縱觀武漢房地產近十幾年的發展史其實也就是一部別墅孕育史。從近10年來別墅的發展歷程來看，武漢別墅市場經歷了三次熱潮。第一次熱潮是上世紀90年代初的開發熱，第二次是進入21世紀頭兩年多即2000-2002年少量別墅成功開發形成的熱潮，第三次別墅開發的熱潮是2003發起的山水別墅大盤化。而且，這第三次別墅熱潮從開發規模、持續時間等方面來說都要比前兩次大得多。

從武漢別墅的歷史而言有以下特色：

(一)平民化主流

主要表現為：

1、產品制造的平民化；武漢早期別墅普遍克隆歐陸風情，照搬南方和沿海模式，并施以“減法”和“代數”，“初級階段”特征鮮明。

2、購買主體的平民化；可以在市區購置中檔公寓樓的消費群成為早期近郊中低檔別墅的主體。

3、別墅區生活形態的平民化；主流消費群體的傳統居住觀念與新型物業的不相適應，以及開發配套和物業管理上的不完善和不適應使物業管理成為老大難問題，收費高不成低不就，甚至難收。

4、價格的平民化，即一般別墅的總價與市區中高檔住宅的總價相近，因此形成了在營銷中“低價策略好過高尚品質”的現象。

（二)未形成良性消費

武漢別墅在理想與現實，形象與功能的嚴重錯位中撥苗助長，大量的小型住宅滿足了一定人群的“別墅”夢，卻并未滿足別墅的實質性功能消費，早期的購買者顧面子重于顧里子，具體表現為：

1、銷售率高，空置率高，而實際居住率低，早期別墅銷售較好，中低檔別墅更好，感覺消費和跟風消費屬主流。空置率包括未售的和售后閑置的，高檔別墅未售和售后空置率均高，中低檔別墅主要是售后空置率高。

2、難以成為第一居所，武漢人或中國人的作息體制和習慣及交通狀況不適應郊外別墅。調查顯示有90％以上的別墅業主，實際不能正常享用別墅居家功能，即實際沒有成為“第一居所”。

那么怎樣的別墅更具有市場競爭力呢？我們將從以下幾個方面來分析；

武漢擁有別墅生存的土壤----市場及自然環境

目前，武漢市約有58個帶別墅項目，10多個純別墅物業，別墅類型也很齊全。按組合形式分，有獨棟別墅，雙拼別墅，疊拼別墅以及連排別墅四種；按建筑風格來分，大致有日式、歐陸式、美式、中國傳統式等。目前，武漢市場以美式和歐陸式較為流行?？梢哉f武漢房地產市場已初步開發建成各種類別及檔次的別墅市場體系。而別墅因為其住宅產品的尖端性和消費人群的特殊性，應具備幾個必要環境，包括自然環境和市場環境。

自然環境方面，湖北擁有“千湖之省”的美譽，尤其是武漢具有大量可用于別墅住宅開發的土地及良好的人文風貌環境。有湖、有江、有山、有水，這為別墅項目的開發提供了基本的生存條件。

除此之外，由于房地產的區域性很強，武漢三鎮距離較遠，又有兩江相隔，雖然長江二橋取消收費，購買別墅的人群也是有車族，但對大多數購房人來說，還是不愿意在漢口上班，到武昌住別墅，因為一個多小時對于那些中上層人士來說就是金錢。

從市場環境來看，一方面，武漢房地產市場第二次置業高潮的持續升溫，對于很多人來說已不再是解決住房問題，市場積累了大量二次、三次置業人群，享受生活的欲望非常強烈，雖然已有幾套住房，但總有一些不盡如人意的地方，甚至有一部分人雖然已具備消費別墅的水平，但目前還仍持幣觀望，這些群體都是武漢別墅消費市場的主要力量。

歐陸風、現代風還是中國風--建筑形式

早期別墅均為歐陸風，后又盛行現代風，目前出現的新古典主義，偏重于在歐陸風的基調上變化，而中國風幾乎沒有。如同時裝，新古典主義完全可以考慮中國風，現代建筑的所謂風格實際上已經簡單地演變成了一種形象符合，無論采用何種風格，影響的是審美價值和建筑造價，而并不會從根本上影響建筑功能，因此在楚地是否可以在別墅建筑上有機地溶入一些具有雄厚楚文化底韻的新古典主義元素，使建筑風格開些新風。這樣的別墅應該能夠被市場接受。

別墅功能—需要創新，市場才能接受

聯體Townhouse住宅區的規劃特點是：打破排排坐的傳統布局形式，而在滿足容積率的前提下豐富排列方式，變化中尋求統一。戶型面積分別為160平方米、190平方米、220平方米三種。

其中這三種戶型最有特點的是160平方米Townhouse，中國典型的Townhouse是6米開間的二三層聯排住宅，而160平方米的空間要做成二層，每層只能80平方米，去掉垂直交通剩下的面積就非常有限了，做成典型Townhouse就不太可能了，因此160平方米平層Townhouse戶型的構思應運而生。

也許我們會馬上把此戶型聯想到160平方米的典型公寓戶型，而六東的設計不同之處就是創造平層別墅的平面布局感覺，例如12米的加大開間，所有的衛生間都有采光，主臥室帶有自己單獨的衛生間及步入式衣帽間，又加入了花房以及陽光房的空間，并升級為一梯一戶，且將三戶重疊在一起。將這三種Townhouse組合在一起就形成2.5層高的190平方米戶型、三層高的160平方米戶型和二層高的220平方米戶型的高低錯落立面,使得每棟Townhouse的立面都是不盡相同且變化豐富。

在獨立式別墅的設計方面，在規劃時將每個別墅組成一個組團，后院有圍墻圍合，以增加每戶的私密性，前院開敞為公共景觀空間，面積大的戶型有一個分開的工作室，這個單獨的20平方米工作室含有衛生間和廚房，既可以作為父母的居室、成年子女的住所或家庭的辦公室，也可以作為客房或出租之用。工作室與別墅之間的過渡就是私家圍合的后庭院，這個別墅+工作室的組合超越國內現有別墅的功能布局，

別墅應彰現個性---突出生活

所謂別墅，其實不是一座私人花園或住宅，已不再是戶型面積的擴大和簡單提高綠化率了，好的別墅將是極低密度的純粹別墅與完整的社區文化；多綠地，多私家綠地；舒適隨意，自由自在完備的居住空間和進退自如；居家出門兩方便及完善的生活環境等各方面集中整體的綜合體現。所以別墅項目的開發一定要滿足高層次的精神需求，別墅代表著尊貴，代表著一種生活方式。每個細節都應該透露著成熟、穩重、大氣。因此我們建造的別墅應在突出生活上，下一定的功夫。其次，住別墅其實代表著選擇一種高貴的生活方式，這就對物業管理提出了更高于一般的要求，什么樣模式的別墅區應有什么樣的相匹配的物業服務，讓業主從煩瑣的生活瑣事中解脫出來，更好地享受生活。

居家式還是度假式---定位

武漢別墅實際居住率低，除了有投資傾向和商務用途等因素的置業外，一是作息體制與習慣的不適應，二是交通和配套的不適應，因此，是居家式還是度假式，不是簡單的主觀因素可以決定的，客觀條件決定了武漢別墅實際的現實功能是度假，無論是刻意的還是變相的，因此，在配套和物業服務等功能設置上而應以度假為主。其中環境硬件和物業管理的設置更應注重方便度假功能。大洋彼岸·假日群島是旗幟鮮明地將別墅項目與旅游度假結合的一個案例，其許多功能設置和物業服務上的思路值得借鑒。因此在定位上我公司應借簽大洋彼岸的案例，作深入調研。

別墅之趨勢：從星星之火走向簇群發展（扎堆效應）

早期武漢別墅零星分布在城郊進行開發，經過近十年的開發，武漢別墅的板塊效應初現雛形。以水藍郡、銀河灣為代表的湯遜湖板塊、以高爾夫花園、碧海花園為代表的金銀湖板塊、以夢湖香郡為代表的后湖板塊、以海天一色為代表的沌口板塊、以F·天下為代表的黃陂灄口板塊等等均已經形成一定規模。

別墅簇群化的具體表現是規?；蜕鐓^化。規?；侵竸e墅項目占地面積非常大，少則幾百畝，多則上千畝；社區化是指早年開發的別墅不太注重社區氣氛的營造，不少別墅區甚至沒有公共活動場所和會所，而現在的別墅對社區概念十分重視，竭力營造一個融洽和睦的社區氛圍。

別墅市場調研分析（根據相關銷售人員對已購買別墅客戶的剖析及我們自己調研相關客戶所作的綜合結論）

市場需求面積

客戶普遍接受的面積在180—230平方米之間，比例達到73.4%。只有12.5%的客戶選擇220—300平方米的戶型。此外，選擇300平方米以上或160平方米以下的只占極少數。建議開發160—220平方米戶型為主，其他面積的為輔，以市場需求決定產品定位。

市場接受的價格

有23%的消費者認為100萬以上的價格可以接受，而有77%的消費者認為價位應在100萬以內。建議項目主力戶型的價格不宜超過100萬；而其它相對較好的戶型可適當提高價格，滿足不同層次需求。

市場需求戶型以五房、六房居多

客戶比較接受五房、六房的戶型，選擇七房、八房的只占極少數。此外，有16.90%的消費者選擇其他的戶型。其原因有：1、許多客戶不了解別墅戶型的設計，不知道別墅應當設置幾個房間？怎樣布置？2、部分客戶有自己的設計考慮。因此，項目應考慮在戶型的優勢宣傳上多下工夫，做到揚長避短。

市場需求年齡構成

調研客戶中，以40歲左右有意向購買別墅的居多，這些人工作多年，有一定積蓄，有事業基礎及社會地位，對未來充滿信心，所以敢于超前消費。同時他們理智、成熟、有主見，消費沒有盲動性，購買時會從價格、地段、品質及服務等方面因素綜合考慮問題。

別墅開發----風險分析

今年2月28日，國土資源部發布緊急通知，明令要求各地停止別墅類的土地供應。長遠來看，這一政策對別墅市場利大于弊，這對目前武漢別墅市場穩定健康發展提供了充足的保證，同時可大大刺激武漢別墅中高檔項目的開發與銷售。

但是目前，武漢別墅市場開發存在著兩個矛盾。首先，是單純別墅與帶別墅的綜合物業存在矛盾。武漢市別墅住宅社區以帶別墅綜合物業為主體，單純別墅物業較少。很多綜合性項目都以別墅銷售為托，主要有兩種開發模式：一種是先開發別墅區，然后抬高住宅均價，推出的是別墅，想要賣的還是普通住宅。另一種方式是先開發普通住宅，采取低價入市，形成品牌，聚集人氣，資金回籠后再花高成本打造別墅區。

無論哪一種開發模式，都存在一個無法回避的問題，整個住宅社區的住戶魚龍混雜，所謂“人以群分，物以類聚”，因為能支付幾百萬元房款的人與只能承受幾十萬元的購房者，其職業背景和社會地位及生活起居習慣都會存在著巨大的差異。同時還因房價的多少，決定業