商業廣場工程前期介入

工作要點探討商業廣場工程前期介入工作要點探討設計階段的圖紙復核施工階段的現場跟進設備運行的綜合調試代管階段的人員培訓接管階段的問題整改為確保工程的工程施工質量并按期開業，把握好工程前期介入的工作要點是工程管理重要前提條件之一。設計階段的圖紙復核商業廣場工程前期介入工作要點探討設計階段的圖紙復核

圖紙復核的出發點：滿足日后的使用功能及維護保養

的要求。參照的相關標準：⑴萬達集團《機電設計標準》⑵萬達集團《商業綜合體建造標準》⑶萬達集團《商業管理用房建造標準》；⑷國家建筑行業的有關規定及標準。設計階段的圖紙復核—建筑類◎外廣場用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水點管道，要考慮管道內的存水泄放，防止冬季凍裂管網。〔屋面有綠化設計的，也要考慮灌溉管網的冬季防凍〕◎外廣場預留的活動電源箱體，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、平安。同時還要考慮防水的處理工藝。活動電源位于方磚地下，存在平安隱患。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—建筑類◎步行街商鋪采用通長鋼化玻璃設計時，注意商鋪隔斷墻體與鋼化玻璃交接處的縫隙施工工藝，在滿足消防要求的同時，要考慮鋼化玻璃立面的美觀。◎是否已設計足夠的各功能性用房，且面積、空調、給排水、設備冬季保溫等是否滿足日后的使用要求。◎變電所或低壓配電室不應有給排水、空調供回水等水路管道穿過。fdc01房市金碟變電所有空調供回水管道及排污管管線。

fdc01房市金碟地面無鋪裝且無坡度，易造成積水。

fdc01房市金碟垃圾房面積缺乏、無排水地溝、無空調。

fdc01房市金碟消防濕報間沒有排水地溝。

fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—建筑類◎北方寒冷地區，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時車場入口收費亭的位置和開啟堆積門感應點的位置設置要合理。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—建筑類◎停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、中、下三道截水溝，南方地區更需注意。排水溝的砌筑，應采用混凝土砌筑。停車場出入口只有一道截水溝fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—建筑類◎通往地下停車場的扶梯通道，要考慮對空氣隔檔的設計，防止夏季空調冷負荷的散失和冬季冷空氣侵入經營區域。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—強電類◎商鋪的配電箱應安裝在柱體或非商鋪之間的間隔墻上，插座及弱電等線路均從棚上下引至墻面，防止商鋪合并、拆分時線路調整的困難。原設計圖調整后設計圖fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—強電類◎商場內的導視系統應采取獨立回路供電設計，防止因掛在正常照明或應急照明回路上,導致營業期間導示牌開閉狀態不統一，影響品質。兩種導示牌不能同時亮，影響品質。設計階段的圖紙復核—強電類◎除一層扶梯底下預留多種經營地插外，應取消步行街通道上的地插，改為墻插。影響地面的美觀，存在平安隱患〔防水、絆人〕fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—強電類◎充分考慮一層和頂層的照明照度，特別是穹頂上方，適當增加，提高照度。一層、大小中庭及穹頂處的照度要重視，適當增加。設計階段的圖紙復核—弱電系統◎預留ATM機所需的電源及數據接口。◎對停車場收費系統和門禁系統力求同一品牌產品，通訊協議和數據庫統一，采用一臺效勞器即可完成數據存儲。◎閉路監控系統預留2-3個回路，便于日后攝像點位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數據存儲30天的時間和圖像的連續；力爭主要部位〔如地下停車場行車道、步行街各出入口、室內鋼化玻璃門及室外建筑周邊〕無布控死角。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—弱電系統◎門禁系統采用聯網模式發卡及授權模式(在管理主機完成)，管理主機具備全部開啟門禁的功能。◎做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數據線路的設計。◎背景音樂的音源設備應置于效勞臺處，便于日常播放。假設可能建議增設具備節目編輯、語音錄制及定時播放功能設備。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—暖通系統◎各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，防止能源費用分攤的困難。◎北方寒冷地區的一層各出入門口及地下停車場的出入口應安裝水熱風幕，阻隔冷空氣的進入。◎組合式空調柜機的供回水管道過濾器兩側應設置閥門及壓力表，供回水管道上應有溫度計及泄水閥門。◎屋面的空調機房及消防穩壓間應考慮冬季取暖設施，防止設備及管道凍傷。濕式垃圾房需配置分體空調。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—暖通系統◎應對商鋪及步行街公共區域的冷熱負荷指標進行復核，滿足機電設計標準的要求，火鍋類商鋪的冷負荷適當增加。◎北方寒冷地區的一層地面可考慮地熱輻射采暖技術，保證步行街夜間的持續供暖。◎屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點應設置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調整等日常操作。fdc01房市金碟

冷卻水塔底部較低，不便于日常使用及維護。fdc01房市金碟◎垃圾房應采用地溝排水并設有濾渣池，不建議采用地漏。◎空調末端機房、消防泵房、消防濕報間、消防穩壓泵房等有水設備間應設置排水地溝或地漏。設計階段的圖紙復核—給排水系統◎餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，防止混用導致油垢堵塞生活排水管道。◎餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設施的，在底部應設置排污閥門。假設集水池與衛生間相連，應考慮加裝隔物網，防止污水泵吸水口的堵塞。fdc01房市金碟積水池與衛生間管道連接，但無隔污網。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—消防系統◎消防末端試水點的位置應考慮便于日后的消防檢測、測試及噴淋泡爆碎時的應對，防止放置在無排水管道的位置及經營區域內。fdc01房市金碟設計階段的圖紙復核—電梯系統◎扶梯底部的燈光效果要考慮日后的維護及面層保潔的便利。扶梯底部采用云石母片，不便維修和清潔。設計階段的圖紙復核—商鋪局部◎審核裝修材料的消防防火等級，滿足消防要求。◎餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設傳菜口；廚房與就餐區需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件〔與當地消防局對接，掌握地方具體政策〕。◎復核商鋪裝修設計圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。設計階段的圖紙復核—商鋪局部◎關注廚房及衛生間的防水工藝，尤其是地溝與排水管道的接縫處。◎審核商鋪門頭牌匾及立面的效果，滿足步行街整體美觀的要求。商業廣場工程前期介入工作要點探討施工階段的現場跟進施工階段的現場跟進-土建局部為保證正常經營和財產平安，防止投訴、索賠、拒交租金和物管費的現象發生，防水施工的工藝要重點跟進，并做好閉水試驗及結果的記錄。重點關注的部位有：地下室外側墻、伸縮縫、空調機房、公共衛生間、屋面柔性防水工藝〔女兒墻返沿和鷹嘴處〕、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水〔地漏及排水管四周〕等。伸縮縫的施工不徹底。防水材料未作保護層施工。女兒墻返沿處開裂，且沒有鷹嘴擋水施工。fdc01房市金碟施工階段的現場跟進-土建局部外管網的各種管線，要結合實際施工情況進行核對。對外管網〔污水井、消火栓、水表井等〕在地面回填前，要統計數量，繪制綜合管網圖，防止盲目或交叉施工，導致各種井坑的掩埋。砌筑時，每個井的墊磚必須要砌筑。fdc01房市金碟施工階段的現場跟進-土建局部商鋪餐飲后廚區域的隔斷墻必須砌筑到頂，確保滿足消防要求。關注廚房區域的棚面施工是否滿足棚內設施設備〔油煙凈化器及管道〕清洗及維護條件。fdc01房市金碟施工階段的現場跟進-電氣局部跟進大功率設備的供電線路接線，如配電柜、電機、空調機組等，防止由于大電流使接線柱發熱導致設備或線路的損壞。空調機組、循環水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運行正常。開業慶典雙回路電源控制柜的定做和調試〔工程公司購置〕。施工階段的現場跟進-弱電局部語音系統的綜合布線要有干線子系統，防止公司內、外部、網絡等無法通過布線拓鋪到廣場各樓層及地下室各設備用房〔變電所、消防控制中心、物管用房、一層服臺〕，造成后期管理上的不便。跟進消防、樓控系統控制模塊的安裝位置、型號、數量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護打下堅實的根底。門禁系統控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發事件下的緊急處置。施工階段的現場跟進-暖通局部商鋪自行安裝的分體空調〔假設準許〕的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補水水箱的浮球閥是否調整正確，防止用水的浪費。室內空調吊機的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。fdc01房市金碟施工階段的現場跟進-通排風局部通往室外的各種管道無倒坡現象且密閉狀態良好，防止雨水順管道倒灌入室內。防火、防煙調節閥按設計安裝，防止遺漏和調節閥位于無法維護的位置。屋面各種風機的出風方向正確、無異常聲響；防排煙風機低速和高速切換及運轉正常；油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風機皮帶工作正常。排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內。施工階段的現場跟進-消防局部記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水口的位置，防止出現噴淋泡爆裂溢水時不能及時關閉閥門的情況發生。跟進消防水炮的安裝與調試，確保水炮功能的實現〔日常檢測比較困難〕。跟進商鋪裝修時防火卷簾周邊的施工，嚴禁拆改和阻隔。施工階段的現場跟進-電梯局部a、關注垂直梯的運行是否平穩、無異常聲音，重點檢測平安部件的動作是否準確。b、關注扶梯的梯階是否晃動、刮碰兩邊的側板。c、跟進電梯調試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行。e、跟進變頻扶梯一次運行周期的梯階數量，確保顧客運送到位。fdc01房市金碟施工階段的現場跟進-小結各系統設備的調試跟進是重點，應做好調試記錄，尤其調試期間對各種故障的排除方法，為日后的平安運行打好根底。在各系統跟進期間，要隨時做好各項設備的臺帳記錄〔按照商管總部統一模板〕。跟進各功能性物業用房的施工，確保按照建造標準配備足夠的設備。圖紙審核的要點同樣是跟進工作的重點事項。商業廣場工程前期介入工作要點探討設備運行的綜合調試設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之前：

1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補償柜內的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實際線路是否符合；8、檢查平安操作工具及警示標識是否齊全。設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數據顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發熱，是否有異常聲音。

3、檢查無功補償電容柜自動投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；

擋鼠板是否已經安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。設備運行的綜合調試-變電運行當站內某一母線出現由于該母線連接的設備事故引起失壓時，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成〔包括因施工需要回路臨時停電的再送電〕。依據現場實際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測試、高壓驗電等項的操作規程，標準上墻；標注低壓側各回路負荷的性質，保證消防電源等設備穩定供電。設備運行的綜合調試-通排風系統對各種通排風設備的控制箱體進行編號；對各配電箱的控制回路接線螺絲進行緊固；調整熱保護繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠〔消防排煙風機的高速與低速〕。檢查風機的葉輪旋轉方向，保證出風正確，風機工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現象。檢查消防排煙風機是否具備消防聯動功能。檢查排風管道上的防火閥開閉位置及動作情況。fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-給排水系統對給水系統的外管網及內網各回路計量水表進行登記，并記錄表底數，屬租戶使用的，需簽字確認。對內管網的閘閥或法蘭進行檢查，對跑、冒、滴、漏現象及時處理。對止回閥、浮球閥、液位控制器進行檢查，保證動作可靠。檢查生活水泵房電機、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置的空調、紫外線消毒燈等設備是否工作正常。給水系統開業前，完成生活水箱及管道的清洗和衛生防疫，取得衛生許可證。設備運行的綜合調試-給排水系統對室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進行檢查，對施工時的殘留雜物進行清掏。對地下各污水井的排污泵進行檢查，調整浮漂位置，確保上下液位動作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時清理。對步行街的衛生間的設備設施進行檢查，保證開業后的使用。排水系統開業前，需取得排污許可證。設備運行的綜合調試-空調系統空調機組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現象；開機和停機的邏輯控制回路動作正確，各傳感器工作正常，保證設備運行的邏輯保護，防止設備的損壞；設備開啟后的各項運行參數在范圍之內，使設備運行在最正確狀態：〔冷水機組的名義工況下〕a、冷凍水的回水溫度12℃，供水溫度7℃，溫差5℃供回水壓降調整為49KPa〔0.5kg/cm〕b、冷卻水的回水溫度32℃，供水溫度37℃，溫差5℃供回水壓降調整為68KPa〔0.7kg/cm〕

制冷機組設備運行的綜合調試-空調系統c、幾種制冷劑工作狀態時的壓力〔kPa〕d、循環水泵的變頻功能運行平穩，無異常聲音，工作電流不超過電機的額定電流。e、冷凍水膨脹水箱在設備停機后，無溢水現象。f、一對一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關閉不運行設備回水閥門。

制冷機組制冷劑名稱蒸發器壓力（3.3℃）kPa冷凝器壓力（37.8℃）kPa停機狀態（22.2℃）kPaR123-18.641.2-4.9R1234a224.6675.7500.2R22446.21329.9851.2設備運行的綜合調試-空調系統a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉方向

正常。b、一臺機組開啟一臺冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設備運行及停機后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-空調系統a、電機工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現象；b、過濾器、表冷器無堵塞現象；c、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡現象，保溫徹底。d、管道末端自動排氣閥排氣正常；e、樓控的電動閥動作正常；f、風機盤管的三檔調溫開關動作正常。末端設備fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-空調系統設備安裝完成后，在第一次通水時，要對管道進行反復沖洗，并對過濾器進行拆洗，直至到達要求。設備在正式運行前，要對水質進行處理，到達空調運行的水質要求。fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-弱電系統由于弱電工程的施工相對較為滯后，開業時停車場道閘及收費系統、門禁系統、樓控系統等可能不會施工結束；但閉路監控系統、消防報警系統、客流計數系統、語音與網絡通訊、背景音樂系統、商鋪售電系統、集團專網及辦公網絡必須到達正常使用功能。fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-弱電系統閉路監控系統：①顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動；②各攝像點位名稱標注準確；③硬盤錄像存儲無連續丟幀并且數據能夠保存30天；④手動控制鍵盤能夠控制球機全方位動作且圖像切換自如。消防報警系統：①報警控制柜報警點的錄入數量與實際施工相符；且報警點位置描述準確。〔務必取得報警點位的地址碼表〕②報警控制柜無誤報及報警點隔離現象；③消防播送功能正常；強切背景音樂功能正常。④報警控制柜強起功能具備〔消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風機等能夠直接強起〕；fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-弱電系統其他：1、客流計數系統的人流計數的準確率核對，即誤差情況核對。2、商鋪的語言及網絡能夠正常開通，有線電視應具備開通條件；3、商鋪的售電系統開通使用，IC卡表受電功能無異常；4、背景音樂系統播放正常；遙控話筒語音傳送及分區播送正常；5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點；6、CRT報警區域顯示、智能疏散地標燈動作正常、準確；7、確保集團專網和辦公網絡的開通。開業時，需保證慶典主會場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯動。fdc01房市金碟設備運行的綜合調試-消防系統a、消防水池、穩壓水箱蓄水前，對建筑垃圾徹底清理，浮球閥動作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點動作正常、出水正常。d、消防穩壓罐的壓力值設定正常；穩壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態水壓正常。e、噴淋末端放水試驗時，濕式報警閥動作正常、警鈴動作正常、水流指示器動作正常。f、防火卷簾上下動作自如，消控室遠端控制功能正常。g、開業前撤除溫感、煙感等探頭的防塵保護罩。

設備運行的綜合調試-消防系統開業前消防系統需進行各項功能的測試，并完成聯動功能測試。開業前需與當地消防局聯合舉辦一次大型的消防演練。〔商業廣場租戶需參加的〕開業前需取得消防驗收合格證書，方可開業。商業廣場工程前期介入工作要點探討代管階段的人員培訓代管階段的人員培訓1.人員培訓的目的：為熟悉掌握各種設備設施的操作程序及方法，確保設施設備的正常、平安運行，提高員工的各項工作技能，及時有效處理各種突發事件，在代管之前和期間，應加強對員工進行各種技能培訓。

2、培訓的重點內容：

a.各系統設備的操作流程培訓和應急突發事件的處置培訓。

如：空調機組、消防報警設備、客流計數設備、LED顯示屏等。

b.設備的操作流程及維護保養程序。

c.各種突發事件處置程序：溢水、停電、消防等預案的培訓及演練。

代管階段的人員培訓3.代管期間的本卷須知：a、變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成〔包括因施工需要回路停電的再送電〕。b、各設備室〔間〕進入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進入值班狀態，實行倒班制度。d、隨時記錄設備運行期間的各種參數，關注運行狀態。掌握設備最正確運行方法。e、收集整理現場跟進階段的各種工程質量問題，及時上報工程公司并制定整改時間方案，落實責任人，跟蹤整改情況。商業