性，另一方面是對企業內部的適應。外部適應性是指企業的財務內控制度要適應國家的宏觀經濟發展，產業的發展和對企業競爭對手機制的適應。而內部適應性是指要適應企業本身的戰略規劃、發展規模和企業的現狀。企業要把握這兩個方面，制定適時適用的財務內控制度，并將企業財務會計水平向更高、更好的方向發展。3.3內部控制的基本形式內部控制的基本形式主要有：組織規劃控制、授權批準控制、預算控制、實物控制、成本控制、風險控制和審計控制。(1)組織規劃控制。根據內部控制的要求，單位在確定和完善組織結構的過程中，應當遵循不相容職務相分離的原則、所謂不相容職務，是指那些如果由一個人或一個部門擔任，既可能弄虛作假，又能夠自己掩蓋其舞弊行為的職務。單位的經濟活動通常可以劃分為五個步驟：即授權、簽發、核準、執行和記錄。一般情況下，如果上述每一步驟由相對獨立的人員（或部門）實施，就能夠保證不相容職務的分離，便于內部控制作用的發揮。而組織規劃控制主要包括兩個方面：1)不相容職務的分離。如會計工作中的會計和出納就屬不相容職務，需要分離。應當加以分離的職務通常有：授權進行某項經濟業務的職務要分離；執行某項經濟業務的職務與審核該項業務的職務要分離；執行某項經濟業務的職務與記錄該項業務的職務要分離；保管某項財產的職務與記錄該項財產的職務要分離等等。不相容職務分離是基于這樣的假設，即兩個人無意識同犯一個錯誤的可能性很小，而一個人舞弊的可能性要大于兩個人。如果突破這個假設，不相容職務的分離就不能起到控制作用。2)組織機構的相互控制。一個單位根據經濟活動的需要而分設不同的部門和機構，其組織機構的設置和職責分工應體現相互控制的要求。具體要求是：各組織機構的職責權限必須得到授權，并保證在授權范圍內的職權不受外界干預；每類經濟業務在運行中必須經過不同的部門并保證在有關部門進行相互檢查；在對每項經濟業務的檢查中，檢查者不應從屬于被檢查者，以保證被檢查出的問題得以迅速解決。(2)授權批準控制。授權批準控制指對單位內部部門或職員處理經濟業務的權限控制。單位內部某個部門或某個職員在處理經濟業務時，必須經過授權批準才能進行，否則就無權審批。授權批準控制可以保證單位既定方針的執行和限制濫用職權。授權批準有一般授權和特定授權兩種形式：一般授權是對辦理一般經濟業務時權利等級和批準條件的規定，通常在單位的內部控制中予以明確；特別授權是對特別經濟業務處理的權利等級和批準條件的規定，如當某項經濟業務的數額超過某部門的批準權限時，只有經過特定授權批準才能處理。授權批準控制的基本要求是：首先，要明確一般授權與特定授權的界限和責任；其次，要明確每類經濟業務的授權批準程序；再次，要建立必要的檢查制度，以保證經授權后所處理的經濟業務的工作質量。當前一些單位實行領導“一支筆”審批的做法，這與內部控制的原則和要求不一致，應當改革。實踐證明，權利應受到制約，失去制約的權利極易導致腐敗的滋生。(3)預算控制。預算控制是內部控制的一個重要方面，包括籌資、融資、采購、生產、銷售、投資、管理等經營活動的全過程。對單位各項經濟業務編制詳細的預算和計劃，并通過授權，由有關部門對預算或計劃的執行情況進行控制，其基本要求是：第一，所編制預算必須體現單位的經營管理目標，并明確責任。第二，預算在執行中，應當允許經過授權批準對預算進行調整，以便預算更加切合實際。第三，應當及時或定期反饋預算的執行情況。(4)實物資產控制。實物資產控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種，這是對單位實物資產安全采取的控制措施。主要有兩條：第一，限制接近，以嚴格控制對實物資產及與實物資產有關的文件的接觸，如現金、銀行存款、有價證券和存貨等，除出納人員和倉庫保管人員外，其他人員則限制接觸，以保證資產的安全。第二，定期進行實物資產清查，保證實物資產實有數量與賬面記載相符，如賬實不符，應查明原因，及時處理。除上述外，實物資產控制從廣義上說，還包括對實物資產的采購、保管、發貨及銷售全過程進行控制。(5)成本控制。現代成本控制可分為“粗放型”和“集約型”兩種。粗放型成本控制，是指在生產技術、產品工藝不變的情況下，單純依靠減少耗用材料，合理下料來降低成本的成本控制法；集約型成本控制，是指依靠提高技術水平來改善生產技術、產品工藝，從而降低成本的控制法。這兩種方法結合起來，就是現代成本控制。1)粗放型成本控制。這種成本控制是從原材料的采購到產品的最終售出，貫穿始終，是一種最基本最主要的控制方法。主要分三類：第一，原材料采購的成本控制。對大宗常用材料一般采取公開招標法或擇優廠家直接采購。第二，材料使用的成本控制。一般有兩種方法：一是目標成本控制法，它通過“目標成本=目標售價-目標利潤”來求得，這是采用成本否決法來控制成本。二是作業成本控制法，它通過對各種不同作業及成本動因的分析、成本及費用的歸集，不僅更加合理真實地計算成本，還有利于找出收入與成本不配比或僅有投入無收益的原因，這樣能在很大程度上降低成本。第三，產品銷售的成本控制。主要是宣傳成本控制，值得注意的是，廣告效應只能起到促銷作用，產品質量才是用戶信賴的基礎。2)集約型成本控制。又可分為兩類：一是通過改善生產技術來降低成本控制。改善生產技術的方法很多。二是通過產品工藝的改善來降低成本的成本控制。集約成本控制有賴于智力成果，它能使成果帶來超額利潤。(6)風險控制。風險一般是指某一行動的結果具有變動性，與風險相聯的另一個概念是不確定性。人們事先只知道采取某種行動可能形成的結果，但不知道它們出現的概率，或兩者都不知道，而只能作粗略的估計。例如，企業投資一個新項目，事先只能肯定該項目成功或失敗兩種可能。但不會知道這兩種后果出現可能性的大小。經營決策一般都是在不確定的情況下作出的。在實際工作中，某一行動的結果具有多種可能而不肯定，就叫風險；反之如某一行動的結果很肯定，就叫沒有風險。風險控制就是盡可能地防止和避免出現不利的結果。風險按其形成的原因一般可分為經營風險和財務風險兩類：1)經營風險。經營風險是指因生產經營方面的原因給企業盈利帶來的不確定性。由于企業生產經營的許多方面都會受到來源于企業外部和內部諸多因素的影響，因此具有很大的不確定性，而這些不確定性，會引起企業的利潤或利潤率的高低變化，從而給企業帶來風險。經營風險變化情況來源于企業外部，盡管如此，企業仍應采用有效的內控措施加以防范。2)財務風險。財務風險又稱籌資風險，是指由于舉債而給企業財務成果帶來的不確定性。企業舉債經營，全部資金中除自有資金外還有一部分借入資金，這會對企業自有資金的盈利能力造成影響；同時，借入資金需還本付息，一旦無力償還到期債務，企業便會陷入財務困境甚至破產。當企業息稅前資金利潤率高于借入資金利息率時，使用借入資金獲得利潤除了補償利息外還有剩余，因而使自有資金利潤率提高。但是，若企業息稅資金利潤率低于借入資金利潤率，這時，使用借入資金獲得的利潤還不夠支付利息，還需要動用自有資金的一部分利潤來支付利息，從而使自有資金利潤降低，使企業發生虧損，甚至招致破產的危險。這種風險即為籌資風險。這種風險程度的大小受借入資金對自有資金比例的影響，借入資金比例越大，風險程度隨之增大，借入資金比例越小，風險程度也隨之減少。對財務風險的控制，關鍵是要保證有一個合理的資金結構，維持適當的負債水平，既要充分利用舉債經營這一手獲取財務杠桿收益，提高自有資金盈利能力；同時要注意防止過度舉債而引起財務風險的增大，這是企業內部控制的重要環節，必須采取必要的措施防范籌資風險。(7)審計控制。審計控制主要是指內部審計，內部審計是對會計的控制和再監督。對會計資料進行內部審計，既是內部控制的一個組成部分，又是內部控制的一種特殊形式。內部審計是在一個組織內部對各種經營活動與控制系統的獨立評價，以確定既定政策的程序是否貫徹，建立的標準是否遵循資源的利用、是否合理有效、以及單位的目標是否達到。內部審計的內容十分廣泛，一般包括內部財務審計和內部經營管理審計。內部審計對會計資料的監督、審查，不僅是內部控制的有效手段，也是保證會計資料真實、完整的重要措施。根據內部控制的基本原理和我國會計工作實際情況，新《會計法》規定，各單位應當在內部會計監督制度中明確“對會計資料定期進行內部審計的辦法和程序”，以使內部審計機構或內部審計人員對會計資料的審計工作制度化和程序化。除上述七項內部控制外，還有文件記錄控制、業績控制和職工素質控制等方式。第4章結合滄×公司案例談物業管理公司的內部控制4.1物業管理公司的內部控制要素、結構內部控制的內容，歸恨結底是由基本要素組成的。這些要素及其構成方式，決定著內部控制的內容與形式。主要包括控制環境、會計系統和控制程序三個方面：(1)控制環境控制環境指對建立或實施某項政策發生影響的各種因素，主要反映單位管理者和其他人員對控制的態度、認識和行動。控制環境提供企業紀律與架構，塑造企業文化，并影響企業員工的控制意識，是所有其它內部控制組成要素的基礎。控制環境的因素具體包括：誠信的原則和道德價值觀、評定員工的能力、董事會和審計委員會、管理哲學和經營風格、組織結構、責任的分配與授權、人力資源政策及實務。(2)會計系統會計系統指單位建立的會計核算和會計監督的業務活動方法和程序。有效的會計系統應當做到：1）確認并記錄所有真實的經濟業務，及時并充分詳細地描述經濟業務，以便在財務會計報告中對經濟業務作出適當的分類。2）計量經濟業務的價值，以便在財務會計報告中記錄其適當的貨幣價值。3）確定經濟業務發生的時間，以便將經濟業務記錄在適當的會計期間。4）在財務會計報告中適當地表達經濟業務和披露相關事項。(3)控制程序控制程序指管理者在整個經營管理過程中所制定的方針和程序，用以保證達到一定的目的。具體包括：1)風險評估。每個企業都面臨來自內部和外部的不同風險，這些風險都必須加以評估。評估風險的先決條件，是制定目標。風險評估就是分析和辨認實現所定目標可能發生的風險。具體包括：目標、風險、環境變化后的管理等等。2)控制活動。企業管理階層辯識風險，繼之應針對這種風險發出必要的指令。控制活動，是確保管理階層的指令得以執行的政策及程序，如核準、授權、驗證、調節、復核營業績效、保障資產安全及職務分工等。控制活動在企業內的各個階層和職能之間都會出現，這主要包括：高層經理人員對企業績效進行分析、直接部門管理、對信息處理的控制、實體控制、績效指標的比較、分工。3)信息與溝通。企業在其經營過程中，需按某種形式辨識、取得確切的信息，并進行溝通，以使員工能夠履行其責任。信息系統不僅處理企業內部所產生的信息，同時也處理與外部的事項、活動及環境等有關的信息。企業所有員工必須從最高管理階層清楚地獲取承擔控制責任的信息，而且必須有向上級部門溝通重要信息的方法，并對外界顧客、供應商、政府主管機關和股東等做有效的溝通。主要包括：信息系統、溝通。4)監控。內部控制系統需要被監控。監控是由適當的人員，在適當及時的基礎下，評估控制的設計和運作情況的過程。監控活動由持續監控、個別評估所組成，其可確保企業內部控制能持續有效的運作。具體包括：持續的監控活動、個別評估、報告缺陷4.2物業管理公司的內部控制現狀和存在的主要問題主要表現在組織機構職責權限界定不清、不相容職務未能分離等方面，存在管理死角，致使假權調撥、轉移資金等行為有隙可乘；在物資采購、基建項目發包等領域相繼發生這樣或那樣的問題甚至案件。有些管理人員自以為是，凌駕于內部控制之上，不按照既定的制度和程序行事，使制定的控制制度形同虛設。目前，大部分企業預算存在這么三個方面的問題：一是財政布置的部門預算與企業內部綜合預算無論是編制時間還是編制范圍都不一致，需做兩次預算。二是預算的執行上，沒有建立相應的跟蹤、分析和評價制度，對各部門的各項預算經費難以做出準確、具體的分析評價，對資金的使用效益也難以正確、完整的評價，目前，基本上只進行基本的、總括的分析評價。三是預算執行中還存在預算內容不實、預算約束不強和預算執行不了的情況。主要表現在兩個方面：一是“先離后審，審任脫節”。在實際工作中，一般都是離任后，才委托審計部門進行審計，這種事后審計，使審計工作陷于被動。未經審計，照樣可以升職。對查出的問題也不好處理，審計結論難以落實，審計容易走過場，起不到威懾作用，使任期經濟責任審計顯得無足輕重。二是經濟責任劃分困難，特別是任期經濟責任難以界定，因此難以做出準確的審計評價。第5章根據滄×公司情況設想幾個內部控制措施5.1完善企業的控制環境首先應注意企業內部控制環境的建設。控制環境是指對建立、加強或削弱特定政策、程序及其效率產生影響的各種因素。它是一種氛圍，塑造企業文化，影響企業員工的控制意識，影響企業內部各成員實施控制的自覺性，決定其他控制要素能否發揮作用，是內部控制其他要素作用的基礎。控制環境直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業經營目標及整體戰略目標的實現。影響控制環境的因素是多方面的，應從多角度入手：(1)從企業管理者入手提高職工的素質。內部控制受企業的董事會、管理階層及其他員工影響，透過企業之內的人所做的行為及所說的話而完成。只有人才可能制定企業的目標，并設置控制的機制。反過來，內部控制影響著人的行動。因此，企業中人的素質顯得至關重要。往往企業注重對員工的素質提高，但我認為管理者素質在企業經營管理尤其是內部控制中才起絕對重要的作用。管理者素質不同，對企業發展所產生的影響也完全不同，它直接影響到企業的行為，進而影響到企業內部控制的效率和效果。在許多西方國家，由于市場經濟比較完善，基本上已形成一個比較成熟的經理人才市場。我國這方面的起步比較晚，還未形成一個約束、監督與激勵經理人員的外部機制，因此管理者自我完善和自我提高的動力和壓力比較小。當然，企業管理者的素質不僅僅指知識與技能，還包括操守、道德觀、價值觀、世界觀等各方面。管理人員的操守、管理哲學與管理風格對于企業內部控制的效率和效果影響深遠，直接影響到下級員工的道德行為、思維方式和品行。因此，企業高層領導人除了自身起表率作用以外，還要起到引導其員工的作用。(2)建立企業文化，形成內部控制氛圍。管理者的素質、操守和管理哲學等對于塑造企業文化具有直接的影響。企業文化是隨著現代工業文明的發展，企業組織在一定的民族文化傳統中逐步形成的具有本企業特征的基本信念、價值觀念、道德規范、規章制度、生活方式、人文環境以及與此相適應的思維方式和行為方式的總和。企業文化往往是現存的一種無形的力量，影響企業成員的思維方法和行為方式，它具有一種很強的凝聚力，不僅可以促進企業的發展，阻止企業的衰敗，同時還可以推進企業隱入困境。企業在培養自身的文化時，應避免一種只注重內部和短期的企業文化，保持一種健康的文化氛圍，使其與公司的戰略目標趨于一致。企業文化包括道德及行為標準以及如何在實務中溝通與強化該標準。企業中正式的政策文件等只能書面表明管理階層想讓什么發生，而企業文化則決定什么會發生。(3)加強信息流動與溝通，設立一個良好的信息與溝通系統。一個良好的信息系統應能確保組織中每個人均清楚地知道其所承擔的特定職務。每位員工都必須了解內部控制制度的有關方面；這些方面如何生效以及在控制制度中所扮演的角色、所擔負的責任以及所負責的活動怎樣與他人的工作發生關聯等；員工需知道企業期望他們作出哪種行為、哪種行為被接受、哪種行為不被接受；員工還需知道在其執行職責時，一旦有非預期的事項發生，除了要注意該事項本身之外，尚應注意導致該事項發生的原因。一個良好的信息溝通系統不僅要有向下的溝通管道，還應有向上的、橫向的以及對外界的信息溝通管道。一個良好的信息系統有助于提高內部控制的效率和效果。企業須按某種形式及在某個時間之內，辨別、取得適當的信息，并加以溝通，使員工順利履行其職責。信息系統不僅處理企業內部所產生的信息，同時也處理與外部的事項、活動及環境等有關的信息。企業的信息系統不僅是企業控制環境建設的一個重要方面，同時也是企業內部控制的一項要素，是企業內部控制過程的一個部分。一個良好的信息和溝通系統可以使企業及時掌握企業營運的狀況和組織中發生的事情。信息系統的好壞直接影響到企業內部控制的效率和效果。比如，企業會計系統的每一個環節都是一個控制的過程。一般而言，企業的信息系統包括企業的財務信息系統和管理信息系統。企業的財務信息系統以會計為主，提供有關企業財務方面的信息，而管理信息系統還提供很多非財務的信息。一個健全的信息系統應該能夠提供質量較高的信息，所謂高質量，是指內容適當、及時、正確且可取得。5.2建立分級的會計系統企業會計系統是企業信息系統最為重要的組成部分。企業的會計系統為企業提供成本信息、營運信息、生產信息、庫存信息等。因此，企業應加強會計系統及其他方面的信息溝通體系的建設。由于物業管理公司具有委托經營業務較多的特點，所以物業管理在成本會計科目下，分清共性服務與個性服務的營業成本。物業管理公司與其他企業不同的特點是接受了業主大量的固定資產的管理，風險與責任很大。因此，物業管理公司財務管理中的會計核算必須強化資產核算的及時性、真實性和準確性。為了維護資產的萬豪與及時補償意外損失，物業管理公司要核算財產保險的會計事項、預提及待攤費用的會計核算工作。物業管理公司的主要服務對象是房屋的共有產權單位與私有產權人，公司的財務管理必須分戶核算各業主住戶的明細款項賬目，包括分戶收取住房維繕基金的明細核算。5.3制定核算控制程序物業管理公司的營業收入分物業管理收入和其他業務收入兩塊。國家計委、建設部早在1996年12月就頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費【1996】266號），對物業管理服務收費計算標準及核定方法做了明確規定。物業管理公司的收費單價需由企業根據《物業管理條例》和《城市住宅小區物業