房地產項目可行性分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u9468第一章可行性研究相關理論概述 第一章可行性研究相關理論概述1.1房地產項目可行性研究的概念房地產項目的可行性研究是在決策之前，根據市場需求和經濟發展規劃、區域規劃和產業發展規劃的要求，項目的所有方面相關的社會、經濟、技術、市場、資源等問題，進行全面的技術經濟分析，項目的經濟社會效益和環境效益進行科學的預測和評估，以確定該項目的技術可行性進行了深入的比較和論證，無論是經濟科學、合理的方法。在項目開發前對房地產項目進行了可行性分析和評價，具有明顯的可預測性。雖然房地產項目評價的一部分是后評價，其目的包括對以前分析的驗證。這種預測性的手作為發展趨勢，可以預見房地產的前景，充分掌握一切必要的信息，盡量準確地分析和評價，避免因經濟損失而造成的失誤，另一方面又含有一定的假設和短視性。1.2房地產項目可行性研究的作用通過對投資項目各階段的發展過程的分析，對項目的可行性、資源配置和綜合預測和估計和準確等方面，在很大程度上保證企業項目的順利推進，提高項目的綜合效益和企業。具體地說，房地產項目可行性分析的功能可以從以下幾個方面加以總結。首先在投資預測的研究項目，項目的可行性研究是在合理的條件下，根據現實情況具有一定的意義，得到一些結果，可能性的偏差通常是在可接受的范圍內，在企業合理控制。因此，項目可行性分析為企業提供了更大的理論參考價值，成為房地產業的理性選擇。第二，企業合同的簽訂應盡可能地滿足企業當前和未來的發展，盡量減少市場和政策風險對項目開發和企業利益的影響。房地產項目的可行性分析能夠準確、全面地預測項目的未來發展，為企業與其他相關部門和上下游企業簽訂合同提供了決定性的參考。此外，對于房地產項目的建設項目的可行性分析，如項目的規模和速度發展，建筑設計，各類設施的工程結構形式、施工條件（水、電、交通、通訊）等問題，都進行了詳細的估計和預測，大大便利了企業項目的前期準備工作，包括預訂、進度、施工準備設備設計等。最后，作為一個社會主體，企業需要承擔一定的社會責任。因此，項目的社會效益也是政府相關部門關注的焦點。參考項目可行性分析報告，該項目的位置和政府有關部門可在審批項目的環境效益，盡量避免可能出現的違規項目的現象，提高政府決策的科學性，在一定程度上確保安全可靠。1.3房地產項目可行性研究實施步驟前期研究準備階段，組建研究小組。在項目開發之前，應根據項目的總體規劃和財務計劃，建立研究小組。研究隊伍要有工程造價、房地產估價、市場營銷、工程建設管理和技術等方面的專家。由于房地產企業不能同時擁有專家、管理人員和技術人員等多個領域，在實踐中運用較多的可行性研究是委托房地產企業委托相關專業咨詢公司進行的房地產項目。調查項目并收集相關信息。課題組完成前期工作后，將對該項目進行實地調研，包括自然環境、政策環境、經濟社會條件、市場競爭、技術因素等。這項工作是項目可行性研究的基礎，準確、深入的調查和全面的研究，以增加報告的說服力。項目計劃的設計與選擇。根據項目研究和初步的數據收集，可能會有各種各樣的發展計劃，在這個時候項目團隊，應組織專家對各自的優勢和評價以及項目整體效果的科學評價的弊端，最終實現多種方案的選擇和設計方案確定最強的可行性。對所確定的項目建議書進行深入分析和評價。盡管選擇和確定項目的發展計劃，還應該進行深入的研究和評價通過各種項目的開發方案的評價方法，如靜態分析、動態盈利盈利能力分析、盈虧平衡分析、敏感性分析，只有這樣才能從既定的程序由項目風險發展到最低的視角進行了深入的研究，提高了準確性與可靠性。完成可行性研究報告并準備項目可行性研究報告。在全面、深入的論證和評估項目，開始撰寫項目可行性研究報告，該報告是初步的工作成果，也為房地產開發商決策的重要依據，是項目如何安排和如何開展實施的步驟記錄，會作為相關政府部出口項目審批、簽署協議的依據。第二章ABC房地產項目市場分析2.1ABC房地產項目簡介中太新時代商業街2#是由中國500強企業中太集團旗下中太房地產集團開發建設，集團始終以“建精品工程、樹建筑豐碑、筑百年不朽”的質量方針為目標，嚴格工程質量管理，視質量為企業的生命，不斷開拓創新，打造精品工程。環渤海經濟圈的確定帶動京津冀的投資，廊坊是離北京最大的大外環城市，將成為最大收益區域。新時代商業街位于廊坊市中心廣陽道以南，銀河路以西，第六大街以北扼守進京的北門戶，地處廊坊市區CBD核心、政府行政區、商業中心、第六大街成熟的商業圈。依靠廊坊市區主干道銀河北路，是精心設計的大型商業和生活型城市公寓。新時代商業街總占地面積2.3萬平米，總建筑面積4.5萬平米，地下1.17萬平米。其中2#樓占地面積7382平米，建筑面積14319平米。容積率1.45.2.2廊坊市房地產宏觀環境分析廊坊公寓市場：近2月廊坊公寓市場成交量、成交均價有所提升，但市場活躍度依然遠遜于住宅。分析廊坊市區商業市場量價走勢如下表。表3-12016年1月-11月廊坊市區商業市場量價走勢2016年1-11月廊坊廣陽、安次兩區商住公寓共成交1171套（7-9月無成交數據），但是同時間段，普通住宅成交26693套；10、11較2016年上半年，成交均價上漲約25%，全年商住公寓成交套數起伏較大，10、11月成交量占全年總套數的55%。廊坊商業市場：近半年廊坊商業成交均價穩定在12000元/㎡左右，成交量未受北京限購政策影響，市場信心穩定。表3-22016年1月-11月廊坊市區商業市場量價走勢2016年1-11月廊坊廣陽、安次兩區商業產品合計成交4480套，成交均價11301元/㎡；廊坊市區商業近6個月成交價格穩定，基本保持12000元/㎡左右，10月環比9月，成交套數下降3%，10月環比9月成交套數下降5%，市場信心基本未受北京限購政策影響。第三章ABC項目技術可行性分析3.1建筑設計方案（1）平面設計在平面結構上，根據當地居民的生活習慣和氣候特點，從生態建筑的原則出發，充分利用自然采光、通風，降低能耗。各使用功能區比例均衡，適應市場需求。主房朝南，使動靜分區功能清晰，干凈分隔，線條清晰，無干擾。（2）造型設計建筑風格采用典雅精致的現代主義風格。抽象的幾何性、線性性和臉型塑造了整個建筑的秩序，會顯得優雅實用，明亮明朗。完整的整體格局和建筑細部也體現了建筑的合理性，注重對人性的整體關懷。建筑的入口和頂部有一個現代元素的框架，使建筑風格更加清晰。交通設計道路是線形的，以盡量減少車輛行駛，降低速度，改善環境質量，改善沿途的景觀。路邊有一個開口，讓行人有機會查看欣賞周圍的建筑。道路上有環形景觀交通點，加上特色鋪裝設計，豐富了沿途的趣味。沿著車道下方的開闊景觀，道路交叉，設置醒目的主題，換新的地面鋪裝，自然起到減速預警的作用。3.2安裝設計方案（1）供配電設計該工程的主要能耗是建筑用電和生活用電。工程中的消防負荷、應急照明、疲勞房、地下車庫等，按兩種負荷供電，其余按H級負荷供電。該方案采用雙向10kV高壓電源供電，小區內設有變電站。在電網中，采用雙環網絡開環。在變壓器選型方面，本項目采用戶內組合式變電站，也采用戶外箱式配電。箱式配電在各種負荷下均能達到最佳供電。無功自動補償裝置安裝在變壓器的低壓側的功率因數，對10kV高壓側補償后應在0.9w。（2）通訊、電視及監控系統設計本工程的電話系統將本著先進技術、合理經濟、靈活、流暢、質量保證的原則。它也能滿足當地通信網絡的要求和技術要求。廊坊市電話網可確保工程電話用戶直接進入本地網。閉路監控系統為小區的安全和管理提供有力保障，對罪犯起到威懾作用，采取預防措施，及時發現罪犯，并在第一時間采取行動。設計時應合理布局，減少死角，根據不同場合設置不同類型的攝像機?？稍谶M出口處使用可移動的黑白攝像機，在任何天氣條件下都能適應監控要求。車庫入口處設有立體集，分別設置住宅區主干道和重要路口，實現全方位監控。監控系統可采用單畫面序列切換器監控或多屏監控。第四章ABC房地產項目效益分析4.1項目預測分析4.1.1經營策略分析本項目通過自有資金和銀行貸款相結合的原則，采用整塊的開發，使用S1地塊積累的品牌效應和市政府已完成好的效應，可以在廊坊實現全面快速銷售，以資本回報快，取得良好的經濟和社會效益。該項目從廊坊的酒店、地下停車場和其他形式出售。4.1.2投資利潤分析根據項目利益、成本、稅收和稅收準備投資報告。經計算分析，稅后利潤59205萬元，酒店20944萬元，地下停車場26147萬元。具有較好的社會效益和經濟效益。其中：S1地塊稅后利潤累計為18318萬元，凈利率為14.3%，投資收益率為20.36%。表5-1S1地塊投資利潤分析表（單位：萬元）序號項目合計備注1主要業務成本89928建造成本和建設期利息支出2稅費12932營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅3銷售費用25594建設單位管理費用42205凈利潤183186營業總收入1279577銷售凈利潤14.3%

該區域地塊銷售收入匯總表如下表所示：表5-2S1地塊銷售收入匯總表序號產品業態可售面積銷售均價合計（萬元）1商業銷售收入1010014144.55142862車位收入1110128873.8714305合計285914.2社會效益分析4.2.1社會效益分析（1）推動廊坊市的經濟發展；（2）本項目的建設是社會經濟迅速增長的需要；（3）增加社會就業機會；（4）對廊坊市財政稅收起到促進作用；4.2.2項目所在地區互適性分析本項目的建設得到了住建部的專家和廊坊市有關部門的認可和大力支持。項目位于廊坊市中心廣陽道以南，銀河路以西，第六大街以北扼守進京的北門戶，地處廊坊市區CBD核心、政府行政區、商業中心、第六大街成熟的商業圈。依靠廊坊市區主干道銀河北路，是精心設計的大型商業和生活型城市公寓。該項目位于政治和經濟部門的核心。地理位置優越，交通便利，周邊已形成一定規模，未來發展潛力巨大。該項目建成后，將促進廊坊市的經濟發展，為城市的建設和規劃的一個很好的平臺，增加當地就業機會，促進商業經濟圈的形成，周邊的經濟和貿易，本項目的建設適應廊坊城市發展的趨勢，促進城市建設步伐，依托廊坊發展創造有利條件，也帶動了廊坊新城市建設。4.3投資建議本工程經批準后，應盡快落實有關施工條件，制定具體設計方案，盡快開工建設。濰坊市有關單位和部門協助建設單位協調實施工程項目過程中出現的問題，以確保項目的順利進行。建設單位應盡快落實建設資金來源，為項目順利實施做好準備。工程建設招投標優化設計和施工隊伍，工程監理制和項目法人責任制，應特別注意加強項目管理和工程質量監督，提高項目的綜合效益。制定合理的發展規劃，充分利用地理位置優勢，做好營銷策劃，高品位策劃引導市場需求，制定合理的融資計劃，規避財務風險。綜合分析，該項目具有良好的經濟效益和社會效益、可操作性、盈利能力和抗風險能力，有助于提升公司的品牌價值?？偨Y自改革開放以來，我國經濟水平日益提升，房地產業發展極為迅速，對于房地產投資項目而言，實施可行性研究尤為重要二合理的可行性研究報告能為投資者、相關政府部門以及銀行等風險得以控制，解決房地產投資項目中存在的間題，使房地產業得以健康良性的持續發展。論文先以濰坊ABC項目為背景，在闡述房地產項目可行性研究相關理論的基礎上，分析了濰坊ABC項目的宏觀環境，以及濰坊房地產市場現狀，對整個項目的基本情況進行了介紹。然后從項目概況、市場環境、開發成本分析、財務評價等方面介紹了濰坊ABC項目的背景、概況，最后對濰坊ABC項目進行了風險分析及研究了相應對策，得出了可行性研究綜合結論，提出了相關投資建議。改革開放以來，中國的經濟水平的不斷提高，房地產行業的發展非常迅速，房地產投資項目的可行性研究，可行性研究報告的實施尤為重要，合理的投資者、政府相關部門和銀行對房地產投資項目解決存在的問題風險控制，房地產業才能繼續健康發展。以濰坊第一個ABC項目為背景，介紹了房地產項目可行性研究的基本理論，分析了濰坊農行項目的宏觀環境，介紹了濰坊房地產市場情況，介紹了整個項目的基本情況。然后從項目的概況，從市場環境、開發技術分析、財務評價和濰坊ABC項目背景、概況等方面，對濰坊ABC項目綜合結論的可行性研究，提出相關的投資建議。參考文獻[1]呂蔚瓊.房地產項目可行性分析研究[D].廣西大學,2005.[2]巫世峰.完善房地產項目可行性分析的應用研究[D].武漢理工大學,2007.[3]楊瑋.房地產項目市場可行性分析框架及其應用[D].廣西大學,2006.[4]曾健.A房地產建設項目可行性