長沙市房地產市場調研報告anr房地產全程策劃服務機構長沙市房地產市場調研報告長沙市房地產市場調研報告第一節長沙市場概述第二節國家宏觀調控政策的影響第三節長沙房地產市場分析第四節長沙各片區重點樓盤解析第五節長沙六區新建商品房住宅消費特征第六節市場總結第一節長沙市場概述(1)地理環境集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有荊豫唇齒黔粵咽喉”之稱。長沙市總面積1.18萬平方公里，長沙市總人口704萬，戶籍人口為651萬，其中城區面積1938平方公里，市區人口363萬(2011年),望城并入長沙城區后建成面積約為320平方公里文化名城旅游圈，加快灰湯溫泉、高爾夫球場、中心、湘江風光帶長沙段、項重點工程建設，中心、湘江風光帶長沙段、高科技旅游園等8項重點工程建設，積極培育和組合配套長沙現代工業、觀光農業、自然生態、湘楚文化等8條特色旅游線，形成以清水塘、房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構體育新城、瀏陽風光帶等為中心的6大旅游區，積極打造文化(3)行政劃分截止2011年7月1日，長沙市轄：長沙市區(芙蓉區、天心、雨花、岳麓、開福、望城六區)及長沙縣、寧鄉縣、瀏陽市，共六區二縣一市。(4)文化教育沙市區5條地鐵的拉通。一、二期，港口吞吐量達1100多萬噸，其中港口國際集裝箱吞吐量36萬標箱，重件雜貨350萬噸。大機場，機場可直達全國各地，吞吐量位居中部各省份之首·近期長3800米，寬60米的第二跑道正在建設中，投入使用后將擴大開(6)娛樂之都房地產全程策劃服務機構年份GDP產值(億元)同比增幅(覺)各行業的發展。房地產全程策劃服務機構4房地產全程策劃服務機構4(2)三產情況，第三產業穩步增長年份第一產業(億元)第二產業(億元)第三產業(億元)展主要靠工業和建筑業的帶動，工業的快速發展也將會快速的拉動其他行業的增速(如房地產行%(數據來源統計局)%由圖一看出06-11年長沙工業增速領先，六大產業集群和園區工業支撐作用明顯，2011年全市實現工業增加值2662.47億元，比上年增長20.4%。(3)固定資產投資一房地產業年份房地產總投資(億元)同比增幅()6房地產市場陷于了低谷期，出現了負增長，達到了-17.4%·但09年是長沙房地產市場巔峰期，是創自98年房改以來歷史同期最高水平.商品房的銷售面積增幅度達到了71%。(4)固定資產投資一房地產總銷售情況年份商品房銷售面積(萬平方米)同比增幅(%)住宅銷售額(億元)同比增幅()由圖看出，受08年金融危機的影響，使得09年房地產行業的快速反彈達到最高峰，銷售面積同比增長了71%,銷售額增長到了(5)居民人均可支配收入水平(圖二)2006-2011年長沙居民人均可支配收入及其增長速度收入26451元，比上年增加3637元，比上年增長15.9%。居民恩格爾系數為35.9%,長沙居民的恩格爾系數在與中部幾座城市相比下屬小，生活越富裕)經濟。發展。房地產全程策劃服務機構長沙市房地產市場調研報告房地產全程策劃服務機構疊加效應。四川是嘉具題北安明海長沙湖高江西新過貪州輻課河珠三角經濟翻里龍江里龍江x求西青灌中部六省西森山inrte房地產全程策劃服務機構生活的融合。長沙市房地產市場調研報告長沙市房地產市場調研報告總律觀地圍總律觀地圍市南西移高橋市場群市南西移高橋市場群省用南遷物館·圖書館、音樂廳)等。省用南遷房地產全程策劃服務機構長沙新樁16/118誠信共贏、篤行以道、專家視角據長沙市2001年修編后的城市總體規劃規定，到2020年長沙市人口將增加到350萬，城市用地規模由原來的250平方公里增加至350平方公里。河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團--撈霞組團、高星塘嶺組團、平方公里，其中都市區1450平方公里。房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構產業布局為“三圈一帶一核心”的整體結構房地產全程策劃服務機構>野生動物園第二節國家宏觀調控政策的影響國務院2012年鞏固房地產市場調控成果，個人觀點2012年鞏固房地產市場調控成果.1月31日，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上強調，2012年要鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格并執行逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房地產合理回歸。采取有效措增加商品房的供給。做好保障房建設和管理工作。“十二五”時期必須不停的推動經濟體制，政治體制的改革，著了解決一些重大的經濟社會問題，溫家寶提出國民經濟要朝著宏觀調控預期的方向發展，呈現增長較快，價格趨勢，效益較好民生改善的良好態勢。目前我國房地產行業正處于重要戰略機遇期，必須要鞏固房地產市場的調控成果，讓房地產市場合理，平穩，健康的發展。2012年正處于政府換屆時期，主要領導人和決策者為了爭取名聲或民意，不會讓房地產在本屆報復性銀行央行再度下調存款準備金率0.5個百分點.中國人民銀行網站2月18日晚8點發布消息決定，從2012年2月24日起，下調存款準備金率0.5個百分點此次調整后，我國大型金融機構存款準備金率20.5%,中小型金融機構存款準備金率為17%.粗略估算一次性釋放銀行體系流動性約4000億元人民幣。這是2011年12月5日三年來首次下調存款金融機構人民幣存款準備金率后的第二次調整，也是2012年內首次下調=央行此次選擇逆回購而不是降存款準備金率，主要是資金緊張的局面，逆回更具有靈活性國務院二手房貸首付將提升60%多市按戶限購.國務院總理溫家寶26日召開會議進一步做好房地產市場的調控工作，會議要求未來對第二套房貸首付提高到六成。會議還要求對樓市升幅過快的城市從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策。遏制投資投機，保證房地產市場健康有序的發展44國土部小產權房的整治處理思路.一直以來，小產權房都以“非法”的狀態存在。盡管國家明確禁止小產權房的買賣，但一直以來，小產權房的規模仍在不斷擴大。根據全國工商聯房地產商會的數據，1995年~2010年，全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。但國土部坦言，“目前還沒有完整統計全國小產權房的數據”。盡管如此，民間機構均對小產權房的存在價值頗為認可。工商聯便認為，小產權房成為農民分享城市化發展成果的重要途徑，同時在一定程度上解決了城鎮中低收入階層的居住需求。關于小產權房的處理：國土部在其官網上公布了關于小產權房的處理新思路；先清理后治理。其中，“在建和未售、侵如果對小產權房全部拆除，首先將激化社會矛影響社會穩定：其次也是住房建設資金和建筑材料的巨大浪費=小產權房，剪不斷理還亂44占耕地的小產權房”是主要的清理對象，其目的在于“杜絕小產權房繼續發展”。而其后的治理工作，則主要針對已售的存量小產權房。但對于具體的治理方案，國土部尚未拿出詳細的辦法房地產全程策劃服務機構國土部“禁墅令”別墅項目或將退出一手市場.“不得以任何形式安排別墅類用地。”2月底國土部公布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》,再次強調停止別墅類用地的土地供應。這意味著目前在售的別墅將成最后的晚餐。專業人士表示，隨著土地管理趨緊，別墅或將逐漸退出一手市場.相關數據表明，目前中國的耕地面積僅剩18億余畝，守住這條紅線，是國土部的重要職責。而別墅戶均或將退出一手市場用地量太大，必須嚴格控制。“從2003年開始，別墅市場10年已連發了5道禁令，”業內人士認為，此次禁墅令相比以往更為嚴厲，可以看出政府嚴抓狠打的決心.“現有存量不足，后續供應斷檔，而市場需求卻在激增。”業內人士表示，隨著禁墅令的實施到位，高端需求將持續增長，別墅的此次的“禁墅令”實施之前，北京2月份的別墅市場已經出現價格的小幅上漲，同比的漲幅在8%左而環比來看，疊加漲幅高達30%,獨棟漲幅也超過15%。在市場下滑的情況下，別墅逆市成交，不能不說政策的導向和影響深遠源長.此次的政策變化·對一線城市和以及土地市場開發較為飽和的城市影響是巨大的，供應缺乏，很大程度上會在短期內刺激別墅市場的成交·而對于二·三線城市，充足的土地儲備和產品剩余，別墅市場供求所受影響較少，市場變動將不會很大稀缺價值也將膨脹房地產全程策劃服務機構銀行2012年7月5號晚，央行宣布降息，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.7大貸款利率下浮空間。在上次存貸利率等幅下調引發爭議的背景下，此次降息采取此次降息對剛需購房者，構成利好；對改善型購房者來講，降息影響不大，有些市民甚至認為，央行一個月內兩次降息，可能還會有第三次、第四次降基礎就不存在”從目前的總體消化量所占的比重來看。由于供求關系沒有太大的變化，銀行的資金沒有完全放開，存款準備金的下調在一定程度上緩解了市場資金的緊缺，但開發商的資金還是處于緊張狀態。第二次降息和價格的局部反彈不能說明市場開始轉好，目前樓市處在比較穩定的時候，開發商都比較謹慎。政策的施壓還是不容忽視，開發商也要對購房預期進行調整，以價換量或將持續進行44了貸款利率降幅大于存款利率降幅的“不對稱降息”,一方面緩和“剝奪儲戶”的質疑，另一方面突出了鼓勵向實體經濟放貸的意圖，值的注意的是，如果銀行用足貸款利率下浮空間，則一年期貸款率最低可達4.2%,已為歷史最低水平。第三節長沙房地產市場分析1.2008年—2011年長沙商品房銷售走勢情況年份新建商品房其中：住宅全市紫計銷售面積(萬m2)同比(%)全市累計銷售面積(萬m2)同比(%)2.2008年—2011年長沙(內六區)商品房銷售走勢情況年份內五區新建商品房其中：住宅銷售面積(萬m2)同比(%)同比(常)(表二)例外，08年長沙樓市達到了低谷，但09年快速反彈，出現了有史以來樓市的巔峰現象。總體住宅銷售面積同比達到了92.01%,內五家調控政策的影響11年長沙市的銷售面積急速下降，出現了負值，內六區(11年望城縣劃成一個區)達到了負20.42%。由此可看出3.2008年—2011年長沙市二手房成交情況年份二手房其中：住宅全市成交面積(萬m2)同比(%)同比(%)(表一)4.2008年—2011年長沙(內六區)二手房成交情況年份內六區其中：住宅同比(常同比(%)(表二)內六區(11年望城縣劃成一個區)總成交面積同比降了14.49%,住宅的成交面積同比降了19.36%,預計繼續走下降趨勢。區域新建商品房其中：住宅成交面積(萬M2)同比(%)成交面積(萬M2)全市其中芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區長沙縣瀏陽市寧鄉縣44(圖一)近一年來長沙市新建商品房成交備案走勢圖(單位：萬m2)小結：一季度商品房交易再創新低，成交持續下滑。1-3月累計成交257.62萬平米，同比減少了51.43%,其中住宅成交218.28萬平方米，同比減少53.90%.分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案175.49萬平方米，同比減少57.17%,其中住宅累計備案區域二手房其中：住宅成交面積(萬M2)同比(%)成交面積(萬M2)同比(%)全市其中芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城去長沙縣瀏陽市寧鄉縣數據來源；長沙國土資源局房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構(圖二)近一年長沙市二手房成交走勢圖(單位：萬m2)7.2012年后三季度長沙房地產市場趨勢預測與分析(1)宏觀調控重在落實，制度層面改革將加速推進(2)信貸政策向剛需微傾，開發商資金鏈形勢嚴峻htV房地產全程策劃服務機構24日央行再次下調存準率0.5個百分點，6-7月份不到一個月的時間央行出現了二次調息，增加了銀行的可貸資金，預計首套房會有(3)房地產開發投資趨緩，土地市場難現火爆局面(4)商品房成交量總體低位徘徊，但不排除階段性的回升房地產全程策劃服務機構(5)商品房價格將穩中微降，大幅度跳水的可能性不大份環比分別下降0.4%,0.2%,房價開始出現下行通道的跡象。受全面調控的影響，開發商以價換量的情況可能會增多，預計今后三季(6)二手房市場仍然低迷，但存在轉租為售的動力(7)保障性安居工程加速推進，制度建設穩步跟進2012年長沙保障性安居工程方面動作頻繁，首先確定2012年建設27314套的總體目標，其中新增廉租住房2258套，公共租賃住房14000套，完成經濟適用房1000套，城市棚改9900套，國有工礦棚改60套，林業棚改96套，發放廉租房租賃補貼11800戶，預計將在下半年出臺，因此2012年將是保障房政策密集出臺的一年。(8)城市綜合體蓬勃發展，綠色地產成新亮點第四節長沙各片區重點樓盤解析樓盤名開發商樓盤地址房屋類型價格聯系方式時代傾城時代地產金星北路與銀星路交匯高層400-810-0731轉1333南山·蘇迪亞諾長沙南山房地產開發有限公司金星大道與普瑞大道交匯處西南角高層洋房別墅尚公館湖南東景房地產開發有限公司望城區金星北路與普瑞大道交叉口小高層勤誠達，新界湖南勤誠達地產有限公司市府北金星大道與普瑞大道交匯處400-810-0731轉7788r湖南盛基置業有限公司金星大道與普瑞大道交匯處西北角高層新地·東方明珠湖南武高科房地產開發有限公司金星大道北段西側小高層高層多400-810-0731轉1033名家·翡翠花園湖南美斯頓置業投資有限公司市府北金星大道與銀星路的交匯處音樂界湖南浩龍置業發展有限公司金星北大道長沙火車西客站旁多層高層400-810-0731轉1029新城·國際花都長沙新城萬博置業有限公司雷鋒大道(百果園對面)400-810-0731轉1199樓盤名時代傾城開發商廣州時代集團房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構技術指標占地面積66.76萬平方米，總建筑面積230萬平方米，容積率為3.0,總棟數20棟，共2496戶銷售情況2011年12月18日開盤，主推84-117平米房源，客戶構成客戶層面及區域分布較為廣泛望城區的拆遷戶及長沙市及地級市客戶較多主力戶型84m2的2+1戶型(二房)117m2的3+1戶型(三房)均價S-1.地鐵4號線經過，為項目提供巨大的升值空間是片區高檔住宅聚集區2.兩種2+1,3+1戶型采光性好，南北通統3.園林及建筑設計很有特色證同一單元住戶景觀的占有，戶戶無視線干擾2.周邊樓盤入住率低，昭示性不強其他1.項目展示到位，銷售員態度好，售樓部裝修豪華、聳貴，令人流連總返.后期的10-20棟開盤價提到7200(因靠湖旁風景好)樓層差價相差40每層，與中間相比相差100,兩頭低中間高2.近4萬平米私家內湖、超大無邊際泳池、長沙第一個時代美術館3.師大附中近在咫尺業主有入學名額指標廣告訴求時代在哪里，美就在哪里樓盤名南山·蘇迪亞開發商長沙南山房地產開發有限公司技術指標與地面積500畝，總建筑面積32萬平方米，容積率為1.08,別墅銷售情況目前在售高層3期[天鵝堡]主推80-140m高層，200-240m聯排別墅，洋房已經售完nte房地產全程策劃服務機構容積率0.7總棟數200棟，共2000戶客戶構成購房人群區域分布較為廣泛，屬于高端客戶人群及投資人群，望城區的拆遷戶、公務員等地級市客戶較多主力戶型200-240m別墅120-148m洋房80-140m高層均價S-1.國企開發商(深圳南山集團)靠近地鐵4號線終點站2.旁邊高檔樓盤較多，拉升同區域的樓盤檔次3.園林設計有特色，綠化率達到了50%2.周邊樓盤多，銷售壓力比較大3.交通不方便，公交車經過數量少房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構2.戶型設計創意N十N戶型·物業管理到位市、普瑞大酒店(五星級)廣告訴求墅居夢想提前十年預演樓盤名勤誠達·新界開發商湖南勤誠達地產有限公司技術指標占地面積43萬平方米·總建筑面積140萬平方米，容積率為3.0,共52棟，房源共4343戶銷售情況一期已完美售馨目前在售85-131míN+1戶型客戶構成本地區的白領公務員·企事業主等人群比例較都以自主為主·也有其他地級市的客戶人群但比例不大主力戶型64-135m高層(一房-三房)85-131m的二房和三房為主均價起價3780房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構(N+1)占比70%S-1.深圳品牌開發商2.四周臨水，公園融區，景觀好2.周邊樓盤多，銷售壓力比較大3.公交車經過數量少其他1.北連長沙火車西站，南接地鐵1A號線(興建中)2.戶型設計創意N十1·N+2戶型3.配套：國際雙語幼兒園、小學中學、臨街商業、普瑞溫泉度假中心、龍湖高爾夫球場、普瑞大酒店(五星級)廣告訴求演繹“時尚，生態，生活·科技”城市宜居新風尚N房地產全程策劃服務機構樓盤名開發商樓盤地址樓盤類型價格聯系方式星語林·阿普阿布青年特區長沙鑫民投資有限公司河西咸嘉湖路與谷小高層高層達美·D6區湖南達美投資有限公司西二環與梅溪湖交叉口的西北側高層400-810-0731轉未來城·科學家園湖南金邦物業發展有限公司桐梓坡路與玉蘭路的交匯處小高層多層長房時代城長沙成城銀山房地產開發有限公司岳麓區桐梓坡路與玉蘭路交匯處小高層高層中一·九駿湖南中一房地產開發有限金星大道與楓林路小高層高層r公司交匯處往南陽光100后海陽光壹佰(湖南)置業發展有限責任公司猴子石大橋西住宅、純板洋房聯排、別墅400-810-0731轉利海.米蘭春天湖南利海房地產開發有限公司岳麓區聯豐路298號多層聯排別墅400-810-0731轉中海國際社區長沙中海興業房地產有限公司猴子石大橋西行1000米(洋湖濕地公園北岸)高層中建麓山和苑中建信和地產有限公司岳篦區象咀路29號(湖南中醫藥大學小高層高層400-810-0731轉.樓盤名達美·D6區開發商湖南達美投資有限公司技術指標占地面積8.8萬平方米·總建筑面積46萬平方米，容積率為4.43,共16棟，房源共4080戶銷售情況一期五批在售85-132mN+1戶型客戶構成長沙市區的高級白領、公務員、企事業主等人地級市的客戶人群比例較大，以投資為主主力戶型85-130m高層(二房·三房)價格均價7400S-1.梅西湖公園，岳麓山·四周臨水，景觀好2.周邊配套設施齊全，新西站近在咫尺房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構1.地鐵2號線雙站口2.概念創新，戶型贈途面積大，最多贈途32平米，把頂層做成復式樓院等廣告訴求后現代住宅社區樓盤名星語林.阿普阿布青年特區開發商創普集團-長沙鑫民投資有限公司技術指標占地面積2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率為2.78:共7棟，房源共811套銷售情況一期5月6號開盤售4#棟，銷售率達到80%客戶構成長沙各區的白領、公務員等人群及地級市的客戶人群，客戶人群比較分散，但以長沙的人群為主主力戶型38-109m(一房，二房，三房)38-45m的一房占比40%101-110m的三房占比20%價格起價6188折后價7100S-1.生活配套比較成熟2.客戶定位精準其他1.地鐵2號線，戶型贈途面積大達到17m2.一期不分樓層，不分戶型，不分朝向一口價6188元，自身配套比較多，目前加推2#棟折后單價7047元，樓層差價20-40元左右3.配套：諾貝爾搖籃幼稚園，步步高購物廣場，英才小學，湘雅附三，西湖文化公園等房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構廣告訴求城中央，創意智慧，精英青年特區3樓盤名長房時代城開發商長沙成城銀山房地產開發有限公司技術指標萬m,容積率2.95·總棟數25棟，總套數2897套銷售情況在售二期，目前在售38m的小型公寓，6月3號開盤加推83-91m2+1戶型銷售量比較好客戶構成人群以周邊客戶為主，(公務員·私企老板，白領等)改善型需求比例較大主力戶型83-117m二房到四房以83-91m二房三房為主力戶型價格均價6500S-1.處大河西核心區，性價比高，生活配套齊至1.緊鄰地鐵2號線、汽車西站樞紐、城市輕軌等2.周邊及自身的生活配套成熟3.配套：社區幼兒園、人人樂購物廣場、金逸國際電影城，麓谷小學，郁金香建材市場，航天醫院，岳麓山風景區、麓谷公園等廣告訴求好時代，別等待樓盤名中海國際社區開發商長沙中海興業房地產有限公司技術指標總占地36萬m,總建筑面積約130萬數3059套銷售情況目前在售二期82-160m全供暖精裝房銷售率比較好客戶構成長沙市各區的高端客戶人群(公務員，私企老板，高級白領等)部分地級市客戶人群主力戶型戶型面積在82-160平米主力戶型以110m三房為主價格均價5800S-1.央企開發商，房屋性價比高，綠化環境優美，全供暖房1.臨近地鐵3號線，中海物管2.緊鄰7000畝洋湖濕地公園，長沙獨一無二的城市“綠肺”,綠化率高達70%、植物種類3000種、鳥類200種、負離子含量比中心城區高六倍3.周邊及自身的生活配套不成熟4.配套：白鶴學校、中加國際學校，工業職業，中南大學等廣告訴求“國際”概念世界觀，湘江情開福區樓盤名開發商樓盤地址樓盤類型價格聯系方式萬科城和順集團開福區福元路與關蓉路交匯處東南角洋房電梯高層英祥春天湖南英祥房地產開發有限公司開福區福元西路以南小高層開福萬達廣場長沙開福萬達廣場投資有限公司開福區五一大道與湘江中路交匯處西北角商業步行街豪宅400-810-0731轉萬國城代置業(湖南)有限公司開福區福元西路199號小高層高層藏瓏.湖上國際社區長沙雙瑞房地產開發有限公司開福洪山路188號月湖公園北側高層獨棟別墅400-810-0731轉雙灣國際長沙市水利投資置業發展有限公司美蓉北路湘江與撈刀河交匯處高層北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區湘江北路三段1200號高層超高層400-810-0731轉湘江世紀城湖南湘水雅境房地產開發有限公司開福區政府西側2公里處高層第一灣·灣尚國際湖南富湘房地產開發有限公司車站北路919號國防科大附中西側高層400-810-0731轉房地產全程策劃服務機構長沙市房地產市場調研報告房地產全程策劃服務機構樓盤名萬國城MOMA開發商當代置業(湖南)有限公司技術指標占地面積650畝，總建筑面積120萬平方米，容積率3.0,2梯3戶銷售情況三期預計6月中旬開盤，銷售情況較好客戶構成開福區周邊人群及長沙其他區的白領政府人高收入的客戶人群等，以自居為主，地級市的客戶人群也較多主力戶型120m三房70%二房是比較受歡迎的戶型價格精裝，折后6300S-1.科技住宅，冬暖夏涼，首次在長沙引入“地源熱泵系統”其他1.地鐵2號線，第近北站，洪山公園2.周邊的生活配套目前還不夠成熟，樓層差價每三層差50元3.配套：華潤超市，清水塘小學+雙語幼兒園，湘雅附一洪山公園等廣告訴求“科技住宅”樓盤名萬科城開發商湖南和順置業有限公司技術指標總占地約26.9萬m·總建筑面積約50萬m,容積率2.52,總棟數28棟·總套數777套銷售情況三期6月中旬開盤，銷售量比較好客戶構成開福區及周邊人群為主，在長沙做生意的地級市的客戶人群比例也比較多(邵陽，郴州等)主力戶型75m二房占比50%三房是買的最好的戶型價格精裝，折后6800均價7000S-1.萬科的品牌效應及物管2.看中片區的升值潛力，實用面積大W-1.噪聲的干擾(京廣鐵路五分鐘一趟),旁邊有高大其他1.地鐵1號線，緊鄰北站，洪山公園,兩館一廳2.樓棟“十字單體”設計，采光好，但通風情況可能會有一定的影響，園林綠化做的比較好，層高2.8米，樓層差價40元左右3.生活配套還不夠成熟，周圍環境目前還比較雜亂4.配套：華潤超市，自身配套幼兒園，湘雅附一·洪山公園等房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構樓盤名珠江花城開發商湖南珠江實業投資有限公司技術指標總占地26萬m,總建筑面積約46萬m,容積率2.2,總棟數96棟，總套數1224套銷售情況在售四期，目前在售40-58mS小型公寓另加推76-143客戶構成人群以周邊客戶為主，(公務員，私企老板，白領等)改善型需求比例較大主力戶型120m三房占比70%以三房為主力戶型價格精裝均價7100-7300S-1.國企開發商，片區的價格標桿，性價比高W-1.噪聲的干擾(京廣鐵路五分鐘一趟)其他1.地鐵1號線，緊鄰北站，洪山公園,兩館一廳2.綠化率高，戶型采光好，層高達到3.0米3.自身的生活配套比較成熟，同區域的周圍環境目前還比較雜亂廣告訴求繁花盛處恣悠然樓盤名英祥春天開發商湖南英祥房地產開發有限公司技術指標總占地112畝，總建筑面積近20萬平米，容積率2.8,總棟數8棟，1146戶銷售情況在售二期7號棟，銷售情況較好客戶構成周邊開福區長沙其他區的20-30歲左右的剛性客戶人群及少量地級市人群主力戶型價格折后5955S-1.客戶人群定位準確，注重細節1.地鐵1號線，緊鄰洪山公園，近靠汽車北站2.生活配套不成熟3.配套：華潤超市，幼兒園，湘雅附一，洪山公園等廣告訴求地鐵口的公園社區樓盤名開發商樓盤地址價格聯系方式湘域城邦湖南湘域城邦房地產開發有限公司長沙五一路中天廣場的對面，原長沙市老市政府舊址400-810-0731轉明城國際中心長沙明城房地產開發有限公司芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角壹號公館長沙華聯房地產開發有限公司五一廣場400-810-0731轉湘域熙岸花園景鵬控股集團有限公司長沙市芙蓉區人民東路與長善路交匯處400-810-0731轉萬象·凱旋灣湖南人健正弘置業有限公司長沙市芙蓉區馬王堆街道辦事處火炬村長房.白沙灣長沙東方城房地產開發有限公司芙蓉區沙灣略1688號(芙蓉公寓旁·瀏陽河文化公園鄰400-810-0731轉輝煌國際城湖南輝煌融鑫房地產開發有限公司芙蓉區遠大路與瀏陽河交匯處東北角400-810-0731轉1樓盤名湘域城邦開發商湖南湘域城邦房地產開發有限公司技術指標項目占地面積22.43畝，總建筑面積142600mi,容積率8.49,總棟數3棟·總套數1795套銷售情況房源已不多，銷售率很好客戶構成長沙市各區的高端客戶人群及投資客戶，地級市投資客戶人群主力戶型主力戶型45-85m的一房二房各占50%價格均價12000長沙市房地產市場調研報告nre房地產全程策劃服務機構長沙市房地產市場調研報告S-1.長沙市CBD核心區域，處長沙市中心的絕版地塊，市主干道，周邊政治文化濃厚W-1.噪聲大，灰塵會比較多其他1.地鐵1號線與2號線均在此交匯2.交通方便，生活配套成熟3.配套；平和堂、家樂福、王府井長沙市第十六中學、烈士公園、天心閣、人民醫院等廣告訴求市中心的CBD2樓盤名明城國際中心開發商湖南湘域城邦房地產開發有限公司技術指標項目占地面積6420.500m,總建銷售情況目前在售40-90m房源，銷售率較好筑面積91609.578m,容積率11.16,總棟數1棟，總套數1166套客戶構成長沙市各區的高端客戶人群(老板，私企業主等)及投資客戶群，部分地級市投資人群主力戶型50-120m戶型一房，二房，三房價格均價14000S-1.長沙市主于道旁，主流商圈財富磁場聚集區W-1.噪聲大，灰塵會比較多其他1.交通方便，生活配套成熟大同小學、家樂福、湘雅二醫院、湖南省人民醫院等廣告訴求“城中心”樓盤名萬象·凱旋灣開發商湖南人健正弘置業有限公司技術指標項目占地面積9萬m,總建筑面積13萬到40%銷售情況目前在售76-164m二房，三房房源，銷售率比較好客戶構成芙蓉區周邊的客戶人群(公務員，銀行，醫院員工，白領等)及少量的投資客戶群，部分地級市人群主力戶型40-164m戶型一房，二房，三房主力戶型以二房和三房為主價格折后6600S-1.項目昭性好，戶型性價比高W-1.噪聲大，灰塵會比較多其他1.交通方便，生活配套成熟，景觀優美2.配套：燕山小學、諾貝爾幼兒園、步步高超市、馬王堆醫院瀏陽河風光帶、晚報大酒店等廣告訴求央區·江畔·法蘭西生活家樓盤名長房·白沙灣開發商長沙東方城房地產開發有限公司技術指標項目總占地126畝·建筑面積約25萬m·規劃共17棟1棟17層公寓、16棟13-28層住宅，總戶數約1800戶。建筑密度約17%,綠化率約45%,容積率約2.6。銷售情況目前在售90-190平米的江景樓王銷售率很好客戶構成長沙市各區的高端客戶人群，私企老板，公務員及投資客戶，地級市投資客戶人群主力戶型戶型85-190m的一房到四房，主力戶型90-130m的二房(30%)和價格均價7300S-1.處濱河生態中心，靠近瀏陽河、圭塘河，城央極為罕見的雙河環抱社區2.環境優美，綠樹簇擁，碧水環繞，靜觀大河流淌，承接數十億負氧離子洗禮其他1.緊鄰地鐵2號線、5號線與6號線2.交通方便，生活配套成熟，戴德梁行物業3.配套：大潤發、沃爾瑪、步步高、萬家麗、好百年、麥當勞、肯德基、湘雅附二、旺旺醫院、芙蓉中學、長郡育才二小等廣告訴求主舵兩河一灣·漫步雙風光帶天心區樓盤名開發商樓盤地址房屋內型價格聯系方式綠地公館湖南綠地天成置業有限公司芙蓉南路與時代陽光大道交匯處小高層華遠，華中心長沙橘韻投資有限公司相江中路與解放西路交匯處高層寫字樓商鋪城市綜合體轉夏威夷·碧水春城湖南日興房地產開發有限公司天心區芙蓉南路省工商局南150米處鑫遠·湘府華城湖南鑫遠投資集團有限公司芙蓉南路與友誼路口交匯處400-810-0731轉1016博林金谷長沙匯豐置業有限公司新姚北路399號(廣播電視大400-810-0731轉1013學對面)錢隆櫞品湖南瑋隆房地產開發有限公司長沙市天心區芙蓉南路1號小高層多層400-810-0731轉1015興威.帕克水岸園湖南興威建設開發集團有限公司書院南路南二環二段306號高層建發·匯金國際長沙兆發房地產有限公司天心區芙蓉中路380號(神農大酒店對面)城市別墅高層酒店式公寓400-810-0731轉1188通用時代·國際社區通用地產長沙有限公司關蓉中路與赤嶺路交匯處(長沙理工大學正對面)400-810-0731轉1818湘江錦繡湖南省同發置業有限公司書院南路(南郊公園旁)高層400-810-0731轉7999樓盤名綠地公館開發商湖南綠地天成置業有限公司技術指標總占地6.5萬m,總建筑面積近24萬m,容積率2.37,總棟數21棟，1289戶銷售情況在售二期，目前在15,16棟80-140平米的房源，另外在售56-160平米精裝房源，全款98.5折，按揭99折，銷售率比較好客戶構成長沙各區高端客戶人群及投資者(私企老板，企業高管等)及地級市人群，以長沙為主主力戶型80m-140m二房到三房以二房價格均價9000S-1.地鐵站口，項目發展潛力巨大，區域"三縱五橫一地鐵一高速"四通八達2.視野開闊，通風日照充足2.交通不方便，公交只有105一臺車經過1.項目經過地鐵一號線2.項目自身的品牌及配套非常成熟3.配套：生活藝術城，省工商局，新一佳，天虹購物廣場明德中學、新姚小學等廣告訴求“新里”品牌的理念樓盤名建發·匯金國際開發商長沙兆發房地產有限公司技術指標占地4.5萬m,建筑面積約24萬mí,容積率3.0·總棟數9棟，綠化率達到42.3%銷售情況目前在74-159平米的房源，單套最高贈途14萬，0公攤平層，銷售率比較好客戶構成長沙各區高端客戶人群及投資者(私企老板企業高層等)各地級市投資人群，購買人群比較分散主力戶型高層戶型面積72m—155m二房到四房，77m二房為主占比50%成市別價格均價9000S-1.緊鄰地鐵1號線，品牌開發商，處三大商圈中心2.視野開闊，通風日照充足，園林設計優美1.生活配套齊全，商務氛圍成熟2.項目自身的品牌及配套非常成熟3.以150米的地標建筑高度，撐起南城CBD核心4.配套：省第一人民醫院、五一商圈、東塘商圈、侯家塘商圈雨花亭商圈、神龍大酒店、天心區一中、長沙理工大學等廣告訴求一城三十二墅，城市中心舍我其誰nre房地產全程策劃服務機構樓盤名通用時代·國際社區開發商通用地產長沙有限公司技術指標占地240畝，總規模近70萬m,容積率3.2,總棟數13棟，總套數2340銷售情況目前在售二期102-172平米的房源，按揭99全款97折，銷售率比較好客戶構成天心區周邊的客戶人群為主及投資者(私企老板，企業高層，公務員，高級白領，老師等)及地級市投資人群，以長沙為主，大都是改善型需求主力戶型以102m二房為主占比50%左右價格均價7980S-1.地鐵1號線，央企開發商，戶型贈送面積大2.視野開闊，寧靜的綠色、生態宜居環境房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構其其他1.生活配套齊全，文化氛圍濃厚2.百年原生態喬木，5A級物業配套3.配套：第二人民醫院、愛爾眼科醫院、步步高超市、新一佳超市、長沙理工大學、蘇寧電器、神龍大酒店、天心區一中等廣告訴求城市生活示范區樓盤名湘江錦繡開發商湖南省同發置業有限公司技術指標占地3.4萬m,建筑面積17萬m·容積率4.7,總棟數12棟，總套數1417銷售情況日前在售二期110m的房源單價8100,162m小高層均價7400,另有商鋪單層32000/m,雙層25600/m,銷售率較好客戶構成以長沙為主，大都以自住為主主力戶型戶型面積60-160m的一房到四房80-120平方米左右的二房二廳、三房二廳為主力戶型占70%價格均價7400S-1.交通十分便捷，環境幽靜2.戶型性價比高其他1.依南郊公園而立，傍湘江而居，生態植被豐富，空氣清新2.配套：步步高超市、新一佳大型生活超市、肯德基、長沙理工大學、鐵道學院、娶童購物游樂商場、雅禮中學、天心區一中、新開鋪小學等廣告訴求湘江，南郊公園-江景蒙宅房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構樓盤名華遠·華中心開發商長沙橘韻投資有限公司技術指標總占地235畝，總建筑面積近100余萬m,容積率10.5銷售情況在售一期190~300m房源，92折，銷售率比較好客戶構成長沙各區高端客戶人群及投資者(私企老板等)及各地級市投資人群，外省投資客戶等主力戶型共284戶價格均價18200S-1.地鐵站口，湘江天際線的地標建筑，處長沙著名歷史文化街巷古潭街2.視野開闊，通風日照充足，世邦魏理仕物管，配套齊至3.可俯攬橘洲全貌、湘江全景，西望以岳黿山為天際線，東瞰一城繁華與精粹，盡收世界罕有的“山水洲城”城市景觀2.調控的不確定因素1.項目自身的品牌及配套成熟2.國際大型旗艦商業、國際名品展示中心、超白金五星酒店、世界級行政公寓·5A級寫字樓、SOHO辦公等行街、省醫院、坡子街、賈誼故居、太平街、杜甫江閣、天心閣明德中學、周南小學等廣告訴求“算重長沙記憶，復興城市女化”小結：以上案例來看，天心區目前商品房的均價大概在7500-8000左右，個別樓盤已破萬如(華遠華中心),從整個區域來看該區域交較多。房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構雨花區樓盤名開發商樓盤地址房屋內型價格聯系方式第六都湖南湘電房地產開發有限公司美蓉中路三段547號高層nte房地產全程策劃服務機構萬博匯名邸長沙盛和房地產開發有限公司韶山中路495號(新建路與韶山路交叉口多層小高層轉1058新華都·萬家城長沙武夷置業有限公司長沙大道與京珠高速交匯處東北向多層高層轉1008托斯卡納長沙城普置業有限公司湘府東路與萬家麗路交匯處西北側獨棟別墅連排別墅美洲故事長沙德普置業發展有限公司萬家麗中路三段189號(萬家麗路與湘府東路交匯處)獨棟別墅800萬元/套紅墅灣長沙國中星城置業有限公司體育新城曲塘路白沙灣路聯排雙拼獨棟洋房轉1022運達中央廣場湖南運達房地產開發有限公司長沙大道大橋村北側小高層高層轉6688盛世華章小區湖南省新康橋房地產開長沙市雨花區黎托鄉大橋村小高層發有限公司高層德思勤城市廣場湖南德思勤投資有限公司韶山南路與湘府路交匯處迎新路2號高層轉1011匯達國際公館湖南華宇投資有限公司馬王堆路與朝暉路交匯東南角高層轉2777樓盤名第六都開發商胡南湘電房地產開發有限公司技術指標占地18萬m,建筑面積70萬m,容積率3.4,總棟數15棟，總套數3000銷售情況目前在售一期96,106m的尾房均價9300,二期年底開盤，銷售率很好客戶構成長沙市各區高端客戶人群為(私企業主，企業高管，公務員，高級白領等)及地級市投資客戶人群房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構主力戶型戶型面積90-150m房源主力戶型126m三房和165m的四房價格均價9300S-1.地鐵口，處于傳統的城市核心區和新南城行政中心之間，長株潭融城咽喉地段，交通優勢顯著2.周圍生活配套設施成熟2.調控政策的不確定性其他1.南郊公園，湘江自然景觀資源，空氣清新2.超星級酒店，超5A寫字樓，萬方私家內湖3.配套萬嬰幼兒園、雙語幼兒園、湖南省第二人民醫院、沃爾瑪·長沙理工大學、鐵道學院、中影影城，新麥克KTV、天心區一中、雨花、東塘兩大核心商圈、神農酒店、五華酒店等廣告訴求樓盤名美洲故事開發商長沙德普置業發展有限公司技術指標項目總占地358畝，總建筑面積60萬數1051套，綠化率48%.二期有106席純獨棟銷售情況目前在售二期370-705m的純景觀獨棟，銷售率很好客戶構成長沙市各區高端客戶人群(私企老板，企業高層等)及地級市高端投資人群，購買客戶人群比較廣主力戶型價格均價700萬-1600萬元/套S-1.市中心成熟別墅區，綠化率高，成熟度高，居住感好2.周圍生活配套設施成熟2.調控政策的不確定性房地產全程策劃服務機構房地產全程策劃服務機構1.天際哈國家森林公園、省植物園，空氣清新2.26000m中央公園，4000m中央湖景，200m森林溪，將景觀引入庭院，私人頂級俱樂部，會所等3.配套：小區幼兒園、博雅眼科醫院、喜樂地步步高超市、砂子塘小學、希爾頓酒店和通程酒店等廣告訴求城市別墅樓盤名托斯卡納開發商長沙城普置業有限公司技術指標項目總占地18萬多m,總建筑面積18萬m,容積率1.07,總棟數80棟·總套數769套，綠化率43.38%,三期開發56套聯排別墅銷售情況目前在售三期173-235m的洋房，另推169-180客戶構成比較分散主力戶型80棟洋房及別墅住宅，聯排別墅769戶173-235m洋房120戶價格S-1.純正意式風格，手工別墅，環境優美2.周圍生活配套設施完善2.調控政策的不確定性其他1.天際嶺國家森林公園、圭塘河風光帶2.私人俱樂部，奢華會所等3.配套：小區幼兒園、紅星蔬榮大市場、長沙市中心醫院、喜樂地步步高超市、華潤超市、同升湖國際實驗學校、湘西部落酒樓、井灣子小學、希爾頓酒店和通程酒店等廣告訴求意大利手工別墅樓盤名德思勤城市廣場開發商湖南德思勤投資有限公司技術指標項目總占地面積550畝·總建筑面積156萬mm,容積率3.98,總棟數50棟總套數1129套，綠化率30.7%,銷售情況目前在售寶格麗公寓D系列53m的精裝房15-300客戶構成長沙市各區高端投資客戶人群及地級市高端投資人群，還有外省投資人群，購買客戶人群比較廣主力戶型15-300m的街鋪50-60m的酒店式公寓價格均價10800,折后9600S-1.南城的國際化城市綜合體標桿，交通便利，成熟度高2.周圍生活配套設施成熟W-1.噪聲大，灰塵多2.調控政策的不