第一局部中海物業簡介深圳市中海物業治理〔以下簡稱“中海物業〞〕為中國海外集團旗下，專門從事物業治理業務、具有獨立法人資格的企業。公司在香港中海物業治理公司的根底上，于1991年在深圳注冊成立，為建設部首批甲級資質物業治理企業。自成立以來，嚴格遵循“業主至上、效勞第一〞的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻〞的工作精神。在掌握并導進香港先進物業治理模式的根底上，融匯世界各國先進物業治理經驗，結合中國大陸的實際國情，探究出具有中國特色的中海物業治理模式。公司以此模式為手段開展科學治理和優質效勞，全心全力為業主及物業使用人提供一個平安、清潔、漂亮、舒適、方便的生活及工作環境。多年來，中海物業以優質的效勞質量和先進的治理技術不僅得到寬廣業主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗100余面。中心電視臺、深圳各大報刊以及香港?文匯報?、?大公報?、?商報?、?星島日報?，國內的?人民日報?、?經濟日報?、?工人日報?、?法制日報?等新聞媒體對中海物業治理經營情況的報道多達700余次，慕名前來公司參瞧考察的國內外各界人士已逾兩萬人次。隨著中海物業在行業內地位的日益顯著和中海物業治理模式的日益完善，并應國內寬廣地產消費者和房地產界對先進物管模式的迫切需求，中海物業治理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大都市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞……等30多個全國各大都市。正在治理的寫字樓、商場、商住區、不墅區等高檔物業120余處，治理面積逾二千多萬平方米，成為物業治理行業的中國之最；差不多建成國家優秀示范小區〔大廈〕17個，占全國國優總數的3%強，雄居國內同業國優擁有量第一位；1996年2月在中國物業治理行業第一家獲得ISO9000國際質量治理體系認證；1999年10月在中國物業治理行業第一家通過商住區ISO14001國際環境治理體系認證……中海物業轄區做到了無設備破損事故、無火災事故、無治理責任導致的盜搶事故，中海物業倡導治理高科技、效勞酒店化并由此形成了以“高檔物業特征、優質效勞標志〞為核心內容的品牌風格。在長期的物業治理實踐中，中海物業治理模式逐漸形成，中海物業的品牌效應和物超所值的優良效勞提高了所接管物業的附加值，確保了物業投資者的今后收益。肩負中國物業治理行業開展領導者的中海物業將以提高中國物業治理行業整體素養為己任，以完美、科學的專業物業治理與效勞來推動中國現代都市文明的進程。中國海外集團于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務院的中國最大建筑聯合企業——中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。1992年，集團之旗艦中國海外開展在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直截了當上市之先河，市值曾逾330億港元，集團現有雇員約4,300名。

中國海外集團自成立以來，便致力于專業化與規模化開展目標，專門從事建筑工程承包、咨詢、設計治理，以及地產開展與基建投資等，業務現時普及香港和內地。公司以“效勞社會、繁華香港、建設祖國、造福人群〞為宗旨，以“海納百川，有容耐大〞的市場運做氣概，集納兩地營商優勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業績實現著對社會的承諾，先后在香港地區和中國內地完成了500多個工程工程，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；展設輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍填海造地、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等工程。差不多建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總人口的二十分之一。從1988年起，中國海外集團積極投身中國內地風起云涌的現代化建設事業，房地產投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會礙事的高質素的工程工程，逐漸成為享譽內地的知名企業。此外，中海集團在基建投資、創業投資、物業治理、建設咨詢與監理、物流配送和建筑設計等業務領域亦取得累累碩果。已開展成擁有總資產183億港元的大型企業集團，企業實力與社會礙事與日俱增。

展瞧今后，中國海外集團將積極因應全球經濟一體化及中國經濟市場化的機遇和挑戰，秉持世界所公認的施工經驗、技術能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為“效勞社區、繁華香港、建設祖國、造福人群〞作出更加杰出的奉獻。第二局部銀信商座物業治理參謀初步方案銀信商座位于沈陽市和平區民主路78號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區、賓館區、公園區三區合一的焦點位置。工程占地9593平方米，總建筑面積達52000平方米，綠化率高達25%。集酒店式公寓、商業住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產開發鼎力推出的作品，開發商對工程精益求精，精心雕琢，加之工程優越的地理位置，合理豐富的商業規劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點的物業治理水平及效勞質量，并力求在較長時期內保證銀信商座內各物業具備保值、升值的潛力，享有“中國第一總管〞美譽的深圳市中海物業治理〔以下簡稱“參謀商〞〕憑借其在物業治理領域十幾年的豐富治理經驗、先進的治理模式、一流的治理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座工程的物業治理參謀工作，將ISO9000質量治理體系、ISO14001環境治理體系和酒店式物業治理、健康式物業治理、商務全程式的全新理念全程導進到該工程的物業治理工作中，全心全力為立即進駐的每一位業主展現一個平安、清潔、漂亮、舒適、方便、和諧的生活和工作環境，讓每一位業主切軀體會到中海物業高品質的效勞。我司針對銀信商座工程的實際情況特編制本物業治理參謀初步方案，以下將就我司所提供的物業治理參謀效勞方式作系統的闡述。第一節參謀方式概述及參謀期限確定參謀方式概述：為保證銀信商座工程有一個高起點的物業治理水平及效勞質量，中海物業〔以下簡稱“參謀商〞〕將指導沈陽深銀信房地產開發〔以下簡稱“開展商〞〕聘請的物業治理公司(以下簡稱“治理商〞)負責銀信商座工程物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業公司在人力資源、治理經驗、治理模式、以及標準化的效勞體系等諸方面的優勢為寬廣業主提供高品質的物業治理效勞。雙方合作關系一旦確定，我司將把銀信商座的物業治理工作列進中海物業相應的籌劃、考核、檢查、評選序列中，由公司組建參謀團及委派駐場參謀，依據銀信商座的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投進使用以及日后的物業治理工作，指導治理商制訂全套治理方案、程序文件、治理制度、效勞質量標準等，并鞭策其有效運行，按照雙方約定的參謀效勞內容為治理商提供全方位、全過程、專業化的參謀治理效勞。考慮到銀信商座工程物業類型較為多樣，其設施設備亦將較為復雜，其治理難度隨之加大，故為保證治理目標的實現及更有力地推行中海物業治理模式，我司將于參謀實操指導時期派駐一名物業治理資深人仕擔任駐場經理，作為治理商治理的實體“核心〞，并輔之以公司參謀團以及公司各專業部門、專業公司的技術支持，結合銀信商座物業治理工作的實際需要定期赴現場進行考察指導，依據工程現場發現的咨詢題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司參謀團與駐場參謀二者的共同努力下，將為治理商日后的物業治理工作打下良好的根底。我司提供參謀治理效勞的目的在于為治理商培養一支高水準、高質素的治理隊伍，同時中海物業良好的品牌效應也必將促進銀信商座物業的租售；在參謀期限內，我司準許開展商就銀信商座工程向外界使用“中海物業參謀治理〞等文字進行宣傳推廣。參謀效勞方式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反響方案執行情況及其它咨詢題依據反響信息修訂方案傳達、推行方案制定物管方案參謀團雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反響方案執行情況及其它咨詢題依據反響信息修訂方案傳達、推行方案制定物管方案參謀團參謀期限參謀期限估量共計二十五個月〔以工程進伙時刻估量為2005年3月1日為準〕。參謀期分前期介進、實操指導和效勞質量跟蹤三個時期。其中前期介進時期為10個月〔估量自2004年3月至2004年12月〕，實操指導時期為12個月，自銀信商座物業進伙之日前二個月起計〔估量自2005年1月1日起〕；效勞質量跟蹤時期為實操指導時期結束后首三個月。三、駐場參謀和參謀團工作職責◆駐場參謀工作職責：依據工程的實際情況，在實操指導時期〔物業進伙前二個月起〕我司將于工程現場派駐一名物業治理資深人仕擔任駐場經理，常駐現場負責以下各類工作：全面考察工程，收集關于針對該工程類型的物管法規、人文情況，并將這些信息傳遞給參謀商的該工程參謀團。將參謀團針對本工程制定的物業治理具體方案付諸實施。將工程物業治理方案推行過程中碰到的情況、咨詢題和執行進度及時反響給參謀團，以獲得技術支持，并協助治理商落實解決。協助參謀團人員對工程的實地考察、評審、監督整改等工作。日常物業治理工作的培訓、指導、咨詢。緊急事故的應對與處理技巧。參謀團工作職責：參謀團由一批有著豐富治理專業經驗的物業治理專家組成，分不于前期介進、實操指導和效勞質量跟蹤三個時期針對工程進度并結合開展商的需要定期赴現場考察指導，以下為建議各時期赴現場的時刻供參考：前期介進時期首次考察工程交接驗收時期實操指導時期物業進伙當月進伙后的正常治理期效勞質量跟蹤時期本時期末參謀團〔約3-5人〕于前期介進時期、實操指導時期和效勞質量跟蹤時期三個時期的考察次數總共不超過五次，參謀團具體赴現場的工作時刻將配合開展商的工程進度和工程的實際需要來安排。參謀團要緊負責工作如下：由參謀團依據駐場參謀及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的治理經驗為工程度身訂造一整套物業治理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。負責解決物業治理工作中的重點和難點等。定期對工程治理商進行全方位考核，并提出整改意見。對駐場參謀的工作予以考察、評價和完善。參謀工作安排〔詳見下頁表〕工作時期人員構成工作方式現場工作安排前期介進時期〔10個月〕參謀團3—5人駐場經理1人〔開盤前后各一個月〕定期赴現場考察指導建議赴現場工作2次實操指導〔12個月〕參謀團3~5人定期赴現場考察指導建議赴現場工作2次。駐場參謀1人常駐現場作日常指導本時期內常駐現場實地工作。效勞質量跟蹤〔3個月〕參謀團3~5人定期赴現場考評指導建議本時期末赴現場工作1次。另：除上表中所列參謀團定期赴現場考察的安排之外，在參謀期內，參謀商還可應開展商及治理商的要求，并結合參謀治理效勞的實際需要，不定期派遣參謀團人員到工程施工現場進行實地工作指導，并對治理商進行相應的考核評價。參謀團不定期赴現場的費用另計,收費標準為人民幣6000.00元/次〔往返差旅費及現場食宿由開展商擔當〕。講明：1.參謀團人員將依據各時期工作內容要求，由包含有質量治理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店治理等物業治理需涉及的各專業資深治理人仕組成，并長期為該工程效勞。2.參謀期限內，參謀團除完成上表中提及的現場工作外，同時將全程跟進工程的竣工驗收、投進使用以及之后的日常物業治理工作，并隨時提供相應的咨詢指導效勞。為了配合開展商的開盤銷售工作，我司將在工程開盤前后的一個月派駐駐場經理一名，配合開發商開展以下工作：對售樓人員進行物業治理方面的培訓職業禮儀培訓售樓現場的布置及人員崗位職責指導第二節參謀治理工作范圍樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓等工作中關于物業治理方面的指導。房屋建筑本體共用部位的維修、養護和治理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和根底等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、治理和運行效勞。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中心空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等。本物業規劃紅線內屬物業治理范圍的公用設施的維修、養護和治理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。本物業規劃紅線內的附屬配套效勞設施的維修、養護和治理。專業裝修工程質量監理與裝修治理。公用綠地、花木的綠化養護與治理。公共環境的酒店式清潔效勞。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。交通、車輛行駛及停泊秩序與平安的專業治理。對本物業實行二十四小時全封閉式平安治理，確保平安。治理與物業相關的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。同意物業使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的托付并合理收費。全方位商務效勞支持。協助治理商向物業使用人收取物業治理效勞費等政府規定的各項費用，維護全體物業使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對物業使用人違反物業治理法規政策的行為進行處理。第三節參謀治理工作內容一、前期介進時期時限界定：由簽約之日起至銀信商座進伙之日前二個月〔估量2004年3月至2004年12月〕結合物業治理角度在工程施工驗收時期提供合理化建議，為今后開展物管工作及操縱治理本鈔票打下良好的根底，同時為進進實操指導時期做好充分的預備工作。由參謀團對工程進行實地考察，通過研讀、消化、理解開展商所提供的工程方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖、工程模型等資料，了解工程的規劃意圖、設計內容和標準，確定工程檔次，協助治理商對治理檔次進行定位。參謀團依據工程實際情況，從提高物業治理水平的角度，就設備設施的維修保養、樓宇綠化保養、樓宇智能化建設、保安隊伍建設、社區文化建設等內容提出合理化建議，就相關咨詢題給出整改意見。〔三〕依據我司長期從事物業治理實踐積存的豐富經驗，從物業治理的角度對工程的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議，使開展商在工程的投進上既能正確掌握今后業主的實際需要，又有利于日后物業治理的本鈔票操縱及提高治理質量。考查整體工程進度，協助開展商各專業工程的時期性實施進度方案提議方案；建筑設計〔地下、地面、裙房、標準層、屋面〕是否滿足物業治理的需求；設備機房的環境、通風是否滿足要求；對樓宇室外空調機位置確定，冷凝水的排放處理等咨詢題的建議；依據清潔治理經驗及物業規劃要求，提出垃圾房的建筑位置和建筑價格建議；治理用房位置確定的原那么及設計、裝修標準，治理用房位置的參考意見以及治理用房的布局；在不增加開展商總投資的情況下，為配合國際環保理念的推行，對適當設置一些環保設施，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱〔房〕等提出建議；在空調工程施工前，依據設計圖紙從節能和便于治理的角度提出對設計的修改建議；在空調設施安裝時，為便于以后維修治理，對需改變安裝位置和工藝的地點提出建議；從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議；依據國家消防標準及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力白費等)，提出糾正及修改建議；依據物業所在地的氣候特點，審查植物設計圖紙，選擇因地制宜的環境綠化植物，使其既美瞧又方便長期養護，對不利于以后物業治理的咨詢題提出調整建議；從治安治理、職員生活、社區文化活動需要等方面提出修改建議；依據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；對建筑外墻的選材和設計提供專業建議，以方便外墻清洗，使之維持長久的美瞧；依據工程規模、物業治理目標及效勞范圍、深度、當地行業治理相關法規政策等，對治理商的機構設置、定崗定編、各級各類職員的任職條件和素養要求等提出建議；〔四〕從業主/住戶使用的角度，提出專業建議：1、從居家生活及平安角度考慮，提出是否增設安防設施的建議。2、用電負荷是否滿足現代家庭需要。3、住戶門是否有明顯標識。4、是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。從智能化的角度，提出專業建議：1、考察整體工程進度，提出智能化工程的時期性實施進度方案；2、針對開展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并依據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；依據開展商的最終要求提出智能化系統設計方案，方案要求功能完善、先進，設計合理、有用；協助開展商對多家智能化系統設計方案進行優化選擇，從性能價格比等多方面確定最優方案，并對智能化設備的選型提出建議。〔六〕從環保的角度，提出專業建議：1、依據我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節能、環保的成功經驗提供專業建議；2、依據會所增設的工程及小區配套設施〔如：泳池、餐飲等〕，從節能和環保角度，提出建議。〔七〕從物業治理角度提供專業咨詢、效勞以落低本鈔票提高效益：1、物業周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規格及標準等；2、公共局部裝修材料的選用；3、協助開展商對多家電梯品牌進行優化選擇，從性能價格比等多方面確定最優方案，最終體貼擬定電梯品牌、型號、規格；4、滿足消防標準的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協助開展商選擇性能穩定、質量可靠、售后效勞良好的消防產品和分包商；5、依據治理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗；6、依據工程和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢；7、解答開展商及治理商關于物業治理相關法規、政策的咨詢或提供相關法規、政策文本；〔八〕在施工過程中，協助開展商監督各專業工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，確保工程按方案完工，同時能夠落低日后物業設備治理難度。〔九〕指導開展商監督各專業設備安裝和調試工作，確保工程質量。〔十〕指導開展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由開展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。指導開展商及治理商制定工程、設備驗收程序及發現相關咨詢題的處理程序。指導開發商進行資料驗收，包括產權資料、工程技術資料等。樓宇質量及使用功能的檢驗。公共配套設施設備的驗收。協助制定工程及設備的驗收記錄〔十一〕依據物業工程檔次定位、物業當地治理費市場情況和當地政府物價主管部門有關物業治理收費政策，指導開展商制訂物業治理收費標準。〔十二〕配合開展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業企業簡介、要緊業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。〔十三〕配合開展商樓盤租售工作：1.對售樓現場人員進行物業方面的培訓、職業禮儀培訓。2.指導現場保安人員進行交通指揮、車輛治理、導向工作。3.指導物業現場人員對關于樓盤物業治理方面的咨詢題進行答疑。4.對樓盤宣傳資料中關于物業治理方面的咨詢題，提出專業化建議。〔十四〕小區會所前期建議1、會所的規模和格局：依據小區的面積、住戶數量以及小區所處的位置和環境，向開展商提出會所的規模和格局建議。2、會所的功能設置：依據市場情況結合小區特點〔住戶的結構性質等〕，提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而有用。3、會所工程的面積要求：依據工程特點和市場需求，測算出精確的〔某些體育工程〕、科學又合理的面積數據。4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著緊密的關聯，應結合小區環境和工程要求，提出適宜的裝修建議。5、會所的器材配置：向開展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。6、會所的節能要求：會所的許多工程與ISO14000環境治理相關，如泳池的節能和藥污染、餐飲業的排污、娛樂工程的噪音等，我司將對此提供專業的處理建議。7、會所的治理和經營：包括會所的治理方案、治理章程、經營模式、經營價位以及人員配備等方面的建議。實操指導時期合作期限：共12個月，由本物業進伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中進伙、裝修搬遷和正常治理四個時期。前期籌備期指物業進伙前，中海協助治理商從機構組建、人員培訓到為物業進伙做相應籌備的工作時期。〔一〕 在開展商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，協助開展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決方法，確保系統的穩定。〔二〕協助治理商建立各專業治理模式、機構設置、擬定人員〔三〕協助治理商依據物業工程實際情況，測算物管本鈔票，提出物業治理收費標準，報當地政府物價部門審批。人工費用測算；設備耗能費用測算；設備維修保養費用測算；清潔定額費用測算；5、園藝綠化工程的定額費用測算等。協助治理商選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍：提供人員配置及相應素養要求的具體方案；協助對聘請人員進行筆試、面試、實操考核。協助治理商培訓各專業物管工作人員，以確保人員素養。提供職員進職及崗前培訓參考方案，并協助做好培訓方案；協助擬制職員在職培訓年度規劃，并對規劃實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導；協助對操作工進行操作培訓；協助對操作工進行常見故障診斷及設備治理培訓；就治理商職員外培事宜提供咨詢和協助；〔六〕協助制定進伙交接驗收標準及實施程序：〔七〕指導治理商預備設備移交、接管驗收的相關資料，協助治理商與開展商之間各類專業設施設備的交接與驗收工作〔包括各專業工程的竣工資料的交接工作等〕。指導治理商對設備外瞧出現的缺陷進行整改，對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備治理質量。〔九〕協助治理商按ISO9000體系標準編制各項治理制度及建立相關資料、文件：提供治理運作所需的工作程序藍本，并結合工程實際協助管理商進行修訂、充實和完善；協助建立各專業設施設備移交的有關手續、資料、文件和程序；協助制定各專業設施設備治理規章制度、設備操作規程及維修保養標準、程序和措施；協助制定設施設備運行記錄監控的有關程序和文件；依據設計圖紙及操作手冊等協助制定相關操作指導書、平安規程、應急處理方案、維修保養方案等指導性文件；協助制定消防、給水和排水、水泵、機電設備等工程治理方案；協助治理商制訂清潔保潔標準和程序，編制清潔作業指導書；協助制訂園藝綠化操作標準，擬制綠化養護標準；提供職員手冊和人事治理制度示范文本，指導并協助編制員工手冊及人事工作相關制度；依據工程配套設施情況，協助編制工程年度社區文化活動規劃；提供質量治理相關的各種記錄表格、樣本，并結合工程治理目標和質量要求協助治理商進行修訂和取舍；結合會所的實際，協助制定一套完善的治理制度；協助開展商做好會所宣傳工作；協助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等；協助制定工程公眾制度；協助設置會計帳薄，建立會計核算體系；協助建立健全財務治理制度。協助治理商建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業治理檔案資料的整理提供咨詢和指導。1、產權資料：工程批準文件、用地批準文件等。2、技術資料：規劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗收簽證等。3、物業資料：住宅區全然資料、商業網點資料、娛樂設施資料等。4、住戶進住資料：進伙通知書、業主公約等。5、其他相關資料。〔十一〕協助治理商制定日常物業治理所需設備、材料清單，協助編制對外分包工程的評審、質量操縱等有關程序，協助評價和選擇各專業分包方。〔十二〕指導會計核算，體貼進行財務本鈔票分析，提高經濟效益。〔十三〕協助制定進伙前工作方案。〔十四〕指導治理商從創優的角度，依據市/省/國家級優秀物業治理小區的考核評選標準，對各專業設施設備的維修保養、園藝綠化清潔、物業治理檔案資料、創優資料提出專業革新建議。集中進伙期指業主在開展商書面通知前來進伙的時限內集中到物業現場收樓、驗樓、辦理進伙手續的工作時期。本期時刻短，工作量大、環節多，需豐富的工作經驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環節中往，使進伙工作得以有條不紊地進行，并給業主留下良好的最初印象即成為集中進伙期工作的難點。因為集中進伙期是業主第一次與物業治理機構打交道，第一印象的好壞，將決定物業治理機構日后長期物管工作能否得到業主的配合而輕松、順利地開展。為此中海物業將提供以下參謀效勞，以保證進伙工作順利進行，為今后物業治理的正常進行打下良好的根底：指導成立進伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。指導制定進伙工作流程，緊急應變方案等。協助開展商有關部門在集中進伙期間實行聯合辦公，提供一條龍效勞。場景布置：依據制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯高掛氣球等。設置導向路標，安排引導人員，使業主在辦理進伙手續、收樓過程中感到方便。治理處與開展商之地產部、財務部在進伙接待處進行聯合辦公，實行一條龍效勞。指導治理商在業主辦理進伙手續的同時，提提供業主相應資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業主公約、住戶手冊等。裝修搬遷期指業主辦妥進伙手續后，為其物業進行二次裝修，直至搬遷進駐的工作時期。現在物業治理公司的工作難點有二：面對大量不同的裝修單位和素養較低的裝修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度往對其加以操縱，保衛公共設施設備，不侵害業主公共利益，同時又監督裝修質量，防止遺留平安隱患等。業主進駐有先有后，如何樣兼顧先進駐業主的正常生活和后進駐業主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而防止被有效投訴，也是一個棘手的咨詢題。為此，中海將提供一整套依據長期實踐經驗總結出來的行之有效的治理方法，有效體貼解決以上咨詢題，要緊內容包括：指導建立嚴格的裝修審批程序。指導建立裝修單位進場治理工作流程。指導建立各業主/用戶的裝修檔案。指導建立裝修日常監督治理制度等。指導建立裝修現場驗收制度。指導建立裝修單位退場治理工作流程。指導建立各業主/用戶的進住治理方法。正常治理期指物業現場大局部小業主的二次裝修工作已全然完成，銀信商座環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。現在中海要緊提供的參謀效勞內容有：一、通過日常工作中的實際運作進一步完善物業公司之治理機構組建、人員培訓及治理等行政方面事務。二、指導建立嚴格的封閉化平安治理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。三、指導建立清潔、園藝綠化操作考評治理制度。四、指導建立財務治理制度、財務人員崗位責任制。五、指導建立機電設備維修保養治理制度。六、按照ISO9000國際質量保證體系標準建立物業治理標準及相應文件并將其切實貫徹到日常治理工作之中。七、參謀團定期對工程進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，指出咨詢題，分析緣故并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：1、各項治理規章制度、崗位、部門職責及其執行情況：2、按ISO9000標準對治理商的各專業設備治理體系運行狀態、維修、保養情況進行檢查；3、依據治理商運作過程的實際情況，對涉及各專業治理的文件進行修正補充。八、會所的開業籌備及正式投進運轉后的指導。1、對會所設備設施的完善與否提出整改建議：現場考察已裝修配置完畢的會所，依據會所的裝修格局和功能設置，假設發現器材配置不夠完善，達不到營業要求，及時向開展商提出建議，以期到達預期效果。2、提供人員配置、素養要求以及人員培訓的具體方案：要是要代管會所，就需對人員進行實操培訓演練。3、結合會所的實際，提供一套完善的治理制度〔包括會員章程、各娛樂點治理制度、職員治理制度、經營方式、經營價格等〕，并制作成冊。4、開業前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協助開展商做好宣傳工作。5、會所的裝飾：開業前，須對會所進行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。6、開業酬賓：開業之日，邀請業主、開展商以及相關人員前來瞧摩娛樂，了解會所、熱愛會所。7、會所運轉指導：效勞人職員作流程、顧客消費方式〔單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消費等〕、消費價格、營業時刻、帳務治理等。九、建立日常治理資料保潔治理相關記錄、保安治理相關記錄、出租屋治理相關記錄、車輛治理檔案、裝修治理檔案、工程返修檔案、設備治理檔案、社區文化檔案等資料。三、效勞質量跟蹤時期合作期限：實操指導時期結束后的三個月。效勞質量跟蹤時期是中海的參謀團在駐場參謀撤出一段時刻后，再次實地考察工程，對工程物業治理機構進行全面的檢查、考評，檢驗其治理水平是否穩定的同時提供相應的咨詢輔導工作。要是有效勞質量下滑的跡象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業治理機構限期完成整改，以確保中海物業所提供參謀效勞質量的持續穩定。參謀團對工程現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運作中存在的咨詢題或缺乏，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難咨詢題，協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業治理正常運行。〔三〕依據治理商的需要提供物管工作各專業咨詢效勞。第四節參謀治理目標治理總體目標在中國市場經濟中崛起的中海物業，以其良好的經營業績，眾多的優秀人才，成熟的治理模式，有能力、有信心指導治理商使銀信商座工程成為沈陽市物業治理的經典樓盤，為開展商及治理商樹立良好的市場口碑。治理定位：企業化、專業化、一體化治理效勞的原那么。通過我們的指導與建議，促使治理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統，配置精干的高素養治理人才，全面實現現代化物業治理。將銀信商座工程治理成為文明、平安、清潔、漂亮、舒適、方便的人文社區，成為沈陽市獨具特色的商住樓宇。效益定位：社會效益、經濟效益、環境效益兼顧的原那么。充分利用參謀商專業化治理特長和本鈔票治理經驗，通過有效操縱治理本鈔票，開展多渠道的有償效勞，指導治理商合理地開源節流。效勞定位：以人為本，效勞第一的原那么。“讓您和您的子孫后代永久滿足〞是參謀商不變的承諾，“為您提供平安、清潔、漂亮、舒適、方便的生活和工作環境〞是參謀商永恒的追求，為此，參謀商將采取“駐場參謀+參謀團〞的工作方式投進嚴格的質量操縱手段，保證治理商的效勞質量符合上述要求。治理目標承諾中海物業憑借長期物業治理軟件輸出的經驗，在開展商提供必要的合作條件的根底上，我們對銀信商座工程的物業治理質量做出如下鄭重承諾：執行國家有關法律及各級政府物業治理主管部門規定的各項標準。保質保量、按時完成全部工作內容。物業一經進伙即按照ISO9000國際質量治理體系進行治理，符合ISO9000國際質量治理體系的標準要求。第五節參謀效勞設想整體設想中海物業通過十多年的實踐摸索，不斷總結、不斷開展，形成了一套嚴謹、先進的治理模式，并轉化成公司獨特的治理優勢。關于銀信商座工程，我們將把這些治理優勢通過參謀輸出的形式，全部運用到實際工作之中，全力以赴，指導和協助治理商塑造精品，樹立品牌！一、酒店式物管概述為順應時代開展和滿足業主的需要，不斷提高和自我完善物業治理水平，中海物業治理公司于1999年開始導進現代酒店治理理念和技術，將“物業治理〞提升為“物業效勞與治理〞，即明確的提出了物業治理企業的實質是“效勞業主，而不是治理業主〞，把物業治理行業真正提高到一個新的理論高度。中海物業治理公司在成功運做“中海物業酒店式物業治理模式〞的根底上，本著“業主至上，效勞第一〞的中海效勞精神，圍繞“一切以滿足業主需求為中心〞的工作原那么，又正式推出“大總管〞的效勞模式，即“酒店式物業治理模式〞第二代升級版，使物業治理和效勞工作整體上升到一個新的水平。1、以業主為中心，提供酒店式專業化效勞。傳統的物業治理企業，多依照“物業治理條例〞和“業主公約范本〞制定一套規章制度與約束條件，然后要求各位業主〔住用戶〕遵照執行，較少考慮業主的實際感受；但酒店式物業治理，完全是以業主為核心，實行“針對性效勞工程設計、菜單式系列特色效勞〞，推出例如私人區域清潔效勞；接飛機、火〔汽〕車效勞；代客洗衣效勞；代訂酒店客房效勞等，通過練習有素的、具有星級酒店效勞水準的物業從業員，提供熱情、高效、優質的酒店式專業化效勞。2、以星級酒店為樣板，營造溫馨、遐意的效勞氣氛。酒店業是整個效勞行業的代表與典范，酒店的經營理念是“賓至如回，即讓客人住在酒店如住在家里般暖和和舒適〞，客人在酒店里能夠得到超凡的享受，體會到作為消費者的尊貴與自豪。而物業治理相對來講，確實是根基保安、維修和清潔衛生，效勞機械而且呆板，缺少感情色彩。中海物業治理公司的酒店式物業治理模式那么將酒店效勞與物業治理有機的結合起來，倡導“讓業主住在家里如住酒店般尊貴和方便〞，讓業主在自己擁有的物業空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的效勞，例如大堂里設接待效勞總臺，由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的效勞中心的接待員24小時恭候效勞；出進大門口設門童，專職負責客人的迎送；大廈里見不到穿著保安制服的保安員，改為技術監控和便衣巡視代替等。不管是開展商，依舊業主、住用戶，讓他們每一刻都能夠從內心感受到與眾不同的尊貴和自豪。3、強調效勞意識，提高效勞效率。傳統的物業治理企業，依舊采納行政治理模式中的“辦公室〞組織編制，但酒店式物業治理模式那么改設“效勞中心〞。一是把以物業治理公司“辦公〞為主，改成為業主“效勞〞為主，更加突出了物業治理行業效勞的特性，擺正了物業治理公司與業主之間的主賓關系；二是調整了作業流程，效勞中心已成為內部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設置效勞中心后，采取“一站式效勞〞和“首接責任制〞，也確實是根基當業主來到效勞中心時，那一位接待員第一時刻接待的，他就有責任負責協助解決該業主的一切需求，而不能讓業主跑來跑往，到處尋人，直到業主滿足離往為止。許多效勞行業里的工程維修效勞根基上按部就班的照既定工作方案有序進行，確實是根基偶有客人投訴或其他效勞需求，也必須排隊等待，逐步解決。只有在酒店行業里，客人的投訴或需求才是永久擺在第一位的，“客人確實是根基上帝〞不是一句空洞的口號，盡不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點效勞〔100-1〈0，提供的效勞必須百分百符合標準，到達客人的要求。假設有一點不合格，其結果不是99分，而是小于0分〉。酒店式物業治理，確實是根基把酒店行業的這種“效勞意識〞和“效勞效率〞導進到物業治理行業中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理只是夜〞，努力到達業主〔住用戶〕的滿足率為百分之百。4、調整組織架構，實行科學化治理。傳統的物業治理企業的工程治理處，將職員分為治理層和操作層兩大級不，存在權、責不清，人人負責而人人都負不了責的現象，嚴重礙事職員的士氣；對外效勞與治理透明度不高，業主有需求尋到治理處辦公室，但至于應該具體尋誰來處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業治理，采納星級酒店治理模式，在內部組織結構上按照現代企業制度的四級治理體制和垂直領導法那么重新設置，到達了權、責、利的統一；從財務收支、內部治理、后勤保障、資源經營四個目的動身，治理處下設財務部、行政部、總管部和經營部四大部門。在對外效勞和接待上，效勞中心提供一站式效勞；又將所有能提供的效勞工程、效勞時刻、聯系、效勞價格等信息，匯編成?效勞指南?派發給業主，既加大了治理與效勞的透明度，又方便了業主的查詢與聯系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定了優質效勞的根底。5、建立信息網絡平臺，為客戶提供全方位后勤支援與保障。傳統的物業治理企業，仍然還停留在治理處不涉及經營工程的狹隘瞧念里，僅靠收取微薄的物業治理費來維持整個社區的正常運行，由于可調動使用的資金有限，因此在社區文化的建設、效勞環境改善、效勞層次的提升等方面捉襟見肘。更況且要是物業治理本鈔票一旦失控，更是進不敷出，陷進虧損的為難境地。酒店業與物業治理行業最大的不同之處確實是根基具有的經營性〔酒店所有效勞工程的設置根基上以經濟效益為中心〕。因此具備資源經營思想是酒店式物業治理模式的另一重要特點，充分利用小區的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網絡，為業主和業戶提供全方位的后勤支持和保障。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色效勞；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業形象，使物業保值升值；二是廣開財源，為提升治理水平和改善效勞環境贏得必需的資金，減輕開展商、業主、物業治理企業的投進負擔。6、營造社區精神，倡導“無為而治〞的物業治理高尚境地。社區文化建設，是物業治理行業的一個老話題，新課題。傳統物業治理行業的社區文化建設一直以來都僅僅停留在組織業主搞搞文體活動的淺薄層次，將社區文化片面的理解為小區里的文體活動。而中海物業酒店式物業治理模式所倡導的社區文化，核心確實是根基社區精神的建設與營造，通過環境文化、行為文化、制度文化、精神文化到達引導、約束、凝聚、娛樂、鼓舞、改造的目的，最終建立良好的社區關系和形象，實現“無為而治〞、“氣氛治理〞，“寓治理于效勞之中〞物業治理的至高境地。例如組織社區有目的的向政府部門、街道辦事處、當地駐軍、學校等捐贈；舉辦慈善舞會；特定的生活派代表訪咨詢敬老院、孤兒院、部隊、醫院、殘疾人學校等社會福利機構，參加社會上公益活動；挖掘業主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收躲品講座與瞧賞、酒類品賞等專題活動；邀請知名作家、文學家、音樂家到社區內與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影瞧賞、音樂講習等。酒店式效勞工程(效勞指南)通過在多個工程成功實施酒店式物業治理的實踐，中海物業積存了豐富的經驗，我們將對銀信商座提供全天候、全方位、全過程的酒店式效勞的參謀指導。1.特約私人區域衛生清潔效勞中心衛生清潔人員會在您指定的時刻段內完成辦公區域的衛生清潔工作。您能夠填寫?衛生清潔預約卡?離開時交給效勞臺，也能夠直截了當致電效勞中心。此效勞需至少提早一天預約。家庭花藝效勞業戶可致電效勞中心預定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時刻送到。價格見樣本名目，需至少提早三小時以上預定。3.醫務效勞為了業戶的保健衛生，設立醫務保健室，24小時當值，備有常規藥局，日間更有資格醫師提供專業平安的意見。此項效勞僅限本物業住〔用〕戶及其親友使用。4.特約接機、車效勞信譽良好之營業車隊，為您接送機場、車站和公務巡游。詳盡價目表將在?效勞指南?中附。5.郵政效勞代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業務。可直截了當留在大廳效勞臺并登記簽收或致電效勞中心上門收取。收費按國家郵政標準執行。6.票務代理機票、火車票24小時同意預定。免收效勞費。7.物品代購效勞由閣下指定物品品牌、地點和指導價格。我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費用。業主須提早填妥授權書和支付貨款。收費標準：參照效勞指南。8.飲品小食平價即送效勞閣下可參閱效勞指南中附的飲品小食名目，致電20分鐘內送到。以上工程的收費，將在效勞指南中具體列明。二、健康式物業治理健康物業治理模式是參照國家?健康住宅建設技術要點?要求，以促進業主身心健康為目的，在傳統物業治理的根底上提出，采納現代化的、復合型的治理手段，結合社會各方面的資源，全面保障業主生活質量的、全新的物業治理模式。“健康物業治理模式〞由日常物管中心和健康物管中心兩大局部組成。其中日常物管中心〔環境治理中心〕的功能是完成傳統物管的維修、清潔、保安、園林養護等根底效勞環節，維持居住環境的舒適、健康。為業主提供健康生活指引：1、節約用水：作好居所“三包、四水〞、一水多用、盡量少用常流水等。2、減少水污染：因地制宜種植室內植物、不要到飲用水源游玩、選用環保型洗滌劑等。3、節約用電：隨時關燈、不開長期燈、采納節能燈具等。4、減少尾氣排放：少開私家車等。5、操縱噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養成輕開輕關、輕拿輕放的習慣、操縱電器音量等。6、珍惜紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹〞等活動。7、少用一次性用品等。“健康物管中心〞的要緊功能是實現?健康住宅建設技術要點?里關于“健康環境的保障〞的目標，我們將設立健康檔案治理、醫療保健效勞、24小時求助中心、社區文化中心和健康交流俱樂部等職能部門，全方位地保障健康生活理念的連續。首先，在環境保障中的保健方面，我們設立健康中心，包括為業戶提供健康測評，度身設計健身方案和心理健康指導，建立完善的住宅保健效勞。●健康檔案治理為銀信商座內所有常駐業主設立專門的健康檔案，對業主軀體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時為業主提供軀體健康狀況的報告，比照不同時期的健康數據，并實行電腦系統自動化治理，每個業主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的治理人員調用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學的運動、監督、營養、恢復、咨詢等健康效勞。1、在環境保障中的安防方面，利用銀信商座完善的監控系統和巡更系統，進行24小時全天候治理，業主在緊急情況下，可通過住宅內的急救自助系統與小區內特設的24小時求助中心聯系，以及時采取相應的救助措施，物業公司職員四分鐘到達緊急集合地點，并在第一時刻與社會相關機構取得聯系，使事件得到妥善處理。2、在小區康體設施方面，我們有戶外的公共設施設備，分布上盡量面面俱到，只是于集中，有意識的引導人流分向。業主走出院外就有活動，采納“三三制〞經營會所，滿足業戶群眾體育健身的需要，也使經營本鈔票落低。●醫療保健效勞小區設醫療保健效勞站，為業主提供日常的醫療保健效勞；定期組織小區業主進行常規軀體檢查，以便及時發現隱躲疾病，保證軀體健康；特設亞健康咨詢中心，專門為業主提供調整“亞健康〞狀態的咨詢、恢復效勞，為業主生理、心理的健康提供全方位效勞。以上各項特色效勞工程收費標準將在工程進駐前于?用戶手冊?、?效勞指南?中明確標價，三、商務全程式中海物業本著“以人為本〞的效勞理念，考慮到銀信商座物業所處的優越地理位置，以及其本身的功能設置中有酒店式公寓這一情況，同時考慮到銀信商座必將成為沈陽市商業旺盤這一特點，同時從銀信商座租售角度動身，擬選擇該工程在沈陽市首家推行“商務全程式〞寫字樓物業治理效勞這一全新物業治理模式。“商務全程式〞寫字樓物業治理模式的宗旨是：通過整合內部優勢和調動一切能夠利用的外部資源，最大限度的滿足物業使用人各方面〔特別是商務活動方面〕的需要，并以此為根底，建立一種開放式的效勞延伸體系，依據物業使用人新的商務需求，不斷更新效勞內容與效勞形式，真正實現“商務全程式效勞〞。“商務全程式〞寫字樓物業治理模式基于今后進駐銀信商座的企業在辦公資源配備方面，特別難到達本身的實際需求，例如沒有獨立會議室，不愿購置復印機乃至公務車，不愿配備專業秘書等，而我司“商務全程式〞效勞模式能夠使以上咨詢題輕松得以解決，真正為使用人提供一個既方便周到又花費不多的商務環境。“商務全程式〞寫字樓物業治理模式具體構成舉例：配置公共秘書，為規模較小的企業提供接聽、前臺禮儀及局部后勤效勞。本鈔票價提供辦公區域花卉出租、公務車出租等效勞。在開展商提供硬件的根底上，提供公共會議室的預定、預留、布置等效勞。設立功能齊全的商務中心，提供包括打字、復印、等一系列的辦公效勞。建立家園效勞網平臺，提供各項配送效勞。“商務全程式〞寫字樓物業治理模式是我司依據寫字樓使用人的特點與需求，制定的一整套商務后勤效勞解決方案，此模式推廣前的良好遠景和推廣后的不俗效果，關于銀信商座的租售，無疑有極大的促進作用。第六節職員培訓作為最可寶貴的資源，人力資源的開發與治理成為保證企業可持續開展的原動力。中海物業通過十幾年的開展，形成了自己獨具特色的人力資源開發體系。為了促進治理商的標準化運做，并保證其逐步實現市場化生存，中海物業將運用自身的培訓體系，指導治理商開展職員培訓工作，逐步提高職員的整體素養，建立一只精干高效的職員隊伍。一、培訓總體思路1、培訓范圍全員性。銀信商座物業治理水平的提高，仰仗全體從業人員的共同努力,因此要把全體職員都列進培訓范圍，防止“水桶效應〞〔即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定〕。2、培訓內容系統性。搞好物業治理需要專業知識和技能，同時也離不開其他相關的知識和能力。安排培訓內容應當著眼于提高職員的綜合素養，不能單打一。我們將制定系統的培訓內容，提高寬廣職員的綜合素養。3、培訓組織層次性。由于職員的根底不同，因此其同意能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓時，我們將從各自能夠同意、樂于同意的起點動身，分層施教。4、培訓重點有用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強調技能提高。培訓工作的開展，將始終注重緊密圍繞銀信商座物業治理工作的實際，旨在提高職員解決本崗位實際咨詢題的能力以及處理復雜物業糾紛的能力。5、培訓方式靈活性。職員培訓工作的實施是一個復雜的實務過程，必須充分調動上級與下級、組織與個人、內部與外部各個方面的積極性。實施的方式和方法將因時、因地、因人制宜，不拘一格。6、訓目標超前性。我們的目標在于永久維持國內行業領先地位，培訓工作無疑要為實現這一目標效勞。因而將不斷拓展和更新培訓內容，面向今后，不斷豐富充實職員的知識儲躲。二、培訓內容框架1、崗前就