投資建議書華MALL195812021/7/13投資建議書華MALL195812021/7/13城市概況介紹安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，是長江沿岸著名的港口城市。北接安徽省六安市、巢湖市東面與安徽省池州市、銅陵市隔江相望南面以長江與江西省九江市相連西邊與湖北省黃梅、蘄春、英山三縣相接22021/7/13城市概況介紹安慶市位于安徽省西南部，長江下游北岸，是長江沿岸城市基本數據解讀

安慶是一座古城，地處長三角的邊緣位置，著名的“黃梅戲之鄉”，皖江文化的發源地。新的沿江高速鐵路規劃將使得這座千年古城進一步拉近與東部沿海地區的距離。安慶市總面積541.3平方公里，總人口613.8萬。安慶市市區面積52.11平方公里，市人口約100萬。目前安慶市轄3個市轄區、7個縣，代管1個縣級市：迎江區、大觀區、郊區、桐城市、懷寧縣、樅陽縣、潛山縣、太湖縣、宿松縣望江縣、岳西縣。安慶已經逐步形成了石油化工、輕紡、機械、建材四大支柱產業（占全市規模以上工業企業總產值的90%以上）。

城市規劃顯示：2020年安慶市區人口將達到市區人口將達到140萬32021/7/13城市基本數據解讀

安慶是一座古城，地處長三角的邊緣位置，著名安慶市區分四大區域分別是：迎江區、大觀區、宜秀區以及開發區，其中以迎江區的老城中心區域商業氛圍最為濃厚，成熟社區眾多，交通便利。安慶市市區區域劃分

42021/7/13安慶市區分四大區域分別是：迎江區、大觀區、宜秀區以及開發區，城市地位：安慶在皖江九市中有著重要的地位，承接東部產業轉移的優勢、潛力十分明顯：1.安慶地處三省交界，區域中心，具有承東啟西、接轉產業的獨特區位條件；2.安慶資源豐富，潛力巨大，具有規模承接、集聚發展的承載能力；3.安慶特色鮮明，優勢突出，具有配套承接、互補發展的產業基礎；4.安慶主動融入，積極承接，已經在承接產業轉移的實踐中取得了初步成效解析：建設皖江城市帶承接轉移示范區，是安慶市加快追趕跨越的難得機遇，據安慶市政府規劃，安慶將更加注重政策引導、拓展承接平臺、集群承接、創新承接方式，將把安慶建設成為長江中下游開放型、多功能的現代化綜合性城市和區域中心城市。

1.1城市地位及交通

52021/7/13城市地位：1.1城市地位及交通

52021/7/13安慶汽車發往的周邊主要景點及城市和它們的距離合福高鐵通過安慶境內解析：隨著皖江城市帶的發展，安徽的南部的交通狀況在升級，高速公路體系的不斷完善，安慶的交通在飛躍向前發展，交通的改善必將成個城市發展的助推力。1.2安慶城市交通狀況

安慶到各大城市、景區之間的距離安慶合肥196公里安慶蕪湖150公里安慶黃山230公里安慶南京300公里安慶武漢370公里安慶上海500公里62021/7/13安慶汽車發往的周邊主要景點及城市和它們的距離1.2安慶城市1.安慶有著很多知名企業和高等學府，與長江毗鄰，是安徽重要的港口城市。2.安慶市皖江城市帶的核心城市，有著舉足輕重的地位，發展前景樂觀。3.歷史悠久，人文薈萃，有著豐厚文化氣息。4.城市地理位置優越，位于皖江城市帶轉移中心點.二.安慶市基本狀況小結

72021/7/131.安慶有著很多知名企業和高等學府，與長江毗鄰，是安徽重要的經濟迅猛發展的勢頭為安慶加快產業結構調整和促進消費市場的快速發展提供動力三.城市經濟據官方統計，安慶市GDP總額、增速逐年遞增。2009年GDP達820億元，增長速度高達16.35%，這表明安慶經濟處于高速發展時期，總量增長的同時速度也在加快。82021/7/13經濟迅猛發展的勢頭為安慶加快產業結構調整和促進消年份20072008200920102011年GDP總額429.98495.68587.66704.72820年增長速率12.5%15.2%18.6%19.8%16.35%20112010200920082007解析：2005-2009年，近5年的安慶市GDP及增長率的數據列表顯示，安慶即將進入商業快速成長期(即年GDP規模達到千億以上），商業需求量進一步加大。92021/7/13年份20072008200920102011年GDP總額42安慶人均GDP以及增長速度

20112010200920082007200620052004年份20042005200620072008200920102011人均GDP單位：元4726505454606942800097141240912596增長率6.2%6.9%8.0%27.1%15.24%21.42%27.74%1.5%安慶市近幾年人均GDP都在迅速增長，2011年人均GDP達到12409元，增長速率高達27.74%102021/7/13安慶人均GDP以及增長速度

20112010200920081.持續快速多年的增長，城市消費市場具有深層次開發的前景和發展潛力。2.社會消費品零售總額及其增長速度：2011

社會消費水平

20102009200820112007800600400200100500198.07241.76287.9357.3402.7112021/7/131.持續快速多年的增長，城市消費市場具有深層次開發的前景和發項目處于市中心地段項目區域位置與地塊現狀

◆項目具體位置：北臨華中西路；南接人民路；東至湖心南路；西靠歐景苑。本案122021/7/13項目處于市中心地段項目區域位置與地塊現狀

◆項目具體位置：本西入口南地界圍墻停車場地東側南地界圍墻二期用地北入口北入口內側華中路與宜城路交口汽車站正面宜城路地塊現狀：居住氛圍濃厚，商業氣氛濃厚，以小型低檔餐飲和五金批發為主（如華中西路五金一條街）。132021/7/13西入口南地界圍墻停車場地東側南地界圍墻二期用地北入口北入口內項目周邊交通周邊路網項目在安慶市主干道人民路旁，其它東、西、北向有三條支干道：分別為湖心南路路、宜城路、華中西路。項目位置2、項目周邊及配套設施華中西路（北）湖心南路（東）

宜城路（西）

人民路（南）142021/7/13項目周邊交通周邊路網項目位置2、項目周邊及配套路名車道到達主商圈時間湖心南路雙向四車道開車10分鐘人民路雙向四車道開車5分鐘宜城路雙向四車道開車10分鐘華中西路雙向四車道開車15分鐘華中西路和宜城路交叉口道路拓寬為雙向六車道，輻射范圍約20米;

道路以及與主商圈距離路名車道到達主商圈時間湖心南路雙向四車道開車10分鐘人類別人流量(包含非機動車)機動車項目附近178人次119輛統計時間：17：45—17：50（5分鐘）項目周邊車流/人流的統計

周邊有1路、3路、4路、9路、12路、13路、14路、15路等多條公交

路線迅達城市各個商業圈。162021/7/13類別人流量(包含非機動車)機動車項目附近178人次119輛統

項目周邊配套

項目周邊包含金融、通信、藥房等便民設施。

具體內容如下：中國工商銀行安慶獨秀農村商業銀行周邊的銀行聚集讓你用最短的時間辦理繁雜的金融業務172021/7/13項目周邊配套項目周邊包含金融、通信、藥房等便民設

優勢1.項目位于老城區商圈，靠近主商業街。2.周邊人流量較大，交通便利，有利于帶動整個商業的人流量.劣勢1.周邊環境較差，很難營造一個中檔或高檔的大型商業2.人流量雖然較大，但是得不到很好的聚集3.周邊人員結構復雜SWOT分析威脅機會1.老城區的改造，有老城商業沉淀做基礎

2.安慶現在還沒有一個屬于現代式的購物中心3.安慶的經濟迅速發展，有助于項目發展1.周邊已有大型百貨商場將是我們

最大的威脅

3、項目的SWOT分析2.新城區也在建大型商業中心，必將會對我們帶來沖擊182021/7/13優勢1.項目位于老城區商圈，靠近主商業街。2.周邊人

項目定位192021/7/13項目定位192021/7/13項目定位城市商業單中心向多中心轉變的趨勢和發展格局，帶來不同類型的發展機遇項目市場特征及條件，對項目商業發展的需求構成項目定位的必要條件商業消費特征帶來商業業態對目標群體的引導性消費的市場機遇安慶城市化進程加速帶來人口的增加和商業業態、品牌的豐富度提升202021/7/13項目城市商業單中心向多中心轉變的趨勢和

什么樣的業態和功能組合能夠滿足項目作為城市級商業中心的定位目標和消費升級目標，并滿足留住消費的需求？？目前商圈狀況老城商業中心：主要以各層次零售為主，缺乏大型的滿足消費者全方位購物、休閑娛樂，交際交往的新型業態。老城商業中心零售老大的商業地位難以撼動，為此：項目應避開老城區主要以中高端零售為主的業態，構建全新的業態，以家庭型和孩子型和滿足青年消費為主，輔之以聚合性的餐飲、休閑、娛樂業態，滿足城市消費升級，留住城市中產和青年消費，打造一個全方位復合生活、交際交往、餐飲娛樂的一站式購物中心。212021/7/13

什么樣的業態和功能組合能夠滿足項目作為城市級商業中心的定由上所述：項目概念定位為：

安慶城市化進程中的典范物業核心計劃——打造安慶最具國際視野、最具時尚感、最具活力的城市綜合體222021/7/13由上所述：項目概念定位為：核心計劃——222021/7/13我們定位必須體現以下六點：□□□□□□是城市級的是城市核心的是具有標志性的具有強烈城市意向的是可回避競爭的是可現實跨越式發展的□□□□□□輻射全安慶市城市的新中心能代表新時代的安慶，城市中的“一級”可辨識，明顯別去與其它區域拉開與其他項目的差距采取一切可能的超常規的手段232021/7/13我們定位必須體現以下六點：□□□□□□是城市級的是城市核心的走業態互動、功能復合化、使用全時段的發展戰略，通過項目功能體系的建立，規避市場風險.物業類型組合：商業（華MALL+商業街）+公寓+時尚商務酒店+中高端居住以公寓、商業街商鋪的售賣老思想項目快速回現，通過華MALL商業和酒店長期持有，為企業長期融資進而實現公司的長運戰略.通過自我中心化，打造一個以商業為驅動，復合商務辦公、酒店、居住功能、高效率緊湊型都市社區，從而建立新的價值體系，跳出區域市場競爭，形成安慶城市新中心.開發戰略：競爭戰略：打造以新型業態購物中心+商業街為驅動力的安慶城市新中心。從而重新定義區域認知，實現區域突破，規避競爭.通過全面領先市場的產品，打造安慶前所未有真正的都市現代生活，形成項目核心競爭力。242021/7/13走業態互動、功能復合化、使用全時段的發展戰略，以公寓、商業街商業定位方向界定：定位區域級商業中心，項目將致力于成為安慶中產階層家庭和

時尚青年購物、餐飲、休閑娛樂的綜合消費的目的場所。核心價值：為安慶中等收入以上及時尚青年提供具有休閑娛樂氛圍的一站式消費場所項目價值定位□以安慶中產收入和時尚青年人群為主□以家庭消費和青年消費為核心□商圈覆蓋范圍30分鐘車程□功能結構的范圍（經驗值）：購物占40%餐飲占25%娛樂占20%配套占15%商業組合□以大型綜合性超市、兒童集合店、居家飾旗艦店和青年消費為核心□補充影院、KTV等娛樂項目□食街和特色餐飲、休閑娛樂成為主要配套主力店□強調家庭化、生活化的氛圍□

強調時尚和休閑的城市消費文化消費者溝通消費者252021/7/13商業定位方向界定：定位區域級商業中心，項目將致力于成為安慶中總體商業定位：安慶市區域性商業中心，家庭型一站式購物中心安慶市區域性商業標桿華MALL生