任務書學生姓名學號專業班級指導教師職稱單位畢業論文題目房地產行業稅收籌劃方法及應用問題研究畢業論文主要內容和要求：主要內容：本文采用理論和案例相結合的方法，從稅收籌劃的基本理論、房地產企業稅收籌劃的動機、可行性分析、稅收籌劃的風險及防范措施、房地產企業稅收籌劃的方法等方面房地產企業的稅收籌劃進行分析，為房地產企業營業稅，土地增值稅、房產稅的現狀提出一系列改進措施和完善建議。從而為房地產企業提高經濟效益、優化資源配置，實現企業戰略目標進行一系列的探索。要求：論文撰寫要求思路清晰、內容充實、論點明確，論據充分，論證嚴密，語言通順。撰寫論文前應首先閱讀相關的研究資料，掌握學術前沿動態，對相關理論著作要很好的把握，提高理論水平及思想深度。根據開題報告和老師提出的意見對論文提綱進行修改，確定大綱后認真撰寫畢業論文。撰寫論文結束后要根據老師的修改意見，認真反復的修改論文，并按照要求參加畢業論文的答辯，嚴格按照論文進度安排進行論文的寫作。論文的格式、字數等撰寫方面的要求參照《中國地質大學長城學院畢業論文（設計）撰寫規范》。畢業論文主要參考資料：[1]全國注冊稅務師職業資格考試教材編寫組：稅法（II）[M].中國稅務出版社.[2]劉敏芝.淺議房地產企業稅收籌劃風險[J].會計師.2014（7）.[3]杜倩.論房地產企業所得稅納稅籌劃的意義及方法[J].經濟視野.2014（18).[4]王亞美．房地產企業稅收籌劃問題探索[J].科技經濟市場.2015（05）：28-30.[5]遲麗華、周小雪.房地產企業稅收籌劃風險的防范策略[J].中國房地產.2013（10).[6]孫紳．有效控制房地產稅收籌劃風隱措施淺談[J].經營管理者.2015（03）112-115.[7]劉桂芳.稅收籌劃的風險及其防范策略［J].新經濟.2015.(4)：78.[8]何世容.如何有效控制房地產稅務籌劃風險［J].財經界.2014.(6)：267.[9]陳玉軍.房地產企業稅收籌劃誤區［J].企業改革與管理.2015.(4)：11.[10]黃竹梅.房地產企業納稅籌劃風險探究［J].商業研究.2015.(3)：90-91.[11]曾琦.淺談房地產企業稅務籌劃風險的防范措施［J].財經縱橫.2014.(8)：141.[12]鄭霞.房地產企業稅收籌劃及風險規避［J].新經濟.2014.(12)：76-77.[13]MatthiasWrede.Fairinheritancetaxationinthepresenceoftaxplanning[J].JournalofBehavioralandExperimentalEconomics,2014,51.畢業論文應完成的主要工作：利用中國知網、維普、萬方等數據庫完成與畢業論文相關內容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關的理論內容；充分的利用互聯網進行資料的檢索收集。與實習相關的選題要注意在實習過程中觀察收集相關的數據；要做實證方面的論文要多方面搜集相關的地區及國家發布的統計數據。認真撰寫開題報告，并對開題報告中指導教師所提出的意見進行修改。認真撰寫論文，并根據指導教師的意見進行修改。論文定稿之后，按照要求進行畢業論文的答辯。畢業論文進度安排：序號畢業論文各階段內容時間安排備注1確定畢業論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務書2016-10-15至2016-10-312編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題。2016-11-1至2016-11-203實習期間進行一步查找資料，作社會調查。2016-11-21至2016-11-304撰寫論文，完成第一稿，并交指導教師2016-12-1至2017-1-155指導教師閱改論文。2017-1-16至2017-1-316修改論文，完成第2稿，并交指導教師。2017-2-1至2017-2-297指導教師閱改論文，完成中期檢查表。2017-3-1至2017-3-158修改論文，完成第3稿，并交指導教師。2017-3-16至2017-4-109指導教師閱改論文，并返還學生，修改后立即交指導教師。2017-4-11至2017-4-3010專家評閱。2017-5-1至2017-5-1011畢業論文答辯。2017-5-11至2017-5-2412評定學生最終論文成績，評出院內優秀論文。2017-5-25至2017-5-31課題信息：課題性質：設計□論文√課題來源：教學√科研□生產□其它□發出任務書日期：指導教師簽名：年月日教研室意見：教研室主任簽名：年月日學生簽名：開題報告學生姓名學號專業班級指導教師職稱單位課題性質設計□論文√課題來源科研□教學√生產□其它□畢業論文題目房地產行業稅收籌劃方法及應用問題研究開題報告（闡述課題的目的、意義、研究現狀、研究內容、研究方案、進度安排、預期結果、參考文獻等）一、論文研究的目的、意義1、研究目的：本文研究的目的就在于能夠針對房地產業務實行稅收籌劃的實際情況，分析房地產實行稅收籌劃存在的問題，對問題進行分析、評價和改進。同時豐富稅收籌劃理論、了解稅收籌劃的方法及應用問題。為房地產企業稅收籌劃提供理論依據，為我國稅務部門正確理解稅收籌劃和提高管理水平提供思路。2、研究意義：（1）理論意義：對于任何性質的企業而言，都應對稅收籌劃工作予以高度重視，并將其放在關系企業發展大局的高度上來進行審視。無論是從微觀角度還是宏觀角度來講，加強稅收籌劃工作，是現階段企業發展的必然選擇。從微觀角度具體而言，加強稅收籌劃工作，有利于提高企業的科學管理水平，提高企業的經濟效益，增強企業的市場競爭力。因此，稅收籌劃工作的成效，直接關系到企業經營管理的實效。由此可見，加強稅收籌劃工作，會直接促進企業管理水平的提高，而管理水平提高了，必然會促進企業經濟效益以及市場競爭力的提高。再從宏觀角度講，國家稅收經濟杠桿作用的發揮，與企業自身的稅收工作有著直接聯系，做好稅收籌劃工作，對國家稅收政策保持較高敏感度有利于企業判斷經濟形勢，因勢利導的進行自有資源配置。因此，強化企業的稅收管理水平，有利于整個經濟體內資源的合理配置，有利于資本的合理流動，有利于經濟的持續增長和發展。從這個角度講，稅收籌劃的研究對豐富現有資源配置理論和產業結構調整理論大有裨益。此外，提高企業稅收籌劃的研究水平，能為稅務機關更好地開展工作提供借鑒，這對于健全我國的稅收制度以及稅收法規，優化我國當前的稅收大環境都是極為有益的。（2）現實意義：房地產的發展在國民經濟的發展中占有十分重要的地位，許多發達國家將房地產行業、鋼鐵、企業工業列為經濟發展的三大支柱。我國的房地產雖然起步較晚，但是近幾年發展勢頭十分迅猛。中國的房地產業務正處在轉型時期，規模化、品牌化、規范化正在逐漸形成。房地產企業的增長方式正在從偏重速度規模的模式向更為注重效率的發展模轉變，在這一轉變過程中，填補房地產項目開發企業在稅收成本的控制方面存在的空白地帶顯得尤為重要。本文通過對與房地產項目開發企業有關政策的調研和對房地產企業相關情況的分析，并結合該行業的實踐經驗，對房地產開發企業的稅收籌劃進行研究，在稅收籌劃理論以及現有文獻的基礎上進行更有針對性的研究，對房地產開發企業稅收籌劃的目的、意義、對象、方法等都做了較為具體的論述，讓房地產企業稅收籌劃真正成為企業的一項可以實際進行的理財活動，制定出可以盡量減少納稅人稅收支出的籌劃新辦法、新舉措。理論研究的目的就是為了更好地指導實踐。通過本文的研究，為相關企業的稅收籌劃工作提供有益的借鑒和，使我國房地產企業在強有力的稅收籌劃工作保障下更上一個新的臺階。二、研究現狀1、國外研究現狀：國外在稅收籌劃方面的研究起步較早，1935年，溫斯特公爵通過與其雇傭的園藝師簽訂“定期捐款合同”的方式企圖降低其稅收負擔，這起案件的判定被學者公認為是稅收籌劃思想的發端。無論從理論角度還是實務角度來講，國外學者對稅收籌劃已經進行了比較深入的思考。企業稅收籌劃研究一定是基于特定的稅收環境和市場環境進行的，各國學者只有結合本國政策和經濟情況展開研究才能取得有實踐意義的成果。孟菲斯大學的KachrenDianne（2003）選取32名稅務專家的稅收籌劃實務案例及個人數據作為樣本進行研究，此項研究發現稅務專家的知識數量、知識結構與實務工作經驗之間存在正相關關系，專家的認知程度與稅收籌劃效果也存在正相關關系。[53]Iowa大學的JohnDoyle（2008）通過研究發現：如果企業所有者以稅后收益為基準設計經理人激勵制度，會促使職業經理人進行稅收籌劃，降低企業的實際稅率。[52]威斯康星大學的Katrinalewiston（2010）研究了商業銀行跨州經營和州內經營兩個時期中州屬所得稅繳納情況，發現跨州經營的銀行利用州與州的稅制差異轉嫁自己的稅負。英國轉移定價領域專家MarkAtkinson和DavidTyrrall從轉移價格的角度研究稅收籌劃，通過對轉移定價的過去、現在和未來的分析，對轉移定價理論、操作方法、法律程序、籌劃技巧等問題做深入的分析和探討，為企業提供了一套深層次、全覆蓋的籌劃模板，希望以此來有效的指導稅收籌劃實踐活動。2、國內研究現狀：我國對稅收籌劃的研究起步比較晚,由于我國長期受計劃經濟體制的影響,片面強調稅收的強制性、無償性和固定性,在征納關系中突出國家的權威性,忽視納稅主體在依法納稅過程中的合法權利。但隨著我國改革開放的深入和市場經濟的不斷發展,特別是我國己經加入世貿組織,開始參與全球化的經濟運行,人們對稅收籌劃才有了正確的認識稅收籌劃能使納稅人的稅收負擔在符合稅法的前提下更趨合理,避免不必要的浪費,為納稅人和社會創造財富。我國的企業稅收籌劃在理論和實踐上都取得了一定的研究成果。在稅收籌劃理論研究方面,唐騰翔和唐向兩位學者年在他們所著的《稅收籌劃》這部專著中第一次提出了稅收籌劃的概念,具有開創性的意義。天津財經大學蓋地教授將稅收籌劃定義為納稅人依據所涉及到的現行稅法,遵循稅收國際慣例,在遵守稅法、尊重稅法的前提下,根據稅法中的“允許”、“不允許”和“非不允許”的項目、內容等,對企業的組建、經營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的謀劃的對策與安排。關于對房地產企業的稅收籌劃,由于稅收政策變動比較頻繁,因此,針對房地產開發企業的稅收籌劃個案的分析相對比較多,但仍然缺乏系統的研究。比較出名的是由年賀志東編著的《房地產開發企業納稅籌劃》,在專著中作者從房地產開發企業的角度,對納稅籌劃的方法與技巧進行了比較深入的探討。三、研究內容1前言 2稅收籌劃的基本理論2.1稅收籌劃的概念2.2稅收籌劃的特征2.3稅收籌劃的方法3房地產行業現狀及稅收籌劃的動機分析3.1房地產行業的經營特點及行業現狀3.1.1房地產行業的經營特點3.1.2房地產的行業現狀3.2房地產行業稅收籌劃的動機分析3.2.1追求企業價值最大化3.2.2避免涉稅風險3.2.3獲取納什均衡效應4我國房地產行業稅收籌劃存在的問題4.1法律意識薄弱認識上存在誤區4.2部門之間對稅收籌劃未協調一致形成合力4.3業務復雜涉稅面廣籌劃難度大4.4產品具有特殊性籌劃壓力大風險高5房地產行業應對問題的措施5.1增強法律意識注重規范性決策5.2部門聯動加強企業整體性籌劃管理5.3理順業務化繁為簡增強項目整體性籌劃管理5.4兼顧企業利益與社會利益實現利益最大化6結論參考文獻致謝四、研究方案1、利用中國知網、維普、萬方等數據庫完成與畢業論文相關內容的論文的檢索；利用圖書館的圖書資源查閱相關的理論內容；充分的利用互聯網進行資料的檢索收集。2、查詢文獻資料，通過大量文獻的閱讀和學習，吸取了國內外專家學者的研究精華，形成了自己研究的理論框架，并針對所研究的理論框架，總結出原因與解決對策。3、調查法是科學研究中常用的基本研究方法，它綜合運用科學的方式，對企業現象進行有計劃、周密和系統的了解，并對調查搜集到的大量資料進行分析、綜合、比較、歸納，從而為人們提供規律性的知識。五、進度安排1、確定畢業論文的選題，收集整理資料，完成論文的任務書。2016-10-15至2016-10-312、編寫論文提綱，撰寫開題報告，進行開題。2016-11-1至2016-11-203、實習期間進行一步查找資料，作社會調查。2016-11-21至2016-11-304、撰寫論文，完成第一稿，并交指導教師。2016-12-1至2017-1-155、指導教師閱改論文。2017-1-16至2017-1-316、修改論文，完成第2稿，并交指導教師。2017-2-1至2017-2-297、指導教師閱改論文，完成中期檢查表。2017-3-1至2017-3-158、修改論文，完成第3稿，并交指導教師。2017-3-16至2017-4-109、指導教師閱改論文，并返還學生，修改后立即交指導教師。2017-4-11至2017-4-3010、專家評閱。 2017-5-1至2017-5-1011、畢業論文答辯。2017-5-11至2017-5-2412、評定學生最終論文成績，評出院內優秀論文。2017-5-25至2017-5-31六、預期結果通過撰寫本篇論文，預期能為房地產企業稅收籌劃方面提供一些有價值的建議，使我國房地產企業在強有力的稅收籌劃工作保障下更上一個新的臺階。七、參考文獻[1]全國注冊稅務師職業資格考試教材編寫組：稅法（II）[M].中國稅務出版社.2014.[2]劉敏芝.淺議房地產企業稅收籌劃風險[J].會計師.2014（7）.[3]杜倩.論房地產企業所得稅納稅籌劃的意義及方法[J].經濟視野.2014（18）.[4]王亞美．房地產企業稅收籌劃問題探索[J]．科技經濟市場．2015（05）：28-30.[5]遲麗華、周小雪.房地產企業稅收籌劃風險的防范策略[J].中國房地產.2013（10）.[6]孫紳．有效控制房地產稅收籌劃風隱措施淺談[J]．經營管理者．2015（03）112-115.[7]劉桂芳.稅收籌劃的風險及其防范策略［J].新經濟.2015(4)：78.[8]何世容.如何有效控制房地產稅務籌劃風險［J].財經界.2014(6)：267.[9]陳玉軍.房地產企業稅收籌劃誤區［J].企業改革與管理.2015(4)：11.[10]黃竹梅.房地產企業納稅籌劃風險探究［J].商業研究.2015(3)：90-91.[11]曾琦.淺談房地產企業稅務籌劃風險的防范措施［J].財經縱橫.2014(8)：141.[12]鄭霞.房地產企業稅收籌劃及風險規避［J].新經濟.2014(12)：76-77.[13]MatthiasWrede.Fairinheritancetaxationinthepresenceoftaxplanning[J].JournalofBehavioralandExperimentalEconomics,2014,51. 指導教師意見：指導教師簽名：年月日教研室意見：審查結果：同意□不同意□教研室主任簽名：年月日文獻綜述在我國，有關企業稅收籌劃的研究歷史并不是很久。幾年中稅務籌劃涉及到房地產企業經營、投資、理財、決策等活動的各個方面。有效的稅務籌劃，能最大程度地降低房地產企業涉稅風險，增加經濟效益，實現價值最大化，提高企業管理水平，爭強企業的競爭優勢，是企業增強核心競爭力的有效方法之一。馬提亞弗雷德在《稅收籌劃下的公平遺產稅》中分析了稅收籌劃對公平稅負水平的影響程度。并在德國進行的一次析因調查中,發現稅收籌劃將公平稅率提高了大約4個百分點。公平稅率不僅取決于遺產的大小、繼承人與被繼承人的關系以及遺贈的類型,還取決于被繼承人的意想。有社會動機的家庭要比沒有社會動機的家庭征稅少。文中提出最優稅收理論的支持.為此,它制定了一個簡單的模式,表明稅收不應阻止具有熱情的動機的個人比沒有這些動機的個人貢獻更多的社會福利。劉敏芝2014年在《淺議房地產企業稅收籌劃風險》中提到房地產公司是現在我國經濟產業發展的支柱之一，也是我國重點稅收的對象之一。由于房地產企業在項目開發及經營過程中投入資金多,施工建設周期長,涉及的稅務種類多，因而,經營風險高,稅務籌劃風險大。杜倩在2014年說對于房地產企業而言，企業所得稅在企業各種稅負支出中占據較大的比重，因而有必要通過納稅籌劃來減少稅收支出。為此，她在《論房地產企業所得稅納稅籌劃的意義及方法》分析了房地產企業進行所得稅納稅籌劃的重要意義和所得稅納稅籌劃的現狀之后并給出了一些具體措施和建議。陳玉軍在2015年提出近十年來，我國的房地產行業得到了迅猛的發展，也為我國增加了巨大的財政收入。隨著我國房地產行業稅收政策和相關法律的不斷完善，房地產企業也漸漸加強了對稅收籌劃的關注。同時房地產企業在稅收籌劃方面也存在一定的誤區，需進一步改進策略，力求進一步規范房地產企業的稅收籌劃，推動房地產行業的健康發展。鄭霞2014年在《房地產企業稅收籌劃及風險規避》中系統地了解房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點,提出幾點通過稅收籌劃達到稅收風險規避的目的.并以土地增值稅為例,具體提到開發環節土地增值稅籌劃與稅收風險規避、交易環節土地增值稅籌劃與稅收風險規避、降低增值率的稅收籌劃與稅收風險規避等方面的內容.隨后就減少增值稅率也舉出了案例.王亞美2015年在《房地產企業稅收籌劃問題探索》提到房地產企業是地方稅收收入的重要來源之一,但由于房地產企業涉及到的稅收品種繁多,征管的難度較大,加之稅源管理方面也存在著不少的漏洞與問題,因此,房地產企業應該盡快做好稅收籌劃工作,提升自己的稅收管理科學化與精細化水平,充分發揮出稅收對自己管理工作中的調控職能,并在保障自己健康發展的同時,能夠通過科學、合理、合法的稅收籌劃工作來獲得最大化的經濟效益。綜上所述，國內外學者均認識到稅收籌劃對房地產的影響。國外對于納稅籌劃的研究偏重于運用經濟數學模型分析方法，通過設定嚴格的假設條件、建立經濟數學模型來揭示經濟與稅收之間的關系，體系比較成熟，理論性強。國內學者則偏重于實證、案例方法的運用，沿用案例法的思維，著重于對納稅籌劃的個案進行研究分析，并在實際中分別對照應用，可驗證性強。但是適用范圍較窄，往往針對于特定的稅收法律環境和市場環境。但是從總體而言，我國企業還沒有普遍樹立起納稅籌劃的觀念，在內陸及中小型城市也未引起足夠重視，即使重視也缺乏通曉納稅籌劃技巧的人才，無法找到有效籌劃方案和模式，企業的納稅籌劃可操作性有待商榷。由于國外稅收體制比較完善，市場開放程度較高，其稅收杠桿的調節作用也比較強，減少稅賦也就成為企業考慮得比較多的因素，實務中企業利用稅收籌劃減少所得稅稅賦的案例頗為常見。現如今房地產開發企業對改善居住條件、發展城市建設發揮著重要作用,是國民經濟不可或缺的重要組成部分。房地產企業從土地使用權出讓到開發、轉讓、保有等諸環節,涉及稅種多、繳納稅額高,其中企業所得稅在房地產企業稅負中占有重要比重。房地產企業應時刻關注稅收政策的變化,尤其是所得稅法的變化對企業稅收籌劃的影響,并據此應相應調整稅收籌劃的策略和方案,已達到企業合理節稅的目的,實現企業價值最大化。房地產行業稅收籌劃方法及應用問題研究摘要依法納稅是所有公民應盡的法律義務，稅務身為一個公司主要的盈利支出內容，直接決定著公司的利潤率和盈利水平。伴隨著市場經濟的高速發展，公司間的市場競爭越發殘酷。為了在當前的競爭中把握主導權，企業便需要制定科學且高效的經營方案和策略，稅務籌劃便是當中關鍵的構成內容。公司能夠借助于調整內部結構，增強財務結算能力，科學運用國家實施的稅務扶持政策等稅務籌劃方法，緩解公司的稅務壓力和經營開支。與此同時提高自身的綜合競爭實力和財務管理水平。為了引導國內建筑市場的長遠發展，國家相繼實施了諸多稅務扶持和減免政策，然而礙于房地產企業稅制結構不夠合理和該行業的特殊性，難以充分利用國家政策進行納稅籌劃。在國家迎來經濟發展繁榮期的當前，這樣在發展經濟的過程中實現效率和公平的協調，將直接決定著經濟的長遠發展和社會為安定和諧。本文首先檢索、歸納和研究了諸多相關的學術資料，梳理出有關房地產納稅籌劃的現有理論體系，介紹了公司營改增的實施現狀，以建筑行業為重點，討論了稅收籌劃存在問題，并根據消極影響為建筑行業提出了積極可行的建議。關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；企業所得稅；應用ABSTRACTThetaxlawisalegalobligationofalltaxpayersshouldcarryouttax,andisanimportantpartofenterpriseoutflowofeconomicbenefits,haveadirectimpactontheenterprise'scostandprofitability.Inthemarketeconomykeepsdevelopingtoday,betweenenterprisesindifferentindustrieshavegraduallyevolvedthecompetitionbecomesincreasinglyfierce.Enterpriseswanttooccupyinthissituation,tothebusinessactivitiesofenterpriseshaveahighdegreeofplanningandreasonablearrangement,taxplanningisoneimportantpart.Theenterprisecanoptimizetheorganizationalstructure,improveandmakefulluseofthenationalintroductionofpreferentialtaxpoliciesfortaxplanningmeansitsaccountinglevel,reducethecorporatetaxburdenandoperationcost.Atthesametimetoimprovetheircomprehensivecompetitivestrengthandtheleveloffinancialmanagement.InordertosupporttherapidandhealthydevelopmentofChina'sconstructionindustry,hasbeenoutofTaiwanAseriesofrelevantpreferentialpolicies.Butduetotheparticularityofthetaxstructureisnotreasonableandtherealestateenterprisesintheindustry,itisdifficulttomakefulluseofthenationalpolicyoftaxplanning.Atpresent,Chinaisinastageofrapiddevelopmentofsocialeconomy,howtomakeeconomicdevelopmentinbothtoefficiencyandfairness,isamatteroftothesustainableeconomicdevelopmentandsocialharmonyandstabilityoftheimportantsubjectofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax(VAT)undoubtedlyprovidesvaluabletheoreticalteachingmaterialsbalanceproblemsintheeconomicdevelopmentofourcountrytosolve.Throughthecollection,analysisandalargeamountofliteratureontheformationofalargenumberofinformationsystemoftaxplanningforrealestateenterprises,increasingtheresearchbackgroundofthebusinessthis,intheconstructionindustryasthefocus,discussesthetaxplanningproblems,andaccordingtothenegativeinfluencetotheconstructionindustryputsforwardthepositiveandfeasiblesuggestions.Keywords：Realestateindustry;taxplanning;enterpriseincometax目錄TOC\o"1-3"\h\u1前言 12稅收籌劃的基本理論 32.1稅收籌劃的概念 32.2稅收籌劃的特征 32.3稅收籌劃的方法 43房地產行業現狀及稅收籌劃的動機分析 43.1房地產行業的經營特點及行業現狀 43.1.1房地產行業的經營特點 43.1.2房地產的行業現狀 53.2房地產行業稅收籌劃的動機分析 53.2.1追求企業價值最大化 53.2.2避免涉稅風險 64我國房地產行業稅收籌劃存在的問題 64.1法律意識薄弱認識上存在誤區 64.2部門之間對稅收籌劃未協調一致形成合力 74.3業務復雜涉稅面廣籌劃難度大 74.4產品具有特殊性籌劃壓力大風險高 75房地產行業應對問題的措施 85.1增強法律意識注重規范性決策 85.2部門聯動加強企業整體性籌劃管理 85.3理順業務化繁為簡增強項目整體性籌劃管理 95.3.1合理進行納稅籌劃 95.3.2規范建筑行業稅收的征管繳納 95.4兼顧企業利益與社會利益實現利益最大化 106結論 10參考文獻 111前言數年間，為了推動建筑市場的長遠發展，我國陸續實施了諸多稅務優惠政策，此類優惠政策推動了建筑產業的高速發展。然而國內的建筑產業尚處在發展的初期，在全球經濟一體化的大背景下，企業要想在殘酷的全球市場競爭中立足，通過科學的稅務籌劃以降低自身的稅負同時提升盈利空間是極為關鍵的。同時科學的稅務籌劃還可以提升公司的市場競爭力。由此可見，在社會主義市場經濟高速繁榮的大趨勢下，高效且科學的稅務籌劃方案對公司的發展發揮著至關重要的作用。隨著近年來經濟的快速發展，生活水平改善的同時，對于國內產業結構的優化和國民經濟的平穩增長的要求更加強烈。2016年兩會期間，李克強總理在政府工作報告中提出自2016年5月1日開始，在全方面實施“營改增”政策，營改增實施的范圍設立于2012年的上海市服務產業試點正式擴大為全國范圍，此次稅務改革涵蓋了房地產、金融、建筑等眾多產業。營改增目前處于初步階段，存在著許多的問題，需要充分吸收借鑒發達國家關于稅制改革的經驗，我國的市場還不穩定，市場效力對于國家經濟的影響范圍存在局限性，營改增不但需要在市場影響所能企及的范圍內發揮效力，同時需要實現對影響不能企及領域的積極調控。營改增是否具有可行性并且高效合理，有許多影響因素，最重要的幾點莫過于強有力的管理、高效的管理技術和科學的管理手段。如果管理制度與現實的稅收環境不相適應，閉門決策，會造成管理成本加劇，縱觀我國稅制的發展歷程，許多問題都是和管理制度不夠先進科學有關。房地產行業一直處于國民經濟消費的一大塊，特別在金融危機之后更是迎來了飛速的發展。而房地產企業屬于綜合性產業，具有一定特殊性，整個房地產行業鏈條的涉及范圍十分廣泛，包括建筑業、鋼鐵制造業、交通運輸業、銷售業等等，所涉及的各范圍之間聯系緊密，占有的資金量比起其他行業較大，受國家經濟政策以及宏觀環境影響較大，因此，營改增政策的實施，對于房地產公司的會計結算、財務管理和納稅籌劃等工作產生了一定的壓力和挑戰。對于我國房地產企業來說，特別是近兩年我國市房地產市場呈現不斷上升的狀態，房地產行業經濟狀況攀升。所以，文章舉例房地產行業，圍繞營改增背景下房地產公司的會計稅務展開分析，側重于探討營改增對房地產市場所提出的政策規范，對企業鏈條所涉及行業的財務科目設立，稅務抵扣進行籌劃，為新稅務政策下房地產行業會計稅務處理提供合理科學的方案。通過對營改增的全面理解，對稅收在我國建筑市場中的作用會有更加深刻的認識，以期指導房地產企業做好事先營改增的籌劃和準備確保“營改增”到來之際能平穩過渡，企業經濟利益進行整體平衡，使之能夠減少賦稅，增加經濟效益，這既是經濟市場保證活力的根本動力，也是促進整個社會獲得最大經濟效益的深層次的動力。進而推動建筑產業的高效積極發展。2相關概述2.1稅收籌劃的概念稅收籌劃意為納稅人為了贏得稅務收益同時削弱稅務風險，在遵守國家相關法規且保障自身整體利益的前提下，運用多種方法和措施對稅務事項進行科學地規劃，進而緩解或免除稅負同時延遲繳稅期限的理財行為。2.2稅收籌劃的特征其一，合法性。稅收籌劃最為基礎的前提條件是遵循稅務有關的法規條令，同時保障納稅人的切身利益，這也是稅務籌劃相比于偷稅漏稅避稅行為，最為根本的差異。其二，目標性。稅務籌劃具有清晰的目標，早期目標為緩解公司的稅務壓力，終極目標是盡可能提升公司稅后的盈利。如果開展籌劃工作時兩者之間出現矛盾，則企業應該選擇的是實施操作后能夠實現價值最大化的納稅籌劃方案。其三，規劃性。由于納稅人的納稅義務是伴隨著自身的生產經營活動而形成的，而公司在多種經營體制中的納稅業務存在相對滯后的特性，此種滯后特性便為公司經營管理環節的稅務籌劃行為創造了契機。因此，公司在納稅業務并未形成之際便應該科學制定出各種適用于自身的稅務方案，同時對比多種稅務方案優劣性，挑選出可以為公司贏得更多經濟收益的稅務方案。2.3稅收籌劃的方法一方面，全面運用多種稅務扶持政策。稅務扶持政策即為國家為了促進特定地方、特定行業的發展而出臺的優惠規定，進而通過稅務實現對資源的科學配置。倘若公司能夠科學地運用多種稅務扶持政策，則能夠為自身創造大量的稅務收益。然而國內現行的稅務扶持政策紛繁多樣，要想切實運用此類政策實現對稅務的科學統籌，首先便需要全面分析和理解國家現行的稅務扶持政策。另一方面，選擇更低的稅率。通常而言，納稅人能夠通過低稅率和轉移定價兩種方式以減低稅率，從而緩解稅務壓力。前者即為借助于選取適宜的所有制、地方和產業等正當的方式，令自身直接使用更低的稅率。后者即為在總公司與分公司或與其余經濟利益主體間的經營環節實施的合法價格轉讓行為。最后，延遲納稅時間。資金是富有時間價值的，如果一個公司可以延遲繳稅時間，便等同于獲得了無息借貸。通常爾雅，公司可以獲取的無息借貸效益規模同其延遲納稅的期限成正比。諸如，選擇預提的方法記錄能夠預估的成本開支；盡量減少成本攤銷周期等，此類措施均可以幫助公司合法地延緩納稅時間。3房地產行業現狀及稅收籌劃的動機分析3.1房地產行業的經營特點及行業現狀3.1.1房地產行業的經營特點第一，開發經營的計劃性。公司需要在國家限定的范疇內開展對建筑房屋、土地、基本設施及其他設施的征用工作，堅持計劃、征用、設計、施工、管理、配套“六位一體”的準則以及公司的施工和營銷方案完成開發和運營工作。第二，開發產品的單件性、商品性和無法轉移性房地產公司所開發的所有產品將被看做商品在市場中流通，遵守買賣雙方約定的價格或市場售價進行轉讓或銷售。第三，開發經營業務的復雜性復雜性主要涵蓋了兩重內容：首先，主營業務類型多樣。公司不但要開發土地和房屋，同時負責基本設施及公用配套設施的建設工作。主營業務涵蓋了征用、勘探、拆遷、規劃、建設、營銷到驗收等各個環節。其次，覆蓋面廣泛，經濟合作主體眾多。在采購環節，地產公司與原料、物資、設備等供銷商存在經濟合作關系；在項目承包和招標環節，與勘探規劃部門、施工方存在經濟合作關系；在在開發產品的委托代建和出租環節，與委托方和承租方存在經濟合作關系。第四，開發施工耗時久且需要大量的資金投入地產開發項目自整體規劃、可行性評估、征用拆遷、安置補助、七通一平、施工建設、配套施工、綠化環保建設等整個過程，需要歷經數年才可以竣工。并且，以上所有環節均需要大量的投資，再加上開發項目自身的成本高昂，因此時刻離不開巨額的投資。3.1.2房地產的行業現狀國家自2015起，出臺了諸多有助于地產行業發展的優惠政策，地產行業慢慢恢復。億翰智庫的相關統計結果表明，2016年前11個月，諸如保利、華潤、萬科、恒大等共計15個知名地產集團完成了整年營業指標的90%。然而因為庫存總量過大，其它地產公司的銷售業績不盡如人意。自2017年起國家的CPI逐年增加，國家政策通過數次增加存款儲備金率，從而實現了對銀行貸款總額的有效管控，此種經濟宏觀調控舉措增加了地產公司獲取銀行融資的難度。由于房價飛漲，處于民生和經濟考慮，國家收緊了對房地產開發企業貸款的審查，房地產開發貸款一度成為了稀缺資源，同時，銀監會制定“受托支付”管理辦法，房地產企業需要嚴格遵守。宏觀政策和銀行具體操作規定的改變讓房地產開發企業在資金周轉上面臨著巨大的壓力，如果在此情形下，房地產開發企業開發的樓盤銷售不力，很容易出現資金鏈斷裂。在我國南方城市，由于土地轉讓、銷售及預售的門檻提升，致使一些市場競爭力薄弱的地產公司望而卻步。大部分的地產企業必須首先提供大約三成的資金，通過墊付的方式開發項目，最后獲得銀行的信貸以實現資金周轉；因為早期各地政策部門的土地批發總量過多，一手市場供求失衡，導致部分開發商在房子建好后只能通過價格手段討好消費者；隨著房地產政策、法規的逐步完善，發展商的利潤空間進一步縮減。而在北方城市，同樣出臺了越發嚴格的市場管控政策，最近火熱的限購房政策對北方城市造成了一定程度的影響。長遠來看，限購把當下的購買力給推遲到幾年之后，也就等于是拉長了上漲的周期。短期來看，限購政策并沒有終止房價上漲的勢頭，但減緩了房價上漲速度。同時限購也調整了二套房首付比例。之后，會有人為了買二套房，而先把首套房賣掉。但在未提高首付之前，他們是有可能不賣首套房的。也就是說，限購讓一部分資金比較緊張的“換房家庭”從擁有兩套房變成擁有一套房。這能增加二手房市場的供給，因此，二手房的房價上漲速度會放緩。2017年4月，中央政府和國務院宣布成立和被雄安新區。該新區涵蓋了河北省榕城、雄縣、安新三縣及周邊地區，位于天津、保定和北京三座城市的交界處。這一通知下達讓雄安區新區房價一夜之間暴漲50%。然而為了解決此問題，中央政府提出必須要大力懲治土地、房地產市場的不法現象，有效地防范和嚴懲炒房炒地、圈地囤房等違法行為。3.2房地產行業稅收籌劃的動機分析3.2.1追求企業價值最大化公司發展的終極目的是需求更多的經濟效益，公司的稅務策略將直接決定著公司的經營成本。所以，公司在遵守相關法規條令的條件下，開展納稅籌劃，能夠降低自身的稅負同時提升公司的盈利空間。合理的納稅籌劃可以增強地產開發商的納稅自覺性、提升其財務管理水平和經濟利潤。房地產企業尚處于初創期，各項費用支出占據很大比重，而繳納企業所得稅也是其經濟利益的一種喪失。房地產公司在規劃和執行公司所得稅稅務規劃時，往往會聯系本身的優勢，通過分析稅基和稅率兩者的差異、稅務減免政策等，做出合理的籌資、投資、經營決策，進行生產和管理制度的改革，客觀上促進公司有限資源的充分利用，使資源得到合理配置。對房地產公司來說，合理的所得稅納稅方案能夠削減稅務開支，緩解稅負，有助于企業贏得大量的稅后盈利，為企業的發展提供生機和動力，增強其市場競爭力。3.2.2避免涉稅風險大部分的房地產對企業所得稅稅收籌劃還不夠重視，難以理解稅收籌劃在企業經營管理中的意義，對專業稅收咨詢和籌劃機構的收費還不能完全認同，意識不到花費在專業咨詢上的支出所產生的潛在價值。房地產公司的所得稅納稅籌劃是在其了解和遵守稅法的條件下實施的，這要求公司應該積極地研究稅務的相關法規，明確合理的納稅籌劃方案，進而創造更多的合法經濟效益。在制定和實施稅務籌劃方案的過程中，房地產企業作為納稅人的法制理念和納稅意識也同時得到提高，避免涉稅風險。4我國房地產行業稅收籌劃存在的問題4.1法律意識薄弱認識上存在誤區大多數房地產企業購進原材料的費用并不是大項，而在營銷與市場推廣上花費大筆費用，這使得在營改增后由于實際抵扣的稅負較少，企業稅負重的問題并沒有改觀。隨著房地產行業增值稅改革的不斷推進，從試點情況中總結利弊，房地產行業的增值稅率可定在11%，依據是地產業增加值在國民經濟中的占比，合理測算出進、銷項稅的比例以及企業在稅改以后的實際稅費變化予以制定，并且限定一個過渡時期，在此期間房地產項目面臨一個不確定風險，比如項目已經交付，但部分房屋仍待銷，已銷售房款怎樣確定繳費基數。對于已經實現銷售的房產面臨退回時，又該如何應對，種種不確定性使得房地產企業面對極大的財務風險。在房地產企業的管理經營過程中，資產、成本、利潤是最主要的構成部分，營改增后這些關鍵因素都會發生較大的變化，按照2012年到2015年的稅金情況來看，房地產企業繳納的營業稅占總稅負的95%以上，其主要稅收負擔在于營業稅，數據如下：表1：2012-2015年建筑行業繳納稅金情況年度建筑行業稅金金額（億元）建筑稅營業稅（億元）建筑營業稅占總稅金的比例（%）20124388.884385.2799.92%20134873.214771.9297.92%20145342.735211.2397.53%20155821.905689.2197．72%營改增對于建筑產業的流轉稅主要產生了兩方面影響：一方面，改變了納稅的稅率。營改增尚未實施之時，建筑產業的經營業務收益記作稅前收益，征收價內稅；營改增實施后，因為增值稅即為價外稅，因此無需折算成稅后收益后再行計稅。這種計稅方式所得出的銷項稅額，主營業務收入會降低，適用的稅率為11%，假設將可以抵扣的增值稅價外稅11%換算成價內稅的性質（11%（/1+11%）），稅率多了3倍多，其存在臨界點或許會使稅負有所增加。營改增政策的實施將直接影響著稅務調整的難度。稅務調整將對于諸多方面產生極為顯著的影響，其涵蓋了收益、開支和成本三大要素，這三大要素能夠直觀展現公司的經營現狀，再加上會計處理其自身的路程較為復雜。部分繁瑣的稅務調整甚至對專業稅務從業者而言均具有較高的操作難度，導致納稅人和稅務部門的操作開支上漲，顯而易見，此種后果違背了營改增政策的初衷。4.2部門之間對稅收籌劃未協調一致因為所得稅的計稅操作繁瑣且具有明顯的政策性，因此諸多房地產公司的會計人員無法充分且深入的掌握公司所得稅稅前抵扣的相關規范、抵扣根據、抵扣比例等，機構間沒有實行統一的納稅籌劃，因此存在著超標計提列支開支、年終均攤開支超標、錯將存在標準調控開支視作不存在標準調控的開支、享受優惠政策的公司擅自更改稅務申報等現象，此種現象的出現，不但阻礙了納稅政策的全面實施，降低了公司財務計算的準確性，而且提高了納稅企業和稅務部門的稅務開支。營改增的實施不但轉變了納稅的方式，同時增加了公司的會計事項，結算的難度也相應的增加，進而加重了房地產公司的財務人員的工作負擔。4.3業務復雜涉稅面廣籌劃難度大營改增政策根據國內房地產公司的企業規模、財務結算能力、所處行業、信用情況、納稅形式、存續年限等多種標準，將納稅企業歸為查賬征稅與核定征稅、重點納稅與非重點納稅、匯總征稅與就地征稅等多種類型，然而沒有針對納稅人的類型實施有針對性地監管。目前我國對于房地產企業的增值稅征收標準在細節方面還存在著諸多的問題，導致企業在實施繳納增值稅的過程中不知道如何實施相關稅費的繳納，而且由于規定不夠詳細使得企業在進行增值稅繳納的過程中有著大量漏洞可以實施。4.4產品具有特殊性籌劃壓力大風險高一般情況下，建筑行業采用的是總公司承包的形式來承接建筑業務，繼而分包給項目經理部，但并不代表責任分包，總公司仍需要承擔相應的納稅義務。根據營業稅的相關法規，征稅地點即為遵守稅務的相關規范，將施工勞務發生地視作依據，向發生地所屬的稅務部門申報稅務。而在營改增后，房地產企業需向企業注冊地繳納增值稅，即由向其注冊地申報繳納包括所有項目公司在內的建筑業收入，分布在全國各地的項目公司集中到總公司進行增值稅扣繳，這回導致稅源分布不均衡。5房地產行業應對問題的措施5.1增強法律意識注重規范性決策房地產企業應充分利用政府給予的稅收優化，一方面結合稅法和具體事項，使提供的會計信息更加詳細，更加明晰，更有利于稅收征納雙方的使用。稅務會計資產債務表能夠根據會計資產債務表的組成加以制作，然而同財務會計資本債務表相比，稅務會計資本債務表在遵守有關準則的基礎上，較為側重于遵守稅法的相關規范，每個明細項目都應該按照稅法的稅基進行計算與填列。另一方面會計利潤表的編制則側重于對于財務會計確認的收入與費用，根據相關規定來調整稅基。現金流量表則體現了同稅收有關的現金流，所以應該在當前的現金流量表中添加明細事項，以闡述多種經營行為的納稅現狀。5.2部門聯動加強企業整體性籌劃管理經濟社會發展的方向是向前，而企業的發展方向則是規模的擴大。在經濟不斷發展，企業不斷擴大的過程中，企業為了適應整個環境的變化，必須利用現代經濟社會發展積累的經驗，充分發揮分工創造的經濟效益。面對企業的核心問題，增加經濟收入，合理上繳稅收，房地產企業需要一支專業的團隊，更多具有稅務專業、財會專業的人才加入其中，能夠幫助企業準確分析市場環境、企業現狀，以及把握國家有關稅收政策的變化，充分利用政策和技術，來為企業提供有效的經濟支持。所以，房地產企業建立專業的納稅籌劃團隊，不但對當前的經濟環境、納稅籌劃的必要性、納稅籌劃的方式方法以及其他注意事項等可以提出專業的意見，同時可以全面發掘潛藏的經濟負擔和威脅，確保公司能夠在風險未形成之際便制定有效的應對方案，盡可能減少風險帶來的虧損，同時也是企業獲得更大經濟效益，發展壯大的關鍵。兵法云，知己知彼，百戰不殆。商場如戰場，這一道理對于房地產企業有限公司也同樣適用。在進行生產、籌劃等經濟行為之前，先準確的了解產業優惠政策，經濟社會發展的方向是向前，而企業的發展方向則是規模的擴大。在經濟不斷發展，房地產企業有限公司不斷擴大的過程中，為了適應整個環境的變化，必須利用現代經濟社會發展積累的經驗，充分發揮產業優惠政策。面對企業的核心問題，增加經濟收入，合理上繳稅收，房地產企業有限公司需要一支專業的團隊，更多具有稅務專業、財會專業的人才加入其中，能夠幫助房地產企業有限公司準確分析產業環境、企業現狀，以及把握國家有關稅收政策的變化，充分利用政策和技術，來為房地產企業有限公司提供有效的經濟支持。所以，房地產企業有限公司建立專業的稅務籌劃團隊，不但對當前的經濟環境、稅務籌劃的必要性、稅務籌劃的方式方法以及其他注意事項等可以提出專業的意見，同時可以全面發掘潛藏的經濟負擔和風險，幫助房地產公司未雨綢繆，將風險的損失降到最低，同時也是房地產企業有限公司獲得更大經濟效益，發展壯大的關鍵。5.3理順業務化繁為簡增強項目整體性籌劃管理由于建筑行業業務項目較為分散，為了在營改增后達到稅源平衡的目的，可以采用電信行業管理方式，按照“項目公司就地預繳，總部結算清繳”的原則實施，各個項目管理分部則根據施工勞務產生地完成增值稅的于正率預交，而后由項目管理總部計算應征增值稅總額，向注冊地的稅務機關進行申報并扣繳各項目已經預繳的增值稅，通過這種形式可以有效的改善稅源不平衡的問題，同時也方便稅務機關就地監管。5.3.1合理進行納稅籌劃首先，企業增值稅的納稅籌劃必須合法。一個穩定、合法的外部經濟環境可以很大程度地減少企業經濟或者非經濟上的風險，為創造效益提供有益的條件。所以一切類似于偷稅、漏稅和營改增的直接違法或者可能違法的行為，都不在納稅籌劃的討論范圍內。其次，企業增值稅的納稅籌劃必須具有前瞻性。有別于漏稅、偷稅及部分節稅等應變類稅務行為，稅務籌劃屬于在納稅行為未實施的階段開展的活動。正因為如此，在制定納稅籌劃的時候，必須得對企業接下去一段時期的運行狀況由足夠的了解和預期。再則，企業增值稅的納稅籌劃必須兼顧企業其他正常的經濟行為。企業增值稅的納稅籌劃不是