養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及案例研究目錄一、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)二、目前主流開(kāi)發(fā)模式三、國(guó)內(nèi)外成功案例研究1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)養(yǎng)老地產(chǎn)概念國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。同其他類型的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)＋＋消費(fèi)群的專一性——它是針對(duì)于“老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老年人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被成為“銀色住宅”、“樂(lè)齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。與一般住宅差異養(yǎng)老地產(chǎn)概念普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的老人都住進(jìn)了養(yǎng)老院。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋蛇M(jìn)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。老年公寓：專供老人集中居住，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入駐的是老年人。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)概念目前我國(guó)主要養(yǎng)老方式為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。很多地方在打造“9073”的養(yǎng)老格局——90％的老年人由家庭自我照顧，7％享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3％享受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，人口基數(shù)大，未來(lái)將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家。據(jù)預(yù)測(cè)，2014年至2050年間，我國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比例將從8％左右增長(zhǎng)到33％左右。我國(guó)老年人口基數(shù)大、增速快，為老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了前提條件。自1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)以來(lái)，人口老齡化程度日益加劇，且持續(xù)快速增長(zhǎng)：2013年，60歲以上的老年人口接近突破2億；2053年，將達(dá)到峰值4.87億左右，屆時(shí)每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人，龐大的老年人群將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，使得居民尤其是老年居民的收入水平不斷提高，為老齡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了消費(fèi)基礎(chǔ)。從2005年起，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金已十連增，人均養(yǎng)老金從2005年的713元，到2013年超過(guò)2000元。十八大報(bào)告指出，到2020年要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番的目標(biāo)，老年人收入也將大幅增加。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)2013年1.94億，占總?cè)丝?4%預(yù)計(jì)2030年，老齡人口將占總?cè)丝诘?0%

老齡化:

國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。兩個(gè)含義：一是指老年人口相對(duì)增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^(guò)程；二是指社會(huì)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年?duì)顟B(tài)，進(jìn)入老齡化社會(huì)。撫養(yǎng)比:

撫養(yǎng)比又稱撫養(yǎng)系數(shù)是指在人口當(dāng)中，非勞動(dòng)年齡人口對(duì)勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比。總撫養(yǎng)比（即贍養(yǎng)率）=（老齡人口+未成年人口）/勞動(dòng)力人口=老齡人口撫養(yǎng)比+未成年人口撫養(yǎng)比2013年老年撫養(yǎng)比為21.58%老齡化及撫養(yǎng)比百分比加劇，年輕人贍養(yǎng)壓力過(guò)重，市場(chǎng)缺口大。2目前主流開(kāi)發(fā)模式模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。圖1綜合型養(yǎng)老社區(qū)中應(yīng)包括多種類型的養(yǎng)老居住產(chǎn)品，以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施圖2大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)可考慮分期建設(shè)開(kāi)發(fā)模式與社區(qū)共同建設(shè)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。這種開(kāi)發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。圖3養(yǎng)老住宅靠近中心商業(yè)區(qū)布置，建設(shè)比例控制在一定范圍內(nèi)模式2：新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)開(kāi)發(fā)模式與社區(qū)共同建設(shè)據(jù)調(diào)研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，將會(huì)是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。圖4普通社區(qū)中可配建的老年住宅和公寓示意模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式與社區(qū)共同建設(shè)據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可見(jiàn)城區(qū)對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過(guò)對(duì)既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進(jìn)行建設(shè)。這種開(kāi)發(fā)模式投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個(gè)社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定。通常來(lái)講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護(hù)理、送餐、洗浴等服務(wù)圖5日本小規(guī)模多功能老年服務(wù)設(shè)施的常見(jiàn)功能示意圖模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施開(kāi)發(fā)模式與社區(qū)共同建設(shè)目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。與此同時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開(kāi)辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護(hù)理程度較重、普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。以日本六甲老年公寓為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)將老年公寓與建立了合作關(guān)系的醫(yī)療機(jī)構(gòu)鄰近設(shè)置在一起(圖6)，當(dāng)老人遇到突發(fā)疾病時(shí)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以做出迅速反應(yīng)，令入住其中的老年人感到十分安心。圖6日本六甲老年公寓與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，鄰近設(shè)置在一起模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施開(kāi)發(fā)模式與相關(guān)設(shè)施并設(shè)圖7日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設(shè)置在一起模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)開(kāi)發(fā)模式與相關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來(lái)看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會(huì)與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓開(kāi)發(fā)模式與相關(guān)設(shè)施并設(shè)美國(guó)拉薩爾村養(yǎng)老社區(qū)就將老年公寓建在一所大學(xué)的旁邊，老人可以參與大學(xué)課程的學(xué)習(xí)，并利用大學(xué)的公共設(shè)施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識(shí)水平，他們希望能夠獲得終身學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，使自己的人生更加充實(shí)。由此可以看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營(yíng)造，還應(yīng)從老人的精神和價(jià)值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。這類養(yǎng)老項(xiàng)目一般會(huì)選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。一些與風(fēng)景資源結(jié)合的項(xiàng)目中，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來(lái)此居住，或者與家人、同伴前來(lái)短暫度假。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意對(duì)養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新。圖8結(jié)伴式養(yǎng)老公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)者通常會(huì)選擇較為集約的開(kāi)發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購(gòu)物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品(圖9)，使出租對(duì)象多樣化，從而降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的居住人群配置獨(dú)立的出入口，以便單獨(dú)管理。圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓開(kāi)發(fā)模式與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式10一些國(guó)際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動(dòng)力相對(duì)低廉的國(guó)家拓展市場(chǎng)，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對(duì)于中國(guó)而言，能夠借此機(jī)會(huì)引入外資，并學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動(dòng)消費(fèi)。圖10美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)在規(guī)劃時(shí)對(duì)于朝向的限制要求較少，與我國(guó)國(guó)情不太相同模式10：引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11：與國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)，引進(jìn)管理模式開(kāi)發(fā)模式與國(guó)際品牌接軌模式11最近的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促使很多開(kāi)發(fā)商、投資者或政府人員都到國(guó)外參觀考察，從中看到了很多先進(jìn)的管理模式，并希望能夠?qū)⑵湓趪?guó)內(nèi)推行和實(shí)現(xiàn)，例如引進(jìn)國(guó)外老年運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，或與國(guó)外知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國(guó)卻不一定合適。中國(guó)老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)條件和思維方式與國(guó)外老人有很大差別，直接照搬國(guó)外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。模式12保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。未來(lái)保險(xiǎn)業(yè)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。開(kāi)發(fā)模式以其他方式轉(zhuǎn)型模式12：保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模式13：與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式13在對(duì)日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開(kāi)始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。如日本津久井公司，從提供上門洗澡服務(wù)開(kāi)始，轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。模式14在我們所接觸到的項(xiàng)目中，曾碰到過(guò)酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。模式14：利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15：將舊的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施開(kāi)發(fā)模式與國(guó)際品牌接軌模式15可將一些閑置的國(guó)有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國(guó)有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對(duì)均勻，比較適合進(jìn)行改建(圖11)。隨著中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來(lái)，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會(huì)逐漸多起來(lái)。這種開(kāi)發(fā)模式的重點(diǎn)在于，需要選擇便于進(jìn)行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開(kāi)間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結(jié)構(gòu)的建筑可改造性較強(qiáng)，內(nèi)部墻體移位相對(duì)靈活，更有利于進(jìn)行改建。圖11利用舊有房產(chǎn)改建而成的養(yǎng)老設(shè)施：北京石景山區(qū)首鋼老年福敬老院養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并不因市場(chǎng)的缺乏而變得容易，開(kāi)發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。在項(xiàng)目策劃之初，就需要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開(kāi)發(fā)類型和可利用的資源；在進(jìn)行養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分挖掘我國(guó)老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的產(chǎn)品類型。開(kāi)發(fā)模式·小結(jié)3國(guó)內(nèi)外成功案例研究成功案例美國(guó)太陽(yáng)城在美國(guó)國(guó)內(nèi)，由DelWebb公司建造的以SunCity命名的占地面積在20平方千米以上的成市型老年社區(qū)有：SuncityinArizona（亞利桑那州）SuncityinCalifornia（加利福尼亞州）SuncityinFlorida（佛羅里達(dá)州）成功案例美國(guó)太陽(yáng)城概況：

從60年代初開(kāi)始建設(shè)，開(kāi)始由建筑商DelWebb和這片土地的擁有者J.Gbosell共同開(kāi)發(fā)。坐落在美國(guó)亞利桑那州，占地14.5平方英里，距離鳳凰城23.4公里。屬于亞熱帶大陸性干旱、半干旱氣候。陽(yáng)光充足、氣候好，適合老年人居住。只允許55歲以上老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。現(xiàn)有超過(guò)350家俱樂(lè)部，7個(gè)娛樂(lè)中心。現(xiàn)有總?cè)丝诔^(guò)40,000是美國(guó)最大的養(yǎng)老社區(qū)。成功案例美國(guó)太陽(yáng)城發(fā)展歷程：

20世紀(jì)50年代，這里是一片沙漠的棉田，氣候炎熱干燥，土地非常便宜。地產(chǎn)建筑商DelWebb路過(guò)此地，決定在這里建些住宅，供美國(guó)一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時(shí)來(lái)到這里來(lái)度假。但是開(kāi)發(fā)之后，發(fā)現(xiàn)來(lái)這里度假的基本都是老人。60年代之前，他在這里建了些僅供55歲以上退休老的人居住的樣品房，同時(shí)修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場(chǎng)等老人娛樂(lè)配套設(shè)施。通過(guò)廣告宣傳，原準(zhǔn)備在1960年元旦期間吸引1萬(wàn)參觀者，沒(méi)想到一下來(lái)了10萬(wàn)人。由于房?jī)r(jià)低、環(huán)境好，房子供不應(yīng)求。從那以后，這里崛起了一座新城，后來(lái)從老城擴(kuò)大到西城，繼而又迅速向西南延伸，面積成倍擴(kuò)大，成為美國(guó)著名的一處老年社區(qū)。“太陽(yáng)城”還有一個(gè)名字就是“老人城”。之所以叫“老人城”，是因?yàn)檫@里明文規(guī)定：所有居民年齡必須在55歲以上，在該年齡以下者，即便是親屬也無(wú)居住權(quán)；子女想護(hù)理生病的老人，只能住在城外；18歲以下的陪同人士，1年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。成功案例美國(guó)太陽(yáng)城六大居住區(qū)：

太陽(yáng)城中心——獨(dú)棟別墅國(guó)王之最——連體別墅湖中之塔——輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)阿斯頓花園——出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng)——輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)生活配套：

各社區(qū)共同享用郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂；貨品齊全的購(gòu)物所，餐廳和宗教服務(wù)盡在社區(qū)之內(nèi)，專業(yè)化的防火，防盜和醫(yī)療設(shè)施和服務(wù)給人一種安全感。費(fèi)用：在“太陽(yáng)城”內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)需向政府繳稅，使得房?jī)r(jià)更便宜。同時(shí)，城內(nèi)的各種設(shè)施和服務(wù)收費(fèi)相當(dāng)便宜，如老人使用娛樂(lè)中心的設(shè)備，只需每年向中心繳納456美元（約合人民幣2840元）成功案例美國(guó)太陽(yáng)城住宅高度平房或者別墅，不用爬樓梯，4F以上配備電梯樓梯道加寬，以便安裝升降椅門面積適當(dāng)增大，地面平坦，便于輪椅通過(guò)陽(yáng)角磨圓，長(zhǎng)柄門鎖預(yù)留安裝扶手的門件無(wú)障礙步行道，無(wú)障礙滑行坡道地面室內(nèi)地面平坦，不設(shè)門檻等障礙物防滑處理衛(wèi)生間、廚房面積加大，便于坐凳或坐輪椅使用煤氣等各種開(kāi)關(guān)上的字很大，便于老人使用地面和浴池底部都防滑，并設(shè)扶手靠經(jīng)臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈房間改變方向和高矮的地方用了顯眼色彩照明度提高2倍以上緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)，并提高報(bào)警聲響低按鍵，高插座通過(guò)多方面無(wú)障礙設(shè)計(jì)，全面提升老人居住品質(zhì)及安全度成功案例美國(guó)太陽(yáng)城設(shè)備7個(gè)娛樂(lè)中心體育活動(dòng)高爾夫和小小高爾夫工藝和業(yè)余愛(ài)好木工藝8個(gè)高爾夫場(chǎng)游泳銀器3個(gè)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部足球場(chǎng)編制2個(gè)圖書館馬場(chǎng)繪畫2個(gè)保齡球館溜旱冰中國(guó)畫30個(gè)教堂網(wǎng)球和桌球金屬工藝19個(gè)購(gòu)物中心健身房制陶術(shù)

手球式墻球裁縫藝術(shù)熏陶交響樂(lè)室外地滾球?qū)毷囆g(shù)博物館跳舞陶瓷礦物和寶石博物館草地保齡球彩色玻璃成人教育慢跑和競(jìng)走書法社區(qū)大學(xué)推圓盤游戲攝影音樂(lè)會(huì)壘球和籃球針線手藝

臺(tái)球皮革工藝交際活動(dòng)橋牌、紙牌和其他游戲俱樂(lè)部

鐵路模型電腦舞會(huì)交際俱樂(lè)部醫(yī)學(xué)設(shè)施位于太陽(yáng)城中心的sunhealthboswellmenoria醫(yī)院眾多特別愛(ài)好的俱樂(lè)部老年醫(yī)學(xué)方面的專家休閑設(shè)施成為社區(qū)特色成功案例美國(guó)太陽(yáng)城根據(jù)老年人需求打造的功能體驗(yàn)和設(shè)施，更多注重精神方面關(guān)懷需求方便和安全健康和獨(dú)立運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)學(xué)習(xí)和交流年輕和自我價(jià)值功能居住功能醫(yī)療和護(hù)理功能生活休閑功能文化溝通功能精神與價(jià)值訴求設(shè)施多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化細(xì)節(jié)完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕感覺(jué)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開(kāi)發(fā)較成功的更是鳳毛麟角項(xiàng)目名稱占地（萬(wàn)㎡）總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)營(yíng)模式北京·東方太陽(yáng)城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)事、板式、連廊），聯(lián)排別墅；二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽(yáng)城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅租售+持有上海·親和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上海·21城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州·頤年園3320一期產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅、洋房二期產(chǎn)品：洋房、小高層出售海南·清平樂(lè)8.815小高層、高層為主出售臺(tái)灣·長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村34多層租售+持有親和源老年公寓坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積100000㎡，是一個(gè)以會(huì)員制為主要形式，以實(shí)現(xiàn)健康、快樂(lè)的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國(guó)際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。親和源整體規(guī)劃：社區(qū)沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會(huì)所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。

社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會(huì)所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)、門球場(chǎng)、舞蹈廣場(chǎng)、茶室等功能活動(dòng)區(qū)，生活、健康、快樂(lè)三大服務(wù)體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。成功案例上海親和源老年公寓高端會(huì)員制養(yǎng)老第一家

親和源項(xiàng)目特色：整個(gè)社區(qū)全部采用無(wú)障礙化設(shè)計(jì)+“生活、快樂(lè)、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，親和源是個(gè)不脫離社會(huì)，又獨(dú)立又開(kāi)放的老年生活社區(qū)。

社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計(jì)838套居室，可入住1600位老人。

公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬帶網(wǎng)絡(luò)+電話，全部開(kāi)通，冷暖水24小時(shí)供應(yīng)。老人拎包可入住。成功案例上海親和源老年公寓項(xiàng)目配套：

1.頤養(yǎng)院

建筑面積9736.1㎡，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護(hù)理區(qū)。

與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，又專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。

頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待。房?jī)?nèi)配備有獨(dú)立洗手間、冰霜、電視、緊急呼叫器。

2.健康會(huì)所

會(huì)所接待親和源內(nèi)老人，也對(duì)外開(kāi)放，主要功能為會(huì)所、理療、辦公等。3.親和學(xué)院

引進(jìn)上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛(ài)好，增加與群體交流的機(jī)會(huì)，豐富生活。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574

㎡的養(yǎng)生餐廳；

由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營(yíng)業(yè)額與親和源分成；

餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)；

親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格。

經(jīng)營(yíng)模式：

親和源采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建俱樂(lè)部服務(wù)模式。成功案例上海親和源老年公寓成功案例臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村盈利模式：住房出售：土地為政府福利劃撥，房?jī)r(jià)為平價(jià)，目前已銷售一空。但文化村“銀發(fā)住宅”買房規(guī)定，此房不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時(shí)需交回村里作為捐助。住房出租：分常住與試住體驗(yàn)。常住服務(wù)還包括健康照護(hù)、緊急救護(hù)、公共設(shè)施維修、社團(tuán)活動(dòng)等服務(wù)。養(yǎng)生體驗(yàn)營(yíng)：為期兩天一夜的體驗(yàn)之旅，13歲以上人士均可參加。場(chǎng)地出租：提供多功能會(huì)議場(chǎng)所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化交誼等活動(dòng)使用。長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村自

1991

年起，歷經(jīng)7年的籌劃與評(píng)估分析，于

1998

年進(jìn)入正式籌備期，2001

年開(kāi)始建造，并于

2004

年申請(qǐng)登記為老人住宅，成為臺(tái)灣第一個(gè)依老人福利法等相關(guān)規(guī)定規(guī)劃、興建并開(kāi)始營(yíng)運(yùn)之老人住宅。2004

年

3月開(kāi)放第一階段預(yù)約登記，2005年

3

月開(kāi)放申請(qǐng)者入住。總戶數(shù)：4000戶戶型：一房一廳約46㎡，一房?jī)蓮d約73㎡服務(wù)設(shè)施及內(nèi)容休閑設(shè)施長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村內(nèi)綠地面積占170,000平方米，園區(qū)內(nèi)有豐富的動(dòng)植物生態(tài)，并設(shè)有總長(zhǎng)1,456米的環(huán)山步道、自然果園區(qū)、野趣農(nóng)園區(qū)、可供活動(dòng)使用面積約1,400平方米的大草坪區(qū)、兒童游戲區(qū)以及運(yùn)動(dòng)區(qū)。園區(qū)內(nèi)提供年長(zhǎng)者最安全方便的生活環(huán)境，室內(nèi)外全面采取無(wú)障礙設(shè)施，每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及設(shè)有全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)可提供緊急救援服務(wù)，讓年長(zhǎng)者生活在此無(wú)后顧之憂。

文化村生活總匯：運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺(tái)球等）娛樂(lè)交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）藝文技藝（書法、繪畫、音樂(lè)、戲曲等）民俗活動(dòng)（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶