—PAGE38—附件3銅梁區農用地基準地價修正體系使用說明重慶市銅梁區修正體系說明一、適用范圍銅梁區所有水田、旱地、果園。二、農用地基準地價的應用運用農用地基準地價系數修正法進行宗地價格評估時應適用銅梁區轄區范圍內的所有農用地，并根據宗地實際情況進行耕作制度、期日、年期、容積率、用地類型、區域和個別因素等修正。（一）宗地價格計算公式P=PS×A×B×C×D×E式中：P——待估農用地價格PS——農用地基準地價A——耕作制度修正系數B——待估農用地期日修正系數C——待估農用地年期修正系數D——待估農用地用地類型修正系數E——待估農用地影響因素修正系數（二）宗地價格測算中有關參數的確定1．適用的農用地基準地價的確定根據農用地的用途以及所在級別，選用農用地基準地價進行評估。2．期日修正系數的確定本次基準地價估價基準日為2021年1月1日。若宗地評估基準日不是2021年1月1日，應根據地價的實際變化程度進行期日修正。期日修正系數=估價期日農產品零售價格指數÷基準地價期日農產品零售價格指數3．年期修正系數的確定Ky=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]其中：Ky——年期修正系數r——土地還原率(水田、旱地為1.7%，果園為2.67%)n——待估農用地的使用年期m——基準地價定義的使用年期4．用地類型修正系數如存在與基準地價規定的用地類型不一致時，需要進行用地類型修正。用地類型用途類別劃分范圍用途修正系數水田基準類別水田1.0旱地基準類別旱地1.0果園基準類別果園1.0其他類別茶園0.83其他園地0.725．耕作制度修正系數用途用途類別劃分范圍用途修正系數水田基準類別一年一熟0.75旱地基準類別一年一熟0.726.農田基本設施狀況修正農田基本設施狀況修正價格=農田基本設施價格×(田塊不平整+無水利設施修正系數+田間道路不通達或通達度較差修正系數)用途農田基本設施價格(元/畝)田塊不平整修正系數無水利設施修正系數田間道路不通達或通達度較差修正系數水田1500-2500(-30%)～(-40%)(-25%)～(-35%)(-15%)～(-25%)旱地1500-2500(-30%)～(-40%)(-25%)～(-35%)(-15%)～(-25%)果園2000-3000(-15%)～(-25%)(-25%)～(-35%)(-30%)～(-40%)水澆地參照旱地的修正系數，茶園、其他園地參照果園的修正系數。7．農用地價格影響因素修正系數價格影響因素按照《農用地價格影響因素修正系數表》，根據農用地各種因素情況確定每種因素的修正系數，應用上述公式測算宗地的價格影響因素修正系數。Ki為待估農用地第i附表：1．價格影響因素修正系數表附表1表1-1水田因素修正系數表因素體系修正系數1級地2級地3級地4級地優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣城鎮影響度1.440.720-0.42-0.840.970.490-0.66-1.310.510.260-0.62-1.241.070.540-1.06-2.12道路通達度1.010.510-0.3-0.590.680.340-0.46-0.920.360.180-0.44-0.870.750.380-0.75-1.49路網密度1.050.530-0.31-0.610.710.360-0.48-0.960.370.190-0.45-0.90.780.390-0.78-1.55灌溉保證率1.440.720-0.42-0.840.970.490-0.66-1.310.510.260-0.62-1.241.070.540-1.06-2.12排水條件1.050.530-0.31-0.610.710.360-0.48-0.960.370.190-0.45-0.90.780.390-0.78-1.55耕作距離1.050.530-0.31-0.610.710.360-0.48-0.960.370.190-0.45-0.90.780.390-0.78-1.55土層質地1.050.530-0.31-0.610.710.360-0.48-0.960.370.190-0.45-0.90.780.390-0.78-1.55土壤厚度0.540.270-0.16-0.320.370.190-0.25-0.50.190.10-0.24-0.470.410.210-0.4-0.8有機質含量0.080.040-0.03-0.050.050.030-0.04-0.070.030.020-0.04-0.070.060.030-0.06-0.12土壤酸堿度0.080.040-0.03-0.050.050.030-0.04-0.070.030.020-0.04-0.070.060.030-0.06-0.12海拔0.50.250-0.15-0.30.340.170-0.23-0.460.180.090-0.22-0.440.380.190-0.37-0.74坡度0.270.140-0.08-0.160.180.090-0.13-0.250.10.050-0.12-0.230.20.10-0.2-0.4坡向0.470.240-0.14-0.270.320.160-0.22-0.430.170.090-0.2-0.40.350.180-0.35-0.69田間路網密度0.50.250-0.15-0.30.340.170-0.23-0.460.180.090-0.22-0.440.380.190-0.37-0.74田塊形狀0.50.250-0.15-0.30.340.170-0.23-0.460.180.090-0.22-0.440.380.190-0.37-0.74田塊平整度0.50.250-0.15-0.30.340.170-0.23-0.460.180.090-0.22-0.440.380.190-0.37-0.74耕作難易程度1.010.510-0.3-0.590.680.340-0.46-0.920.360.180-0.44-0.870.750.380-0.75-1.49人均耕地1.010.510-0.3-0.590.680.340-0.46-0.920.360.180-0.44-0.870.750.380-0.75-1.49環境污染0.080.040-0.03-0.050.050.030-0.04-0.070.030.020-0.04-0.070.060.030-0.06-0.12特殊氣候1.050.530-0.31-0.610.710.360-0.48-0.960.370.190-0.45-0.90.780.390-0.78-1.55合計14.687.390-4.36-8.69.915.010-6.74-13.415.222.670-6.37-12.6610.955.510-10.88-21.67表1-2水田因素修正指標說明表因素體系修正指標說明優較優一般較劣劣城鎮影響度(m)＜500500-800（不含）800-1200（不含）1200-1500（不含）≥1500道路通達度周邊有國道能通達周邊有省道能通達周邊有縣道能通達周邊有鄉道能通達周邊只有村道能通達路網密度≥10%8%-10%（不含）5%-8（不含）3-5（不含）≤3灌溉保證率充分滿足，可隨時灌溉基本滿足，在關鍵需水期能保證灌溉一般滿足，但大旱年不能保證有灌溉條件，但無法保證無灌溉條件，包括望天田和旱地排水條件有健全的干、支排水溝道(包括抽排)，無洪澇災害排水體系(包括抽排)基本健全，豐水年暴雨后有短期洪澇發生(田面積水1天～2天)排水體系(包括抽排)一般，豐水年大雨后有洪澇發生(田面積水2天～3天)排水體系(包括抽排)較差，豐水年大雨后有洪澇發生(田面積水≥3天)無排水體系(包括抽排)，一般年份在大雨后發生洪澇(田面積水≥3天)耕作距離＜5050-150（不含）150-200（不含）200-500（不含）≥500（不含）土層質地壤土粘土砂土土壤厚度(cm)≥10070—100（不含）60—70（不含）40—60（不含）＜40有機質含量≥3.0%2.0%—3.0%（不含）1.0%—2.0%（不含）0.6%—1.0%（不含）＜0.6%土壤酸堿度[6.0-7.0](包含6.0、7.0)5.5-6.0或7.0-7.5(包含5.5、7.5)5.0-5.5或7.5-8.0(包含5.0、8.0)＞8.0＜5.0海拔＜300300-600（不含）600-800（不含）800-1200（不含）≥1200坡度＜2°2°-6°（不含）6°-15°（不含）15°-25°（不含）≥25°坡向南西南、東南西、西北東、東北北田間路網密度≥10%8%-10%（不含）5%-8（不含）3-5（不含）≤3田塊形狀（形狀系數（K）≥0.8，＜1.1≥0.6，＜0.8≥1.1，＜+∞≥0.4，＜0.6≥0，＜0.4田塊平整度耕作田塊修筑工程、耕作層地力保護工程耕作層地力保護工程耕作田塊修筑工程其他土地平整工程修筑無修筑工程耕作難易程度容易較容易一般較不容易不容易人均耕地＜5050-150（不含）100-300（不含）300-700（不含）≥700環境污染無污染警戒線輕度污染中度污染重度污染特殊氣候有利的特殊小氣候較有利的特殊小氣候無特殊較為不利小氣候災害性小氣候表1-3旱地因素修正系數表因素體系修正系數1級地2級地3級地4級地優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣城鎮影響度2.031.020-0.37-0.731.360.680-0.68-1.361.140.570-0.8-1.591.280.640-1.99-3.97道路通達度1.350.680-0.25-0.490.910.460-0.45-0.90.760.380-0.53-1.060.850.430-1.33-2.65路網密度1.410.710-0.26-0.510.950.480-0.48-0.950.790.40-0.56-1.110.890.450-1.39-2.77灌溉保證率2.031.020-0.37-0.731.360.680-0.68-1.361.140.570-0.8-1.591.280.640-1.99-3.97排水條件1.410.710-0.26-0.510.950.480-0.48-0.950.790.40-0.56-1.110.890.450-1.39-2.77耕作距離1.410.710-0.26-0.510.950.480-0.48-0.950.790.40-0.56-1.110.890.450-1.39-2.77土層質地1.410.710-0.26-0.510.950.480-0.48-0.950.790.40-0.56-1.110.890.450-1.39-2.77土壤厚度0.740.370-0.14-0.270.50.250-0.25-0.490.410.210-0.29-0.580.470.240-0.72-1.44有機質含量0.120.060-0.02-0.040.080.040-0.04-0.080.070.040-0.05-0.10.080.040-0.12-0.24土壤酸堿度0.120.060-0.02-0.040.080.040-0.04-0.080.070.040-0.05-0.10.080.040-0.12-0.24海拔0.670.340-0.12-0.240.450.230-0.23-0.450.380.190-0.27-0.530.430.220-0.66-1.32坡度0.310.160-0.06-0.110.210.110-0.11-0.210.170.090-0.12-0.240.190.10-0.3-0.6坡向0.610.310-0.11-0.220.410.210-0.21-0.410.340.170-0.24-0.480.390.20-0.6-1.2田塊平整度0.670.340-0.12-0.240.450.230-0.23-0.450.380.190-0.27-0.530.430.220-0.66-1.32耕作難易程度1.350.680-0.25-0.490.910.460-0.45-0.90.760.380-0.53-1.060.850.430-1.33-2.65人均耕地1.350.680-0.25-0.490.910.460-0.45-0.90.760.380-0.53-1.060.850.430-1.33-2.65環境污染0.250.130-0.05-0.090.170.090-0.08-0.160.140.070-0.1-0.190.160.080-0.24-0.48特殊氣候1.410.710-0.26-0.510.950.480-0.48-0.950.790.40-0.56-1.110.890.450-1.39-2.77合計18.659.40-3.43-6.7312.556.340-6.3-12.510.475.280-7.38-14.6611.795.960-18.34-36.58表1-4旱地因素修正指標說明表因素體系修正指標說明優較優一般較劣劣城鎮影響度(m)＜500500-800（不含）800-1200（不含）1200-1500（不含）≥1500道路通達度周邊有國道能通達周邊有省道能通達周邊有縣道能通達周邊有鄉道能通達周邊只有村道能通達路網密度≥10%8%-10%（不含）5%-8（不含）3-5（不含）≤3灌溉保證率充分滿足，可隨時灌溉基本滿足，在關鍵需水期能保證灌溉一般滿足，但大旱年不能保證有灌溉條件，但無法保證無灌溉條件，包括望天田和旱地排水條件有健全的干、支排水溝道(包括抽排)，無洪澇災害排水體系(包括抽排)基本健全，豐水年暴雨后有短期洪澇發生(田面積水1天～2天)排水體系(包括抽排)一般，豐水年大雨后有洪澇發生(田面積水2天～3天)排水體系(包括抽排)較差，豐水年大雨后有洪澇發生(田面積水≥3天)無排水體系(包括抽排)，一般年份在大雨后發生洪澇(田面積水≥3天)耕作距離＜5050-150（不含）150-200（不含）200-500（不含）≥500土層質地壤土粘土砂土土壤厚度(cm)≥10070—100（不含）60—70（不含）40—60（不含）＜40有機質含量≥3.0%2.0%—3.0%（不含）1.0%—2.0%（不含）0.6%—1.0%（不含）＜0.6%土壤酸堿度[6.0-7.0](包含6.0、7.0)5.5-6.0或7.0-7.5(包含5.5、7.5)5.0-5.5或7.5-8.0(包含5.0、8.0)＞8.0＜5.0海拔＜600600-1000（不含）1000-1300（不含）1300-1800（不含）≥1800坡度＜2°2°-6°（不含）6°-15°（不含）15°-25°（不含）≥25°坡向南西南、東南西、西北東、東北北田塊平整度耕作田塊修筑工程、耕作層地力保護工程耕作層地力保護工程耕作田塊修筑工程其他土地平整工程修筑無修筑工程耕作難易程度容易較容易一般較不容易不容易人均耕地＜5050-150（不含）100-300（不含）300-700（不含）≥700環境污染無污染警戒線輕度污染中度污染重度污染特殊氣候有利的特殊小氣候較有利的特殊小氣候無特殊較為不利小氣候災害性小氣候表1-5果園因素修正系數表因素體系修正系數1級地2級地3級地4級地優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣優較優一般較劣劣城鎮影響度2.311.160-0.46-0.921.310.660-0.94-1.871.080.540-1.18-2.360.650.330-2.19-4.37道路通達度1.430.720-0.29-0.570.810.410-0.58-1.160.670.340-0.74-1.470.40.20-1.36-2.71路網密度1.510.760-0.31-0.610.860.430-0.61-1.220.710.360-0.78-1.550.430.220-1.43-2.86灌溉保證率2.311.160-0.46-0.921.310.660-0.94-1.871.080.540-1.18-2.360.650.330-2.19-4.37排水條件1.510.760-0.31-0.610.860.430-0.61-1.220.710.360-0.78-1.550.430.220-1.43-2.86耕作距離1.510.760-0.31-0.610.860.430-0.61-1.220.710.360-0.78-1.550.430.220-1.43-2.86土層質地1.510.760-0.31-0.610.860.430-0.61-1.220.710.360-0.78-1.550.430.220-1.43-2.86土壤厚度0.720.360-0.15-0.290.410.210-0.29-0.580.340.170-0.37-0.730.20.10-0.68-1.36有機質含量0.080.040-0.02-0.030.050.030-0.03-0.060.040.020-0.04-0.080.020.010-0.08-0.15土壤酸堿度0.080.040-0.02-0.030.050.030-0.03-0.060.040.020-0.04-0.080.020.010-0.08-0.15海拔0.640.320-0.13-0.250.360.180-0.26-0.510.30.150-0.33-0.650.180.090-0.61-1.21坡度0.40.20-0.08-0.160.230.120-0.16-0.320.190.10-0.21-0.410.110.060-0.38-0.75坡向0.560.280-0.11-0.220.320.160-0.23-0.450.260.130-0.29-0.570.160.080-0.53-1.05耕作難易程度1.430.720-0.29-0.570.810.410-0.58-1.160.670.340-0.74-1.470.40.20-1.36-2.71水土流失1.430.720-0.29-0.570.810.410-0.58-1.160.670.340-0.74-1.470.40.20-1.36-2.71特殊氣候1.510.760-0.31-0.610.860.430-0.61-1.220.710.360-0.78-1.550.430.220-1.43-2.86合計18.949.520-3.85-7.5810.775.430-7.67-15.38.894.490-9.76-19.45.342.710-17.97-35.84表1-