物業工程管理業務知識培訓企業LOGO主講人：XXX日期：XXXPROPERTYENGINEERINGMANAGEMENT目錄CONTENTS工程管理的重要意義01工程管理的主要指標02工程管理的主要內容03工程管理的主要手段04工程管理的重要意義011、工程管理在物業管理中的地位工程管理核心地位客服部就像人的大腦，是物業管理的信息匯聚和發出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因為站在大門口，保安人員的精神面貌直接反映出物業公司管理的水平；工程就像人的心臟，是小區維持正常運行的核心。一、工程管理的重要意義一、工程管理的重要意義2、工程管理在物業管理中的角色工程管理角色吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎保障要素客戶對“無形服務”的關鍵感受所在客戶投訴的重點、難點影響服務費用收取的關鍵點運行管理成本占總支出成本比例較大（40%-60%）3、工程管理在物業管理中的作用工程管理作用關系到物業的聲譽和生存關系到服務成本和企業資金的合理利用關系到設備的技術安全和社會和諧一、工程管理的重要意義工程管理的主要指標02客戶滿意度工程管理不但要保證業主的基本生活正常進行，還要保證園區內業主所見之處的設備設施運行良好，這才能更好的提升業主滿意度。員工滿意度俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結果能讓業主滿意嗎？二、工程管理的主要指標設備設施完好率衡量物業設備管理質量的兩個指標：A、設備有效利用率，％；B、設備的完好率，％；物業設備是否完好的標準為：①零部件完整齊全，②設備運轉正常③設備技術資料及運轉記錄齊全④設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效成本控制通過各種手段，在保證工程管理品質不下降的前提下，做好成本控制。且年度預算誤差不超過5%。二、工程管理的主要指標工程管理的主要內容03前期介入從項目規劃設計開始，物業公司就需從物業后期管理角度出發提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機電系統的防雷設計等。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預埋等的隱蔽工程）；三、工程管理的主要內容工程交接驗收包含房屋本體及公區設備設施的交接驗收。1、嚴格按照交接驗收流程及內容驗收，房屋本體：如門窗、廚衛、地板、墻面等；公區設備設施：如路面、圍墻、設備標識、管線敷設路徑等。2、對驗收不合格內容進行協調整改，對于部分技術含量低、投入小的整改，可由物業公司工程部直接實施完成，其它的就需要協調和跟進相關方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業管理和業主的影響；三、工程管理的主要內容設備設施日常運行管理一、物業設備基礎資料的管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。1、設備原始檔案設備原始檔案包括：①設備清單或裝箱單②設備發票③產品質量合格證明書④開箱驗收報告⑤產品技術資料⑥安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告三、工程管理的主要內容2、設備技術資料設備技術資料包括：①設備卡片②設備臺賬③設備技術登錄簿④竣工圖⑤系統資料3、政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件三、工程管理的主要內容二、物業設備運行管理物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。1、設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規程。對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證才能上崗。加強巡檢、維護保養工作。設備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。三、工程管理的主要內容2、從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。3、人員安全：加強培訓、長期教育、經常演練、提高意識、掌握方法設備安全：防火、防盜、防水浸；安全運行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規章制度：建立健全、不斷完善；安全防護：措施完善、布防到位、科學防護（施工現場：圍擋、警示牌、警示燈）（防護裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊）（防護工具：驗電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）4、設備管理制度交接班責任制預防性計劃檢修保養制檢修、保養操作指導規程制應急方案流程制三、工程管理的主要內容基礎設備設施管理生活設備設施管理安全設備設施管理設備設施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統管理暖通空調管理消防系統管理智能化系統管理三、工程管理的主要內容供配電系統配電房內設備配電房是將經變壓器降壓的電源經開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。變頻供水系統空調系統三、工程管理的主要內容1-減速箱；2-曳引輪；3-曳引機底座；4-導向輪；5-限速器；6-機座；7-導軌支架；8-曳引鋼絲繩；9-開關碰鐵；10-緊急終端開關；11-導靴；12-轎架；13-轎門；14-安全鉗；15-導軌；16-繩頭組合；17-對重；18-補償鏈；19-補償鏈導輪；20-張緊裝置；21-緩沖器；22-底坑；23-層門；24-呼梯盒；25-層樓指示燈；26-隨行電纜；27-轎壁；28-轎內操縱箱；29-開門機；30-井道傳感器；31-電源開關；32-控制柜；33-曳引電機；34-制動器空調系統三、工程管理的主要內容消防警鈴；消防廣播；溫感探頭；煙感探頭；手報；排煙風機；排煙閥消防系統消防設備目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有煙感器、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。智能監控系統門禁設備可視對講門禁系統是在各單元首層安裝防盜門，由管理中心機、彩色單元門口主機、電控鎖、閉門器及戶內可視對講分機通過專用網絡連接組成。周界防范系統停車管理系統三、工程管理的主要內容工程外委單位管理工程外委單位管理1、負責整改遺留問題的原施工方、后期引進的整改施工單位、電信移動等后期進場的施工方的監管；2、設備設施維護外委單位的監管，如電梯、空調維保單位；裝修管理如裝修方案的審核、裝修現場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規范管理等；三、工程管理的主要內容工程人員管理、培訓及考核1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓及技能考核3、制定績效考核計劃及標準戶內維修及有償服務管理1、制定戶內維修流程及標準2、收費合理3、注重服務禮儀三、工程管理的主要內容工程管理的主要手段04一、預算制管理具體就是每年每月都要做工程費用預算。嚴格控制管理成本，對于預算外支出需有足夠的理由，且全年的實際管理成本與預算之差控制在一定的范圍內，差別不能過大，如5%二、計劃管理制定詳細、有效、可執行的工作計劃，并嚴格落實。通過計劃管理可減少工作中的漏項，降低管理風險。三、標準化管理制定各項工作標準，要求員工嚴格按照工作標準流程進行，并達到標準化的結果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導致結果的不受控。四、工程管理的主要手段四、節能降耗應將節能降耗貫徹到工作中的每一個細節，并常抓不懈。節能降耗主要包含：1、人員配置2、維修耗材管控3、水電使用優化五、人性化管理讓員工分享公司的發展成果，讓員工在這里有家的感覺。認真對待每一個員工的每一項訴求，盡量做到公正的對待每一個員工。四、工程管理的主要手段六、承包責任制可根據實際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內容，可減少出工不出力的現象。（此項要求員工的個體能力很強，且有團隊合作精