精品文檔-下載后可編輯年《房地產估價案例與分析》名師預測卷12022年《房地產估價案例與分析》名師預測卷1

問答題（共5題，共5分）

1.對某私人的出租住宅進行交易價格評估時，如果選用收益法和成本法，分別需要搜集哪些資料？

2.甲公司于3年前以出讓方式取得一宗住宅用途的土地使用權，土地使用期限為70年，后政府部門修改規劃，該區域列為商業區，要求開發商更改設計變為商住兩用用途，為配合周圍環境并減低高度50米，以適應當地的老城區發展規劃。為確定規劃調整給該開發項目造成的損失，甲公司委托乙房地產估價機構進行評估。請問此項更改對房屋造成的損失有哪些？估價師為完成本次估價應收集哪些資料？

3.某企業一幢6層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業，用途為商務辦公，現因該企業無力償還債務，債權人申請以拍賣變現方式執行債務清償。現委托甲房地產估價機構評估拍賣底價。

1.若選擇收益法和比較法評估拍賣底價，簡述各自的技術路線。

2.法院應如何確定拍賣底價若第一次流拍，怎樣處理

4.下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分，請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在括號后面空格處的不計分）

封面

房地產估價報告

估價項目名稱：XX市XX路XXX號XX商業房地產價值評估?

估價委托人：XX法院

房地產估價機構：XX房地產估價有限公司

注冊房地產估價師：XXX（注冊號XXX），XXX（注冊號XXX）

估價作業期：2022年6月14日至2022年6月19日

致估價委托人函（略）

目錄（略）

估價師聲明（略）

估價假設和限制條件

1.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。

2.估價對象在價值時點達到最高最佳利用狀態，其運作方式合法。

3.估價對象房地產本身不存在質量問題。

4.房地產市場在本估價報告應用的有效期內不發生較大變化。

5.估價對象房地產在本估價報告應用的有效期內不遭受重大損壞。

6.至價值時點，其他樓層均已經到期或馬上到期，只有第一層商業用房租賃期限到2022年6月30日到期，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。

7.至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執行借款合同糾紛案件而評估房地產市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產價值的影響。

（其他假設和限制條件略）

估價結果報告

（一）估價委托人（略）?

（二）房地產估價機構?

估價機構：XXX房地產估價有限公司?

住所：XX市XX區XX路XX號XX大廈10樓?

法定代表人：XXX?

資質等級：一級?

證書編號：建房估證字【2022】XXX號?

有效期限：2022年XX月XX日至2022年XX月XX日?

（三）估價目的?

為法院辦案提供價格參考。

（四）估價對象?

1.土地實物狀況描述

估價對象所在宗地坐落于xx市xx區xx號，土地規劃用途為商業用地，宗地總體形狀較規則，南臨環市東路、北臨光明路、其余臨內街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質現象，土壤為酸性紅土。土地開發程度達到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），紅線內場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實物狀況描述

經實地查勘，估價對象為xx市xx區xx號的商業房地產的一樓，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結構的商業樓，建成于2022年10月18日，1-5層為商業裙樓，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調及智能煙感自動噴淋消防系統，由市政電網供電。

估價對象室內附著的裝修及基本設施為：室內地面鋪大理石及地毯，內墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調，水電設施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎無沉降情況，估價對象室內空間布局合理，采光、通風較好，經實地查勘及委托方介紹，估價對象現已出租作商業使用，保養維護情況良好，為完好房。

3.估價對象權益狀況描述與分析

依據估價委托人提供的《xx省房地產權證》（粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號）等資料記載，房地產權屬人均為xxx。

權屬來源方式：估價對象權屬來源于購買所得。

估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經實地查勘，估價對象所在樓宇有專業物業管理公司進行管理。估價對象土地所有權為國有，共用土地為國有出讓土地使用權，共用土地面積為共用整棟樓房的產權人共同使用，土地用途為商業用地，土地已辦理有償使用手續，使用年限為40年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為29.33年。土地所有者為國家，土地使用權人為xxx。

4.估價對象區位狀況

（1）位置現狀描述與分析

1）坐落：xx市xx區xx號。

2）方位：城市市區地帶，越秀區中部。

3）與主要設施距離：距離市級商業中心世貿中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向為南、北。

6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。

（2）周圍環境狀況描述與分析

1）自然環境：估價對象所在區域屬于城市城區地帶，現已大部分開發為高樓大廈，原始地貌及自然環境已城市化，自然環境一般。

2）人文環境：估價對象所在區域主要人群為淘金商圈附近的白領與企事業單位職工等，治安狀況較好，衛生條件較好。毗鄰黃花崗科技園，是xx市內重要商務辦公區。

（3）景觀狀況描述與分析

區域內主要為城景、街景，區域內有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

（4）外部配套設施狀況描述與分析

1）基礎設施：估價對象所在道路與環市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網連接，可保證日常使用，基礎設施完備度高。

2）公共服務設施：估價對象附近有學校、幼兒園、銀行、衛生所、市場、派出所等市政配套設施，公共服務設施完善。

（五）價值時點

2022年6月17日（確定理由略）

（六）價值類型

估價中采用公開市場價值標準，即所評估出的客觀合理價格應是在滿足本次估價全部假設和限制條件下于價值時點的市場價值。

（七）估價原則?

本次估價遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、價值時點原則、獨立、客觀、公正原則、謹慎原則等房地產估價原則。

（八）估價依據?

1.法律、法規和政策性文件?

①《中華人民共和國房地產管理法》；?

②《中華人民共和國土地管理法》；?

③《中華人民共和國土地管理法實施條例》；?

④《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；?

⑤《中華人民共和國拍賣法》。?

2.技術標準、規程、規范?

①《房地產估價規范》；?

②《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2022）。?

3.委托方提供的相關資料（略）

4.估價人員調查收集的相關資料?

①估價人員現場查勘和估價機構掌握的其他相關資料；?

②估價對象所在區域的房地產市場狀況、同類房地產市場交易等數據資料。

（九）估價方法?

估價對象屬于商業用途，屬于收益性物業，且估價對象所在區域的類似物業出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

估價對象所在區域房地產市場發展勢頭良好，同一類型物業近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進行評估。

因成本法計算會拉低房地產價值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行評估。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區域同類性質的房地產市場情況進行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法原理：是在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類似或使用價值相同的交易實例與待估房地產加以對照比較，就兩者之間的影響該土地的交易情況、日期、區域及個別因素等的差別進行修正，計算待估房地產價值的方法。

收益法原理：如果將價值時點視為現在，那么在現在購買一宗有一定收益的房地產，預示著在未來的收益期內可以不斷地獲取凈收益，如果現有一筆資金可與未來一系列凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是房地產的價值。

（十）估價結果?

本次估價對象為xx市xx區xx號樓1樓建筑面積合計共為1340.45m2的商業房地產，估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，考慮到各估價對象所在區域房地產市場狀況，特別是商業類物業的實際市場情況，考究各種估價方法后，認為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情。故分別運用比較法和收益法經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2022年6月17日符合本報告估價假設和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾壹萬捌千玖佰零伍元整。

（十一）注冊房地產估價師?

注冊房地產估價師表1

（十二）實地查勘期?

二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。?

（十三）估價作業日期

二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。

商業房地產市場價值評估技術報告

一、估價對象描述與分析

（一）估價對象實物狀況描述與分析

1.土地實物狀況描述

估價對象所在宗地坐落于xx市xx區xx號，土地規劃用途為商業用地，宗地總體形狀較規則，南臨環市東路、北臨光明路、其余臨內街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質現象，土壤為酸性紅土。土地開發程度達到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通煤氣），紅線內場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實物狀況描述

經實地查勘，估價對象為xx市xx區xx號的商業房地產，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結構的商業樓一樓，建成于2022年10月18日，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調及智能煙感自動噴淋消防系統，由市政電網供電。

估價對象室內附著的裝修及基本設施為：室內地面鋪大理石及地毯，內墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調，水電設施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎無沉降情況，估價對象室內空間布局合理，采光、通風較好，經實地查勘及委托方介紹，估價對象現已出租作辦公使用，保養維護情況良好，為完好房。

（二）估價對象權益狀況描述與分析

1.合法權利人

依據估價委托人提供的《xx省房地產權證》（粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號、粵房地權證穗字第xxxx號）等資料記載，房地產權屬人均為xxx。

2.權屬來源方式

估價對象權屬來源于購買所得。

3.土地權益狀況描述

估價對象土地所有權為國有，共用土地為國有出讓土地使用權，共用土地面積為共用整棟樓房的產權人共同使用，土地用途為綜合用地，土地已辦理有償使用手續，使用年限為50年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國家，土地使用權人為xxx。

4.建筑物權益狀況描述

估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經實地查勘，估價對象所在樓宇有專業物業管理公司進行管理。

（三）估價對象區位狀況描述與分析

1.位置現狀描述與分析

1）座落：xx市xx區xx號。

2）方位：城市市區地帶，越秀區中部。

3）與主要設施距離：距離市級商業中心世貿中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向為南、北。

6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。

2.周圍環境狀況描述與分析

1）自然環境：估價對象所在區域屬于城市城區地帶，現已大部分開發為高樓大廈，原始地貌及自然環境已城市化，自然環境一般。

2）人文環境：估價對象所在區域主要人群為淘金商圈附近的白領與企事業單位職工等，治安狀況較好，衛生條件較好。

3.景觀狀況描述與分析

區域內主要為城景、街景，區域內有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

4.外部配套設施狀況描述與分析

1）基礎設施：估價對象所在道路與環市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網連接，可保證日常使用，基礎設施完備度高。

2）公共服務設施：估價對象附近有學校、幼兒園、銀行、衛生所、市場、派出所等市政配套設施，公共服務設施完善。

二、最高最佳使用分析

1.合法性分析

估價對象為xx市xx區xx號的商業房地產，根據估價委托人提供的《xx省房地產權證》等資料記載，其證載合法批準用途為商業，實際用途亦為商業，本次估價按其法定商業用途進行估價。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求評估價值應是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價對象的價值達到最大的利用方式的估價結果，具體如下：

（1）保持現狀前提：估價對象房地產保持現狀、繼續利用最為有利時，應以保持現狀、繼續利用為前提進行估價，保持現狀的條件是新房地產價值減將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤小于現有房地產價值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價對象房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進行，對估價對象進行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產價值大于現狀裝修的房地產價值。

（3）改變用途前提（略）

（4）重新開發前提（略）

（5）上述情況的某種組合：估價對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時，應以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進行估價，對估價對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產價值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應得利潤大于現狀用途的房地產價值。

估價對象為xx市xx區xx號1層的商業房地產。目前估價對象現出租作商業使用，估價對象所在樓宇建筑結構合理，耐用性好，裝修豪華，保養維護良好。估價對象約建于2022年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產價值影響較小；估價對象規劃為商業，按現行xx市政策，改變用途和重新開發的情況可能性非常小；預計未來估價對象將繼續保持商業現狀使用。

三、估價方法適用性分析

1.估價方法選取

通行的房地產評估方法有比較法、收益法、假設開發法、成本法，估價方法的選擇應按照房地產評估技術規則，根據當地市場發育狀況，并結合該項目的具體特點以及估價目的等，選擇適當的估價方法。

（1）估價對象法定批準用途為商業，已建成投入，不屬于待開發房地產，可再開發能力較低，因此不適宜選用假設開發法進行評估。

（2）估價對象屬于商業用途，屬于收益性物業，且估價對象所在區域的類似物業出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價對象所在區域商業房地產市場發展勢頭良好，同一類型商業物業近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進行評估。

（4）因成本法計算會拉低房地產價值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行評估。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區域同類性質的房地產市場情況進行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法技術路線（略）

收益法技術路線（略）

四、估價測算過程

1.收益法計算過程

（1）公式選用

估價對象為出租型的商業物業，xx市一般出租物業在簽訂合同時均會不同程度設定租金遞增幅度，以規避房地產市場行情變動、物價變動、利率變動等風險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結果符合市場行情。

收益法測算公式為：

V一房地產價值；

A一未來第一年房地產凈收益；

Y一報酬率；

g一凈收益逐年遞增的比率；

n一房地產剩余收益年限。

（2）租金收入的確定

經過對周邊房地產市場的調查，結合估價對象的特點，選取了三個類似同類型商業出租交易實例作為比較實例，將估價對象與各案例進行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產狀況等方面與估價對象進行比較和修正，求取估價對象市場租金為100元／m2。具體測算過程略。

（3）有效出租面積的確定

根據估價人員的對周邊市場的調查，周邊同類型商業物業的出租面積一般按其產權登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象出租面積為《xx省房地產權證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

（4）其他收入的確定

根據相關調查的數據，xx市出租房屋一般收承租方二至三個月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，當下銀行存款利率3.5%，則估價對象租期外其他收入情況如下：

其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。

（5）空置率的確定

據了解xx市商業物業在2022年上半年市場平均空置率為7％。經調查，估價對象位于xx市城區重要的商務區域，周圍人流密集，商務氛圍好，考慮估價對象的實際情況，取空置率為5%。

（6）租金變化趨勢分析

估價對象位于xx繁華區域，設定其可持續經營，預測其發展前景，據調查，某市東路段同類型商業物業的年租金增長率在2％至5％之間，按遵守謹慎原則，擬定估價對象每年租金年均增長率為3.8%。

（7）年有效毛收入

年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積-空置和收租損失）＋其他收入

=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年?m2）?

（8）運營費用

出租型商業物業，一般出租型物業運營費用包括房產稅、租賃稅費、房屋維修費、房屋保險費和其他費用等。根據市場調查確定各項費用如下：

①房產稅：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，出租房屋的房產稅以租金收入的12％計；

1147×12%=138元/（年?m2）。

②租賃稅費：依據xx省政府公布的《印發xx省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2022年1月1日起，對xx省行政區域內繳納增值稅、消費稅和營業稅（簡稱“三稅”）單位和個人，按實際繳納的“三稅”稅額的2％征收地方教育附加，則計算繳納租賃稅費合計取租金收入的5.7%：

1147×5.7%=65元/年?m2。

③房屋維修費：房屋維修費一般取重置成本的2.5%：（確定依據略）

3250×2.5%=81/年?m2。

④房屋重置成本：估價對象為鋼筋混凝土結構5層商業辦公樓，參考xx市造價站《關于發布xx市建設工程2022年參考造價的通知》（穗建造價[202217號）公布的2022年鋼筋混凝土結構高層建筑物的單方造價，再考慮估價對象的實際情況進行適當修正確定估價對象上蓋建筑物重置價格為：3250元/m2。

⑤房屋保險費：出租房屋一般需要投保房屋火災險等保險費，根據保險公司平均收費的水平和《xx省土地估價實用指引》的數據，房屋保險費一般取房屋原值的0.15%--0.2%，考慮估價對象的實際情況，取房屋保險費為0.2%；3250×0.2%=6.5元/（年?m2）。

⑥其他費用：房屋出租中可能涉及一些費用，如：手續費，無規定繳納標準或無法預見的情況發生，為使估價結果更加準確、合理，適當考慮一些費用，一般按有效收入的1％-3%，考慮估價對象的實際情況，其他費用取1%；

1147×1%=11元/年m2。

公式：年經營費用=房產稅＋租賃稅費＋物業服務費＋房屋維修=138+65+7+81+11=302元/（年?m2）。

（9）年凈收益

估價對象年凈收益=年有效毛收入－年運營費用=1147-302=845元／（年?m2）

（10）報酬率的確定：

采用安全利率加風險利率法和市場提取法確定，報酬率=3.5%+2%=5.5%。（確定過程略）

市場提取法：在估價對象周邊選取同類商業物業，通過它們現時的租金水平和售價，求取其收益率，從而確定估價對象的報酬率，過程如表2

表2

注：年凈收益=月租金×12個月×（1一空置率），報酬率=年凈收益÷市場價格

經上述市場提取法確定三個案例的報酬率，對三個案例的報酬率進行算術平均，則報酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%

根據估價師的經驗，安全利率加風險利率法取權重0.8和市場提取法的結果取權重0.2，考慮估價對象實際情況，因此本次估價確定其報酬率為5.5%。

（11）收益年限：

估價對象已辦理土地有償使用手續，使用年限為40年，自2022年10月18日起計，至價值時點為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時對建筑物予以補償或不補償的情況，遵照謹慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

（12）測算過程表及測算結果

經上述確定的數據代入收益法公式，具體如下：

式中V一收益價格（元，元／m2）；

A一第一年凈收益（元，元／m2）；

r一報酬率（%）；

n一未來可獲收益的年限（年）；

g一年凈收益遞增率；

按照以上公式代入數據測算得：

V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）

總價值=20432×1340.45＝27388074（元）

2.比較法測算過程

公式選擇：比準單價=實例成交單價×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數

（1）可比實例選取與分析

可比實例A：××街××號商業用房一層建筑面積1352.51m2，已裝修，5層，框架結構。交易單價21000元／m2。交易日期2022年8月17日。

可比實例B：××街××號商業用房一層建筑面積1502.18m2，已裝修，5層，框架結構。交易單價為20000元／m2，交易日期2022年7月21日。

可比實例C：××街××號商業用房一層建筑面積1518.14m2，5層，框架結構。交易單價21580元／m2，交易日期2022年5月17日。

（2）交易實例與估價對象比較分析

將可比實例與改造完成后的估價對象進行對比分析，對比內容及實例說明見下表：

因素條件對比說明表

（3）比較因素修正系數確定

根據上表估價對象與可比實例的比較分析，結合估價師掌握資料與估價經驗，因素修正系數確定見下表。

（4）比較價值計算

根據上表確定的因素修正系數，對比較價值計算見下表。

比較價值計算表

根據上述分析，取以上三個可比實例簡單算術平均值作為標準樣本的市場價格為：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）

（5）總價格

已知裙樓建筑面積為1340.45㎡，則裙樓部分的總價為：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（萬元）

3.確定估價對象評估結果

通過運用比較法和收益法兩種方法計算得出估價對象的評估價格，考慮到兩種方法評估結果較為相近，本次評估以兩種評估方法評估結果的算術平均值作為估價對象的測算結果，

20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。總價格=20455×1340.45=27418905元。

五、評估結果確定

本次估價對象為xx市xx區xx號建筑面積合共為1340.45m2的商業房地產，估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，考慮到各估價對象所在區域房地產市場狀況，特別是商業類物業的實際市場情況，考究各種估價方法后，認為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情，故分別運用比較法和收益法經過全面細致的測算，并結合估價經驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2022年6月17日符合本報告估價假設和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾柒壹萬捌千玖佰零伍元整。

5.指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個，后面應用前面的錯誤計算結果導致錯誤的不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請在答題紙上作答不得在試卷上改錯）

本次估價背景情況如下：

估價對象是某企業擁有的位于繁華街路的一幢臨街單層工業用房，產權證用途工業。因為該市經濟的發展，該區域變為了商業中心，某企業也對該工業用房進行了裝修改造，變成了兩層商業房地產，現一、二層全部出租。為解決該區域商業配套不足的問題，規劃部門同意該工業一層改建為商鋪。該企業也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后用該房申請房地產抵押貸款，委托房地產估價機構評估其抵押價值。

以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”、估價對象風險提示內容片段：

3.估價對象最高最佳利用分析

估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規模和檔次，應按法律上允許、技術上可能、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定，并應符合下列規定：

（1）當估價對象已為商業用途利用時，應在調查了解及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列判斷和選擇，并應在估價報告中說明：

1）維持現狀、繼續利用前提，新房地產價值-將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤＞現有房地產的價值，選擇維持現狀前提進行估價；

2）更新改造前提，更新改造后的房地產價值-更新改造的必要支出及應得利潤＞現狀房地產的價值，應選擇更新改造前提進行估價；

3）改變用途前提，改變用途后的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤＞現用途房地產的價值，應選改變用途前提進行估價；

4）改變規模再予以利用經計算不合理，不選擇改變規模前提進行估價；

5）重新開發再予以利用，成本太高，不合理，不選擇重新開發前提進行估價；

6）估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費用及應得利潤后，其剩余價值大于作為工業使用的價值。所以，估價對象應改變工業用途為商業用途、并進行改造裝修利用最合理。

該房地產的實際用途、登記用途、規劃用途之間不一致時，應按下列規定確定估價所依據的用途，并應作為估價假設中的未定事項假設在估價報告中說明及對估價報告和估價結果的使用作出相應限制：

登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據抵押估價目的，選用工業房地產用途進行估價；政府或其有關部門對估價對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結果進行估價；政府或其有關部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應按下列規定執行：

1）登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；

2）實際用途與登記用途、規劃用途均不一致的，應根據估價目的確定估價所依據的用途。

（九）估價對象風險提示

估價對象風險提示分析主要包括：1）關注房地產抵押價值未來上漲的風險，對預期可能導致房地產抵押價值上漲的因素進行分析說明；2）評估續貸房地產的抵押價值時，對房地產市場已發生的變化予以考慮說明；3）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；4）抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；5）合理使用評估價值；6）定期或在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估等。

單選題（共10題，共10分）

6.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。

該房地產估價機構的估價思路不宜采用（）。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設開發法

7.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。

如果甲獲得該地的途徑是劃撥獲得，則乙購買時應該（）。

A.求得的估價價格折現后再扣除需要補交的土地出讓金

B.先扣除補交的土地出讓金再折現到16年后

C.不考慮補交的出讓金

D.要求甲公司補交土地出讓金

8.6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。

該房地產的估價思路為（）。

A.房地產未來16年的價值折現到價值時點的價值

B.房地產未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權價值折現到價值時點的價值

C.房地產未來28年的價值折現到估價時點的價值

D.房地產在價值時點的市場價值

9.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產進行抵押評估，該房地產的土地使用權性質為劃撥，經協商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產在正常出讓土地使用權法定最高年期的條件下，評估價值為500萬元，應繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產，拍賣價值扣除應繳稅費后為445萬元，

2022年9月10日，該房地產抵押評估價值P應為（）萬元。

A.560

B.500

C.440

D.400

10.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產進行抵押評估，該房地產的土地使用權性質為劃撥，經協商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產在正常出讓土地使用權法定最高年期的條件下，評估價值為500萬元，應繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產，拍賣價值扣除應繳稅費后為445萬元，

該公司2022年9月10日破產時，該公司能有（）萬元拍賣款償還銀行。

A.448

B.445

C.385

D.352

11.某公司于2022年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產進行抵押評估，該房地產的土地使用權性質為劃撥，經協商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產在正常出讓土地使用權法定最高年期的條件下，評估價值為500萬元，應繳納的出讓金為60萬元，該公司2022年9月10日破產，拍賣價值扣除應繳稅費后為445萬元，

假若銀行對甲評估公司的評估結果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應為（）。

A.2022年9月10日

B