附件2

維保服務的詳細說明

一、維保前的準備工作

1、組建項目部。根據本項目維護保養的特點，我司特組織強有力的維保項目部進

行維保。項目部主要負責人均有現場管理經驗，有多年現場實操經驗。

2、工具、材料的配置，本公司在有大于1。。平方米的倉庫以及價值40萬以上的

常用的材料或設備的零配件倉儲。

3、復印消防系統有關圖紙，對投標時維保工作方案進行局部修改。

4、準備齊所有工作用表格及文件，包括《服務合同書》、《維保工榔胡君〉、《報

警設備編碼表》、《消防設備檔案表》、《樓層消防設備檔案》、《消防設備自編碼表》、《設備

保養記錄表》、《維保工程原始記錄表》等。

5、編制項目部人員消防系統設施維護保養聯系部門人員通訊錄。

二、項目部人員的培訓

1、培訓的目的：對維保人員上崗前進行必要的培訓是決定本項目維保質量目標能

附件2

否實現的重要因素。根據我司質量管理體系之人力資源管理程序，本項目的維保人員在

附件2

3、培訓內容:

3」、建筑結構，平面布置。

3.2、報警控制器技術參數、接線方式、基本操作，及維護保養工作相關注意事項。

3.3、火災自動報警系統情況、設備安裝位置、聯動的邏輯關系。

3.4、消防栓系統、噴淋系統的結構，設備安裝位置、管網的正常壓力數值。

3.5、維護保養工作其它內容系統結構、安裝位置。

3.6＞《維修保養技術手冊》。

3.7、學習理解維護保養工作相關技術規范，技術標準。

3.8、對上崗員工進行崗位職責，員工守則，上崗技能操作培訓教育。

三、消防設備檔案建立

1、消防設備檔案的建立是維保工作的基礎，也是衡量員工對消防設備熟悉程度的

標準。

附件2

2、根據本項目消防系統的特點，我司第一個月的主要工作是熟悉現場、編制消防

附件2

四、維保工作服務流程

1、計劃實施前的準備工作流程

劃

實

施

前

的

準

備

工

作

一

3

附件2

工作記錄

2、消防系統維護保養工作流程圖

該工作流程是直接體現了我司利用科技手段將系統的消防檢測及量化的檢測數據貫穿到整個消防維保過程中

去，充分體現了科學、準確、嚴謹的特點。

II

整改

;進實提交

J整改方案一，一方案實施,

頁腳內容4

附件2

進場申請批準后遞交檢測方案計劃檢測數據電腦化處理業主批復

后

------------>---------------?----------------->出具檢測報告----------》一

整改完畢,進入維保程序

制定詳細根據年度維保結

的日常及階段維保計劃提交：束后提交年度維

X—月度維護'

11

出現故障：

故障

建立維保量化數

據及消防設備檔

5

附件2

3、消防系統日常維護保養流程

該工作流程是維護保養日常運作的工作模式，以程式化的工作要求引導維保人員按程序辦事。無論項目部人員

如何調換，都不會影響維保工作的正常進行。通過該模式可使我司定期或不定期的的與業主進行溝通。

日

一

堂

檢

項季

計-

檢

年

正

檢-

劃常方

目

實

系業

期設

備

部情

故故

況分

發障障

故分處Si

航理

一議整一

附件2

遞交匯報

整改措施

設備整改完善

意見反饋設備運行正常無

頁腳內容7

附件2

4、維護保養動態控制工作流程

該工作流程是我司嘗試的一種全新概念的消防維保運作模式。我們將定期檢查記錄的數據輸入電腦后由電腦分

析統計出各消防系統的合格率，并對電腦自動打印出的不合格項的清單進行分析，實施整改。隨時掌握整個廣場消

防系統的性能狀況。

日常巡檢.

周度檢查.

經電腦運行分析統計

輸入維保電打印故障排除

腦數據分析、處一，不一合格項一J-

（每月一次）

維保檢測記

月度檢查

8

故障排除后

;數據記錄:

I_______________________________________________________J

季度檢查

5、消防設施故障分析、排除工作程序

一個項目的消防維保工作，不可避免的會碰到消防設施的誤報、誤動作或突發性的故障事故，對這一問題

的解決能力是體現一個維保隊伍是否有戰斗力的重要因素，我司特別制定這一工作程序，目的就是向維保人員灌輸

一種分析問題、解決問題的思路，做到臨危不亂，能夠通過科學合理的方法，認真及時地處理所發生的問題，做到

及時反饋，迅速處理，把故障造成的危害降到最低程度。

根據故障類

型攜帶相應工具

采取臨時應急措施解

接到故

決問題，切斷故障源頭以

一9

減少影響、損失

附件2

同時通知現

場業主管理人員

遇到重大問題或故障時

與業主

對故障

?負責人定出填寫故障

故障維修方?維修申報表報

業主同意對重大問題或故障的處理方案

根據事故發生原

因，進行事故分析制

向公司及甲方

＞定相應預防措施，避.

*提交本事件處理工

I_________________________________________I

作報告

10

附件2

6、維保工作質量監督管理流程

該工作流程是公司技術服務部對工作質量監督的手段，每月進行一次，由此可達到公司與業主方溝通的目的。

合

格

二期

;抽

1---------------?檢

;公提甲

不

響一A合;，

I一格;交方

?技

院

復

I不/

腳正

I合措

I

I格施

合物

檢

11

格業

附件2

12

附件2

五、故障處理程序

1、故障的類型

1.1>一般故障是指消防系統出現某個設備故障，對系統整體運行產生影

響不大，對業主日常工作影響不大。如：某幾個報警設備誤報或故障、消火

栓球閥輕微漏水、絲接處輕微漏水、防火門配件損壞、防火閥和排煙閥打開

不靈活或相關配件損壞、疏散指示燈和應急照明燈出現故障等。

1.2、重大故障是指消防系統出現設備故障會導致消防系統運行受到很大

影響，對業主日常工作產生很大影響。如：報警系統某個回路出現短路、斷

路，噴頭爆開，管網爆開，氣體系統誤噴，警鈴誤動作，電梯誤動作，防火

卷簾誤動作，風機、水泵不能手動及自動啟動等。

1.3>特大故障是指發生火災、聯動測試時消防設備大部分不能聯動動作、

水系統管網無水。

附件2

2、常見故障排除程序、方法

2.1、系統噴頭、管網爆開、閥門漏水

i工作，

II

［人員帶齊一

I維

'調查

修或

2.2、情況判斷說明

2.2.4事故現場排水：如水較大時，要從疏散樓梯排；如還不行，可排到

電梯井。

2.2.5電梯應急停靠：如水有排到電梯井的可能前，要通知有關工作人員

將電梯停靠在高于事故層的樓層。

2.2.6對管網的水進行排放：噴淋系統通過打開末端放水閥來加速管網的

水排放；消火栓系統通過打開該立管消火栓（底于事故層的樓層）排水。

2.2.7如是由于噴頭爆開動作噴水，如有可能用木頭塞住、或用消火栓水

帶栓頭罩住噴頭；決不允許現場不采取行動。

2.3報警信號分析：

2.3.1從報警設備動作原理方面：報警是指感煙探測器、感溫探測器、手

動報警按鈕、破玻、模塊動作。而所謂的水流指示器、報警閥壓力開關、防

火閥、排煙閥、水泵、風機、信號閥門、防火卷簾、氣體動作等所有其它設

備均是通過模塊或聯動線路與主機、聯動柜相連。

2.3.2排除誤報、設備故障的前提下，火災發生時所有設備動作正常順序

d）聯動相應的設備：如相關層的警鈴、廣播、防火閥、排煙閥、非

消防電源切換；風機、電梯、防火卷簾動作。如氣體系統則聲光報警動

作、氣體噴氣、放氣指示燈動作、管網壓力開關動作。

e）噴頭爆開

f）水流指示器報警

g）報警閥壓力開關動作

h）噴淋水泵聯動啟動

2.4其他情況說明

2.4.1消火栓水泵的聯動啟動是通過破玻按鈕來聯動。正常情況下如無人

亂動，消火栓水泵是不會自動啟動的。

242手動報警按鈕、破玻（消火栓按鈕）是手動觸發器件，主要功能是

現場人員發現火災時通過此觸發器件來向消防中心報警。

243消防電話、消防插孔電話作用是與消防中心聯絡通信。

附件2

六、報警或火災發生后處理程序

通知消防中心復位.

保安