房屋維修管理1房屋維修管理

房屋維修管理是指對已建成的房屋進行翻修、大修、中修、小修以及綜合維修和維護保養，還包括不同等級房屋功能的改善更新改造。3．1．1房屋維修管理內容

房屋質量管理是指定期和不定期對房屋的完損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。（1）房屋完損等級

1）完好房2）基本完好房3）一般損壞房4）嚴重損壞房5）危險房

（2）房屋完損等級的評定1）房屋結構的分類

①鋼筋混凝土結構②混合結構③磚木結構④其他結構2）房屋完損標準的項目劃分3）房屋完損標準的劃分。

房屋完損狀況，根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度來劃分的

各類房屋完損標準是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的。4）房屋完損等級評定方法①鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法（a）完好房（b）基本完好房（c）損壞房（d）嚴重損壞房（b）結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。（c）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。（d）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。②其他結構房屋完損等級評定方法（a）結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。③危險房屋的鑒定與處理

對危險房屋的鑒定與處理，應按照國家建設部1989年頒布的《城市危險房屋管理規定》和《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99）執行。（3）房屋完損等級評定的基本方法

第一，根據氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雨、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房和一般損壞房等進行檢查評定完損等級；

第二，房屋經過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級；

第三，接管新建房屋后，要進行完損等級評定。（4）房屋完損等級評定的要求1）在評定出結構、裝修、設備等組成部分的各項完損程度的基礎上，要對整棟房屋的完損情況進行綜合評定。2）要以實際完損程度為依據評定，不能以年代來代替標準，也不能以原設計標準代替完損等級。3）要掌握好評定等級的決定因素和標準，即要認真對待結構部分的完損程度的評定，這是決定房屋完損等級的主要條件。4）評定房屋完損等級時，若超過規定允許的下降分項的范圍時，則整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級。5）評定嚴重損壞房屋時，結構、裝修、設備等各分項的完損程度不能下降到危險房屋的標準。6）在評定房屋完損等級時，對于重要房屋或斷面明顯不足的構件，必要時要經過復核或測試才能確定完損程度。2．房屋維修計劃管理

物業管理企業應根據物業轄區內房屋完損的實際情況擬訂維修方案；

有計劃地組織房屋按年輪修；

分配年度維修資金、審核維修方案和工程預決算。3．房屋維修施工管理

房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的、科學的管理。

物業管理企業應根據《城市房屋修繕規定》、《建設工程質量管理條例》及《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》等，強化維修工程的質量監督、檢查，驗收與評定，完善維修工程的質量保修制度等。4．房屋維修質量管理5．房屋維修資料管理

物業管理企業在制定房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務，加強房屋維修管理，對房屋維修過程中產生的檔案資料要做好收集、管理工作。3．1．2房屋維修工程分類

根據房屋的完好或損壞程度，房屋維修工程分為小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和綜合維修工程。1．小修工程小修工程范圍主要包括：（1）屋面筑漏（補漏）、修補屋面、屋脊等。（2）鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。

（3）修補樓地面面層，抽換個別楞木等。

小修工程是指為確保房屋正常使用，對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復，以保持房屋原有完損等級為目的預防性養護工程。

（4）修補內外墻、窗臺、腰線和抹灰等。

（5）拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。

（6）抽換個別楞條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓梯等。

（7）水衛電、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。（8）下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。

（9）房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。2．中修工程

中修工程是指房屋少量主體構件已損壞或不符合建筑結構的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程。

中修工程范圍主要包括：（1）少量結構構件形成危險點的房屋維修。（2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養，設備管線的維修和零配件的更換等。（3）整幢房屋的公用生活設備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等。3．大修工程

大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結構和公用生活設備（包括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝，以保證某基本完好或完好的工程。

大修工程范圍一般包括：

（1）修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。（2）對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換、改善或新裝的工程。

（3）對房屋進行局部改建的工程。

（4）對房屋主體結構進行專項抗震加固的工程。4．翻修工程

翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。

翻修工程適用范圍主要包括：（1）房屋主體結構全部或大部分損壞，有倒塌危險。

（2）因自然災害破壞不能再使用的房屋。

（3）地處陡峭易滑坡地區的房屋或低勢低洼長期積水無法排出地區的房屋。

（4）主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的房屋。

（5）國家基本建設規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋。5．綜合維修工程

綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變成片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應修盡（全項目修理）的工程。分析：對設施老化的物業進行大修，本是件利于業主的好事，但因考慮不周導致工作不到位，就會收到適得其反的效果。在進行具體的維修工程前，我們不僅要考慮維修工作本身，還要從是否方便業主的生活、工作的角度多做思考。作到真正維護好業主的實際利益。如果這樣，本案例所發生的事件應該是可以避免的。想一想：如果你是該物業公司的員工，碰到陳先生這樣的住戶你會怎么辦？3．1．3房屋日常養護

房屋維修日常養護是指物業管理企業對房屋建筑的日常保養和護理，以及對出現的輕微損壞現象所采取的必要修復等保養措施和護理過程。1．房屋維修日常養護的類型和內容

房屋維修日常養護可分為小修養護、計劃養護和季節性養護三種類型。（1）房屋小修養護的內容1）木門窗維修及少量新作；2）給水管道的少量拆換；3）瓦屋面清掃補漏及局部換瓦；4）樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補刷油漆及少量新作；5）白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；6）電線、開關、燈頭的修換；（2）房屋計劃養護的內容

房屋的結構、部件等均有一定的使用期限，超過這一期限，房屋的結構、部件就容易出現問題。因此，對房屋進行有計劃的定期檢修保養，以延長房屋的使用壽命，保證房屋的正常使用，就是房屋的計劃養護。

一般樓宇設施的養護、翻新周期見表3-1。（3）房屋季節性養護的內容

這是指由于季節性氣候原因而對房屋進行的預防保養工作。其內容包括防汛、防臺風、防凍、防梅雨、防治白蟻等。2．房屋維修日常養護的程序（1）項目收集

日常養護的小修保養項目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。1）組織咨詢活動—般利用節、假日時間，物業管理在轄區內主要通道處、公共場所擺攤設點，征求住（用）戶提出的意見并收集報修內容。2）設置報修箱

在轄區內的繁華地段、主要通道處設置信箱，供住(用)戶隨時投放有關的報修單和頂約上門維修的信函。物業管理企業要及時開啟信