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個人與開發(fā)商簽訂認購書，如何判定商品房買賣認購書性質？在商品房買賣認購書中，當事人作出明確的將來訂立本約的意思表示，即便事后買受人向出賣人部分履行購房款給付義務，也不能該認購書的預約性質。

案情簡介：王美芳與金壇房屋建設開發(fā)有限公司發(fā)生商品房預售合同糾紛

20XX年8月6日，王美芳與開發(fā)公司協(xié)商預定金海灣住宅事宜，并向開發(fā)公司繳納預收房款10000元。20XX年3月12日，王美芳向開發(fā)公司繳納房款40000元。同日，開發(fā)公司（甲方）與王美芳（乙方）簽訂房屋建設開發(fā)協(xié)議書1份，約定：乙方需購甲方金海灣07樓505室房屋，約133平方米，合計金額約19.3萬元；此協(xié)議為預定金海灣住宅，待正式圖紙核準后，簽訂正式合同，以正式合同為準。

20XX年10月13日、20XX年9月2日，開發(fā)公司兩次以市政府對金海灣地段規(guī)劃調整、原金海灣住宅開發(fā)計劃不能實施為由，通知王美芳解除合同，領取預付款本息。20XX年1月5日，王美芳訴至江蘇省金壇市人民法院，請求判令開發(fā)公司履行房屋建設開發(fā)協(xié)議書，交付金壇市金海灣07樓505室房屋。

一審法院認為，雙方房屋建設開發(fā)協(xié)議書屬預約，不能構成本約，王美芳要求開發(fā)公司交房的訴訟請求不能成立，遂于20XX年7月1日作出（20XX）壇民初字第0168號民事判決，駁回王美芳的訴訟請求。王美芳不服一審判決，上訴至江蘇省常州市中級人民法院，該院于20XX年11月1日作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

法院判決：駁回王美芳的再審申請

王美芳的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下：駁回王美芳的再審申請。

律師說法：王美芳認為雙方之間的協(xié)議為正式的商品房買賣合同，依據(jù)不足

《最高人民法院﹤關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋﹥》第五條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。本案中，雙方之間的協(xié)議僅約定了房屋的位置，對房屋的面積、總價款、房屋交付日期、交付標準、配套設施、面積差異的處理等等內容均無約定，且雙方還特別約定，此協(xié)議僅為預訂金海灣住宅，待圖紙核準后，簽訂正式合同，以正式合同為準，故王美芳認為雙方之間的協(xié)議為正式的商品房買賣合同，依據(jù)不足。一、二審判決認定雙方的協(xié)議為商品房買賣合同之預約合同的主要依據(jù)是協(xié)議內容，而非當事人一方庭審中的陳述。王美芳分兩次向開發(fā)公司繳款的收據(jù)上雖分別載明“預收房款”、“房款”，但僅憑兩次交款收據(jù)，不足以推翻一、二審判決關于雙方之間的合同系商品房買賣合同的預約合同的認定。

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開發(fā)商購房合同范本甲方(賣方)

(代簽)

乙方(買方)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關事項，達成如下協(xié)議：

第一條：房屋基本情況

乙方購買甲方合法擁有的坐落于，建筑面積平方米，地下室平方米的房產(chǎn)一套，由于房主已故，該房產(chǎn)由房主6子女共同繼承，經(jīng)房主6子女協(xié)商一致同意授權并委托房主三子李*明全權代表負責房屋的一切事務及承擔房屋買賣協(xié)議中的所有責任和義務，以下條款中所有甲方承擔的責任和義務均有李*明履行。

第二條：付款方式

雙方議定上述房產(chǎn)出售價格為萬元整(大寫萬元整)協(xié)議簽訂后乙方支付甲方合同保證定金萬元整，剩余房款乙方須在年月日

第三條：房屋過戶

1、因本合同簽定時該房產(chǎn)為下花園煤礦沉陷區(qū)拆遷房，暫無房產(chǎn)證，所以甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意辦理張家口市下花園區(qū)中學西街盛源小區(qū)9號樓1單元2樓2號房產(chǎn)過戶乙方時所需繳納的稅費、手續(xù)費及各種費用均由乙方承擔。

2、本合同簽訂后，甲方對張家口市下花園盛源小區(qū)9號樓1單元2樓2號的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

3、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立任何《買賣合同》;

第四條：甲方責任

1、保證產(chǎn)權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

2、甲方應在乙方全額付完房款后出具收款證明并將該房產(chǎn)的有關資料、收據(jù)和所有鑰匙全部移交乙方。

3、甲方應結清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發(fā)生的費用由乙方承擔。甲方應結清房屋交接前的天然氣、水、電表入戶費、物業(yè)等費。

4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

第五條：合同變更

1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內容，應書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時間內(書面通知發(fā)生三日內)簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責任方承擔。

2、本合同的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第六條：違約責任

本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。

第七條：合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。

第八條：本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。

第九條：本合同共頁，一式份，甲、乙雙方及見證人各執(zhí)一份，均具有同等效力。

第十條：其他約定

甲方：________乙方：________

身份證號：________身份證號：________

電話：________電話：________