地產(chǎn)項目目標成本管控及編制詳解目標成本的特點分科目分級別管理：項目開發(fā)收支兩條線，因而成本是計算項目經(jīng)營指標（利潤、利潤率、內(nèi)部收益率等）的重要指標，且目標成本是后續(xù)開發(fā)實施的成本管理紅線，涉及合同、變洽、付款等具體業(yè)務操作，必須詳盡且與財務科目對應。各地產(chǎn)公司的目標成本科目設置不盡相同，但大同小異，一般來說，分為：土地成本：通常含土地出讓價款、土地類稅費、市政大配套費用等前期成本：通常含設計費、報批報建費、三通一平費等建造成本：通常含建安費用、小市政費用、景觀費用、配套設施費用等期間費用：通常含監(jiān)理費用、造價咨詢費用等費用：通常含管理費、營銷費、財務費等稅金：通常含土地增值稅、企業(yè)所得稅等下圖為某標桿房產(chǎn)企業(yè)的目標成本科目設置：費項成本加目01-01土地落01-02前期工程費013配套設施重M3基礎設砸費。1斑建筑及安裝工程塞期環(huán)橙祟觀工程聾工程相關裝01 -開發(fā)成本02-01梢售設施建造費€2-02消匡設施運行費用。工。3調(diào)研、推廣■代理、廣告篇01-07-05交易相關手續(xù)費02-M營消人員人工成本02處營消人員行政辦公費02-0G其他消售需用[?2稍售賈伯03管理贄用'M財努蜜用階段性管理為了更科學更準確的進行目標成本設置，隨著項目的開發(fā)進程，分階段進行目標成本修正，通常分為：土地版目標成本（拿地投資測算）方案版目標成本（根據(jù)報規(guī)通過的方案修正）施工圖版目標成本（總包施工圖內(nèi)部圖審后，根據(jù)圖紙含量及總包招標價格進行成本修正）預結版目標成本（通常在項目交房前完成，作為財務結轉(zhuǎn)參考）。雖然有多版本的目標成本，但通常是以施工圖版目標成本作為基準版進行管控。逐版遞減原則上，下一個版本的目標成本總額不得超過前一版目標成本總額，當然也有例外，若對應的成本增加能夠帶來產(chǎn)品溢價，項目整體經(jīng)營指標有所提升，那么通常是可以通過一定的審批手續(xù)提高目標成本的4.全員參與目標成本涉及整個項目的開發(fā)全過程，這也就決定了目標成本的形成過程是各相關職能共同論證、共同討論形成的。但并不意味著所有職能參與全部目標成本科目的編制中，每個職能參與編制的只是其有能力決定的部分（這也是責任成本分解的基礎），且不需要參與到具體編制中，只需要提供對應科目的關鍵數(shù)據(jù)指標即可。例如：財務部參與土地類成本的編制中，需要提供土地出讓金金額及相應稅費金額；設計部參與前期費中的設計費的編制，提供項目開發(fā)過程中涉及到的設計類費用明細，同時需要提供項目的技術指標（面積等）、含量指標（各業(yè)態(tài)鋼筋含量、砼含量等）以及項目的配置標準（有標準產(chǎn)品線的，提供非標部分配置）；投發(fā)部門參與前期報批報建費用的編制；在這過程中成本部要統(tǒng)籌整個目標成本的編制工作，并保證數(shù)據(jù)的合理、及時、保密。目標成本編制過程中最忌成本人員僅憑自己的經(jīng)驗，不與其他部門協(xié)作。這樣編制出的目標成本往往是不科學的，在后期執(zhí)行中也會阻力重重。幾個易混淆的概念成本測算對象：成本測算對象是指結合項目的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Τ杀具M行單獨測算成本的建筑物或構筑物。主要包括：住宅：高層、小高層、聯(lián)排等商業(yè)：底商、獨立商業(yè)、公寓等地下車庫：人防、非人防等非經(jīng)營類公建：會所等成本測算對象的劃分應便于合同的拆分和費用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測算對象，例：14層高層和16層高層可同作為高層處理。成本核算對象：成本核算對象是指：按照受益原則，可將成本費用進行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。成本核算對象確定原則：可租售性原則定價差異原則產(chǎn)品明顯差異原則成本核算對象的確定方法：分期開發(fā)的項目，要分期核算。同一期內(nèi)，按照不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫等不同功能的可售產(chǎn)品，應按功能劃分成本核算對象車庫的處理：如當?shù)卣呖梢宰馐郏瑒t作為核算對象，計算其相應成本。如當?shù)卣卟豢勺馐郏瑒t應視為配套設施，單獨測算其成本后，相應成本全部分攤到可租售產(chǎn)品中。成本測算過程：根據(jù)公司相關成本管理制度及當?shù)卣嚓P部門稅務要求對項目成本進行計算，真實反映產(chǎn)品的成本情況。成本核算過程：在成本測算的基礎上，合規(guī)合法的體現(xiàn)稅籌情況下的財務成本。建筑面積：依據(jù)施工圖及國標建筑面積計算規(guī)則計算的項目面積

UDC中華人民共和國國冢標準UDC中華人民共和國國冢標準GBfT50353—2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范('alculationcodefarc:anstrtictionareaofbuilding2013-12-19發(fā)布2013-12-19發(fā)布2814-07-01實施中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局聯(lián)合發(fā)布可售面積：即產(chǎn)權面積；通常在取得預售許可面積之前，以研發(fā)設計面積為準。在取得預售許可面積但沒有取得產(chǎn)權實測面積，以預售許可面積為準。在取得產(chǎn)權實測面積后，以產(chǎn)權實測面積為準。結構面積：也即建造面積，是指建筑物各層平面內(nèi)墻體、柱等等建筑結構所占的面積。成本核算指導成本的核算指導就是將非業(yè)態(tài)自身建安外的成本合理分攤到各業(yè)態(tài)的原則辦法。那為什么要做成本分攤呢，我們來看一個公式：應納土增稅=增值額（納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入一項目成本后的余額）X稅率所以第一個合理分攤的原因是“合理規(guī)劃土地增值稅額度”；第二個合理分攤的原因是“可租售產(chǎn)品定價重要依據(jù)”第三個合理分攤的原因是“行業(yè)對標分析依據(jù)”成本核算分攤的合理與否這么重要，那么下面我們來看看怎樣的成本核算才是更合理的首先成本核算要遵循三個基本原則：誰受益誰分攤原則優(yōu)先分攤到高附加值產(chǎn)品原則成本只分攤給可租售（有收益）產(chǎn)品原則以上三條原則簡單來說就是哪個產(chǎn)品賣得貴就把成本多分攤一些，使整個項目各業(yè)態(tài)的利潤率基本均衡。這樣更有利于土增稅籌劃以及更合理的進行產(chǎn)品定價。成本的分攤方式其實各地稅務都有具體或者方向性的要求，各地產(chǎn)公司也有相關的規(guī)定，單純從合理性上來說，土地成本及景觀成本按各業(yè)態(tài)占地面積分攤，建安成本直接歸集到各自業(yè)態(tài)，除此之外的其他成本按地上可售面積比例分攤給各個業(yè)態(tài)比較合理。不管使用何種成本分攤方式，都難免會出現(xiàn)不理想甚至成本倒掛的情況，這時候可以試用其他的分攤方式，并與當?shù)囟悇詹块T積極進行溝通，爭取以對項目最優(yōu)的分攤方式對項目成本進行分攤。四目標成本編制以上介紹了目標成本管理的邏輯以及至關重要的成本核算，下面具體介紹一下如何進行目標成本的測算。各地產(chǎn)公司現(xiàn)行的目標成本測算表有繁有簡，但大致看來測算表單基本類似。通常由《建筑指標表》、《配置標準表》、《成本匯總表》、《跨期非建安測算表》、《當期非建安測算表》、《建安測算表》等六張基本表單組成，其測算順序也基本上按照這個順序進行。《建筑指標表》：此表由公司設計部提供，主要是該項目分期的技術指標，包括“占地面積”、“基底面積”、“地上建筑面積”、“地下建筑面積”、“地上結構面積”、“地下結構面積”、“可售面積”、“景觀面積”、“單元數(shù)”等，需要指出的是，以上指標均須分業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。

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或*場目莫玷偶樣血唾就丁班建觸忸51合物」與同一一如=h-UHH，疏士胞處收血MJ2S1ST1—一9356B髓司朝弭阻流再和3&I而X國635675設班10141士也需前南工更富IHgH總決庭離工國設庭西Dig里覆及登工工在而01JK尋曲展dT程需0147工新相工由「QI界強廉事(3241-■,{IN卯由裳吞電運行強用我AZ43利?、KJ--1MS*f9L_,■,"C1.0?fl5裝砧相關J端篇出M些港人茴兒丁?本制g的二請人黃行ii熱盛寓舊純健值M通用由riKAffl拉抽蚪造人的%h才，￥內(nèi)或藺.一rm期出“攝13biigggW巡;的幻帝? nij'《非建安測算表》：此表是對當期除建安成本外其他成本進行測算的表格。*土地成本主要按照財務部門提供的數(shù)據(jù)計入；*前期費中的設計費，按照設計部提供的本項目可能涉及的設計合同及標準進行測算，通常按照建筑面積乘以單價得到總價，再按照核算指導的規(guī)定分攤到各產(chǎn)品業(yè)態(tài)；*前期費中的報批報建費，按照拓展部門提供的當?shù)厥召M標準進行測算，成本人員也可去當?shù)匦姓髲d對收費標準進行咨詢；*前期費中的三通一平費，需要跟工程部討論，根據(jù)項目的施工組織設計方案進行測算；*社區(qū)管網(wǎng)費用指的是小市政成本，目前大部分城市是按照一定標準進行繳費，故此費用是按照建筑面積乘以單價進行計算，再分攤到各產(chǎn)品業(yè)態(tài)；*園林景觀，按照各業(yè)態(tài)占地面積乘以景觀標準計算，并歸集到對應的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。《建安測算表》：建安成本按照面積*含量*單價的模式進行計算。建蘢成本81葬魂4里陽產(chǎn)品。劇?琦，*物占地?怛 也沿1?轅?收1寸1門宴ySt唱曲視呻5 戶償1???元r"r3［況畫技 打打1占地面班1133S? 司!E*聯(lián)I移沏 1 1屬學rX,■*■毋A度由陰眸吊鼓IfHam冏五面色:年王際充*西日宇可悟而智等率訊* anna*rtflQU■*Txn(ES)器*n北鼻mftnMl手 ■去及更惚工得面!_■w,w m*郎tIM第密6tfmXH善用汩 廣仲2小 3'M41 招星—翳班L首*我 徹FB6 26?2 土館舉兩格?￥：■2-UuM i,?l2.1。白siat-EfFi￥L?Mi?1S■ 肥早?匕麻款占！1,611網(wǎng)531E6m收物容：［直的7加的4?1 工由埼牛*_1西L咖 “爵 州2至內(nèi)屯片王程哂*女羽1 ifi4raIMrsSymiL建用宿而 T2f1,944 1期■?mSMi.il品驛*設面把n2i,m2M：.-41?加思胖4看肝同97K3nUH工程曲埠 電由工總b*.--#?KTi口￥ 規(guī)找柱工程a Ii1.0*小14i:酬就51戶的瑞青棒士琳南和 1-&54WIM?m2 tClT3|Ef視鋼4 1.416，占。 「即始1 甲型:M2 H徑晨.%Tli制擊皆擊也抵成 k眠苗帙通過幾張表的測算，最終結果鏈接到匯總表中，最終形成整版的目標成本

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