第一章總論一、項目背景 （一）項目名稱：長興紫金南苑保障性住房工程項目（二）承辦單位：長興建設(shè)房屋開發(fā)有限公司（三）項目可研報告編制根據(jù)1、湖州市建設(shè)局《湖州市都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》2、長興縣建設(shè)局《長興紫金南苑保障性住房工程設(shè)計規(guī)定》附規(guī)劃紅線圖3、《長興縣紫金南苑地塊保障性住房工程規(guī)劃建筑方案設(shè)計》4、長興縣建設(shè)局《關(guān)于長興紫金南苑保障性住房工程設(shè)計方案項目規(guī)劃例會審批意見書》5、項目可研報告編制委托書6、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）7、《投資項目可行性研究指南》8、現(xiàn)行關(guān)于建設(shè)法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設(shè)規(guī)定本項目旨在將長興紫金南苑保障性住房工程建設(shè)成為廿一世紀(jì)當(dāng)代人文住宅社區(qū)，提高社區(qū)品味。充分運用周邊資源，營造一種環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷當(dāng)代化高品質(zhì)住宅社區(qū)，并體現(xiàn)“親、善、美”和諧宗旨。創(chuàng)立新型居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風(fēng)、景觀均好性，提供便捷合理人車分流交通系統(tǒng)。（二）建設(shè)范疇長興紫金南苑保障性住房工程位于環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約82.6畝。（三）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為多層住宅和高層住宅，所有為限價銷售房。住宅總戶數(shù)772戶，共有5種戶型。多層住宅共23幢，5層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，用于自行車停放，達(dá)到每戶一種。高層住宅共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。根據(jù)社區(qū)居住人口規(guī)模，合理配備了公共建筑，包括會所、商業(yè)服務(wù)點等公建及社區(qū)服務(wù)用房。同步建設(shè)相應(yīng)基本設(shè)施工程、景觀綠化工程等。（四）建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積55065.06平方米，項目總建筑面積111963.6平方米，其中高層住宅面積47278.9平方米，多層住宅面積42336平方米，配套及公建建筑面積8150.7平方米（五）相應(yīng)人群本項目建設(shè)內(nèi)容所有為限價銷售房，凡滿足如下條件者，均可申請購買：①是城鄉(xiāng)中低收入家庭。必要同步符合兩個條件：一是家庭成員中至少有一人獲得本地非農(nóng)業(yè)常住戶口滿5年；二是上年度家庭人均收入在我縣記錄部門發(fā)布上年度本地城鄉(xiāng)居民人均可支配收入80%如下；②大學(xué)本科及以上畢業(yè)生和具備技師職業(yè)資格或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格人員。必要同步符合三方面條件：一是具備國民教誨序列大學(xué)本科及以上學(xué)歷或勞動部門頒發(fā)技師職業(yè)資格證書或人事部門頒發(fā)中級及以上專業(yè)技術(shù)資格證書；二是申請前上年度家庭人均收入在本地記錄部門發(fā)布上年度本地城鄉(xiāng)居民人均可支配收入80%如下；③先進外來務(wù)工人員。應(yīng)符合下列兩個條件之一：獲得國家、我省、本縣或市級關(guān)于單位授予“先進外來務(wù)工人員”、“勞動模范”、“首席工人”等榮譽稱號外來務(wù)工人員；具備國家高檔技師職業(yè)資格證書外來務(wù)工人員；④長興縣引進高檔人才。應(yīng)符合下列條件之一：引進落戶具備博士學(xué)位或高檔專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格人才；引進落戶具備研究生研究生學(xué)歷學(xué)位、在本縣工作滿3年且在公司工作人才；⑤城中村改造家庭，縣危房改造家庭；⑥烈士遺屬、退役殘疾軍人、立功人員；⑦具備以上教齡無住房或住房面積不大于60平方米先進教師；⑧對長興稅收貢獻前10位公司予以恰當(dāng)比例，再由其分派給困難職工。（五）重要建設(shè)條件本項目建設(shè)符合長興縣都市總體規(guī)劃規(guī)定，區(qū)域內(nèi)供水、供電、通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設(shè)條件。（六）項目投入總資金、資金籌措及使用籌劃1、項目投入總資金項目開發(fā)總投資（含貸款利息）43520萬元，建設(shè)投資38520萬元，其中土地成本8095萬元，建安工程費24280萬元，前期工程費1025萬元，基本設(shè)施建設(shè)費766萬元，其她費用871萬元，開發(fā)期稅費1499萬元，管理費用150萬元，不可預(yù)見費1834萬元。2、資金籌措籌劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用籌劃投入籌劃如下，自有資金1.352億所有用于投資；商請銀行五年期貸款3億元。（七）重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積：㎡55065.06總建筑面積：㎡111963.6其中地上總建筑面積：㎡97765.6地下總建筑面積：(含人防不計容積率)㎡8196.6半地下總建筑面積：(不計容積率)㎡6001.4地上部分住宅總建筑面積：㎡89614.9其中高層住宅：㎡47278.9多層住宅：㎡42336.0配套設(shè)施建筑面積：㎡8150.7其中物業(yè)管理用房面積：㎡746.0社區(qū)服務(wù)用房面積：㎡456.0商業(yè)面積：㎡6948.7建筑占地面積：㎡14279.6建筑密度：%22.2容積率：1.78綠地率：%30.1總戶數(shù)：戶772其中高層戶數(shù)：戶352多層戶數(shù)：戶420機動車停車位：輛442其中地面停車：輛38半地下停車：輛170地下車庫：輛234停車率：%56.7三、重要結(jié)論與建議（一）重要結(jié)論本項目系保障性住房建設(shè)項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是項目社會效益比較明顯，維護了長興社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改進了都市面貌，提高中低收入居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同步，該項目還會衍生一定經(jīng)濟效益，進一步加快投資步伐，推動了都市基本設(shè)施建設(shè)，增進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因而，項目建設(shè)綜合效益明顯。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責(zé)分明、制約有效機制，更有效地控制項目投資、工期、質(zhì)量，使投資效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)總效益。期間嚴(yán)格按照公開、公正、公平原則實行招投標(biāo)，并加強過程管理，明確權(quán)責(zé)。第二章項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處在長江三角洲地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，既有人口62萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起新興都市。近年來，長興縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設(shè)山水園林型當(dāng)代化新興都市目的，長興縣正努力打造“中華人民共和國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明都市”、“國家園林縣城”、“國際花園都市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“省級示范文明都市”、“國家園林縣城”、“國際花園都市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運營質(zhì)量得到改進，以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等老式產(chǎn)業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，技術(shù)含量高、附加值大高新技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展較快；長興實行了大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營農(nóng)業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調(diào)節(jié)糧經(jīng)比例，大力推動效益農(nóng)業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)模化農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同步農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；長興縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息征詢、交通運送業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點商貿(mào)物流中心初具規(guī)模。全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元，全縣完畢財政總收入33.89億元，比增長10%；完畢地方財政收入18.47億元，比增長13.3%；全年完畢固定資產(chǎn)投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢姡L興以科學(xué)發(fā)展為主題，構(gòu)造調(diào)節(jié)為主線，擴大開放為主調(diào)，堅持發(fā)展為第一要務(wù)，已真正步入一種高速、穩(wěn)定良性發(fā)展期。長興縣經(jīng)濟及財政迅速增長，加快了都市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)熱潮。在縣委、縣政府對的領(lǐng)導(dǎo)下、按照“人民都市人民建”方針，通過近年建設(shè)發(fā)展，都市基本設(shè)施基本齊全，都市服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十近年來，都市建設(shè)步入快車道。縣委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)立園林化都市目的，使都市環(huán)境更加美好。同步大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營都市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基本設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快都市基本設(shè)施建設(shè)同步，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。都市美化、綠化、亮化、凈化獲得明顯成果，園林化都市初具規(guī)范。長興縣居民普遍感到都市天空藍(lán)了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒服了。為進一步完善都市住宅供應(yīng)體系，滿足中低收入家庭需要，改進中低收入家庭住房條件，增進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快實行保障性限價房建設(shè)工程勢在必行。長興紫金南苑保障性住房工程位于環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。二、項目建設(shè)必要性（一）本項目建設(shè)對于加快長興城區(qū)建設(shè)，推動長興跨越式發(fā)展意義重大。推動長興大建設(shè)、打造當(dāng)代化都市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推動長興崛起作出重大決策。為了繼續(xù)強力推動“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，保障性限價房無疑是最大前提，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展積極?？梢姡Ｕ闲韵迌r房建設(shè)工作在都市建設(shè)中先行作用日益明顯，一是保障了都市總體規(guī)劃和建設(shè)項目順利實行，使市區(qū)建成面積不斷擴大；二是為住房困難低收入家庭提供社會保障性質(zhì)住宅，使其能安居樂業(yè)，增進社會和諧穩(wěn)定；三是增進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)健康發(fā)展。本項目是長興當(dāng)代化都市建設(shè)重要構(gòu)成某些，也是長興向城西擴展、發(fā)展主陣地。如果不抓緊做好保障性限價房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展良機，喪失新一輪區(qū)域競爭積極權(quán)。并且，保障性限價房工作宜快不適當(dāng)慢，時間拖得越長，風(fēng)險就越大，付出成本就越高。從這個意義上說，抓好保障性限價房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因而，在思想上、行動上都不能有絲毫懈怠，一定要以迅速推動工作成效，把機遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。（二）本項目建設(shè)是提高城區(qū)形象、改進都市環(huán)境迫切需要。長興縣經(jīng)濟是新興都市經(jīng)濟，而都市發(fā)展往往取決于良好都市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們共識。長興近幾年迅速發(fā)展，無不得益于都市基本設(shè)施改進、環(huán)境形象提高。通過建設(shè)保障性限價房，使住房困難低收入家庭“居者有其屋”保證人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負(fù)責(zé)態(tài)度，站在長興長遠(yuǎn)發(fā)展大局高度，本著對民眾負(fù)責(zé)態(tài)度，加快保障性限價房建設(shè)，以住房困難低收入家庭居住條件改進，進而提高長興縣雉城鄉(xiāng)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。本項目以長水港沿河綠帶為景觀核心，營造點、線、面不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形組合并與廣場、綠地相結(jié)合營造通透靈秀人文景觀。并且社區(qū)綠地并不但為社區(qū)內(nèi)住戶所有，將輻射向都市，與都市共享，成為長興縣又一道亮麗風(fēng)景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設(shè)計，將生動建筑符號與當(dāng)代形體相結(jié)合。注重建筑材質(zhì)及色彩呼應(yīng)，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活回歸感，在喧囂、激烈、多變當(dāng)代都市中，營造人們企盼已久家。（三）本項目建設(shè)是維護社會穩(wěn)定需要。保障性限價房工作不但關(guān)系到都市建設(shè)與否可以順利進行和都市與否可持續(xù)發(fā)展問題，并且還涉及低收入家庭切身利益和社會穩(wěn)定問題。對此，長興縣委、縣政府對保障性限價房工作予以高度注重，將保障性限價房管理工作納入重要議事日程，全縣保障性限價房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學(xué)化及管理有序運營軌道。近年來，長興縣不斷加快保障性限價房建設(shè)步伐，但仍存在保障性限價房建設(shè)速度跟不上低收入家庭規(guī)定改進住房條件現(xiàn)象，建成并投入使用保障性限價房還不能完全滿足低收入家庭需要，在一定限度上影響了社會安定。為此長興縣委、縣政府極力加快保障性限價房建設(shè)進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展保障性限價房建設(shè)模式，積極履行保障性限價房建設(shè)市場化運作，采用切實可行辦法和辦法，勉勵和引導(dǎo)實力強、信譽好開發(fā)建設(shè)單位參加保障性限價房建設(shè)，切實解決資金瓶頸問題。本項目建設(shè)順應(yīng)長興縣保障性限價房建設(shè)發(fā)展思路，所有新建保障性限價房所有出售給住房困難中低收入家庭，開發(fā)建設(shè)宗旨就是最大限度地滿足住房困難中低收入家庭住房條件，加快工程建設(shè)，努力把保障性限價房建設(shè)成為群眾滿意“精品工程”，力求讓中低收入家庭早日住上保障性限價房。（四）本項目建設(shè)是以民為本、造福于民體現(xiàn)。以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持唯一途徑。長興縣依照國家和浙江省關(guān)于規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高原則建設(shè)、高效能管理”為規(guī)定，讓中低收入家庭從中感受到了新舊變化，生活質(zhì)量明顯提高，成為政府建立保障性限價房制度最大受益者。對于群眾來說，保障性限價房建設(shè)一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多就業(yè)機會；另一方面，新保障性限價房社區(qū)建設(shè)將極大地改進中低收入家庭居住條件和生活質(zhì)量，因建設(shè)保障性限價房而獲得發(fā)展成果必將在最大范疇、最大限度上惠及百姓。

詳細(xì)到本項目建設(shè)，還將充分運用都市水面周邊環(huán)境資源，營造一種環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷當(dāng)代化高品質(zhì)住宅社區(qū)，并體現(xiàn)本限價房社區(qū)“親、善、美”和諧宗旨。因而，抓好本項目保障性限價房建設(shè)工作，既是貫徹長興縣委、縣政府關(guān)于加快解決中低收入家庭住房問題詳細(xì)舉措，又是維護群眾利益、增進長興發(fā)呈現(xiàn)實需要?？梢?，本項目建設(shè)是十分迫切和必要。第三章建設(shè)單位概況長興建設(shè)房屋開發(fā)有限公司成立于8月，注冊資本33000萬元，法定代表人陳水毛，公司經(jīng)營范疇：房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)級別為二級公司宗旨是承擔(dān)我縣舊城改造拆遷房、作為定銷房屋綜合用房、解決我縣困難人員限價房、政府性其她用房及為調(diào)控房地產(chǎn)市場物價等政策性商品房開發(fā)。長興建設(shè)房屋開發(fā)有限公司自成立以來，就選取了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護運用可持續(xù)發(fā)展開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導(dǎo)“花園中建都市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等當(dāng)代發(fā)展理念。公司建立了當(dāng)代化公司管理模式，采用直線職能機構(gòu)管理方式，構(gòu)筑了一種精簡高效組織框架。初步擁有一支分工專業(yè)、高度合伙先進員工隊伍，保證了公司專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始致力于公司文化建設(shè)，強調(diào)以物質(zhì)文化為基本、制度文化為核心、精神文化為核心。營造獨特居住文化是該公司房屋開發(fā)原則。建筑有其獨特語言，但意義不在建筑自身，更多則是一種文化體現(xiàn)。一種定位精確、獨具特色樓盤往往具備濃厚居住文化氛圍，它給業(yè)主提供不但是一種容身居所，更是一種生活方式，甚至能體現(xiàn)業(yè)主自身一種價值取向。該公司倡導(dǎo)“與時俱進、超越自我”公司精神，與時俱進是時代提出規(guī)定，沒有最佳只有更好，沒有停頓只有邁進。超越自我是公司精神核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、超越過去、超越今天才干超越別人，才干謀求明天發(fā)展。這是公司長遠(yuǎn)發(fā)展所需實踐精神，是公司員工精神紐帶、心理依存、行為導(dǎo)向和實踐哲學(xué)，是實現(xiàn)公司主線目的動力。公司將秉承“與時俱進超越自我”公司精神，高瞻遠(yuǎn)矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃公司發(fā)展藍(lán)圖。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。當(dāng)今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，公司要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術(shù)上、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，是信譽經(jīng)濟，必要遵紀(jì)守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重疊同、守信用。公司在開發(fā)房產(chǎn)背后事實上是在經(jīng)營自己信譽，誠信是公司巨大重要無形資產(chǎn)。因而，該公司始終堅持經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧前提，發(fā)揚團結(jié)、奉獻、求實、創(chuàng)新精神，實現(xiàn)規(guī)劃高原則，全力為都市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務(wù)高效益，全力為消費者提供既優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到售前售中售后服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。第四章建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)與原則（一）建設(shè)規(guī)模根據(jù)依照長興縣政府關(guān)于對保障性限價房開發(fā)建設(shè)構(gòu)思和該區(qū)域保障性限價房現(xiàn)狀及住房困難中低收入家庭對用房實際需求，按照國家、浙江省關(guān)于保障性限價房現(xiàn)行政策和關(guān)于規(guī)定，參照當(dāng)前省內(nèi)類似保障性限價房規(guī)模，研究擬定本項目規(guī)模。（二）建設(shè)規(guī)?；驹竸t堅持適度發(fā)展，加快建設(shè)，不斷完善愿則。從保障性限價房實際需要出發(fā)，運用既有建設(shè)條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當(dāng)前需要又兼顧此后發(fā)展，在原則上，既符合國內(nèi)國情又適應(yīng)人民群眾不斷增長生活消費水平。堅持保障性住房市場化原則。按照產(chǎn)業(yè)化思想和市場經(jīng)濟規(guī)律建設(shè)保障性限價房，應(yīng)充分體現(xiàn)多元化服務(wù)及各種形式建筑規(guī)模合理配比，達(dá)到社會效益和經(jīng)濟效益統(tǒng)一。堅持保障性住房建設(shè)規(guī)范化原則。本項目應(yīng)按照國家、浙江省關(guān)于保障性限價房關(guān)于政策、規(guī)定和基本原則建設(shè)，以中低收入家庭需要。（三）建設(shè)規(guī)模本項目所建保障性限價房項目規(guī)劃總用地面積55065.06平方米，項目總建筑面積111963.6平方米，其中高層住宅面積47278.9平方米，多層住宅面積42336平方米，配套及公建建筑面積8150.7平方米，地下建筑面積5層多層住宅共23幢，420戶；11、15和18層高層住宅共8幢，352戶，共772戶，共5種戶型。表4-1戶型類型戶型編號戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）共計（戶）比例（%）多層D1606042014.3C182.16014.3B1103.815035.7A1121.6215035.7高層G1127.97352352第五章項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目位于長興環(huán)境優(yōu)美城西地塊，處在環(huán)城西路與車站路B匝道口東北角，長安路西側(cè)，黃土橋港南側(cè)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約82.6畝。二、項目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境1、地形長興位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原一某些。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內(nèi)海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平特性。本項目范疇內(nèi)地形總體平坦。2、氣候長興屬中緯度亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm年平均天數(shù)為41天，每年4～9月降水比較集中，為852mm，其中5～6月為霉雨期，8～9月為臺風(fēng)雨期。8級臺風(fēng)年平均一次，風(fēng)速不不大于14m/s，最大風(fēng)速26m/s。3、水文長興東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、長興港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。長興近年平均年降水量為1309毫米，近年平均年徑流深為500～700毫米。境內(nèi)河流水文特性重要受季節(jié)雨量分布不均影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），長興港最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟條件1、社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，長興經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。長興縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均GDP5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。長興縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明都市、省園林都市、省教誨強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園都市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”長湖申航線發(fā)端于此、直達(dá)上海。長興距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)都市均在200公里以內(nèi)。3、都市建設(shè)突飛猛進。近年來，長興縣按照“拉開框架、增強功能、改進環(huán)境、提高品位”思路，積極實行“東擴南進、北延西控、中間完善”都市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理，都市建設(shè)獲得突破性進展。在《長興都市總體規(guī)劃》指引下，相繼編制了《中心城區(qū)都市設(shè)計》、《長興都市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》等一批專項規(guī)劃，形成了科學(xué)合理城鄉(xiāng)規(guī)劃體系?！笆晃濉逼陂g長興都市建設(shè)投資力度空前，都市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里速度擴張，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達(dá)山水園林型當(dāng)代化新興都市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作《茶經(jīng)》，長興因而成為茶文化發(fā)祥地；長興也是陳朝開國皇帝陳霸先故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內(nèi)外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。長興資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中華人民共和國銀杏之鄉(xiāng)”美稱。5、都市品位不斷提高。長興縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、綠化、亮化都市，以山水園林景觀凸現(xiàn)都市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺跡公園、和睦塘公園等，都市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標(biāo)均有提高。堅持高水準(zhǔn)設(shè)計都市街景，一批先進設(shè)計、精品建筑相繼浮現(xiàn)，都市品位不斷提高。（三）市政基本設(shè)施依照市政規(guī)劃，本地塊內(nèi)設(shè)都市加壓給水泵站，電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公用設(shè)施，配套齊全。因而，有較為成熟基本條件，有水資源條件等景觀基本，有助于建設(shè)人性化居住空間和功能復(fù)合都市發(fā)展區(qū)。第六章項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為多層住宅和高層住宅。住宅總戶數(shù)772戶，共有5種戶型。多層住宅共23幢，5層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，架空層劃提成自行車停放處，達(dá)到每戶一種。高層住宅共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。根據(jù)社區(qū)居住人口規(guī)模，合理配備了公共建筑，包括會所、商業(yè)服務(wù)點等公建及社區(qū)服務(wù)用房。同步建設(shè)相應(yīng)基本設(shè)施工程、景觀綠化工程等。二、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo)項目單位數(shù)量總規(guī)劃用地面積：㎡55065.06總建筑面積：㎡111963.6其中地上總建筑面積：㎡97765.6地下總建筑面積：(含人防不計容積率)㎡8196.6半地下總建筑面積：(不計容積率)㎡6001.4地上部分住宅總建筑面積：㎡89614.9其中高層住宅：㎡47278.9多層住宅：㎡42336.0配套設(shè)施建筑面積：㎡8150.7其中物業(yè)管理用房面積：㎡746.0社區(qū)服務(wù)用房面積：㎡456.0商業(yè)面積：㎡6948.7建筑占地面積：㎡14279.6建筑密度：%22.2容積率：1.78綠地率：%30.1總戶數(shù)：戶772其中高層戶數(shù)：戶352多層戶數(shù)：戶420機動車停車位：輛442其中地面停車：輛38半地下停車：輛170地下車庫：輛234停車率：%56.7三、總平面設(shè)計(一)規(guī)劃構(gòu)造紫金南苑地塊輪廓接近于倒梯形，北側(cè)東西向較寬則南側(cè)較窄，重要出入口分別位于長安路和環(huán)城西路中部，兩出入口遙遙相望，通過一條中心景觀帶相連，形成社區(qū)景觀主軸線。北側(cè)緊臨河道，自然景觀資源豐富，臨河處之西向東有高層、小高層和多層建筑布置，豐富了河道景觀天際線，也使得景觀更好滲入到整個社區(qū)內(nèi)部。(二)道路交通紫金南苑地塊社區(qū)運用雙車環(huán)道及一條盡端道路連接?xùn)|、西兩個入口，高效解決社區(qū)內(nèi)外部聯(lián)系和內(nèi)部交通流暢，做到人車分流。依照各地塊規(guī)模和用地特點，并充分運用、合理布置道路交通，整個社區(qū)重要機動車道路系統(tǒng)便捷地聯(lián)系社區(qū)各出入口以及各組團居住院落，原則做到人車分流，形成有效獨立步行系統(tǒng)。社區(qū)道路級別分級明確，社區(qū)主干道高效解決交暢通順，同步滿足消防規(guī)定。社區(qū)內(nèi)道路分為社區(qū)主干道（6M），組團路（4M），宅前路（2.5），景觀步行道（1.5～2M）。步行道路系統(tǒng)重要由景觀步行道以及宅間道路形成，步行道路系統(tǒng)聯(lián)系著社區(qū)中心綠地、各居住院落綠地、景觀節(jié)點及各住宅單元入口，使得居民在社區(qū)內(nèi)行走時，能充分領(lǐng)略社區(qū)優(yōu)美環(huán)境，同步又置身于社區(qū)環(huán)境當(dāng)中。(三)入口紫金南苑地塊社區(qū)，在社區(qū)東、西側(cè)設(shè)立兩個主出入口，結(jié)合沿街商業(yè)及社區(qū)用房，打造社區(qū)門面。(四)停車紫金南苑地塊總停車位442個，涉及地面停車38個，半地下停車位170個，地下停車位234個，非機動車停車安排在各高、多層住宅架空層中。(五)景觀環(huán)境設(shè)計紫金南苑地塊社區(qū)因有連接兩出入口中心景觀軸線，使得整個社區(qū)組團感更強，區(qū)域感更明確。高層與高層建筑之間，以及多層與多層住宅之間都很明確形成了共享綠化景觀，宅間綠化滿布且立體化，每個角度都能看到各種景觀。非常有親和力生態(tài)環(huán)境，使用景觀元素如鋪地、植栽、燈具、街頭家具、水景小品等更注重風(fēng)格、品質(zhì)，營造了一種景中有景，空間流暢，形成層次分明，形式豐富景觀序列空間。(六)綠化配備兩個社區(qū)樹種配備采用形對比映襯，色彩隨季節(jié)變化使社區(qū)在每一種季節(jié)均有不同色彩，同步結(jié)合植物豎向設(shè)計。例如桂花、臘梅等開花植物，使人陶醉于清香之中；高大喬木陰翳蔽日，使居住者產(chǎn)生家歸屬感。中高冬青既有阻隔視線功能，還利于造型。四、建筑設(shè)計(一)住宅戶型設(shè)計戶型設(shè)計生活細(xì)節(jié)做了相應(yīng)細(xì)致解決；使之在均好性、多元化、趣味性基本上，具備了當(dāng)代生活品質(zhì)。在設(shè)計手法上突出如下幾種特點：景觀性：依照花園位置布置客廳朝向、強調(diào)景觀運用。組合性：設(shè)立可變組合空間，滿足個性需求。住宅室內(nèi)各使用空間尺度宜人，體現(xiàn)了以人為本設(shè)計思想。戶型配比上除滿足設(shè)計規(guī)定外，合理配比多樣戶型，以滿足不同需求。(二)住宅單體設(shè)計紫金南苑地塊住宅單體設(shè)計：多層住宅設(shè)計：共23幢，5層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高2.19米，架空層劃提成自行車位，達(dá)到每戶一種。高層住宅設(shè)計：共8幢，11、15和18層，一梯兩戶，層高2.9米，架空層層高4.2米，用于自行車停放，以及結(jié)合沿街商業(yè)用房考慮。(三)公建及社區(qū)服務(wù)用房根據(jù)社區(qū)居住人口規(guī)模，合理配備了公共建筑，包括會所、商業(yè)服務(wù)點等。(四)建筑造型建筑立面設(shè)計簡潔、流暢，強調(diào)建筑形體光影變化，并細(xì)致入微解決生活情趣細(xì)節(jié)。在裝飾風(fēng)格上，采用了某些外挑構(gòu)架與玻璃、鐵藝組合使用，體現(xiàn)了當(dāng)代生活情趣。建筑材料以面磚、涂料為主。色彩以暖色調(diào)為主，并加以透明玻璃，金屬感強鋼架來襯托，形成變化。五、構(gòu)造設(shè)計1.設(shè)計根據(jù)1.1本工程根據(jù)現(xiàn)行國標(biāo)規(guī)范、規(guī)程和設(shè)計審批文獻進行設(shè)計1.2采用重要規(guī)范、規(guī)程：《混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》《建筑構(gòu)造可靠度統(tǒng)一設(shè)計原則》《建筑地基基本設(shè)計規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》1.2采用設(shè)計原則荷載：基本風(fēng)壓：0.3KN/M2基本雪壓：0.55KN/M21.3重要樓面活荷載貯藏室5.0KN/M2住宅2.0KN/M2樓梯2.5KN/M2陽臺2.5KN/M2消防疏散樓梯3.5KN/M22.設(shè)計闡明2.1建筑構(gòu)造設(shè)計條件本建筑安全級別為二級，構(gòu)造使用年限住宅為50年，抗震類別丙類，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7.5度，設(shè)計基本地震動峰值加速度為0.05g，場地土類別Ⅱ級。2.2構(gòu)造選型（1）基本形式本工程地質(zhì)較好，均采用天然淺基本。（2）重要構(gòu)件尺寸多層：重要柱斷面300*400，300*500，重要梁斷面250*400，樓面、屋面現(xiàn)澆厚100～120mm。2.3抗震依照抗震規(guī)范，排屋、多層住宅框架抗震級別為四級，小高層框架抗震級別為四級，剪力墻抗震級別為三級，設(shè)防烈度6度。2.4材料（1）混凝土多層住宅采用C30。（2）鋼材現(xiàn)澆板受力筋采用HPB235，HRB335鋼，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335鋼。（3）砌體框架填充外墻，外墻采用240厚MU10空心粘土磚墻，內(nèi)墻采用240厚輕質(zhì)砌體。（4）自防水砼為提高防水性，避免浮現(xiàn)收縮縫，施工時摻適量UEA微膨脹劑。六、給排水設(shè)計1.設(shè)計根據(jù)：1.1《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》1.2《室外給水設(shè)計規(guī)范》1.3《室外排水設(shè)計規(guī)范》1.4《建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.5《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》1.6《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》2.生活給水系統(tǒng)：2.1概述：本社區(qū)給水水源取用市政自來水，從都市道路接入兩路給水管，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。各棟用水均從環(huán)網(wǎng)上接出。給水分區(qū)供應(yīng)，一至四層直接由市政給水管提供，四層以上由區(qū)內(nèi)加壓泵房提供。水泵房設(shè)立在服務(wù)用房地下層，采用變頻機組，變頻供水。2.2管材：室外給水管道采用鋼塑復(fù)合管，絲接，最小覆土控制在0.7m；室內(nèi)生活給水管道均采用鋼塑復(fù)合管，絲接。3.排水系統(tǒng)3.1排水體制：本社區(qū)，設(shè)計排水體制采用雨、污分流排水體制。室內(nèi)設(shè)計采用污廢分流。3.2污水系統(tǒng)：室內(nèi)生活污水、廢水分別設(shè)立立管接納各層污、廢水，各立管均設(shè)立在管窿內(nèi)。室內(nèi)污水排入室外管網(wǎng)，經(jīng)化糞池解決后與生活廢水合并排入市政管道。3.3雨水：雨量公式暫采用湖州市暴雨強度公式：其中重新期P=1年，地面集雨時間t=15min。建筑物屋頂雨水采用有組織屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。匯合后排入市心路市政雨水管。3.4排水管道：室內(nèi)排水管道采用UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC加筋管。檢查井、雨水口均采用省標(biāo)磚砌，雨水口布置間距20~50m。管道在道路下最小覆土控制在0.7m。4.消防給水系統(tǒng)：4.1消防水量：室外消防供水：15L/S室內(nèi)消防供水：10L/S自動噴水消防供水：30L/S4.2消防設(shè)施設(shè)立：室外給水環(huán)網(wǎng)上按間距不不不大于120米七、電氣設(shè)計1.設(shè)計根據(jù)：1.1《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》1.2《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》1.3《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》1.4《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》2.設(shè)計范疇：依照設(shè)計任務(wù)規(guī)定和關(guān)于設(shè)計文獻規(guī)范，本工程電氣設(shè)計涉及如下內(nèi)容：2.1供電設(shè)計；2.2電力設(shè)計；2.3電氣照明設(shè)計；2.4自動控制與自動調(diào)節(jié)；2.5建筑物防雷保護。3.供電設(shè)計：3.1供電電源及電壓：規(guī)定本地供電局提供兩路10KV供電電源。其消防負(fù)荷（如報警系統(tǒng)電源、消防水泵、防排煙設(shè)施、消防電梯、事故照明等）、住宅客梯、生活水泵電力等均為二級負(fù)荷，住宅內(nèi)部用電設(shè)備及配套公建用電負(fù)荷等為三級負(fù)荷。3.2負(fù)荷計算：按每平方米50VA計算，則變壓器容量Se=4400KVA。擬設(shè)立6臺800KVA變壓器。3.3供電方式：10KV電纜網(wǎng)采用雙環(huán)網(wǎng)結(jié)線，開環(huán)運營.社區(qū)設(shè)立10KV開閉所，電纜經(jīng)開閉所向社區(qū)供電。低壓配電采用輻射型結(jié)線。住宅以單元設(shè)立總表箱，一戶一表。3.4功率因數(shù)補償：社區(qū)變電站內(nèi)設(shè)低壓電容補償，補償后功率因數(shù)為0.9。3.5接地保護：接地保護采用TN-C-S系統(tǒng)。4.電力設(shè)計：4.1電源電壓和配電系統(tǒng)本工程內(nèi)無高壓用電設(shè)備，低壓380/220伏電源引自低壓配電屏各動力出線回路，配電系統(tǒng)為樹干、放射式混合形式。4.2環(huán)境特性：普通均為正常環(huán)境，選用保護式設(shè)備，大容量設(shè)備采用Y-△啟動或自耦減壓啟動。4.3導(dǎo)線選取及敷設(shè)：普通選用電力電纜或絕緣導(dǎo)線。4.4保護接地采用TN-C-S系統(tǒng)。5.電氣照明設(shè)計：5.1照明電源：本工程照明燈具均為單相220伏電源，引自低配屏，各照明出線回路，配電系統(tǒng)普通為樹干式。5.2光源和燈具選?。浩噹臁⑸虡I(yè)等以熒光燈為主，住宅以白熾燈為主，所有燈具均選用原則燈具。5.3導(dǎo)線選取及敷設(shè)：依照電流大小，照明干線選用電力電纜，支線和支干線普通為BV線穿電線管暗敷。5.4住宅戶內(nèi)設(shè)計：總進線滿足額定電流≥40A，選用16mm2銅芯絕緣線，空調(diào)、電熱等分路額定電流≥25A，選用4mm2銅芯絕緣線，照明及其她電器分路導(dǎo)線額定電流≥16A，選用2.5mm2銅芯絕緣線，家用電器外殼保護PE線選用2.5mm2銅芯絕緣導(dǎo)線。住宅總線入戶后，設(shè)立配電箱，配電箱內(nèi)設(shè)總進線開關(guān)及若干分路出線開關(guān)，總進線開關(guān)選用單相雙極斷路器開關(guān)。戶內(nèi)照明分路單獨設(shè)立，其她按功能分路。5.5社區(qū)路燈：路燈照明光源采用高壓鈉燈或白熾燈，照明均勻度為1：10~1：15之間，控制方式采用集中遙控管理或自動控光裝置。6.自動控制與自動調(diào)節(jié)：動力設(shè)備依照需要設(shè)計自動控制和自動調(diào)節(jié)。7.建筑物防雷保護：按三類防雷建筑設(shè)計。八、弱電設(shè)計1.火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)1.1在汽車庫、樓梯、走道、大廳、設(shè)備機房設(shè)火災(zāi)探測器；在公共場合出入口裝設(shè)手動報警按鈕；在設(shè)備機房、消火栓按鈕、手動報警按鈕處裝設(shè)消防專用電話分機；在走道和大廳等公共場合裝設(shè)消防廣播。1.2消防聯(lián)動控制系統(tǒng)包括如下功能：a對消火栓滅火系統(tǒng)聯(lián)動控制；b對水噴淋滅火系統(tǒng)聯(lián)動控制；c對防排煙設(shè)施聯(lián)動控制；d火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)；e非消防電源斷電和電梯迫降控制。2.電話系統(tǒng)：2.1本工程電話系統(tǒng)引自本地電信網(wǎng)。2.2每單元底層設(shè)立電話接線箱。 2.3每戶設(shè)二個電話終端出線口。3.有線電視系統(tǒng)：3.1本工程電視信號源引自本地有線電視網(wǎng)。3.2樓內(nèi)信號采用分派-分支方式傳播網(wǎng)絡(luò)。3.3每戶設(shè)二只終端插座，電平達(dá)73.5db。九、暖通設(shè)計1.設(shè)計根據(jù)：《建筑設(shè)計防火規(guī)范》。十、消防設(shè)計1.設(shè)計根據(jù)1.1《都市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》1.2《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》1.3《建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.4《民用建筑設(shè)計通則》1.5國家及地方其她有關(guān)規(guī)范規(guī)定2.建筑規(guī)劃某些2.1社區(qū)各出入口與都市道路相連，重要道路寬4-6M，達(dá)道消防車道規(guī)定。2.2消防車道上空4M范疇如下無障礙物，沿消防車道間距120M之間設(shè)室外消火栓。2.3沿街建筑某些長度超過150M或總長度超過220M，均設(shè)立穿過建筑物4M寬×4M高消防車通道，且長度每超80M均設(shè)立有人行消防通道。2.4建筑間距滿足消防及本地規(guī)劃管理規(guī)定。2.5多層普通住宅屬于二類建筑。3.構(gòu)造某些梁:保護層厚為25mm樓板:厚度>100mm框架柱:斷面>300x300混凝土墻:厚>240mm以上梁,板,柱,墻消防設(shè)計均滿足建筑一級耐火級別.4.給水、弱電某些詳見各專業(yè)設(shè)計闡明。十一、建筑節(jié)能及環(huán)衛(wèi)設(shè)計1.生活污水、廢水經(jīng)經(jīng)化糞池解決后排入市政污水系統(tǒng)。水泵及管道設(shè)立橡膠隔振墊和金屬軟接頭等防震減辦法。蓄水池內(nèi)壁貼白磁磚，以保證水質(zhì)質(zhì)量。潔具采用節(jié)水型沖洗配件。2.充分評估通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備噪聲與振動對環(huán)境影響，必要時采用消聲、隔振辦法，使之達(dá)到國家或本地關(guān)于原則。油煙均通過豎向管道向屋頂排放。垃圾收集方式為相對集中放置，定期由環(huán)衛(wèi)工人清理并運走。3.建筑物對周邊日照影響滿足規(guī)范規(guī)定。同步在建筑設(shè)計上注重：外墻保溫技術(shù)、門窗節(jié)能技術(shù)、屋面保溫隔熱技術(shù)、以及太陽能技術(shù)應(yīng)用。4.依照居住建筑節(jié)能設(shè)計原則,本社區(qū)住宅某些外墻均做內(nèi)保溫采用25厚聚苯顆粒復(fù)合硅酸鹽保溫砂漿,屋面采用35厚聚苯乙烯泡沫塑料保溫層,窗戶均為單框雙玻鋁合金窗,空氣滲入量不得不不大于1.5m/mh,其中東西向窗戶采用淺色較緊密織物窗簾(由顧客自行定做)遮陽,外分戶門采用保溫,隔聲等性能金屬門板,內(nèi)襯15mm玻璃,通過辦法,以實現(xiàn)建筑節(jié)能50%目的。十二、建筑智能化設(shè)計1.智能化社區(qū)管理系統(tǒng)隨著計算機技術(shù)、當(dāng)代建筑技術(shù)和自動控制技術(shù)迅速發(fā)展以及人民生活水平不斷提高，人們對生活環(huán)境安全性、舒服性、以便性規(guī)定提高到了一種比較重要位置?！爸悄芑庇?0年代初率先在寫字樓及辦公樓實現(xiàn)后，1996年逐漸擴展到住宅上。所謂智能化管理系統(tǒng)，是指通過綜合配備在住宅區(qū)內(nèi)各個功能子系統(tǒng)，以寬帶網(wǎng)及各類現(xiàn)場總體網(wǎng)絡(luò)為數(shù)據(jù)傳播平臺，配以各種智能化控制設(shè)備，傳感器及執(zhí)行裝置，實現(xiàn)對住宅社區(qū)進行計算機化管理一種自動化系統(tǒng)。普通涉及“安全防范子系統(tǒng)”、“信息管理子系統(tǒng)”、“信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)”三個某些。2.安全防范子系統(tǒng)安全防范子系統(tǒng)是為住戶和社區(qū)物業(yè)管理提供住戶室內(nèi)安防、消防、來人身份辨認(rèn)、非法入侵報警、保安巡更記錄綜合信息管理系統(tǒng)，即：2.1住戶報警系統(tǒng)，每戶設(shè)樓宇防盜對講系統(tǒng)，有可視、遙控開鎖、戶與管理室通話、防盜、防火、防燃?xì)庑孤逗途o急求助報警、聯(lián)系等功能。2.2門禁控制系統(tǒng)，出入社區(qū)大門開關(guān)控制及集中報警。2.3社區(qū)周界防越報警系統(tǒng)，對于非法進入報警和監(jiān)控。2.4閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，重要場合及通道電視監(jiān)控及錄像。2.5巡更管理系統(tǒng)，計算機化電子巡更系統(tǒng)管理。3.信息管理子系統(tǒng)信息管理子系統(tǒng)為住戶和社區(qū)物業(yè)提供戶內(nèi)各種計量表、數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄表收費、物業(yè)信息管理、計費管理、公共設(shè)施監(jiān)控管理，即：3.1自動抄表管理系統(tǒng)，水、電、氣、熱量等計量表遠(yuǎn)程抄收計費。3.2公共設(shè)施管理系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)給排水、變配電、公共照明等集中遠(yuǎn)程監(jiān)控。3.3緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，社區(qū)公共區(qū)域分時間播放告知、音樂、節(jié)目等，在緊急狀況下可切入緊急事件廣播。3.4社區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)，社區(qū)物業(yè)信息及公共信息管理和共享。4.信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)提供社區(qū)信息傳播道路，即：4.1社區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)和外部公共信息網(wǎng)絡(luò)接口，采用電話、有線電視網(wǎng)、光纖同軸混合網(wǎng)、寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)、DDN等各種網(wǎng)絡(luò)形式完畢。社區(qū)擬建100兆光纖線纜，住宅建10兆五類UTP寬帶綜合數(shù)字網(wǎng)和局域網(wǎng)系統(tǒng)，對外與城域網(wǎng)或廣域網(wǎng)相接，公寓和商鋪預(yù)留終端接口，顧客只需備有家用計算機和10/100M4.2社區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)：信息傳播通道、電話、電視、計算機網(wǎng)絡(luò)、安全控制網(wǎng)絡(luò)等采用傳播形式。4.3社區(qū)信息增值服務(wù)：涉及VOD視頻點播系統(tǒng)，因特網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)、證券、股票交易、社區(qū)公共服務(wù)、家庭信息中心，電子商務(wù)等。十三、施工組織與工程管理（一）工程材料供應(yīng)與質(zhì)量控制本工程所需建設(shè)材料重要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質(zhì)量，此后工程實行過程中應(yīng)嚴(yán)格控制原材料質(zhì)量，施工單位采購材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和關(guān)于原則、規(guī)范規(guī)定，并有有關(guān)產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證承認(rèn)，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理規(guī)定進行檢查或?qū)嶒灒缓细癫坏檬褂?。各種砼配合比在施工前由材料檢測中心實配，并獲得報告。各種工程實驗按照驗收規(guī)范規(guī)定抽檢。對鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼絞線、錨具等按照有關(guān)質(zhì)量原則進行嚴(yán)格檢查，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。（二）工程施工與管理本項目從監(jiān)理單位、施工單位選取均實行招投標(biāo)制度，以公開招標(biāo)方式選取報價合理，可以滿足建設(shè)工期及質(zhì)量，安全有保證，技術(shù)力量和管理水平符合規(guī)定以及資信業(yè)績好單位。施工時應(yīng)與建筑、構(gòu)造、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝公司密切配合，做好各種預(yù)埋件和預(yù)留洞施工，保證位置精確、表面平整、連接牢固且無漏掉，禁止事后敲鑿。施工過程中施工單位必要嚴(yán)格按施工圖紙、國家現(xiàn)行關(guān)于原則和規(guī)范、工程質(zhì)量檢查評估統(tǒng)一原則等文獻及雙方確認(rèn)施工組織設(shè)計，精心施工、記錄、檢查，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴(yán)格把好每道工序質(zhì)量關(guān)，以保證所有工程達(dá)到良好以上質(zhì)量。施工過程中施工單位還應(yīng)保證文明、安全、協(xié)調(diào)施工，采用嚴(yán)格安全防護辦法，并符合市政、市容、交通等規(guī)定。第七章節(jié)能節(jié)水辦法一、節(jié)能 為貫徹國家頒布《節(jié)能法》，同步保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目將采用詳細(xì)辦法，合理運用和節(jié)能能源，重要有：總體布局上除符合規(guī)劃規(guī)定外，變配電盡量接近負(fù)荷中心，以減少能量損耗，同步選用節(jié)能安全型電力變壓器及配電設(shè)施。選用國家推薦節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能照明器材，以達(dá)到最大節(jié)能效果，同步盡量減少峰值負(fù)荷和縮短運營時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)立節(jié)水型城鄉(xiāng)，做到“三同步、四到位”，即建設(shè)項目主體工程與節(jié)水辦法同設(shè)計、同步施工、同步投入使用；取水單位必要做到用水籌劃到位、節(jié)水目的到位、節(jié)水辦法到位、節(jié)水制度到位；采用有辦法，減少管網(wǎng)漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設(shè)備，減少單位耗水率；科學(xué)制定各類用水定額，實行籌劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其她沖洗用水均采用二級解決后污水，以節(jié)約用水。第八章環(huán)保、衛(wèi)生、消防本項目環(huán)境污染重要來自于施工期間所產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必要對其加以治理。一、環(huán)保原則按照國家環(huán)保關(guān)于規(guī)定，本項目重要采用如下原則：《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》（SL204-98）《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》（GB/T16453-1996）《污水綜合排放原則》（GB8978—1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》（GB3838-）《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》（GB3095－1996）《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》（GB3096－1993）《大氣污染物綜合排放原則》（GB16297-1996）《都市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計原則》（GJJ14-87）《鍋爐大氣污染物排放原則》（GWPB3-1999）《建筑施工場界噪聲原則》（GB12523-90）其她關(guān)于原則二、污染因素分析（一）項目建設(shè)對環(huán)境影響空氣污染：建筑材料裝卸、運送、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中施工揚塵，運送機動車排放尾氣是空氣污染重要因素。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、施工機械、運送車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊伍生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、建筑中棄土、廢建材、生活垃圾等。（二）項目營運期對環(huán)境影響廢水：重要為生活廢水，涉及廁所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大腸桿菌等。廢氣：重要為機動車行駛排放汽車尾氣和車輛停泊產(chǎn)生汽車尾氣，其中排放量較大有CO、THC、NOX三項。固體廢棄物：重要是生活垃圾，有果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：重要為設(shè)備噪聲，涉及水泵、發(fā)電機、排風(fēng)機等設(shè)備噪聲。三、施工期間環(huán)境污染防治辦法本項目應(yīng)嚴(yán)格按照長興縣關(guān)于規(guī)定進行文明施工，貫徹詳細(xì)安全文明施工辦法。施工期間將產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并也許產(chǎn)生一定水土流失，必要對其加以治理。（一）施工揚塵施工中揚塵來自露天堆場和裸露場地風(fēng)力揚塵以及車輛行駛中動力揚塵。施工期間必要進行灑水抑塵，每天灑水4~5次，可使揚塵量減少70%左右，揚塵導(dǎo)致TSP污染距離可縮小到20~50m。施工車輛在進入施工場地后，需減速行駛，以減少施工場地?fù)P塵，建議行駛速度不不不大于5km/hr。施工現(xiàn)場應(yīng)采用防護網(wǎng)罩、圍墻，減少揚塵對周邊環(huán)境影響，同步又可保護周邊安全。為了減少施工揚塵，保持施工場地、進出道路以及施工車輛清潔。避免大風(fēng)天氣作業(yè)

，應(yīng)避免在風(fēng)天氣進行水泥、黃沙等裝卸作業(yè)，對水泥類物資盡量不要露天堆放，雖然必要露天堆放，也要注意加蓋防雨布，減少大風(fēng)導(dǎo)致施工揚塵。（二）施工噪聲施工期產(chǎn)生噪聲具備階段性、暫時性和不固定性。重要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中影響較大為機械噪聲，重要來自挖土機、打樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同步作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊將會產(chǎn)生一定影響。施工期盡量選用機械噪聲較低設(shè)備，各機械設(shè)備動力噪聲源聲級普通在85dB以上，白天與夜間噪聲級均應(yīng)達(dá)到《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)原則。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上規(guī)定或特殊規(guī)定必要持續(xù)作業(yè)外，普通不得在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染施工作業(yè)。（三）施工污水建設(shè)期間污水來源重要為大量淤泥工地污水、生活污水等。工地污水具有大量淤泥，若直接就近排入河道會使河道淤積，導(dǎo)致清理困難；生活污水具有大量殘渣及有機物，將會影響排水系統(tǒng)及水體。基本設(shè)施中泥漿廢水，應(yīng)經(jīng)沉淀后排放入道路中雨水接納井。為防止在施工過程中水土流失導(dǎo)致對周邊水體影響在工地周邊要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土；地基工程應(yīng)盡量避開雨季；及時平整場地，減少工地坡度。施工由于建材堆放、管理不當(dāng)，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必要對堆場采用防沖刷辦法，減少施工物質(zhì)流失。（四）建筑與生活垃圾項目施工期間產(chǎn)生表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善解決，不隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴散而污染環(huán)境，制造新“垃圾堆場”。施工人員尋常生活垃圾應(yīng)收集至指定垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一解決。嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保建設(shè)項目“三同步”制度，項目建成后，污染防治設(shè)施須經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本著“防止為主，防治結(jié)合”原則，都市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設(shè)施，將與都市其她基本設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，同步建設(shè)。根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《消防站建筑設(shè)計原則》、《都市消防站布局與技術(shù)裝備原則》、《都市消防規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》等規(guī)范制定規(guī)劃。按照關(guān)于規(guī)定設(shè)立火災(zāi)報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設(shè)施應(yīng)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)消防設(shè)施。嚴(yán)格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教誨和消防宣傳，增強消防意識。 第九章項目實行進度項目進度籌劃涉及前期準(zhǔn)備階段和實行階段。以項目建議書批準(zhǔn)為起點，將可研編制始終到項目建成列入項目進度籌劃中。詳細(xì)劃分為：可行性研究編制及審批階段、初步設(shè)計編制及審批、施工圖設(shè)計階段；施工階段及竣工驗收準(zhǔn)備幾種階段。項目建設(shè)工期初步考慮為36個月。實行進度安排如下：1、前期工作3個月涉及項目建議書及可研報告報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計報批、施工圖設(shè)計、工程招投標(biāo)。2、項目施工33個月完畢本項目住宅及附屬配套設(shè)施建設(shè)，完畢竣工驗收。表9-1項目實行進度表序號工作階段123412341前期工作項目建議書及可研報告報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計報批、施工圖設(shè)計、工程招投標(biāo)。2建安施工完畢本項目住宅及附屬配套設(shè)施建設(shè)，竣工驗收。第十章項目投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算范疇本項目建設(shè)實行區(qū)域內(nèi)住宅建安工程，基本設(shè)施工程及其他附屬設(shè)施工程建設(shè)費用。（二）投資估算闡明1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部，7月2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標(biāo)。3、浙江省建筑工程預(yù)算定額（）4、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額浙江省慣用項目單位估價匯總表（）5、全國統(tǒng)一施工機械臺班費用定額浙江省單位估價表（）6、浙江省建筑安裝材料預(yù)算價格（）7、浙江省建筑安裝工程費用定額（）8、浙江省現(xiàn)行關(guān)于取費原則及文獻規(guī)定9、勘察設(shè)計費按工程費用2%估算10、建設(shè)管理費按工程費用2%估算11、建設(shè)監(jiān)理費按工程費用2%估算12、本項目不可預(yù)見費按5%估算。（三）投資估算明細(xì)1、開發(fā)成本開發(fā)成本為38520萬元，詳細(xì)如下：（1）、土地成本土地公開掛牌出讓價為98萬元/畝。項目占地面積82.6畝，土地費用為98萬元/畝×82.6畝=8094.8萬元。（2）、建筑安裝成本項目總建筑面積111963.6平方米，其中高層住宅面積47278.9平方米，多層住宅面積42336平方米，配套及公建建筑面積8150.7平方米，地下建筑面積8196.6平方米，半地下建筑面積6001.4平方米。建安成本為24280萬元。表10-1高層住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費195047278.89219.372安裝工程費10047278.8472.79其中其中：給排水工程3047278.8141.84電氣工程5047278.8236.39弱電工程2047278.894.563電梯760小計195010452.15表10-2多層住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費192050486.79693.452安裝工程費10050486.7504.87其中其中：給排水工程3050486.7151.46電氣工程5050486.7252.43弱電工程2050486.7100.97小計195010703.18表10-3其她建筑面積（低下、半地下）建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費2100141982981.582安裝工程費10014198141.98其中其中：給排水工程301419842.59電氣工程501419870.99弱電工程201419828.40小計19533123.56（3）、前期工程費用前期工程費重要涉及開發(fā)項當(dāng)前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等階段費用支出。表10-4前期工程費用匯總序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1建設(shè)管理費24280×2%4862可行性研究費計價格[1999]1283號文503勘察設(shè)計費24280×2%4864日照分析費用估35共計1025（4）、基本設(shè)施建設(shè)費用基本設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)各種管線和道路等工程費用，重要涉及供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)費用。表10-5基本設(shè)施建設(shè)費用表序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1室外工程676其中：道路廣場150（元/平方米）×8358（平方米）其中含路燈雨、污、給水管道工程125室外管線30元/平方米×111964（平方米）336綠化工程70元/平方米×19281（平方米）135景觀水系估算802管道煤氣估算403電信工程估算504共計766（5）其她費用其她費用重要涉及暫時用地費和暫時建設(shè)費、工程造價征詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。表10-6其她費用表序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1場地準(zhǔn)備及暫時設(shè)施費24280×0.8%1942勞動安全衛(wèi)生評價費24280×0.03%73環(huán)境評價費估算54建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費0.9元/平方米×111964平方米105工程保險費24280×0.3%736工程監(jiān)理費24280×2%4867合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖編制費估算258工程造價征詢費24280×0.2%499施工圖審查費2元/平方米×111964平方米2210共計871（6）、開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目所承擔(dān)與房地產(chǎn)投資關(guān)于各種稅金和地方政府或關(guān)于部門征收費用。重要涉及土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設(shè)市政費等。表10-7開發(fā)期稅費序號項目計算根據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米×55065.06平方米112都市基本設(shè)施建設(shè)費100元/平方米×111964平方米11203白蟻防治費1.5元/平方米×111964平方米164散裝水泥押金1.5元/噸×35000噸55新型墻體材料專向資金8元/平方米×111964平方米896高校教誨基金9.3元/平方米×111964平方米1047供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共772戶1548共計1499（7）、開發(fā)間接費本項目將不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)公司定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生費用直接計入開發(fā)費用管理費用中。（8）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)公司管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為150萬元。（9）、不可預(yù)見費不可預(yù)見費按（1）-（8）項共計5%進行估算，即：（8094.8+24280+1025+766+871+1499+150）×5%=36686×5%=1834萬元（10）、開發(fā)成本開發(fā)成本為（1）-（9）項總和，即：36686+1834=38520（萬元）第十一章融資方案本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入籌劃如下，自有資金1.352億所有用于投資；商請銀行五年期貸款3億元。項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共38520萬元，自有資金13520萬元作為項目資本金；商請銀行五年期貸款30000萬元，采用三次放貸二年進行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進行估算。詳細(xì)見下表：表11-1投資籌劃與資金籌措表單位：萬元序號項目共計建設(shè)期1總投資43520196671408997641.1建設(shè)投資38520190671208973641.2建設(shè)期利息500060024002資金籌措43520196671408997642.1自有資金135204667408947642.2借款3000015000100005000第十二章還貸來源分析一、還貸能力分析該項目還款來源為保障性限價房銷售收入所得。1、住宅銷售價格（1）多層住宅建筑面積為42336平方米，以5000元/平方米單價限價進行銷售，銷售收入為21168（2）高層住宅建筑面積47278.9平方米，以4800元/平方米單價限價進行銷售，銷售收入為22694萬元（3）沿街商鋪面積6948.7平方米，以15000元/平方米單價進行銷售，銷售收入為10424（4）地下、半地下停車位所有出售，每個車位按5萬/個銷售，銷售收入為萬元。預(yù)測總銷售收入為：563