2024年大學試題(財經商貿)-不動產評估歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案（圖片大小可自由調整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.在利用假設開發法進行估價時，應特別注意包括開發成本、管理費用銷售稅費等在內的投資利息的估算。2.可比實例的成交價格應為正常價格，或可修正為正常價格。所謂正常價格是指在公開的不動產市場上，交易雙方均充分了解市場信息，以平等自愿的方式達成的交易價格。3.成本法所采用的“成本”是具有特定含義的成本。具體表現為：（）。A、是一種經濟成本B、是估價時點的價格C、是指開發商所付出的成本D、是消費者的成本E、是實際成本4.收益法評估結果的準確度，取決于不動產純收益和收益率確定的準確度。5.某公司通過參加拍賣競得一面積為2500m2的土地的使用權，性質為商業。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價機構對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2009年3月12日。?據估價人員調查核實，此不動產在評估期日尚可使用35年，當地同類同檔次物業每月的營業額為50萬元每月管理費和稅費總計為30萬元；經市場比較法求得同交易圈內使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權價格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。6.如圖1-1所示，9宗臨街宗地的編號從左至右依次為1，2，3……9，根據表1-1 評估1號宗地的地價為（）元/m2A、1100B、1080C、1250D、12007.簡述估價程序是什么？8.由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物的功能相對殘缺、落后和不適用，從而造成的價值減損稱為（）。A、功能折舊B、物質折舊C、經濟折舊D、有形損耗9.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。10.運用假設開發法評估不動產價格，需要估算開發成本費用及利稅包括（）。A、開發建筑承包費B、專業費用C、不可預見費D、投資利息E、稅金及開發商合理利潤11.某一宗土地的總面積為1?000m2，是10年前通過征用農地取得的，使用年限60年。當時每畝花費18萬元（1畝=667m2），現時重新取得該類土地需要620元／m2；地上建筑物的總面積為2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價按建筑面積算為600元／m2，現時建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m2，該建筑物的經濟壽命50年，殘值率為0。根據所給資料估算該宗不動產的現時單價和總價。12.對于建筑物耐用年限長于土地使用年限的，根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式求取收益價格。13.運用長期趨勢法對不動產估價的前提是具有足夠的和真實的不動產價格資料和數據，越是近期的數據，預測的結果越準確。14.在估價程序中，確定估價結果后應撰寫估價報告，估價報告應達到（）要求。???A、特殊性??B、全面性??C、公正性??D、準確性??E、概括性15.交易情況修正是將可比實例不動產在其區域條件下的價格調整為在估價對象不動產區域條件下的價格。16.簡述成本法的評估步驟？17.某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業面積年正常收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值（設資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。18.不動產作為一種財產，體現的是人們之間的社會關系和經濟關系，使它同時表現出一些特殊的社會經濟特性，主要有（）。A、用途多樣性B、個別性C、涉及廣泛性D、權益受限性E、難以變現性19.毛地是指現有城區內建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價外還需對建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補償費。20.某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m2，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m2，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m2和160元/m2，運營費用率為20%。該類房地產的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。21.簡述新開發土地有哪些，公式是有哪些？22.簡述成本的構成是？23.利用假設開發法評估不動產價格，首先需要調查待估不動產的基本情況，主要包括（）。A、弄清不動產最佳開發利用方式B、弄清政府的規劃限制C、弄清土地權利狀況D、弄清開發經營期E、弄清不動產的自然狀況24.估價報告應全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和結論。因此，在撰寫過程中要避免發生哪些錯誤（）。A、技術路線錯誤B、方法運用錯誤C、參數確定錯誤D、報告格式錯誤E、文字表述等其它常見錯誤25.在出讓土地使用權上建筑普通商品住宅，土地使用權出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經濟壽命為50年，則在計算建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A、52B、70C、68D、50第2卷一.參考題庫(共25題)1.某建筑物的建筑面積為100m2，已經使用10年，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，該建筑的經濟壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元2.簡述不動產估價的原則？3.簡述市場比較法的步驟？4.（）指某特定時期某種不動產在市場上的平均水平價格，是該類不動產大量成交價格的統計結果，反映該類不動產在此時期內的平均價格水平。A、公開市場價值B、理論價格C、市場價格D、評估價格5.收益類不動產指能直接或間接取得市場租金或其他經濟收益的不動產。6.通過求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法是（）。A、假設開發法B、基準地價系數修正法C、成本法D、路線價法7.某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為60年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為21萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為120萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘置率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。8.可用成本法進行估價的不動產有（）。A、市場交易活躍、交易實例充足的不動產B、既無收益又很少進入交易的不動產C、工業用地的價格評估D、商業用地的價格評估E、住宅用地的價格評估9.成本法下的三類估價對象是新開發的土地、（）、就有不動產。10.土地增值收益=（土地取得費+土地開發費+稅費+投資利潤）×土地增值收益率。11.基準地價系數修正法是在短時間內評估多宗土地或大量土地價格的一種估價方法，其估價精度與（）密切相關。A、基準地價及宗地價格修正系數體系B、市場交易資料是否充分C、不動產未來每年的預期客觀純收益D、估算土地開發成本費用的數額12.對于建筑物耐用年限短于土地使用年限時，先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物的折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的現值。13.簡述成本法的含義是什么？14.基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。所以，基準地價不是一種宗地價格，而是區域性的價格。15.當建筑物的經濟壽命小于土地使用權年限時，應按建筑物的經濟壽命計算折舊。當建筑物的經濟壽命大于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊。16.某人購買某不動產，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產的資本化率。17.估價報告有效期應從（）起計。A、估價時點B、估價作業期C、出具估價報告之日D、簽訂估價委托合同之日18.簡述不動產估價的個別因素？19.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設9000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中3000m2建筑面積劃歸甲公司所有，6000m2建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有。現今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協商請一家專業房地產估價機構進行估價。據調查得知，現時該類房地產每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。20.（）是表示合理經濟行為的基本原理，它廣泛應用于經濟活動中，也是市場比較法的理論依據。A、預期原理B、替代原理C、生產費用價值論D、邊際效用原理21.為評估某房地產的價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關資料見下表： 上表中各百分數均是以估價對象為標準，正數表示比估價對象好，負數表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產市場價格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準，以后每月遞減1%，試利用上述資料評估該房地產2003年10月1日的正常價格。22.不動產是指不能移動位置或移動位置后引起性質、性狀改變而造成經濟損失的財產。23.下列表述中，正確的有（）。A、開發經營期可分為開發期和經營期B、開發期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期C、開發期的終點是預計待開發房地產開發完成的日期，起點與開發經營期起點相同D、經營期可具體化為銷售期和出租期E、在有租賃的情況下，租售期通常到開發完成的日期24.不動產的自然特性包括：（）?????A、用途多樣性B、耐久性C、個別性D、涉及廣泛性25.今有一平房，基地面積150m2，建筑面積100m2，土地使用權年限60年，從1990年5月20日起計。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運用收益率8%。報酬率10%。租金損失準備金按1個月租金收入計提。稅費包括房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，四稅合計為年租金的收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%y計提，維修費和保險費均按建筑物原值的2%計提。試根據上述資料，評估該出租房屋2003年5月20日的價格。第3卷一.參考題庫(共25題)1.假設開發法有動態和靜態兩種計算公式。所謂動態和靜態之分，主要是是否考慮了（）。A、利息因素?B、資金的時間價值C、投資利潤D、稅收費用2.運用市場比較法的估價過程中，建立價格可比基礎具體包括以下（）內容。?A、統一付款方式B、統一幣種和貨幣單位C、統一面積內涵D、統一面積單位E、統一采用單價3.簡述不動產的經濟特性？4.論述假設開發法的估價步驟？5.基準地價是國家調控土地市場的一種價格，也是一種市場價格。6.重新構建價格是個別企業或個人的實際耗費，因此是實際成本。7.簡述收益法的特點是？8.房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨立、客觀、公正性C、規避估價風險D、保護估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求9.（）是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A、假設開發法B、市場比較法C、成本法D、收益法10.區域因素是指反映不動產所在區域的特征并對不動產價格產生影響的因素，下列影響不動產價格的的因素中，屬于區域因素的有（）。A、繁華程度B、交通便捷程度C、基礎設施完備程度D、土地平整程度E、環境11.成本法所采用的“成本”是不動產重新建造時的完全價格，即指（）。A、現在成本B、過去成本C、實際成本D、經濟成本12.簡述不動產估價范圍？13.成本法的基本公式為：新開發的土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益。14.不動產的（）使得不動產之間不能實現完全替代，每一宗不動產的價格都存在差異，因此不動產市場是一個非完全競爭的市場。A、個別性B、不可移動性C、用途多樣性D、權益受限性15.運用市場比較法評估不動產的價格需搜集和選擇較多的可比實例，選取可比實例時應符合下列要求（）。A、區位相同或類似B、用途相同C、建筑結構相同D、權利性質相同E、交易類型相同16.影響不動產價格的經濟因素主要是指經濟法制狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況、物價、居民實際收入、國際經濟政治狀況等。17.路線價法的前提條件是由可供使用的科學合理的深度指數表和其他各種修正率；有完善的城市規劃和系統完整的街道；土地排列比較整齊。18.下列不動產中，適用于用市場比較法進行價格評估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺廟D、交易型不動產19.某建筑物總建筑面積500平方米，現時重置價格每平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的現時總價和單價。20.運用市場比較法估價，在選取可比實例時，應根據估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選擇（）個以上的可比實例。A、6B、5C、4D、321.簡述成本法的特點？22.交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。23.市場比較法的適用條件是要有充足的市場交易資料，且比較實例與估價對象具有相關性和替代性。24.為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表： 上表交易情況比較中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；區域因素和個別因素比較中，正（負）值表示可比實例的相應因素優（劣）于估價對象的幅度。從2004年1月1日至2004年6月30日該類寫字樓的市場價格基本不變，以后月均遞減1％。試利用上述資料估算該寫字樓2004年10月30日的正常單價（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。25.簡述收益法的基本原理、特點及使用范圍？第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:錯誤2.參考答案:錯誤3.參考答案:A,B,D4.參考答案:正確5.參考答案: （1）不動產純收益=年營業額—年支出額=（50-30）×12=240（萬元）? （2）土地總價格=6000×2500=1500（萬元） 6.參考答案:A7.參考答案: 1）明確估價目的 2）擬定估價作業方案 3）搜集估價所需資料 4）實地查勘估價對象 5）選用估價方法運算 6）確定估價結果 7）撰寫估價報告 8）估價資料歸檔8.參考答案:A9.參考答案:正確10.參考答案:A,B,C,D,E11.參考答案: 根據題意，采用成本法進行評估，其步驟如下： （1）求取土地現值 土地現值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新構建價格 建筑物重新構建價格＝1200×2?000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折舊 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估價對象的現時總價 現時總值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估價對象的現時單價 現時單價＝2636?000÷2?000＝1318（元／m2） 采用成本法估算該宗不動產的現時總價為263.6萬元，單價為1318元／m2。12.參考答案:錯誤13.參考答案:錯誤14.參考答案:B,C,D,E15.參考答案:錯誤16.參考答案: 1）收集整理資料 2）估算重新構建價格（土地重新構建價格：土地的重新取得價格、重新開發成本；建筑物的重新構建價格：重置價格、重建價格；建筑物重新構建價格的求取方法：單位比較法、分部分項發、供料測量法、指數調整法）17.參考答案: （1）運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為： （2）各層建筑面積=4000×6/24=1000（m2/層）? （3）計算1層商鋪收益價格? 年凈收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（萬元）? V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（萬元）? （4）計算2～3層商場收益價格????? 年凈收益=1000×2×70%×600=84（萬元）????? V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（萬元）? （5）計算4層酒樓收益價格????? 年凈收益=1000×70%×50×12-80000=34（萬元）????? V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（萬元）? （6）計算5～10層辦公樓收益價格? 年凈收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（萬元）????? V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（萬元）? （7）計算11～24層住宅價格? V11-24=1000×14×4000=5600（萬元）? （8）計算房地產價格? V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（萬元）18.參考答案:A,C,D,E19.參考答案:錯誤20.參考答案: 該商場2005年10月16日帶租約出售時節正常價格測算如下： （1）商場一層價格的測算： 租賃期限內年凈收益=300×200×（1-20%）×12=57.60萬元 租賃期限外年凈收益=300×180×（1-20%）×12=51.84萬元 （2）商場二層價格的測算? 年凈收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（萬元） （3）該商場的正常價格=商場一層的價格+商場二層的價格=511.68+445.89=957.57萬元21.參考答案: 1）包括： 填海造地、開山造地、農地整理、征收農地后進行“三通一平”等開發的土地、舊城區總拆除舊建筑物 2）公式： 新開發土地價格 =（土地取得費+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤+土地增值收益）*修正系數 應分攤的費用=收益程度*設施總費用 開發利潤=（土地取得費+土地開發成本+管理費用）*投資利潤率 土地增值收益 =（土地取得費+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤）*土地增值收益率 價格修正用修正系數K22.參考答案:土地取得費用、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤23.參考答案:B,C,E24.參考答案:A,B,C,D,E25.參考答案:D第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案: 1）合法性原則（合法產權、合法使用、合法處分、其他） 2）最有效使用原則（最佳用途、最佳規模、最佳集約度） 3）估價期日原則（估價期日為現在時、過去時、未來時。意義：便于弄清估價對象價格時點，了解不動產的市場狀況；為不動產的交易、等級、管理及相關不動產的法律法規的頒布實施提供時間界限；有利于估價人員選擇合適的估價方法，對年期修正系數、利息期等參數進行設定。） 4）替代原則（不動產價格水平有具有相同性質的替代性不動產的價格所決定，由最了解市場行情的買賣者通過市場交易案例相互比較后決定，不動產價格還可通過比較不動產的條件及使用價值來確定。） 5）供求原則（特定情形下的非均衡供需法則，是不動產估價中特有的供求原則） 6）預期收益原則（過去收益的重要意義在于推測未來的收益變化） 7）貢獻原則（對于不動產而言，判定其合理的收集量，需要明確其是否處于最有效使用狀態，不動產以生產因素是否適當，生產因素之組合是否均衡，各生產因素的貢獻率有多大。土地的貢獻是土地收益或地租） 8）公平原則（估價人員應站在公正的立場上，遵循不動產價格形成理論及規律，運用科學方法客觀公正地對不動產價格進行評估）3.參考答案: 1）搜集交易實例 2）選取可比實例 3）建立價格可比基礎 4）進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正 5）求取比準價格4.參考答案:C5.參考答案:錯誤6.參考答案:C7.參考答案: 先計算建筑物的重置價格包括： 1）建造成本=800（萬元） 2）管理費用=800×3%=24（萬元） 3）投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]?=54.90（萬元） 4）建筑物的重置價格=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬元） 再計算建筑物的折舊總額： 1）墻、地面等損壞的折舊額=21（萬元） 2）裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80（萬元） 3）設備部分的折舊費=120×1/10×8=96（萬元） 4）長壽命項目的折舊額=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（萬元） 5）該建筑物的折舊總額=21+80+96+95.05=292.05（萬元）8.參考答案:B,C9.參考答案:新建不動產10.參考答案:錯誤11.參考答案:A12.參考答案:正確13.參考答案: 1）經濟成本：“成本”是不動產重新建造是的完全價格，市場價格，不同于會計成本。 2）估價時點時的價格 3）消費者的成本：意味著包括利潤 4）客觀成本：假設開發建設時大多數開發商的正常花費，非個別案例。14.參考答案:正確15.參考答案:錯誤16.參考答案:不動產資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％17.參考答案:C18.參考答案: 1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地址水文狀況、土地使 用權年限 2）建筑物：新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向19.參考答案: 據題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。 求取未來44年的凈收益的現值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（萬元） 求取未來16年的凈收益的現值之和： 年凈收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36萬元 求取未來16年后28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（萬元）20.參考答案:B21.參考答案: 22.參考答案:正確23.參考答案:A,B,C24.參考答案:B,C25.參考答案: （1）求潛在的毛收入?2000×12+10000×8%=24800（元） （2）求有效毛收入?24800-2000=22800（元） （3）求運營費用 稅費：22000×17.5%=3850（元） 管理費：22000×5%=1100（元） 維修及保險費：100×500×2%×2=2000（元） （4）求年凈收益a A=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益價格V 第3卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:B2.參考答案:A,B,C,D,E3.參考答案: 不動產的社會經濟特性包括： 1、用途多樣性，指土地可根據人類需要用于多種不同用途，如作為商業、住宅、工業、農業用地等； 2、涉及廣泛性，指不動產涉及社會的各個方面，容易對外界各方面產生影響，同時也容易受到外界各方面的影響； 3、權益受限性，即不動產所對應的權利受到法律的制約； 4、難以變現性，由于不動產價值高、不可移動和個別性，使得同一宗不動產的交易不可能很頻繁； 5、保值增值性，針對不動產價值變化的總體趨勢而言，由于不動產本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。4.參考答案: 1）調查待估價對象的基本情況 弄清估價對象所處的位置（土地所在城市的性質、土地所在城市內區域的性質、具體的坐落） 弄清估價對象的自身條件（包括面積形狀等——主要為開發成本、費用估算用） 弄清政府的規劃限制——主要為確定最佳的開發利用方式服務 弄清土地權利狀況——主要是為了預測未來開發完成后的不動產價格、租金等。 2）選擇最佳的開發利用方式（方面：用途、建筑容積率、建筑樣式、規模、檔次；最重要的是要選擇最佳 用途；最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的顯示社會需要程度和未來發展趨勢） 3）估計開發經營期：是指從取得土地使用權一直到不動產全部銷售或出租完畢這一時段。（開發前期、開 發建設期、經營期；確定開發經營期的目的是為了八五開發成本、管理費用、銷售費用等的投入及利息的負擔，預測開發完成后的房地產收集、租金以及各項收入與支出的折現計算；一般開發前期容易估算，開發建設期和租售期難算） 4）預測開發完成后不動產的總價格：是指開發完成后的市場價格。 用于出售的不動產——采用市場比較法或長期趨勢法 用于出租的不動產——市場比較法或收益法 5）估算成本費用及利稅。 主要包括：建筑成本費用、專業費用、不