主要學習內容第一節房屋構造及損壞第二節房屋維修管理與服務第一節房屋構造及損壞

一、房屋的基本組成部分1、結構部分——基礎、柱、梁、樓板、承重墻、屋面、樓地面等；2、裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等；3、設施設備部分——水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。練習：指出下列部位名稱二、房屋損壞房屋建成交付使用后，就開始發生各種損壞。常見損壞舉例：房屋的外露部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現象。內部損壞是指房屋的內部結構、裝修、內門窗、各類室內設備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現象。房屋損壞的原因1、自然損壞①氣候因素②生物因素③地理因素④災害因素2、人為損壞①使用不當②設計和施工質量的低劣③預防保養不善

房屋的完損等級分為以下5類完好房。

指房屋的結構構件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋。

基本完好房。

指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

一般損壞房。

指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

嚴重損壞房。

指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處于危險狀態，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。練習：教學樓物業損壞狀況調查（1）制作一檢查表，并記錄：損壞部位損壞內容及狀況描述（2）以小組為單位，進行匯報維修管理一、維修養護的方式1、預防性維修

預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統的穩定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用。2、事后維修

事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。3、緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。日常維修養護舉例因突然損壞引起的小修。如：屋面筑漏（補漏），修補泛水、屋脊等。鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、換紗窗，油漆等。修補樓地面面層，抽換個別楞木等。修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。計劃維修養護舉例房屋的各種構、部件均隨著使用的年限有自然的損壞規律，根據這一規律和實際考察，安排有周期的維修養護，以維持使用功能不變。例如：層面防水一般5年更替一次，門窗油漆、墻壁粉刷一般5年左右重新油漆一遍；外墻每10年應徹底進行一次檢修加固二、房屋維修工程的分類1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程三、房屋維修管理的內容（一）房屋的安全檢查（二）制定房屋維修養護計劃（三）房屋維修施工管理（成本、質量、進度）（四）房屋維修檔案資料管理四、房屋維修養護程序和服務標準（一）日常維修養護程序

1.項目收集（檢查、住戶報修）

2.計劃編制

3.任務落實

4.監督檢查（二）日常維修養護服務標準要求及時，經常性服務；力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。五、房屋維修服務規范業主報修客服登記派工上門維修（服務規范）業主簽字確認交費結算某公司服務制度（一）、業主報修制度

1、房管員負責業主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業主報修問題，可通過電話解決的，三分鐘內落實處理措施，業主小型報修，需至現場處理，在30分鐘內落實解決方案，開具施工單；若報修問題嚴重，需要研討時，在三小時內管理處討論決定，落實解決方案。

2、維修工維修時嚴格履行崗位職責，做到維修優質快捷，結束時對施工場地做好整理、清掃。

3、維修工填妥《施工單》項目及金額，請業主確認簽字。

4、業主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。

（二）、維修回訪制度

在維修完工后，采用電話或上門的方式對業主進行回訪。回訪的內容包括服務態度、工作效率、技術水平、維修效果以及業主的滿意程度等項目。

1、維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。

2、辦公室對報修情況進行回訪，回訪率100％，回訪結果登記在《施工單上記錄》。

3、回訪結果向管理處主任匯報、分析，若發現問題，及時糾正。實訓、教學樓物業維修養護房屋在長期的使用過程中，由于自然的、人為的各種因素的影響，房屋的各個零部件會受到不同程度的損壞,這將影響房屋的美觀、使