【房地產(chǎn)】宜賓置信“萊蔭河畔”廣告竟標(biāo)方案雪松廣告宜賓房地產(chǎn)市場情形對1—2個(gè)樓盤分析項(xiàng)目執(zhí)行程序項(xiàng)目營銷打算建議【宜賓房地產(chǎn)市場情形】我司的優(yōu)勢：雪松房地產(chǎn)營銷策劃公司是成都中成房業(yè)川南總代理機(jī)構(gòu)。獨(dú)立項(xiàng)目小組運(yùn)作包括：策劃、設(shè)計(jì)、、制作；廣告的執(zhí)行及活動(dòng)的策劃與實(shí)施。媒體優(yōu)勢：擁有戶外黃金路口廣告牌，總代理1、2、4、9路黃金線路車身廣告。有多年代理主流媒體體會(huì)。具有整合傳媒資源優(yōu)勢。除代理日報(bào)、晚報(bào)、電視臺、電臺、廣報(bào)廣告外，還獨(dú)家代理宜賓晚報(bào)《.酒都樓市》、《房產(chǎn)周刊》；獨(dú)家代理宜賓電視臺《財(cái)寶宜賓》、《宜賓房產(chǎn)》欄目。我司具有大型活動(dòng)策劃及執(zhí)行能力。成功案例有：陳琳酒都歌友見面會(huì)、任達(dá)華影迷見面會(huì)、四川第十屆體育舞蹈錦標(biāo)賽、西部精英大賽宜賓賽區(qū)大賽、宜賓2004首屆春季住博會(huì)等大型活動(dòng)。及正在籌辦中的2005年中國宜賓春季住博會(huì)。【宜賓房地產(chǎn)市場情形】一、項(xiàng)目營銷背景分析

1、項(xiàng)目宏觀背景——項(xiàng)目總體市場分析研判

從市區(qū)區(qū)域分布上看，區(qū)域特點(diǎn)明顯，發(fā)育度不平穩(wěn)。

舊城在售樓盤要緊分布在沿江沿河一側(cè)，多以小地塊高層電梯公寓顯現(xiàn)，價(jià)格最高，但市場差不多飽和，可供開發(fā)的地塊越來越少；南岸南東區(qū)發(fā)育度差不多專門高，中心區(qū)域差不多少有可開發(fā)用地，現(xiàn)已逐步向外圍進(jìn)展，在售樓盤以多層為主，開始顯現(xiàn)規(guī)模型樓盤；南岸西區(qū)統(tǒng)一由魯能集團(tuán)規(guī)劃開發(fā)，將是宜賓規(guī)模型高尚住宅生活區(qū)；至于江北，由于其廠礦企業(yè)較多，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)政策性較強(qiáng)，以企業(yè)職工集資建房或大型企業(yè)自主開發(fā)為主，而真正的商品房開發(fā)不多，目前僅有以“碧水山莊”為代表的幾個(gè)項(xiàng)目在售。

1.、從供給住宅的物業(yè)類型和檔次來講，物業(yè)類型逐步從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐步從低層次走向中高檔次。

前兩年，多數(shù)上市樓盤仍是以檔次不高的多層安居房顯現(xiàn)，除了沿江的樓盤能夠借助外圍自然景觀外，項(xiàng)目小環(huán)境較差，項(xiàng)目規(guī)模不大，營銷觀念和治理落后。只是，之后就顯現(xiàn)了高層電梯公寓、規(guī)模較大園林景觀社區(qū)、聯(lián)排別墅等多種物業(yè)類型的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目開始有精品化意識，注重與外來房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、策劃商等）合作打造精品住宅和規(guī)范房地產(chǎn)操作技能，這對宜賓房地產(chǎn)市場走向成熟與規(guī)范起了較好的榜樣作用。

2.從住宅銷售價(jià)格區(qū)分上看，差不多與物業(yè)檔次和區(qū)位一致，區(qū)位價(jià)格差一樣在200-300元/㎡之間。

總體價(jià)格幅度大約在1500-2600元/之間。一樣來講，舊城多層住宅銷售均價(jià)在1600元/左右，電梯公寓銷售均價(jià)在1800—1900元/左右；南岸東區(qū)目前多層住宅銷售均價(jià)為1500-1600元/左右，電梯公寓銷售均價(jià)在1800元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)在3000元/左右；江北目前多層住宅銷售均價(jià)為1500元/左右，聯(lián)排別墅銷售均價(jià)在3000元/左右。

3.、宜賓居民購房需求區(qū)域性強(qiáng)由于宜賓有“三江”分割的專門地勢，從而形成了相對獨(dú)立的三大片區(qū)，即舊城、南岸和江北。在長期的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、歷史文化積淀的阻礙下，過去有居住不出舊城和過橋即是出城的心理定勢，從而導(dǎo)致舊城人口過于集中，人口密集度大，商貿(mào)繁榮，但都市負(fù)擔(dān)過重，房屋建設(shè)見縫插針，品質(zhì)與環(huán)境極差，盡管如此，到目前為止，仍有許多人不愿“出城”。直到上個(gè)世紀(jì)90年代，政府意識到咨詢題嚴(yán)峻后才加以引導(dǎo)和政策傾斜，分別在南岸建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和江北建設(shè)舊州工業(yè)開發(fā)區(qū)，并分別以市政府及一些機(jī)關(guān)單位南遷和五糧液集團(tuán)建設(shè)作為帶動(dòng)。在次基礎(chǔ)上也就帶動(dòng)了南岸東區(qū)和江北的開發(fā)建設(shè)，從而也就形成了較為明顯的區(qū)域特點(diǎn)，舊城的居民按照工作等需要逐步向南岸或江北疏散，南岸的居民差不多就地解決居住咨詢題，江北的廠礦企業(yè)職工多數(shù)就在工廠鄰近居家，專門少有南岸的居民到江北去購房居住，同樣，也專門少有江北的人到南岸來買房居家。

4.、宜賓居民購買力較強(qiáng)

盡管在我們的調(diào)查中宜賓人對房價(jià)期望偏低，也有部分人埋怨房價(jià)過高，但從目前宜賓房價(jià)和實(shí)際銷售結(jié)果來看，反映出宜賓人購買力十分強(qiáng)勁。在舊城濱江路沿線的高層電梯公寓，單價(jià)一樣在1800-2850元/㎡之間，一樣每套總價(jià)都在30萬元以上，主力總價(jià)一樣在40萬元左右，頂躍總價(jià)一樣在50萬元以上，最高達(dá)70-80萬元，且這些套型絕大多數(shù)差不多售出，而且銷售速度也專門快怡安大廈差不多賣完，且定金高達(dá)3-10萬元。再來看位于南岸東區(qū)與西區(qū)之間的“綠洲家園”，多層平層住宅主力總價(jià)為14-18萬元，多層頂躍住宅主力總價(jià)在30萬元左右，聯(lián)排別墅總價(jià)也在49-76萬元之間，更有甚者是當(dāng)它剛打地基一上市就被一搶而空。另外，還有許多企業(yè)老總或高級公務(wù)員到成都去購買上100萬元的別墅。這就講明宜賓人對住房的需求強(qiáng)勁，購買力高。

1.2.2.3.4、宜賓人購房理財(cái)意識強(qiáng)，多次置業(yè)者多。

我們在訪咨詢中的知，由于舊城商貿(mào)繁榮，外來經(jīng)商的人口較多，二級租賃市場較好，一樣40—80/套的舊房月租金就能達(dá)到500—800元。而以公務(wù)員為主體和代表的舊城常住人口中，由于政府機(jī)關(guān)單位逐步遷移到南岸東區(qū)以及舊城原有舊房狹小、無環(huán)境、品質(zhì)差，多數(shù)開始二次置業(yè)，一樣都采納“用積蓄作首付款，靠舊房租金作月供”的方式輕易實(shí)現(xiàn)住房升級。在這種情形下，南岸住房暢銷就不足為怪了，專門是有一定規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)和小區(qū)環(huán)境較好、周邊配套設(shè)施較成熟的樓盤需求更大。

1.2.3、宜賓房地產(chǎn)市場總體特點(diǎn)和進(jìn)展趨勢

依據(jù)我們多次、長達(dá)近半年對宜賓房地產(chǎn)市場的調(diào)研與走訪，下面就談?wù)勎覀儗σ速e房地產(chǎn)市場的一些初步認(rèn)識和體會(huì)，要緊是與成都和省內(nèi)其他二級都市房地產(chǎn)市場相比較而言。不足之處，敬請指正。

5.、受政策阻礙，供小于求，整個(gè)市區(qū)房地產(chǎn)市場目前處于賣方市場

由于宜賓市于2000年下半年開始對市區(qū)都市規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，暫停了2001年和2002年市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批，新開工項(xiàng)目多數(shù)是2001年往常差不多立項(xiàng)和非市區(qū)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)需求量最大的卻是大中都市，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)減少和供應(yīng)區(qū)域分布不平穩(wěn)，市區(qū)顯現(xiàn)較大的供不應(yīng)求的局面。然而，這正是由于政策所致，故而在政策因素從2005年排除后便可逐步復(fù)原，因此這種短缺是臨時(shí)的，大約在今后2-3年內(nèi)便可復(fù)原正常。

6.房價(jià)相對較高

由于宜賓市區(qū)多丘陵、臺地，少平原的地勢地貌，使宜賓可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)土地不多，從而導(dǎo)致地價(jià)較高。這可從兩個(gè)方面來看，其一是原有平地幾乎都開發(fā)成熟，再開發(fā)的地價(jià)成本較高，房價(jià)明顯會(huì)升高，如舊城的房價(jià)比南岸或江北同類型房屋就要高出200-300元/㎡；其二，可供新開發(fā)的土地多為山地等非平坦地塊，更難有上規(guī)模的平地供開發(fā)，其開發(fā)建設(shè)成本也自然會(huì)比平地開發(fā)增加許多。因此，宜賓房屋的售價(jià)有關(guān)于省內(nèi)其他二級都市來講，略有偏高，加上戶型設(shè)計(jì)面積又偏大，其總價(jià)相當(dāng)一部分并不比成都低，專門是舊城里面的電梯公寓，一樣總價(jià)都在20多萬元/套以上。

7、開發(fā)商素養(yǎng)和開發(fā)水平不高

總體來看，宜賓開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)較低，絕大多數(shù)只具有三、四級資質(zhì)。開發(fā)體會(huì)與成都樓市相比差距較大，開發(fā)的樓盤絕大多數(shù)存在形式單一、小區(qū)環(huán)境較差、戶型結(jié)構(gòu)不合理、營銷推廣不規(guī)范、物業(yè)治理內(nèi)容簡單等諸多弊病。

8、開發(fā)觀念滯后于消費(fèi)觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者的期望存在較大差距

購房消費(fèi)者通過報(bào)刊、電視等多種媒體與外界接觸，加上宜賓市本身確實(shí)是一個(gè)重要的交通樞紐都市，其人員經(jīng)常往來于成都等大都市之間，其購房消費(fèi)者不管從觀念、意識、依舊實(shí)際消費(fèi)上，他們均表現(xiàn)了其前瞻性，專門多宜賓人差不多看不起當(dāng)?shù)氐姆课荩峤筮h(yuǎn)的到成都去購房。而宜賓房地產(chǎn)商在開發(fā)理念上的進(jìn)展速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于購房消費(fèi)者審美觀的變化速度。在調(diào)查的過程中，消費(fèi)者對住宅的認(rèn)知度、審美觀已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們原有的估量，盡管他們購房時(shí)最關(guān)懷依舊是價(jià)格、質(zhì)量、戶型等差不多因素，但能夠確信的是在這些差不多因素滿足其需求后，他們確信會(huì)選擇有特色的高品質(zhì)樓盤。

9.政府有關(guān)職能部門觀念落后，服務(wù)態(tài)度和有關(guān)資料信息整合與把握不夠

政府盡管鼓舞進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)，但政府官員的工作作風(fēng)和服務(wù)觀念尚未完全轉(zhuǎn)變，專門是專門多非“窗口單位”依舊有“官老爺”的派頭，愛理不理的；另外，政府有關(guān)部門工作缺乏方法和能力，政府有關(guān)官員對市場信息把握不夠，信息儲備不足且雜亂。

10多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式及手段較為粗放

項(xiàng)目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。銷售現(xiàn)場大多布局不合理，顯得十分散亂，缺乏規(guī)定動(dòng)作，樓書及DM單等營銷工具制作也較為簡單。所以，也有極個(gè)別樓盤開始規(guī)范操作。（魯能的碧水山莊售樓部）

11、宜賓市城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)展不平穩(wěn)，表現(xiàn)為物業(yè)不平穩(wěn)和區(qū)域不平穩(wěn)

12、宜賓城區(qū)的房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)質(zhì)變的進(jìn)展上升時(shí)期

隨著本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設(shè)計(jì)商、策劃商、廣告商的持續(xù)融合，一批規(guī)模較大、理念先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項(xiàng)目將持續(xù)涌現(xiàn)。“綠洲家園”等已在此邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，并取得了較大的成功，專門是魯能集團(tuán)開發(fā)的“A-08地塊”項(xiàng)目在利用自身的品牌和實(shí)力基礎(chǔ)上加大與沿海和成都的策劃、設(shè)計(jì)、廣告等外來知名單位合作，帶動(dòng)宜賓房地產(chǎn)市場上一個(gè)臺階。而高品質(zhì)樓盤的持續(xù)顯現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。

2、項(xiàng)目微觀背景——項(xiàng)目區(qū)域市場分析研判

精要提示：區(qū)位、街區(qū)功能、市政配套、商業(yè)及交通狀況、地塊簡介

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷環(huán)境市場調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)要緊調(diào)研目的即對項(xiàng)目概況和項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境進(jìn)行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各時(shí)期具體工作中，讓有關(guān)決策者和策劃人全面客觀了解，來自于市場客觀面上的感性認(rèn)識和資訊支撐。

2.1、調(diào)研范疇和依據(jù)南岸東區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜賓市南岸東區(qū)分為七個(gè)小區(qū)即沿江中央商務(wù)區(qū)、南北軸向的行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶、東西兩片生活區(qū)、南部文化體育區(qū)、東部大型市政設(shè)施區(qū)、碼頭區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)包含了尚貿(mào)金融、文化娛樂、大型會(huì)展、高檔旅社酒店、旅行接待和集中的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，是全市最重要的商務(wù)中心區(qū)。在一定時(shí)刻內(nèi)，舊城的響應(yīng)的功能逐步轉(zhuǎn)移。行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶：要緊沿南北方向的酒都路展開，包括市委政府人大政協(xié)等市級行政機(jī)構(gòu)辦公用地在內(nèi)，并配套建設(shè)一部分服務(wù)設(shè)施。市級大型文化設(shè)施；東區(qū)南部、七星山北麓集中的體育運(yùn)動(dòng)和競賽場館，內(nèi)容包括文化宮、博物館、圖書館、綜合體育館、游泳館、標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場地和訓(xùn)練場地。菜園沱碼頭區(qū)：是長江第一處大型貨運(yùn)碼頭，規(guī)劃確定在該區(qū)域內(nèi)包括集散、集裝箱等在內(nèi)的五個(gè)千噸級泊位碼頭區(qū)以南：集中的市政設(shè)施用地，包括污水處理廠、長途客運(yùn)站、公交站場、電力輸配中心等。東區(qū)功能定位：在各組團(tuán)的功能分工中，東區(qū)將是以后宜賓行政中心所在地，并作為都市中心區(qū)的三大片區(qū)的一部分，具有金融、服務(wù)、物資流轉(zhuǎn)、文娛樂等綜合功能。同時(shí)，與魯能集團(tuán)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的西區(qū)一起，東區(qū)還將是都市要緊的生活組團(tuán)居住功能之一。此外，南岸動(dòng)?xùn)|區(qū)作為長江南岸方向的要緊都市入口，還肩負(fù)著對外交通樞紐和客流，物資集散與周轉(zhuǎn)的職能。從功能結(jié)構(gòu)上講，北部沿江的中央商務(wù)區(qū)、南北軸向的行政辦公與商業(yè)服務(wù)帶和南部查文化體育區(qū)共同形成了一個(gè)工字型結(jié)構(gòu)，將山水環(huán)境和都市新區(qū)緊密聯(lián)系起來，也為新區(qū)重塑了沿江景觀線。此外，東區(qū)規(guī)劃中還專門安排了東西向、沿戎州路的生活服務(wù)軸線，將兩個(gè)大型生活社區(qū)以及南岸西區(qū)聯(lián)系起來.人口容量此次規(guī)劃確定城東新區(qū)的規(guī)劃居住小區(qū)用地人均20平方米/人，規(guī)劃操縱總?cè)丝谠?0.5萬以內(nèi)，人均居住建筑面積30平方米/人，東區(qū)居住小區(qū)用地容積.率操縱在1.5以內(nèi)。南岸東區(qū)功能布局圖項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施：購物場所：酒都建材城舊址世界最大的零售商世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾碼今年將開工修建明年正式營業(yè)。醫(yī)療教育：市二醫(yī)院仁德分院、市一醫(yī)院南岸分院金融服務(wù)；郵政服務(wù)：鳳凰溪郵政支局娛樂餐飲：華榮酒店娛樂休息設(shè)施：江南公園、（）侯園、南岸文化廣場歷史人文區(qū)位阻礙：黑塔周邊可能存在對項(xiàng)目的不利阻礙：生活配套、市政設(shè)施尚在規(guī)劃建設(shè)中，環(huán)境衛(wèi)生、空氣質(zhì)量較差、商業(yè)服務(wù)軸上的商圈形成和培養(yǎng)還需要一定的時(shí)刻。典型樓盤分析融信·南濱印象小區(qū)介紹

融信·南濱印象屬多層景觀圍合式小區(qū)，地處南岸東區(qū)航天路南段。距市政府市政廣場僅四百米，牛馬場汽車站三百米，相鄰市公安指揮中心、市藥檢局、市消防支隊(duì)特勤中心、市第六中學(xué)校、市電大、市七星小學(xué)及市人民醫(yī)院近在咫尺。數(shù)個(gè)較大規(guī)模的住宅小區(qū)亦集中于此，2、4、5路公交車站為你交通帶來便利，周邊社區(qū)進(jìn)展成熟，購物、農(nóng)貿(mào)、休閑、娛樂場所齊備，區(qū)域進(jìn)展?jié)摿嫶螅瑯O具升值潛力。區(qū)域家居生態(tài)，繁華與寧靜共存，都市與自然齊輝，是都市后花園之洞天福地。“融信·南濱印象”是融信房產(chǎn)2004年傾力推出的全新力作，社區(qū)有機(jī)構(gòu)結(jié)合了區(qū)域生態(tài)與人文傳統(tǒng)，按照生活院落化，住宅親地化、物管人性化的原則，真情演繹并升華造就的人文生態(tài)智能化精品住宅小區(qū)。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑用地８５６２㎡建筑占地２３８０。２４㎡呈規(guī)則的四邊形地上建筑面積１２７８３㎡容積率１。４９３建筑密度２７。８％

地下車庫及其他面積２６８８。２３㎡綠地率３８％地下停車位２３個(gè)

南濱印象總體成效圖1南濱印象總體成效圖1南濱印象總平面圖

陽光名城：運(yùn)作思路分析優(yōu)勢：戶型：靈活多樣A—E戶型的范疇為：88.26-154.27平方米。概念：推出小戶型酒店式公寓陽光名城的推廣思路：一、圍墻生活場景手繪宣傳炒作陽光名城領(lǐng)導(dǎo)講話、陽光名城的眾志成城實(shí)力筑經(jīng)典實(shí)力：新家坡SEP建筑設(shè)計(jì)事任務(wù)所、深圳市鑫中建筑設(shè)計(jì)顧咨詢有限公司、四川大伙兒環(huán)境藝術(shù)工程有限公司、四川合宏建筑工程監(jiān)理有限公司、四川省鑫拓建設(shè)工程有限公司、四川忠信物業(yè)、四川匯合新起點(diǎn)廣告有限公司、宜賓源德地產(chǎn)。思路：二、一部城中城的經(jīng)典傳奇：內(nèi)宜高速、北連接線、振興大道的交匯得天獨(dú)厚的鉆石三角洲資深設(shè)計(jì)師，建筑風(fēng)格融會(huì)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的簡約建筑風(fēng)格，以及全生態(tài)、人性化居住理念。定位：宜賓北門第一坐標(biāo)！賣點(diǎn)：優(yōu)越地位：陽光名城地處宜賓北大門，為宜賓市委市府1054重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目之一優(yōu)越領(lǐng)地：內(nèi)宜高速出入口、北連接線、振興大道交繪處：市政規(guī)劃熱點(diǎn)，江北以后的經(jīng)濟(jì)、文化商業(yè)中心優(yōu)越視界：7000余平方米全景生態(tài)園林，近百種富含氧四季花木；大師景觀設(shè)計(jì)，締造“藍(lán)色人居文化”優(yōu)越居所：情形式建筑，戶戶開窗既景，通風(fēng)、采光上乘；“五明”設(shè)計(jì)理念，成就不折的陽光生活優(yōu)越風(fēng)情：住宅、商街、酒店多位一體，自成繁華天地；商住分離，鬧中取靜優(yōu)越禮遇：品牌物業(yè)治理公司——成都忠信物業(yè)，中國物業(yè)治理20強(qiáng)企業(yè)，奉賢高品質(zhì)親情總管服務(wù)思路三：以投資小戶型酒店的旺來帶動(dòng)電梯公寓的銷售：形式：宜賓首屆小資金創(chuàng)富論壇音樂酒會(huì)重新摸索財(cái)寶，把握投資機(jī)會(huì)小戶型酒店定位的原由：地標(biāo)建筑——視覺的聚斂的焦點(diǎn)長途車站——源源客流的動(dòng)脈區(qū)域配套——?dú)v久彌新的磁場專業(yè)運(yùn)營——利潤動(dòng)力的中樞（36平方米）特點(diǎn)：總價(jià)低（9萬多）、精裝修（三星級標(biāo)準(zhǔn)）、品牌酒店經(jīng)營治理公司保證利回報(bào)。酒店客源定位：五糧液集團(tuán)來往的商務(wù)人士35%、來宜賓旅行的游客35%、長途客車站10%、本地人的親朋好友10%、其他客源10%（江北建材城的商務(wù)人士等）。位置：商業(yè)江北建材城斜對面，高層和多層相結(jié)合，且推廣手法新穎專門：整版報(bào)紙的大氣+手繪圍墻的創(chuàng)新亮點(diǎn)，專業(yè)的銷售人員等劣勢：電梯公寓的認(rèn)可同意度較低。區(qū)域型消費(fèi)。雅典美景：優(yōu)勢：酒店商務(wù)公寓，準(zhǔn)現(xiàn)房。劣勢：戶型大，在前期推廣上模糊、紛亂、且在后期陷入滯銷狀態(tài)。流杯華庭.天下宜都優(yōu)勢：規(guī)模型電梯公寓社區(qū)、緊靠流杯池公園、江北文化廣場、運(yùn)作比較成熟

樓盤名稱：山水綠城·碧峰苑開發(fā)商：宜賓魯能開發(fā)（集團(tuán)）有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：新加坡工程集團(tuán)市政規(guī)劃：中國市政工程西南設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)：中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院園林設(shè)計(jì)：美國AAM集團(tuán)公司全程策劃：深圳市國際企業(yè)服務(wù)有限公司營銷顧咨詢：中成房業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)治理：深圳市杰出物業(yè)治理有限公司宜賓沁園杰出物業(yè)治理有限公司物業(yè)治理服務(wù)：常規(guī)服務(wù)：設(shè)施修理、疏通管道、檢修水、電、氣等服務(wù)，開辦家政培訓(xùn)保安、保潔代請家教，代訂報(bào)刊雜志，代租汽車、代繳水、電、氣、通訊費(fèi)用.特約服務(wù)：商務(wù)中心、編排、打印、復(fù)印文件、制作表格、收發(fā)傳真等日常家務(wù)定點(diǎn)長期服務(wù)及不定點(diǎn)鐘點(diǎn)服務(wù)，代為租賃房屋，組織社區(qū)主題活動(dòng)先進(jìn)的安全物管系統(tǒng)：樓宇對講系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)周界紅外線防越系統(tǒng)高速寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)大門出入治理系統(tǒng)物業(yè)治理運(yùn)算機(jī)治理系統(tǒng)建筑形狀：小高層、多層（圍而不合）建筑面積：20萬平方總面積：181畝建筑面積：大約20萬平方米容積率：1·68綠地率：41·5%戶型面積：均價(jià)：總戶數(shù)：約1540戶車位總數(shù)：約600個(gè)支付：8成30年按揭銷售情形：戶型特點(diǎn)：采納后置式排水系統(tǒng)、觀景陽臺和生活陽臺完全分離、餐廳靠近戶門、每戶均有玄關(guān)設(shè)計(jì) 南岸西區(qū)：魯能山水庭院現(xiàn)開發(fā)樓盤：魯能·山水綠城開發(fā)商：宜賓魯能開發(fā)（集團(tuán)）有限公司建筑形狀：小高層、一樣多層等融合的大型社區(qū)面積：占地約608公頃位置：金沙江南岸，與舊城區(qū)隔江相望。通過中壩大橋和小南門橋與舊城區(qū)相連。東側(cè)緊鄰東區(qū)，南依景色宜人的七星山風(fēng)景區(qū)，鳳凰溪曲折流過。竣工日期：山水綠城·碧峰苑（現(xiàn)代高尚美景生態(tài)社區(qū)）項(xiàng)目概況景點(diǎn)：西瀕大地坡森林公署、文化廣場小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套中的池和湖泊，雕塑小品、架空水盤、水簾與草坪花木、奇石、綠地、花木形成自然湖岸、寓意“風(fēng)生水起”高大喬木、階梯和步行小徑、草坪和園林小品相配合山體地勢、游泳池河流：金沙江南北交通：北面臨江，南臨金江路、龍灣路東西交通：東為大地坡公園、西為文化廣場等車站：9路車醫(yī)療：市二醫(yī)院分院、衛(wèi)校門診購物：規(guī)劃商業(yè)中心農(nóng)貿(mào)市場：學(xué)校：技工校、經(jīng)濟(jì)校、規(guī)劃中小學(xué)、市六中、金沙江小學(xué)、餐飲：銀行：郵局：在龍灣路鄰近USP以及主打廣告語仁者樂山，智者樂水，識者選擇山水綠城風(fēng)水龍脈，磅礴宜賓第一席奇峰秀水，“都市山林”極佳處（處青山綠水之所在，集景觀之大成。全視野山水景觀，看山青水秀，看朝霞晚暉，朝朝暮暮伴山風(fēng)輕唱，春夏秋冬享水意清涼……名品建筑，極致生活新高度王牌物管現(xiàn)在高尚生活新開始（每個(gè)居于山水綠城·碧峰園的業(yè)主，都會(huì)為自己的家園而自豪，因?yàn)樗鼡碛袑ｉT的人文氣質(zhì)與個(gè)性化的貼心關(guān)懷）戶戶闊綽，宜賓居住空間之典范。（戶型設(shè)計(jì)是家居生活質(zhì)量的重要指標(biāo)，也是一個(gè)都市建筑生活品位的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。全面照管親情與愛情、私密與開放、舒服與有用、構(gòu)筑情感的獨(dú)白和對白空間……其他：成熟小區(qū)配套：文化娛樂設(shè)施：棋牌室、書吧、網(wǎng)吧體育休閑設(shè)施：健身中心、乒乓球室、桌球室、游泳池、羽毛球場等商業(yè)配套設(shè)施：小超市、都市、都市快餐、咖啡屋、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施：幼兒園、商業(yè)步行街、郵局、銀行、電信等幼兒園、會(huì)所、架空層開設(shè)的文化商業(yè)空間中，茶室、棋園、小賣店等構(gòu)成一個(gè)完整的商業(yè)配套和文化設(shè)施山水綠城·碧峰苑項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境配套碧峰苑風(fēng)景麗舍（小高層）要緊戶型面積I型：三室二廳二衛(wèi)建筑面積：約136·97平方米4·05米挑高，5·1米寬廳設(shè)計(jì)K型：二室二廳二衛(wèi)建筑面積：123·87平方米4·05米挑高，5·1米寬廳設(shè)計(jì)15平方米空中生態(tài)花園與寬敞客廳緊密相連、提供完善觀景空間。東區(qū)：現(xiàn)開發(fā)樓盤：中山生態(tài)園開發(fā)商：宜賓中山房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司建筑形狀：配置完善的小區(qū)總面積：近100畝，建筑總面積10萬余平方米建筑規(guī)模：104237·74平方米建筑密度：27·9%綠化率：35·2%建筑用地面積：65189平方米建筑占地面積：18248·8平方米容積率：1·59幼兒園：1175·89平方米戶型面積：均價(jià)：總戶數(shù)：685戶銷售情形：其它：全框架結(jié)構(gòu)、工業(yè)灰渣混凝土輕質(zhì)墻扳、開敞式半圍合意境USP以及主打廣告語中山生態(tài)園苦苦查找的家宜賓首座景觀式生態(tài)住宅小區(qū)健康家園，漂亮人一輩子我家對面，三江公園穿著拖鞋去旅行，心情與世界的大小無關(guān)（余暉中如此慵懶—咖啡店里心情男女在低語；花店的女孩在精心修飾著玫瑰；音像店里傳來悠揚(yáng)的《維也納森林的故事》；樹蔭下，不知誰家的珍寶在推車?yán)锼恕雌饋硪环∠笈僧嫾襊IRRI的《午后》。要到哪里并不重要，我們只想穿著拖鞋做一次無目的的旅行，在不經(jīng)意間，獲得一份別樣的閑情，中山幼兒園在他們的眼里，花能夠是綠色的，鳥能夠是游泳的，魚能夠是行走的，家也能夠是五光十色的……孩童的世界，大人無須懂得，中山在挽救小孩的創(chuàng)意……附錄文案：第一道曙光劃過落地瑩透的玻璃，灑在你熟睡的臉，鳴啼的鳥聲，叫醒你新的一天，陽光滲透參天郁綠的樹，瀉下星星點(diǎn)點(diǎn)的光線，迷離而溫馨，象展翅的精靈舞到林間，安靜曲直的小徑，無限伸延那戶那人家，小橋垂柳，碧水漣漪，藤蔓纏繞，蝶舞鶯飛，芳草青青，繁華依依，流連處——中山生態(tài)園小區(qū)天，一片蔚藍(lán)/水，一片蔚藍(lán)/在天與水之間/是子云亭，翠湖，飛瀑/還有一片蔚藍(lán)的心情竹：秀玉初成實(shí)，堪宜待鳳凰，竿竿青欲滴，個(gè)個(gè)綠生涼，迸砌防階水，穿簾礙鼎香，莫搖清碎影，好夢晝初長——曹雪芹蘭：春蘭如美人，不采羞自獻(xiàn)，時(shí)聞風(fēng)露骨，蓬艾深不見，丹青寫真色，欲捕離騷轉(zhuǎn)，對之如靈均，冠佩不敢燕——蘇軾菊：身寄東籬心傲霜，不與群紫競春芳，粉蝶輕薄休沾蕊，一枕黃花夜夜香——宋·唐琬梅：眾芳搖落獨(dú)喧妍，占盡風(fēng)情向小園，孤影橫斜水清淺，暗香浮動(dòng)月黃昏，霜禽欲下先偷眼，粉蝶如知合斷魂，幸有微吟可相狎，不須檀極共金尊——林逋中山生態(tài)園項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境配套景點(diǎn)：三江公園小區(qū)內(nèi)環(huán)境配套：智能寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，光纖電視系統(tǒng)，電訊系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，主題會(huì)所，休閑會(huì)所，運(yùn)動(dòng)設(shè)施，幼兒園等一應(yīng)俱全。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)：中心廣場、飛瀑，子云亭，翠湖、梅園、蘭園、菊園、竹園等三十余處大小景觀，溪水、飛瀑、奇石……獨(dú)具匠心的廣場設(shè)計(jì)，雕塑、兒童游樂設(shè)施，休閑草坪、自然、優(yōu)美、健康、休閑……園林：榕樹園荷花園海棠園丁香園月季園玫瑰園牡丹園茉莉園紅葉園芍藥園桂花園橙園菊園、杏園、桔園、桃園、竹園、梨園、梅園、蘭園、薔薇花園、鳳仙花園、玉蘭花園、美人蕉園，山茶花園、三葉梅園……小區(qū)空間布局：開敞式半圍合布局，自由輕松，通透大氣，空間有序，園區(qū)內(nèi)嚴(yán)格人車分流，完全地下停車場，確保社區(qū)安靜無污染，底層架空近萬平米，締造純正會(huì)所生活模式，輕型空心隔墻板為住戶提供更大的空間。物業(yè)治理：人性化親情式待定物管與常規(guī)服務(wù)人性化親情式特定物管網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)上購物電子商務(wù)戶外小區(qū)主干道電視監(jiān)控365天家庭安防及求助常規(guī)服務(wù)：小區(qū)內(nèi)24小時(shí)保安執(zhí)勤，修理服務(wù)公共保潔服務(wù)，環(huán)境綠化服務(wù)交通、消防治理，房屋裝修治理代收代繳水、電、氣費(fèi)、光纖電視費(fèi)報(bào)刊雜志信件發(fā)送到戶辦理外來人員及車輛出入登記公建設(shè)施：休閑設(shè)施（健身房、棋牌室，會(huì)議室，乒乓球室）露天體育場文化廣場幼兒園游泳池小區(qū)儲蓄所物管中心醫(yī)療站大型停車場農(nóng)貿(mào)市場小區(qū)超市便利店河流：東西交通：東依航天路南北交通：北靠戎州路，南靠蜀南大道車站：2、3、4、5路公交車，瀕臨南客站醫(yī)療：蜀南大道購物：宜賓大觀樓商場便民店農(nóng)貿(mào)市場：2100平方米的農(nóng)貿(mào)市場學(xué)校：4個(gè)幼兒園、4個(gè)托兒所餐飲娛樂：2000余平方米的三層中心會(huì)所設(shè)有健身房、卡拉OK，棋牌室以及會(huì)議室。銀行：儲蓄所其它：休閑會(huì)所（健身房、棋牌室、會(huì)議市、乒乓球室）露天體育場（文化廣場、幼兒園、游泳池）小區(qū)儲蓄所（物管中心、醫(yī)療站、大型停車場、農(nóng)貿(mào)市場、小區(qū)超市、便利店）現(xiàn)開發(fā)樓盤翡翠園開發(fā)商：宜賓成中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式：多層商住結(jié)合住宅小區(qū)面積：規(guī)劃用地面積：12729平方米建筑占地面積：4428·19平方米總建筑面積：24290·19平方米戶型面積：1號樓：46·44平方米——156·25平方米2號樓：81·91平方米——84·93平方米3號樓：107·57平方米——176·56平方米4號樓：121·45平方米——216·92平方米均價(jià)：建筑密度34·94%容積率：1·782綠化率：37%總戶數(shù)：其他：框架結(jié)構(gòu)、樓層6—9層，由5幢樓宇組成其中5號樓為商業(yè)辦公綜合用房。項(xiàng)目運(yùn)作程序：項(xiàng)目運(yùn)作流程：項(xiàng)目運(yùn)作流程：塊塊條件分板塊塊條件分板項(xiàng)目競爭力項(xiàng)目進(jìn)展定位核心價(jià)值體系競爭態(tài)勢分析進(jìn)展商定位市場定位形象定位目標(biāo)客戶定位價(jià)格定位主題定位項(xiàng)目定位宜賓宏觀環(huán)境研究宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀住宅市場及進(jìn)展趨勢住宅消費(fèi)現(xiàn)狀市場調(diào)研分期進(jìn)展策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略大賣場構(gòu)筑策略產(chǎn)品策略要緊營銷策略廣告推廣策略銷售推盤策略時(shí)期性銷售打算首期整合營銷打算營銷策略要緊技術(shù)指標(biāo)銷售收入概算項(xiàng)目投資概算收支概算宜賓置信“萊蔭河畔”項(xiàng)目營銷打算本項(xiàng)目的營銷打算，是按照雪松前期市場調(diào)查和定位報(bào)告的內(nèi)容，結(jié)合宜賓市房地產(chǎn)市場的情形，以及置信對本項(xiàng)目開發(fā)的差不多目的：贏得利潤最大化的同時(shí)，樹立置信的企業(yè)形象來制定的。對任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商而言，最期望的回報(bào)確實(shí)是樓盤能盡早脫手，回收資金。然而，在目前房地產(chǎn)買方市場里，要想實(shí)現(xiàn)那個(gè)愿望，往往需要耗費(fèi)極大的財(cái)力、人力和精力。因此，房地產(chǎn)銷售自然成了房地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)銷售代理是大勢所趨，也是順應(yīng)了潮流的進(jìn)展。雪松將以專業(yè)的理念、營銷的優(yōu)勢、先進(jìn)的營銷手段成為本項(xiàng)目營銷的獨(dú)家全程代理公司。置信宜賓房地產(chǎn)開發(fā)公司為本項(xiàng)目的投資商、開發(fā)商。按照雪松前期的市場調(diào)查和定位報(bào)告：“萊蔭河畔”具有明顯的地理優(yōu)勢，具備開發(fā)建設(shè)高尚住宅所需的差不多條件，它將成為滿足宜賓市高收入階層居住宅需的高品質(zhì)物業(yè)，這是宜賓房地產(chǎn)市場的空白點(diǎn)，也是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)。我們將“萊蔭河畔”定位于“具有超前意識的高品質(zhì)物業(yè)”，將宜賓市的高收入階層中的購房家庭作為本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，基于對項(xiàng)目的定位核心策略，我們推廣的理念是---生活在以后。品牌化策略和企業(yè)CIS策略1.使“萊蔭河畔”這一品牌成為置信的旗幟，體現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，在持續(xù)的傳播中，形成產(chǎn)品的同時(shí)，也宣傳了置信，有助于建立企業(yè)的形象。2、建立企業(yè)信譽(yù)、樹立企業(yè)形象、強(qiáng)化消費(fèi)者的信心。宜賓市購房消費(fèi)者對期房的同意度不高，要緊緣故在于購房者對開發(fā)商缺乏信任和信心。通過對置信CIS的策劃，即：理念識別、行為識別、視覺識別這三方面的工作，提升置信的形象，改善公共關(guān)系，提升公眾對置信的認(rèn)知度和評判度。通過大型的公共活動(dòng)，對置信形象上的包裝，使置信在社會(huì)上贏得知名度、提升美譽(yù)度，構(gòu)建良好的企業(yè)形象，確保消費(fèi)者對開發(fā)商的信心，以利于項(xiàng)目營銷的推進(jìn)。加大對期房認(rèn)識的宣傳力度，同時(shí)，在項(xiàng)目本身的建設(shè)上，提升建筑等級，建出精品社區(qū)，制造良好的品牌形象，提升銷售率。二.賣場地的設(shè)計(jì)1.工地現(xiàn)場的包裝在工地現(xiàn)場，第一修建圍墻、戶外路牌的設(shè)置對過往行人起到一定的宣傳作用。在工地現(xiàn)場的十字路口，設(shè)置大型的路牌，引起公眾的注意。圍墻的設(shè)計(jì)力求新穎、與眾不同，體現(xiàn)本項(xiàng)目所具備的高品質(zhì)物業(yè)的雛形。2.利用地塊的特點(diǎn)，先修建網(wǎng)球場和游泳池等設(shè)施，這也是體現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)的賣點(diǎn)之一。3、售房接待中心的設(shè)計(jì)接待中心將以會(huì)所的形式顯現(xiàn)。建議先修會(huì)所，既可以作為前期售房時(shí)的工作場地，樓盤竣工后又能夠作為物業(yè)治理中心，或作它用。我們將在接待中心設(shè)置樣板間和建筑新產(chǎn)品陳設(shè)室。4.樣板間的設(shè)計(jì)樓盤的樣板間是銷售活動(dòng)的場所，有助于提升房地產(chǎn)產(chǎn)品形象的重要基礎(chǔ)。客戶在購房前對物業(yè)最直截了當(dāng)、最深刻的了解和感受多來自樣板間的設(shè)計(jì)和陳設(shè)，我們將設(shè)計(jì)出和整個(gè)樓盤風(fēng)格一致的樣板間，為銷售人員的宣傳提供有益的關(guān)心，使客戶對本項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)有一定的認(rèn)識。我們使用電視、VCD、電子運(yùn)算機(jī)觸摸屏等來設(shè)計(jì)樓盤的相應(yīng)的介紹。5