房地產項目策劃課程教師:周曉熙E-MAIL:zhouxiaoxi2005@126.com1第二章房地產市場調查本章主要內容1.房地產市場調查的主要內容2.房地產市場調查方法重點內容1.房地產市場調查方法22.1房地產市場調查概述2.1.1房地產市場調查概述1.市場調查與房地產市場調查的概念與內涵2.房地產市場調查的基本原則3.房地產市場調查應注意的事項32.1房地產市場調查概述2.1.2房地產市場調查的特點和作用1.特點2.意義3.作用42.1房地產市場調查概述2.1.3房地產市場調查步驟1.準備階段(1)提出問題，明確目標(2)初步情況分析和非正式調查(3)擬訂調查計劃書，制訂調查方案和工作計劃2.實施階段(1)建立調查組織(2)收集二手資料(3)收集一手資料3.分析和總結階段(1)數據的分析與解釋(2)編寫調查報告(3)總結反饋5準備階段1.調研計劃書范例:**區域消費者住宅需求調研計劃書一.調研目標**區域房地產市場消費者住宅需求調查二.調查范圍**市,選取3-5個地區為重點調研地區主要選取在廣場、車站、大型百貨店等人流量比較集中的區域6準備階段三.調研對象年齡在25-60歲之間的普通消費者主要針對的是有購房需求的消費者對象四.調研時間及流程初定2-3周內調研時間安排在每天的中午和下午兩檔五.調研人員及安排安排4組的調研小組,其中每組人員為3人搭配采用輪流負責制度,以3天為一個周期每一組確定一個組長,負責整個小組的調研結果匯總7準備階段六.調研費用調研人員的工資必要的調研經費和開支考慮設置適當的獎勵基金七.調研質量控制每組當天調研結果匯總,由組長審核,剔除無效調研結果每周安排一次固定的調研結果匯總,由組長向總控制者匯報,確定分階段的調研總控制者對于階段過程中所產生的問題要及時和組長溝通八.調研成果提交分組提供調研結果,并有各小組組長匯總調研報告由控制者對分報告加以分析和匯總,形成調研總報告8準備階段附件:1.消費者住房需求調查表格

2.調研時間節點安排工作內容/工作日期13579…3.調研人員組織安排9實施階段專業房地產研究機構一般組織形式XX房地產市場研究有限公司宏觀研究部市場研究部產品研究部10市場研究中心產業研究需求研究項目研究月報等綜合報告專題研究二手房研究產品研究指數研究其它任務住宅研究商辦研究112.2房地產市場調查的主要內容2.2.1市場環境調查1.宏觀環境調查2.中觀環境調查3.微觀環境調查122.2房地產市場調查的主要內容2.2.2消費者調查1.消費者構成調查2.消費動機調查3.消費行為調查4.房地產市場供給調查132.2房地產市場調查的主要內容2.2.3競爭樓盤調查1.產品2.價格3.廣告與促銷手段4.銷售情況與銷售渠道5.物業管理142.2房地產市場調查的主要內容2.2.4競爭對手調查1.重點企業2.一般企業152.2房地產市場調查的主要內容2.2.5項目自身因素調查1.開發企業調查2.開發項目調查162.3房地產市場調查方法2.3.1市場調查方法分類1.按調查目的分2.按調查范圍和對象分3.按調查資料來源分4.按調查結果性質分172.3房地產市場調查方法2.3.2市場調查方法之一——目的性調查1.探測性調查2.描述性調查3.因果性調查4.預測性調查四種調查之間的相互關系182.3房地產市場調查方法2.3.3市場調查方法之二——范圍與對象調查1.全面普查法2.重點調查法3.抽樣調查法4.非隨機抽樣調查192.3房地產市場調查方法2.3.4市場調查方法之三——資料采集1.二手資料案頭研究二手資料收集途徑（Ｐ６０頁）2.初級研究深度訪談法是一種無結構、直接的、類似記者采訪的一對一的訪問。適用于做探測性調查，了解一些復雜和抽象的問題，通常用于目標客戶的需求調查。（P64頁）202.3房地產市場調查方法2.3.5市場調查方法之四——定性定量1.定性調查研究2.定量研究212.4市場調查報告的編寫2.4.1調查資料的整理1.問卷登記和檢查2.編碼222.4市場調查報告的編寫2.4.2調查報告主要內容的編寫1.序言2.摘要3.正文4.附錄232.4市場調查報告的編寫2.4.3調查報告編寫要求及技巧1.基本要求2.應當注意的問題24綜合性網站搜房網：http://163./焦點網：/中國網：/人民網：/政策法規網站中國政策網：/index.htm中國土地網：/中國房地產信息網：/law/law.htm規劃網站