邯鄲商業區改造初步籌劃思路及建議漢世佳投資參謀有限公司Dec16,2024

目錄TOC\o\h\z目錄 1第一局部邯鄲商業工程的籌劃背景 2第二局部邯鄲商業工程籌劃思路及具體操作方法 32.1在市場調查方面 32.2在市場分析及可行性研究方面 62.2.1市場分析內容與工作流程 62.2.2工作方法 9第三局部工程地塊周邊環境 10第四局部工程所在區域的商業現狀及存在的問題 124.1現狀概況 124.2主要存在的問題 124.2.1、在規劃方面存在的問題 124.2.2業物業營銷中的問題 13第五局部邯山商業街區營銷策略 155.1邯山商業街區定位 155.2邯山商業街區營銷籌劃模式的選擇 155.3核心營銷策略的制定 16第六局部總體開展策略及開發模式 176.1工程總體開展策略 176.2工程開發模式 17第七局部對邯山商業步行街的規劃建議 21第八局部工程拆遷階段應該注意的問題： 23

第一局部邯鄲商業工程的籌劃背景中國房地產正面臨急劇的洗牌，步入一個商鋪、寫字樓、住宅三分天下、鼎足之勢的全新時代。我們敢說，商業地產定會成為中國房地產開發的下一個熱點。值得我們注意的是，雖然同出地產體系，但商業地產的開發操作、經營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：作為一個動態地產，商業地產主要依靠經營獲得收益，需要依托于商業地段價值和經營特色。商業性更強，對于開發商和物業管理的商業經營、管理水平要求更高。商業建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有40年。商業鋪位屬于生產資料，流通強，商業風險大，對企業資金和開發模式依賴比擬強。……面對商業地產開發中的種種與住宅物業的不同，我們稽山房地產邯鄲商業工程如何制定開發策略、經營策略、銷售策略；如何通過本工程到達企業利益最大化，并榮耀完成企業的使命、社會的使命。這正是邯鄲商業工程的籌劃背景，邯鄲商業工程給籌劃提供了一操作平臺，籌劃將為工程披上一件成功的外衣。

第二局部邯鄲商業工程籌劃思路及具體操作方法根據我司的對商業的操作經驗和本工程的實際需要，制定邯鄲商業工程的籌劃操作思路如下：2.1在市場調查方面對房地產行家而言，市場調查只是對其“感覺〞的論證。這既是中國房地產的為難之處，又是市場調查長久以來受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專業市場調查能力是開展商工程致勝的重要保障。通過標準的調查研究方法為客戶提供清晰的數據和有效的營銷方案，是漢世佳的使命。我們知道，數據是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經檢驗的市場研究模型、正確的資料搜集方法、嚴格的質量監控、專業人員的分析、客觀的誤差評估，才能說明提供給客戶的一個百分數的價值。〔一〕在此我們僅就邯鄲商業改造工程擬采用的調查方法和手段作一系統描述。1.定量研究入戶訪問：作為消費者研究中最主要的數據收集方法，漢世佳開展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監控系統，成熟的抽樣與管理技術保證了消費者信息的真實與有效。電話訪問：漢世佳在同業中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計算機輔助抽樣系統、專職電話訪問員等資源，保證了隨機撥號技術〔RDD〕的應用。街頭攔訪：攔截訪問是指在某個場所〔一般是較繁華的商業區〕攔截在場的一些人進行面訪調查。攔截面訪的好處在于效率高。定點訪問：經驗顯示，在購物地點實施調查能夠最大限度模擬真實的購置環境。定點訪問在專職督導的全程監控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時有效保證調查結果的真實性。郵寄調查：在調查范圍涉及本區域外目標或特定受訪者時，采用郵寄問卷的方法。網上調查：E-mail方式和網絡調查系統。2.定性研究小組焦點座談會：由主持人以一種無結構的自然的形式與一個小組的被調查者交談。通過傾聽一組從調研者所要研究的目標市場中選擇來的被調查者，從而獲取對既定問題的深入了解。深度訪談：通過無結構的、直接的、個人的訪問，以揭示對某一問題的潛在動機、信念、態度和感情。在研究中，對專家、部委領導、企業決策者、記者的深度訪問能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問從提綱設計到訪問執行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔當，有效保證了工程質量。企業訪談：由于中國企事業單位的強大購置力和獨特的購置決策，因而對單位用戶的深入研究也成為我們此次設計的要求之一。緯群采用專家訪員、100％的問卷復核機制，為客戶提供滿意的效勞。3.探索性研究文案研究：二手數據收集、歷史數據分析等。典型調查：針對典型案例、主要競爭對手的單項調查。觀察訪談：如偽裝購物、觀察客戶等。〔二〕市場調查內容消費者意愿調查。調查內容包括購物習性調查、外食餐飲習性調查、休閑習性調查、對邯鄲市相關商業設施滿意度調查、期望增加相關設施調查、受訪者根本資料及對本案的看法等。進駐經營者訪談。調查內容包括進駐意愿調查、進駐方式調查、經營方式調查、對本案的看法。專家意見調查。以訪談方式收集相關專家對本案的看法以及所提出的珍貴意見。邯鄲市政府意見調查。訪談邯鄲市政府意見，并了解邯鄲市商業工程改造之后期望經營模式及目標。2.2在市場分析及可行性研究方面2.2.1市場分析內容與工作流程區位特性與根本條件分析。其中包括：a﹑區域環境特性分析b﹑周邊區域相關調查c﹑區域社會經濟開展現況分析d﹑區域人口特性分析e﹑交通運輸系統分析g﹑公共設施設計分析相關法律、法規、政策分析商圈開展潛力分析與預測。分析現有商圈開展趨勢及對區域周邊商圈開展潛力做深一步了解，以進一步擬定區域開展方向。競爭者分析。收集商圈范圍內競爭者的經營狀況，如規模、商品種類、區位等，并分析對本案的影響。SWOT分析。分析本案之優、劣勢、時機、威脅，以擬定本案開發策略方向。經營管理分析。投資效益評估。

市場研究分析工作流程圖計計方案目標確立基地分析市場調查分析市場潛力分析投資者問卷調查消費者問卷調查中國商業市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈零售市場調查現況分析階段開發方案研擬階段綜合結論階段本案產品定位分析市場定位、產品組成業別規模、附屬設施土地開發方案研擬經營模式分析相關法令分析開發程序規劃財務規劃分析方案評選開發與招商方案擬定財務方案擬定設備說明招商文件擬定專業經理人培訓方案回饋修正2.2.2工作方法專業分工法。本案工作之根本理念，系運用專業分工的方法。集體討論法。本案將由本公司統籌安排整體工作進度與監督，以召開屢次工作會議方式，整合各專業參謀之工作成果，并與業主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。市場調查法。本研究中將包括消費者問卷調查、經營者意見訪問、現場踏勘……等方式，以收集第一手的資料。次級資料收集法。本研究并將收集相關政府統計資料、不動產雜志、專業研究報告，以及本現有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。系統分析法。整個規劃工作，將采系統性的分析方法，從大區域到小環境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規劃相互配合、齊實并進，達成方案的充分落實。

第三局部工程地塊周邊環境地理位置及現狀：該工程位于陵西街以西，和平路以北，環城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業、居住、教育中心。目前該工程所在地以平房和局部二層樓房為主要建筑形式，在工程所在地的邊界局部是各種分散經營的各種商業形態。內部為原來的邯鄲市老區生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大局部居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關。由于建筑密度過高，目前，其內部的生活環境較惡劣，對于工程所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在工程邊界經營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業態，根本上是經過長期的沉淀和積累自然形成的集貿性商業，其經營的產品檔次較低，經營不標準。商業分析：工程所在地塊為邯鄲市目前的商業中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業街。并且該商圈是擁有130萬城市人口的邯鄲市的市級商業中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業工程。該位置人流量較大，具有絕對優勢的商業氣氛，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經營狀況一般，業態較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當地具有較大營業額和美譽度的商業工程。并且其商業輻射范圍是整個邯鄲區域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業經濟起著決定性的影響。交通分析：由于工程緊靠火車站和長途汽車站以及市內公共交通系統的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內的通達性具有不可替代性的優勢。緊鄰工程的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本工程的成功操作提供了一個極大的利好。其他優勢分析：該工程的2公里范圍內，集中了邯鄲市的幾所重點中學和職業學校，是一個典型的教育中心，方便社區居民和業主孩子就學，對于提升工程的價值也可以起到不可無視的作用。另外，銀行機構和醫院也都分布在工程所在地周圍，對于綜合性商業工程是一個很大的無形資產。

第四局部工程所在區域的商業現狀及存在的問題4.1現狀概況規劃范圍內面積為130畝，現有路況網絡將規劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結構如下所述：主要為住宅、商業、金融、貿易、市場、文化娛樂、飲食效勞、旅館、醫療機構、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。住宅多為平房和局部二層自建樓房。商業效勞設施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態特征。4.2主要存在的問題4.2.1、在規劃方面存在的問題土地使用過于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區主體功能。道路系統未科學規劃定位。道路層級與道路形態未能互相配合，降低道路可及性和易行性。城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。成長管理與城市活動未加以結合。商貿效勞活動及經營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經營環境，歷史古跡保存與開發方案相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結合。4.2.2業物業營銷中的問題產權問題。香港商場能夠成功經營，與其產權的統一不無關系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產權所有人有數百甚至上千，一個鋪位也有幾個業主，如果將來業主的意見無法統一，勢必會影響商場的經營。定位問題和定位的支持系統。我們認為，確定商服物業的經營主題定位是一項非常專業的工作，需要大量準確有效的市場調研資料方能確定，并且調查結果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業的市場調研分析來進行，也許就某物業本身，調查的結果是不具備條件，不再進行，并不是壞事。銷售和經營的矛盾。銷售和經營在規劃中的矛盾。每一個開展商都想使自己的物業能夠賣個好價錢，同時能經營得好。從賣的角度講，劃分成小鋪位面對的客戶群更廣，更有利于銷售的進行，但對經營來講，卻并非如此，根據經營業態的不同，所需適合的營業面積是不同的。這就存在著在規劃中鋪位如何劃分的問題。解決不好將會直接影響到將來的經營。投資回報和市場租金。投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報，開展商想盡快銷售自己的物業，必須給投資者一個滿意的回報，雙方的討價還價勢在必然，如果開展商承諾的回報高，必然會背上沉重的包袱，回報低，客戶不滿意，物業銷售狀況堪憂。業態選擇。每個工程都有其特殊之處，業態的選擇必須以市場為根底，應該遵循“人無我有，人有我優〞的原那么，市場空白點不一定就是時機點，反過來，這種業態普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。工程所在的商業區存在著多種歷史遺留問題和商業經營問題，這些問題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經濟體制、商業機制、商業形態、商業文化等很多方面。因此，本工程改造工程的籌劃工作變得十分復雜、龐大，要求籌劃理論水平之高，操作經驗之豐富，專業操作方法之繁多，是一個具體的工程所不能比擬的，這要求我們在全程籌劃的各個環節施之以細致、專業、全面、超前的工作原那么。

第五局部邯山商業街區營銷策略5.1邯山商業街區定位形象定位：代表邯鄲特色的城市商業及旅游觀光綜合區功能定位：現代化商業交易平臺商業價值定位：黃金商業街區建筑風格定位：新古典主義風格物業品種組合：SHOPPINGMALL〔含商業步行街〕、酒店式公寓、寫字樓等5.2邯山商業街區營銷籌劃模式的選擇營銷籌劃已經成為房地產工程成功的制勝法寶，在房地產工程的操作過程中屢建奇功。房地產營銷籌劃在自身開展過程中形成四種相比照較固定的模式：概念籌劃模式、賣點群籌劃模式、等值籌劃模式、房地產全程籌劃理論模式——增值籌劃模式。房地產全程籌劃理論模式是一種服從于系統論的操作模式，這種理論具有動態性、系統性、全局性等優點，是為房地產工程創造增值空間的尚方寶劍。邯山商業街區改造工程的營銷籌劃模式理應采取這種增值籌劃模式，最大限度地提升本商貿旅游區的商業價值。5.3核心營銷策略的制定邯山商業街區是個大型的綜合商業區，因此點和面的關系就在營銷中起著重要的作用。商業區內新建商業面積要經過市場消化，招商和管理，那么成了商場銷售中投資引導最關鍵的一環。本著以上根本情況，邯山商業街區營銷策略定義為兩方面核心內容：其一，以點帶面，以面促點；其二，采取招商、管理、投資引導三位一體營銷策略。

第六局部總體開展策略及開發模式6.1工程總體開展策略大型主題功能商務社區從企業操作可行性和土地價值最大化等角度選擇“大型主題功能商務社區〞為工程的開展戰略。基于開展戰略考慮，本工程的整體開展理念與定位為：開展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務社區創立邯鄲市房地產提升時期標志性、引領性商務社區，成為邯鄲規劃建筑、園林景觀、人文環境、物業管理、營銷推廣等綜合素質最高，全方位塑造與現有商業區的差異性，構筑全新的引領市場需求的商業住模式與商業文化，從而占據市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續開展品牌效應。整體開展定位：復合型商務社區〔參與城市運營〕功能定位：包括商務社區、健康社區、教育社區、人文社區、休閑社區、生活社區六大功能模塊。6.2工程開發模式工程開發與城市經濟開展各階段相適應，實現工程的價值最大化；尊重工程區域自然生成的商業環境，利用地塊交通、經濟、文化等核心功能，提高商務社區的商業價值；整個工程統一規劃、統一開發，“配套先行，滾動開發〞提高工程素質和價值；分組團自成規模開發，注意功能、配套設施建設的銜接和各組團風格的搭配，各期產品、價格要引導市場，具備強大競爭力。復合型社區〔參與城市運營〕——規劃開發原那么工程開展策略——綜合開發，社區運營商脈保護，持續開展以人為本，人文關愛復合功能，互動成長統一規劃，彈性開發創新理念，顛覆市場“商脈保護，持續開展〞充分尊重利用現有的商業資源，合理改造并加以補充和完善；引入邯鄲傳統文脈，自覺對地方商業特色、商業文化傳統繼承和開展延續；各功能模塊形成有機的生態鏈、產業鏈，從而到達社區生態型開展的目標。“以人為本，人文關愛〞以人本主義思想為出發點，對人的需求、生存、平安、舒適、交往與相互關愛、個人智慧開展，直至自我價值實現的幾個層次上均給予最大的尊重。在功能配置、外部空間環境等方面，創造一種新型的社區交往模式、并以此充分展示相互關愛的社區精神和社區文化。“復合功能，互動成長〞外部復合——依托城市平臺，開展城市功能，促進區域開展，提升社區開展空間，社區與城市、區域互動成長。內部復合——主題功能圍繞地產開發復合開展，各主題功能與社區的長、中、短期開展互動成長。“統一規劃，彈性開發〞傳統開發“多而散、小而全、全而簡、簡而陋〞，與城市規劃被動適應。引入國際經驗，創造前瞻性整體性的復合型社區，與城市總體規劃相適應并提升區域開展。“創新理念，顛覆市場〞顛覆規劃——打破傳統規劃顛覆價格——打破價格堡壘顛覆距離——打破距離障礙顛覆市場——翻開市場空間顛覆生活——創新生活方式顛覆……工程啟動點工程的啟動要與持續開展相結合核心啟動區是指找到市場突破口，集中優勢兵力，形成工程的“引爆點〞帶活全局。工程的核心理念是工程核心競爭優勢與獨特主題，是開發商倡導的商務方式，對于客戶來說就是“吸引點〞。工程的吸引點應集中而有序地展示出來，從而令靜態的規劃勢能轉化為全局營銷動能。工程差異化定位的思路：思路一：本工程的地理位置是邯鄲中心城區，因此應充分利用中心優勢思路二：參與城市規劃和區域開展，形成聯動優勢思路三：通過超前的規劃、大規模綜合開發、合理的功能配套等綜合素質取勝思路四：以高性價比產品弱化距離對樓盤的影響。

第七局部對邯山商業步行街的規劃建議步行街的建設主要有重建、整建、維護三種根本形式，邯山商業步行街是在傳統成熟商業街區重建一條新的商業步行街，在規劃中，應該采用的是以下幾項具體實施性原那么：人車別離，宜出宜進、四通八達的原那么：即運用各種方式和技術使步行者與機動車分開，同時為步行者提供一個內外通達、進出自如的步行系統。人本的原那么：真正的步行街是切實的事物，主體是人，人使步行街有了故事情節，有了生命，人們用整個身心的存在去感受、接觸、聆聽和衡量環境，所以步行街必須表達一切為人效勞的理念。地域原那么：地域性是城市景觀在一定自然環境中形成的特征，不同的城市、地段都有其自身的特點，因此有意義的步行街都應根植于歷史階段的社會背景，這是對所處的特定地區自然環境、歷史文化等的合理回應，所以因地制宜升華每一個步行街中那獨有的、本質的地域文脈，并使之更有生機活力，更有開展，才能意匠獨造。功能、技術合理原那么：功能是步行街的重要內容和最活潑因素，因此需要采用現代先進合理的技術來滿足各種功能的要求。同時合理地利用土地和空間，合理地利用資源和資金。細部原那么：即重視步行街形態、比例、尺度、色澤、材料、光照及設施的設計。管理、效益原那么：即運用科學完善的管理，以求獲得良好的綜合效益。高、中、低檔行業設計距離要適中，以防止因此而造成的經營矛盾，具體邯山商業區，可以考慮將低檔的行業經營搬遷到本工程的附近區域以形成專業的市場。

第八局部工程拆遷階段應該注意的問題：按照該工程的整體定位，采取高舉高打的總原那么，對工程進行包裝和提升。要認識到該工程不僅僅是稽山集團的工程，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的工程，特別對于舊城改造，工程由于需要拆遷，會涉及到很多居民的一些切身利益，包括對他們的居住環境、經濟條件、生活方式等各方面的改變，因此，為了使工程拆遷工作順利進行，必須進行合理的公關和包裝。具體措施：成立由市長〔或者主管建設的副市長