綠城東方建立管理南京昆侖潤澤置業營改增培訓與稅務謀劃匯報匯報人：楊軍二〇一六年五月一、營改增培訓二、稅務籌劃匯報一、營改增培訓營改增的出臺背景〔一〕營業稅與增值稅的區別〔二〕增值稅的稅率和征收率〔三〕增值稅的扣除憑證〔四〕一、營改增培訓營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕增值稅不得抵扣內容〔五〕房地產特殊規定〔六〕營改增發票管理〔七〕營改增的出臺背景〔一〕1、有利于完善稅制，消除反復納稅；2、有利于降低企業稅收本錢，加強企業開展才干；3、有利于社會專業化分工，支持了效力業開展和制造業轉型晉級，促進第三產業開展；4、有利于擴展、優化投資、消費和出口構造，促進國民經濟安康協調開展。營業稅與增值稅的區別〔二〕1、納稅人的認定營業稅不區分普通納稅人與小規模納稅人，增值稅區分為普通納稅人與小規模納稅人。2、發票管理要求營業稅不區分公用發票與普通發票，發票不作為扣稅憑證，開具和獲得要求較低增值稅區分公用發票與普通發票，增值稅公用發票作為進項稅額的扣稅憑證，發票的開具和獲得要求較高營業稅與增值稅的區別〔二〕3、計稅方法的區別

營業稅增值稅一般納稅人增值稅小規模納稅人稅率5%稅率11%稅率3%稅金與收入相關，存在重復納稅問題成本中的進項稅額準予抵扣，但抵扣不充分（如：人工成本）無進項稅抵扣，只能開具增值稅普通發票

不涉及稅款抵扣的問題

稅負較以前有所上升，但能促進企業升級換代

稅負較以前有所下降，但承攬業務的能力也有所下降(房地產企業全部為一般納稅人)營業額中包含營業稅金營業額中不含增值稅營業額中不含增值稅營業稅與增值稅的區別〔二〕案例：以房價100萬元、開發本錢70萬元來算。需交納的營業稅=銷售額*5%=100*5%=5萬需交納的增值稅=銷項稅額-進項稅額=不含稅銷售額*稅率-不含稅采購額*稅率=100/〔1+11%〕*11%-70/(1+11%)*11%=2.97萬注：營改增以后，企業賦稅多少很大程度上取決于進項稅的金額。因此要求一切費用要盡量獲得增值稅公用發票以便抵扣。營業稅與增值稅的區別〔二〕4、納稅地點營業稅：勞務發生地增值稅：機構所在地〔工程所在地預征〕增值稅的稅率和征收率〔三〕1、稅率〔普通納稅人〕：17%、13%、11%、6%，零稅率。〔1〕17%：銷售或進口貨物；提供加工、修繕、修配勞務；有形動產租賃效力。〔甲供材普通試用該稅率〕〔2〕13%：糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；圖書、報紙、雜志；飼料、化肥、農藥、農機、農膜、農產品。〔3〕11%：交通運輸業；郵政；電信；建筑、不動產租賃、銷售不動產、轉讓土地運用權。(我司適用〕增值稅的稅率和征收率〔三〕〔4〕6%：金融效力；增值電信效力；生活效力；現代效力；銷售無形資產。〔5〕0%：國際運輸效力；航天運輸效力；向境外單位提供完全在境外消費的相關效力；出口貨物；財政部、國稅總局規定的其他效力增值稅的稅率和征收率〔三〕2、征收率〔小規模納稅人或者選擇簡易計稅的普通納稅人〕：3%、5%。〔2〕5%：房地產開發企業中的普通納稅人，銷售自行開發的房地產老工程，可以選擇簡易計稅方法；其他。〔營改增后針對不動產銷售及租賃新增的增收率〕〔1〕3%：小規模納稅人〔營改增前一致的征收率〕增值稅的扣除憑證〔四〕以下進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：1、從銷售方獲得的增值稅公用發票上注明的增值稅額。〔小規模納稅人發生應稅行為，購買方索取增值稅公用發票的，可以向主管稅務機關懇求代開〕2、從海關獲得的海關進口增值稅公用繳款書上注明的增值稅額。3、購進農產品，除獲得增值稅公用發票或者海關進口增值稅公用繳款書外，按照農產品收買發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。4、從境外單位或者個人購進效力、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人獲得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。增值稅不得抵扣內容〔五〕以下工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：1、用于簡易計稅方法計稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修繕修配勞務、效力、無形資產和不動產。納稅人的交際應付消費屬于個人消費。2、非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修繕修配勞務和交通運輸效力。3、非正常損失的在產品、產廢品、不動產、在建工程所耗用的購進貨物、加工修繕修配勞務和交通運輸效力。4、購進的旅客運輸效力、貸款效力、餐飲效力、居民日常效力和文娛效力。5、財政部和國家稅務總局規定的其他情形。備注：房地產開發企業中的普通納稅人交納的各項政府規費所獲得的各項財政收據不得抵扣。房地產特殊規定〔六〕1、可以選擇簡易征收〔3%征收率〕的情形：建筑效力業〔老工程〕，兩個規范：〔1〕有<建筑工程施工答應證>，2021年4月30日前；〔2〕沒有，建筑工程承包合同注明的開工日期，2021年4月30日前。注：簽署時間并且商定開工時間在4月30日之前的合同，營改增選擇簡易計稅方法后，乙方扣除分包款后的余額，按照3%的征收率申報納稅，實踐賦稅是降低。在懇求付款時，需讓對方提供增值稅公用發票〔稅務代開〕，財務不在接受其他發票。房地產特殊規定〔六〕2、可以選擇簡易征收〔5%征收率〕的情形：房地產開發〔老工程〕①<建筑工程施工答應證>注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產工程；②<建筑工程施工答應證>未注明合同開工日期或者未獲得<建筑工程施工答應證>但建筑工程承包合同注明的開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。注：我司根據稅籌要求，<建筑工程施工答應證>注明合同開工日期為5月1號以后，界定為房地產新工程，適用于普通計稅方法，按照11%計算交納銷項稅。收取預售房款時，按照不含稅銷售額的3%預繳。例：預售房屋，獲得預收款100萬元，選擇普通計稅方法，應預繳稅款=100÷〔1+11%〕×3%=2.7萬元房地產特殊規定〔六〕房地產特殊規定〔六〕3、個人銷售房地產特殊規定〔六〕4、甲供材的博弈：建筑業的規定：普通納稅人為甲供工程提供的建筑效力，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、資料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。甲供材對房地產企業的優勢：質量保證、本錢控制，17%抵扣。甲供材對房地產企業的優勢：建筑業選擇簡易計稅，11%的進項變為了3%。關鍵仍在于雙方的自動權及價錢博弈，可結合工程現金流、甲供材現場管控才干、工程報價等要素綜合思索甲控材。營改增發票管理〔七〕1、營改增發票種類：〔1〕增值稅公用發票：需獲得“發票聯、抵扣聯〞；可以抵扣；普通納稅人可自行開具，小規模納稅人不可自行開具，但可找稅務機關代開。〔2〕增值稅普通發票：需獲得“發票聯〞；不可以抵扣；普通納稅人、小規模納稅人均可開具。〔3〕增值稅電子普通發票：電子商務平臺。〔4〕普通發票。包括通用定額發票、通用機打卷式發票、通用機打發票、門票。主要指過橋過路費、停車費、門票費、打車費、超市采購費用。注：增值稅公用發票抵扣聯需在收到后第一時間〔3個任務日〕送至財務，以便財務及時完成稅務認證，進展抵扣。增值稅公用發票“公用〞字樣增值稅普通發票“普通〞字樣普通發票營改增發票管理〔七〕2、營改增發票管理要求〔1〕在付款前，需對方單位提供合法有效的增值稅公用發票。增值稅不得抵扣的內容可不要求提供增值稅公用發票。如有特殊情況，請提早與財務溝通確認。〔2〕經辦人在獲得增值稅公用發票后，需將收到的增值稅公用發票抵扣聯在第一時間〔3個任務日〕送至財務，以便財務及時完成稅務認證，進展抵扣。營改增發票管理〔七〕3、虛開增值稅公用發票的處分刑事責任：虛開稅款數額1萬元以上的或者虛開增值稅公用發票或可用于出口退稅、抵扣稅款的其它發票致使國家稅款被騙取5000元以上的，該當依法定罪處分。虛開增值稅公用發票有以下幾種行為：〔1〕沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為本人、讓他人為本人、引見他人開具；〔2〕有貨物購銷或者提供或接受民應稅勞務但為他人、為自已、讓他人為本人、引見他人開具數量或者金額不實；〔3〕進展實踐運營活動，但他人為本人代開其他的對不能反映納稅情況的有關內容作虛偽填寫營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕1、營改增后招標評選要求招標文件上需求求供應商在招標報價時要提供總價〔含增值稅價〕、不含增值稅價錢、增值稅稅率、增值稅金額。供應商評選要根據不含增值稅價錢進展評選，優先選擇不含增值稅報價較低的供應商。營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕1、營改增后招標評選要求供應商評選明細A公司B公司含增值稅報價（即總價）

100,000.00

101,000.00增值稅率3%17%不含增值稅報價

97,087.38

86,324.79增值稅

2,912.62

14,675.21營改增前（根據總價選擇）√

營改增后（根據不含增值稅報價選擇）

√營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕2、營改增后合同簽署要求★〔1〕明確“本合同總額〔含增值稅價〕為人民幣**元〔￥**元〕。其中：不含增值稅價**元、增值稅稅率**%、增值稅金額**元。〞★〔2〕明確“甲方在付款前，乙方需提供合法有效的增值稅公用發票。假設乙方提供的增值稅公用發票不符合稅法要求及本合同商定，或者是不能經過稅務認證的，甲方有權拒收或于發現問題后將發票退回乙方，乙方應及時改換。〞〔3〕乙方在增值稅公用發票開具后15日內應送達甲方，送達日期以甲方簽收日期為準，因逾期送達呵斥甲方無法抵扣的，乙方應重新開具增值稅公用發票，呵斥損失的由乙方承當全部損失。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕2、營改增后合同簽署要求〔4〕違約金條款：違約金為含稅價，假設發生違約并收取違約金時，乙方應向甲方開具與本合同主要內容一致的增值稅公用發票。〔5〕在工程、采購等合同中，應明確價外費用為含增值稅。價外費用指合同商定的總額〔含增值稅〕以外收取的任何費用，包括但不限于手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的費用。〔6〕在合同中明確“稅收政策調整不屬于不可抗力〞。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕3、營改增后合同簽署要求〔7〕為便于開票及管理，甲方的銀行賬戶信息和納稅人信息等應在合同中明確。我司的銀行賬戶信息和納稅人信息如下：賬號：3200

1597

3360

5250

5122開戶行：中國建立銀行股份南京城東支行開戶稱號：南京昆侖潤澤置業社會信譽代碼〔即納稅識別號〕：9132

0113

0877

35519J址：南京市棲霞區仙林街道文樞東路2號A10幢綜合樓1樓108室本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。營改增后招標評選、合同簽署本卷須知〔八〕2、營改增后合同簽署要求〔8〕銷售合同中能否有贈送、無償等字樣，盡量防止視同銷售。如：買房送車位〔贈送無產權的車位除外〕、買房送空調等。采購合同中要防止禮品、禮物等字樣。〔9〕開具增值稅公用發票需求做到“三流一致〞，也即“貨物、勞務及應稅效力流〞、“資金流〞、“發票流〞必需都是同一受票方。假設存在第三方付款，那么能夠出現資金流不一致的問題，應盡量防止。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。本合同總額為人民幣元〔￥元〕，其中：不含稅價元，稅率%，稅額元。二、稅務籌劃匯報稅務謀劃的概念及特點〔一〕仙林工程稅務謀劃要點〔二〕稅務謀劃的小結〔三〕稅務謀劃的概念及特點〔一〕1、什么是稅務謀劃？？？是指在納稅行為發生之前，在不違反稅法及其他法律、法規的前提下，經過對納稅主體〔法人或自然人〕的運營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以到達少繳稅或遞延納稅目的的一系列謀劃活動。稅務謀劃的概念及特點〔一〕2、特點〔1〕合法性〔前提〕。稅務謀劃只能在稅收法律答應的范圍內進展。當存在多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實際技術的掌握，做出納稅最優化選擇，從而降低稅負。對于違反稅收法律規定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷逃稅，要堅決加以反對和制止。〔2〕謀劃性。在納稅行為發生之前，對經濟事項進展規劃、設計、安排，到達減輕稅收負擔的目的。假設運營活動曾經發生，應納稅額曾經確定而去偷逃稅或欠稅，都不能以為是稅務謀劃。稅務謀劃的概念及特點〔一〕2、特點〔3〕目的性。一是選擇低稅負，提高資本回收率；二是滯延納稅時間〔不是指不按稅法規定期限交納稅款的欠稅行為〕，獲取貨幣的時間價值。〔4〕風險性。對稅收政策了解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業稅負不減反增的方案，或者冒犯法律而遭到稅務機關的處分都能夠使得稅收謀劃的結果背叛預期的效果。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕1、增值稅稅務謀劃〔1〕隨著5月1日營改增的全面推開，房地產開發被納入營改增的序列之中。仙林工程處于營改增的過渡階段，選擇什么樣的計稅方法對仙林工程的整體稅收起著至關重要的影響。3月底，經過財務測算分析，工程屬于工程開發的初期，發生的本錢費用較少，大量的本錢費用將在后期開發階段發生。把仙林工程作為一個房地產新工程，選擇普通計稅方法可以把后期大量本錢費用產生的進項稅額進展抵扣，更有利于降低我們工程的整體稅負。因此在，在整個工程的推進當中，需求前期配合在領取<施工答應證>時，證上商定的開工時間安排在5月1號以后。假設證上不能對開工時間進展商定，那么施工合同上商定開工時間在5月1號以后。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕項目利潤預算表單位：萬元收入項目營改增前營改增后(作為新項目）營改增后（作為老項目）金額含稅收入金額銷項稅額含稅收入金額銷項稅額收入

100,665

100,6656,123

100,6654,794成本費用項目金額金額進項稅額金額進項稅額土地費用

47,175

47,175

47,175

前期費用

3,021

3,021

3,021

工程費用

23,158

24,895

2,504

23,158

開發間接費

開發成本總計

73,355

75,0912,504

73,355

期間費用

16,497

16,497150

16,497

建設管理費

4,053

4,053229

4,053

稅金及附加營業稅金及附加

5,738

483

671

土地增值稅

-

-

-

小計

5,738

483

671

成本費用總計

99,643

96,1252,884

94,576

利潤總額

1,022

1,300

1,295

所得稅

255

325

324

凈利潤

766

975

971

凈利潤率0.8%1.0%

1.0%

仙林工程稅務謀劃要點〔二〕稅目營改增前營改增后(新項目）節稅營改增后（老項目）節稅營業稅（增值稅）及附加5,7383,7232,0155,465273土地增值稅00000所得稅255325-7032468合計5,9934,0481,9465,788205注：本次營改增〔新工程〕測算是建立在施工單位建安工程獲得增值稅進項稅抵扣為零的根底上，實踐操作過程中施工單位獲得的進項稅抵扣可相應添加我司凈利。假設施工單位選擇普通計稅方法的，要求施工單位〔尤其是總包〕在5月1號以后所發生的本錢支出要獲得增值稅公用發票。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕1、增值稅稅務謀劃〔2〕根據財務3月底測算，確定仙林工程更適宜作為一個房地產新工程，按照普通計稅方法進展計稅，這就要求在后期需求獲得更多的增值稅公用發票進展抵扣。因此財務部要求各部門配合如下：第一：在不影響工程進度的情況下，暫停付款或者拖延付款。4月份如有付款只接受供應商開具收款收據，不接受開具的正式發票。待5月初我司辦理普通納稅人資歷認定后，開具增值稅公用發票給我司后付款或者將收款收據跟供應商換取增值稅公用發票，以添加營改增后工程整體的進項稅抵扣。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕1、增值稅稅務謀劃：第二：4月份開場要求一切合同、協議簽署必需求明確注明收款單位要提供增值稅公用發票，并對相關的不含稅金額、增值稅稅率、含稅金額等信息盡量進展明確，以降低獲得增值稅公用發票的風險，防止扯皮。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕2、土地增值稅稅務謀劃〔1〕紅線外本錢費用。按照稅法規定，房地產開發企業發生的工程用地紅線外的本錢費用支出在土地增值稅清算時是不允許計入本錢費用列支的。我司的山體景觀改造費用屬于紅線外費用，因此，與該項業務發起的相關招標文件或合同時應留意，不能在文本上表達“紅線外〞“東側山體〞等表現為紅線外業務的內容，應改成其他名義的表現為紅線內的景觀改造業務，比如小區內景觀改造或者道路景觀改造。這樣與該項景觀改造業務所發生的本錢費用支出方可稅前列支。另外，應對外部人員和單位〔尤其是稅務機關單位和人員〕，留意不要聲稱東側山體的景觀改造業務是由我司投入開發的，以防稅務機關對該項業務的本錢費用進展核對。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕2、土地增值稅稅務謀劃〔2〕會所軟裝費用。按照稅法規定，會所的軟裝費用在土地增值稅清算時是不允許稅前列支的。可將部分〔非全部〕會所軟裝費用轉嫁到硬裝費用之中，在相關的合同、發票等明細清單上不要表達軟裝內容。這樣，可加大開本錢錢的列支金額，到達減稅效果。仙林工程稅務謀劃要點〔二〕2、土地增值稅稅務謀劃〔3〕人員及行政管理費用。工程部〔工程部、本錢部〕的工資