ii居民小區停車位（庫）的權屬及利益分配研究目錄TOC\o"1-3"\h\u13618摘要 39906一、小區停車位概述 4539（一）小區停車位的定義 48783（二）小區停車位的類型 49173二、對小區不同類型停車位權屬的分析 519601（一）小區地面停車位 53944（二）小區地下停車位 5243（三）樓房首層架空層停車位 527281（四）樓房屋頂平臺停車位 628073三、小區停車位權屬法律現狀與問題分析 629816（一）法律現狀分析 632759（二）存在的法律問題分析 7197481.相關法律法規不健全 7267072.《民法典》物權編存在一定缺陷 822931四、解決小區停車位權屬及利益分配的建議 97321（一）應立法明確各類業主共有停車位的法律權屬 912709（二）小區業主共有停車位的費用分擔和利益歸屬分配 1012503（三）建立小區業主的優先購買權及承租權制度 1111828（四）設立法定停車位和增設停車位、公共事業停車位 11254631.法定停車位 1184602.增設停車位 11245403.公共事業停車位 1219887（五）在法律上強制開發商有設置一定比例的停車位的義務 124770（六）建立完善的空間權制度 1212533五、結語 131315參考文獻 14摘要我國理論界和司法界對小區停車位的性質存有一定的爭議。本文將小區停車位分為地面停車位，地下停車位，首層架空停車位，樓房頂層停車位，并運用建筑物區分所有權理論及房地產制度，針對不同類型車位的特點，對開發商和業主間有關費用分擔及利益分配問題提出了具體方法。然而，對于停車位的權屬和利益分配問題，新頒布的《中華人民共和國民法典》承繼《物權法》第74條規定，內容過于原則、粗略，不能適用現實生活中實踐需要。因此，本文對相關法律法規和制度中存在的系列法律問題進行分析，最后，提出了通過借鑒國外以及我國臺灣地區立法和經驗，來完善我國車位所有權制度的建議。關鍵詞:小區停車位；權利歸屬；物權法一、小區停車位概述小區停車位的定義所謂小區停車位,是指一般車庫中的小停車位,另外還有規劃用于停車位的具體位置。居民停車小區停車位,作為區分各種建筑類型的配套服務設施,為了解決小區業主的日常生活需求,起著不可分割的功能[[][]梅夏英，王亞西.論高層建筑物的車庫權屬[J]煙臺大學學報(哲學社會科學版),2018(4).小區停車位的類型當前，我國停車小區停車位可大體分為兩類共四種形式:第一類,分為三類形式,它們是在停車小區內的建筑地面停車場、房屋首層至架空層的停車場和建筑地下室停車場。該類停車場由于是為區分與所有建筑相連接,并非單獨建設的構筑物,所以若要判斷其所有權是歸屬于住宅業主共有,又或是歸屬于房產開發者所擁有,或是由他人法律主體所擁有,就需要仔細分析停車區域停車位的法律屬性。另一類則是在停車小區里,獨立建成的多層經營性停車場[[][]羅毅.基于城市小區地面停車位確權的研究[J].城市經濟與社會,2019:39-41.二、對小區不同類型停車位權屬的分析小區地面停車位地面停車場是直接建立在物業共同占有使用權的土地表面上,其既無建筑設計或結構,也不存在結構與用途上的獨特性,依建筑分類與所有權學說并不會作為獨有權的客觀,而是構成共有權的客觀。因此地面停車場并不能夠取得房地產權的初始登記或者房產證書。并且,由于該類停車場的土地所有權分攤于計量建筑工程容積率的建筑工程之上,而應該計量建筑工程容積率的建筑物所有權人或居民小區所有或部分物業共用。所以,地面停車場的土地法律使用權毫無疑問地歸屬居民小區所有物業。而一旦房屋開發商私自將其沒有產權的地面停車場土地對外銷售,將對居民小區所有物業權利構成侵犯。物業可依法追究項目開發商的違法侵權負責,并可請求購買人賠償停車位。而當前關于地面停車場的法律使用權問題,在基礎理論上與實踐中的爭論都比較小。小區地下停車位停車小區地下停車場(指公共地下停車位,不含每單元地下獨立的車庫),應實行收費由所有業主共同負擔的辦法,即由開發商建設地下車庫的管理費,由每一個業主按其房屋專有部分的面積加以負擔。地下車庫作為一種小區的主要配套基礎設施,給小區業主們帶來了便利,業主在選擇后,也應付出一定的對價。樓房首層架空層停車位首層與架空層停車位的管理費分擔,但必須實行誰用誰付的原則。我們也可以選擇,由在買房時隨便需要車位的居民率先進行分攤費用,先行利用。今后如果其他業主再次要求車位的,也可以通過給予先前各分擔的住戶以合理補償的方式,取得車庫的所有權。由于此類建筑物的住戶相對較小,所以實際上也是可行的。樓房屋頂平臺停車位樓房建筑的施工管理費自然應該包括到所有樓房施工收費里面。所以,開發商應該不再向物業繳納其他費用。樓頂平臺隸屬于該建筑內的所有建筑或區分所有權人共享,所以,假如只有部分所有人需要車庫的話,就必須設置專用權。而專用權的使用費,就必須支付給那些不需要車庫的建筑物區分所有權人。而開發者如把樓頂平臺設置為停車位,就必須事先征求項層物業的意見。而在其后獲得的樓項使用補償中,頂層住戶也應得到更多補償。由于我國城市化水平較發達國家較低，商品住宅的起步較晚，因此，在有關車位權屬問題上的立法還不完善。隨著城市化和商品住宅的蓬勃發展，我國原有的《物權法》中的相關條款相對滯后，其中涉及建筑物區分所有權方面的規范也無法完全適應社會現實情況的需要，有待于進-一步修改、完善并加強有關配套法規制度的建設[[][]陳廣華.機動車車位產權歸屬一兼評《物權法》第74條[J].經濟與法,2019:157-158.三、小區停車位權屬法律現狀與問題分析法律現狀分析就中國目前的實際狀況分析,如上文所述,稱為停車位居民小區的停泊主要可包括這樣四種情形:一是泊車位居民小區地板停泊,所說地板停泊是指垂直設定于居民小區地表上,以劃線分割的方法標定停放設備,二是泊車位居民小區地下室停泊,所說泊車位居民小區地下室停泊是指由房屋開發商使用地下室空隙所建立的停泊;三是房屋首層及建筑地面架空線路停車位,所說房屋首層架空層停車位,是指將建筑地面上的首.樓層架空所形成的停泊;四是住宅屋頂平臺停車位,所說房屋頂部停車位,是指在新建小區房屋樓頂平臺上設有的停泊。因為國家并未制定關于停車場使用權的統一立法標準,導致了當前的停車場使用權模式可謂是錯亂繁雜的狀況。總結起來一般有下列幾項:1.捆綁銷售:即車庫足夠,一個就可以占有一個車庫,當買房時車庫當作商品房的附帶部分售賣,車庫無自主所有權,不能獨立登記。2.分開售賣:即開發商的車庫和商品房分別俏售,車庫的購買和商品房交易無直接關聯。即車位擁有自己的所有權,企業可以自己決定收購與否。3.分擔銷售主要問題:指在居民小區車位緊缺時期,由于沒法確保每戶都有車位,于是房屋開發者把車位售賣給各個業主,由各個業主共同負擔車房的購置費用。"停車位難"早已變成當今停車居民小區的普遍性提問,近年來關于車位權屬的爭議也日益增多。中國《財產權法》出臺后,其第七十四條明文規定:"建設區劃內,城市規劃用來停放汽車的車位、車庫必須首先保證業主利益的要求。建設區劃內,城市規劃用來停放汽車的車位、車庫的所屬,由雙方采用買賣、附贈或或租賃等形式協議。侵占業主利益共同的通道或或他人地盤用來停放汽車的車位,歸于業主利益共享[[][]徐生鈺,張競妍.城市住宅小區人防車位的產權問題分析[J].地下空間與工程學報,2019(1):17-24.理論與實際均指出,確定小區停車位的權利非常關鍵,其觸及到開發商、業主以及物業管理人等多方面的權益,需要一個具體、清晰、具體的立法標準,能夠處理由此產生的各類爭議。所以,我覺得應該先從小區車位的法律性質出發,來尋找更合適的處理渠道。存在的法律問題分析盡管在中國小區停車位的種類爭論較小,不過對于各種形式的歸屬卻缺乏統一的法律規范。而且,混亂的小區停車位權屬問題還引起了不少的爭論。相關法律法規不健全目前以前中國對于關于停車小區停車位的土地使用權的糾紛,已經迫切需要得到處理了。從總體來說,目前中國已經立法了對于小區停車場的土地使用權的法律規范,但是用墨還是太少。翻遍了《物權法》、《房地產法》、《土地管理法》及其他地方法律法規,也都是有寥寥可數的兒條法規。但由于小區停車場的特殊現狀,人們急切的要求根據小區停車場的功能劃分,將有關其權為、物業與可開發商之間各自的權利義務關系等具體的條款在地方立法中做到有法必依,以減輕由于小區停車場權為所造成的社會紛亂局勢。但同時,也迫切需要地方性條例充分發揮其功能,作出更具體的條款,以迅速的解決因停車小區停車位的權為糾紛而造成的社會爭議。《民法典》物權編存在一定缺陷在已經廢止的物權法僅第74條中有關于“業主優先權、約定優先、明確規定占用小區公共道路停放車輛的車位由業主共有”等觸及車庫、車位權屬問題的規定。但新頒布的《中華人民共和國民法典》因襲物權法第74條規定，條文內容未作任何改動。同時，現行條文規范過于概念化，難以囊括當前小區停車位引發的權屬問題。（1）有關業主優先的規定，實際生活中操作性不強《民法典》第二百七十五條中是關于小區停車位權屬問題的規定，條款中雖然規定了用于停泊汽車的車位必須事先滿足業主需耍,不過這一條款太過于原則,而且沒有操作性。在司法實務中,如果出現了業主無能承受開發商的過高的車庫購置、出租價格時,儷開發商就可以將車庫出賣或是租給居民小區之外的非物業的情形。此外,關于"業主無能購置或是出租車庫是不是等同于取消優先權"的法律規定,還存在一定歧義[[][]何麗新池騁.結建人防車庫物權歸屬法律問題研究[]北方法學,2018,12(04):48-58.（2）對于“約定不明”以及“約定不合理”的法律后果未作明確規定《民法典》第二百七十五條中雖然規定了將小區內的車庫歸屬交由當事人協議,但并沒有規定在協議內容不明或者缺乏協議情形下車庫的歸屬。其實際上是問避了這一問題,造成確定車庫所有權的歸屬似乎又無法可依。另外,對于有證據證明雙方的協議并不合理,包括按照協議購買、出租的車庫確實并不歸屬開發商所有,但物權法并未確定是根據意思口治原則判斷協議成立,是根據合同法的相關條款進行撤銷。（3）沒有考慮特殊及緊急情形下的需耍如果在戰時及其他緊急情況下,政府對于按照《物權法》的規定,將地卞庫全部予以買賣、租賃和附贈給了業主個人,而設立了個人產權,那么到了實際需要的時候,沒有地下車庫的物業則可以無處避險。而應參照的中國臺灣地區《公寓大廈管理條例》中,則明文規定了地卜-停車位不得分給個人所有。（4）對于“業主共有的道路或者具他場地”的表述，含糊不清全部業主"共享",問題一是聯合共有或者按分共享,二是由全部的道路或者其他地方都聯合共有或者部分聯合共有部分都按分共享,三是由全部的小區業主一起進行共有,或者由一個單位的全部建筑物區分給所有權人一起進行共有。此外,關于共享的使用權性質也并未作出規范,到底共享的是所有權抑或使用權,也未作必要的說明。如果杲為所有業主共享,如何可以設定部分的專有權,如何設定和實現及設定專有權的利潤怎么分成,都缺乏具休的規定。小區共有或專有車位的規則界定不完善《民法典》物權編中規定過，在公用道路上或所有者共有的其他區域上建造的停車位歸所有業主共有。而在《民法典》物權編的補充說明，《建筑物區分所有權司法解釋》中指出，停車位的構建和用途都是具有獨立性的，可以注冊為特定業主所有的停車位會與所有建筑物有所區分，屬于專有部分；其中第3條也列出了區分所有建筑物公用部分的具體條件，當然法律和行政法規規定的公用部分除外。其中可以看出，在法律層面上，停車位被認為是建筑物財產的專有或公共部分，這闡明了確定停車位是可以判定為專有還是共享的規則，這有利于停車位的交易和流通以及財產糾紛。但是，僅僅是立法的初衷如此，由于上述條款原則上確定了確定專有部分的規則，并且在枚舉模式中提到的公共部分不可避免地會有遺漏，因此某些部分的界限其實很難區分：在某些住宅社區中，停車位屬于專有部分還是公共部分，確定其所有權的難度都難以簡單評判，因此上述立法中的初衷未能完美呈現。約定車位權屬規則不完善作為住宅配套設施的特殊產品，必須在市場經濟持續發展和資源配置持續優化的前提下，才能更好地對停車位進行管理、使用和交易。市場的獨立調整必須是主要基礎，當事人各方必須達成一致。《民法典》物權編中有條例將“意思自治原則”引入停車場所有權制度，規定建設區內的當事人可以通過買賣，捐贈，出租等方式約定規劃停車位的所有權，這說明《民法典》物權編已經制定了確定停車位所有權的規則，反映了財產的最佳使用和私法自治的特征，但是由于上述條款的內容仍不清楚，因此確定所有權的規則仍然不夠。首先，在上述條款中的當事人的范圍規定不清楚，這個范圍是否不僅包括開發商和住戶，還包括除住戶以外的第三方。如果包括第三方，則可以將停車位放棄給非住戶，如果不包括則不可以。其次，當所有權協議未知或尚未達成協議時，就不清楚如何確定停車位的所有權。因此，即使是同樣一起案件，同一法院在兩次審判中就同一停車場的所有權也可能會得出兩個相互矛盾的結論。最后是商定的停車位的范圍大小不清楚，也不清楚是否包括屬于區分所有建筑物共有部分的停車位。沒有首先考慮滿足業主需要的原則停車位的主要用途是為了滿足住戶的方便和需求，屬于是社區中的一種配套服務設施。《民法典》物權編中將住宅小區停車位“須首先滿足業主的需要”法定化了，在確定的建筑物分區方面，規劃停車位必須首先滿足業主的需要；同時，該條款更深層含義是將“禁止濫用權利”的原則引入停車位所有制管理中，以限制開發商對停車位任意處置的行為，進而促進小區內停車位的管理和使用。在當今社會中，為了降低商品房的開發成本，開發商有意增加居住地的比例，以在居住社區的土地面積一定的情況下增加商品房的數量，但這樣的數量是停車位比例跟不上的。這就是為什么許多社區擁有的汽車多，而停車位不足的問題。建立停車位必須首先滿足所有者需求的規則，在一定程度上限制了社區所有者以外的第三方擁有權或使用權，但是這一規則并不完善，小區住戶的停車需求仍然沒有得到解決。在《建筑物區分所有權司法解釋》中，第5條對此做了解釋性規定，規定了“首先滿足業主的需要”的三種形式，分別為開發商將根據建筑物數量比例，通過購買，租賃或贈與三種形式，將停車位分到住戶手中供他們使用。但是說明的內容過于籠統，操作性不強，不易應用，需要進一步說明。四、解決小區停車位權屬及利益分配的建議由于民法典已經頒布并實施,在有關小區車庫的法律權屬以及有關問題等方面,有了更加具體的法律要求。但筆者認為,雖然民法典物權編中關于小區停車位歸屬權的規定比以往條款有所提高,但仍有需要改進之處,具體如下:應立法明確各類業主共有停車位的法律權屬《民法典》第二百七十五條中有關車位權利的規范,對于與業主共享的,并沒有根據不同類別的車庫進行規定,在具體操作流程中會產生相應的法規問題。所以,我們有必要從立法上予以具體的規范。第一,住宅地上停車場和住宅地下停車場,其所有權屬于小區全體物業共有。在土地登記上,住宅地面停車場必須在業主所領取的土地使用證上予以標明,而住宅地下停車場在土地登記上,也應該采取方式在土地使用證上予以標明[[][]李波.小區停車位權屬的法律問題研究[J].吉首大學學報(社會科學版),2018,39(S1):44-46.第二,對于房屋的首層架空層停車位,其所有者歸本單位或所有建筑區分的產權人所有。在辦理上,可在房產證明文件上附有有關首層架空線路車位的產權許可證明文件。這也就是,在首層的架空車庫其木身是沒有產權,而其所有者則依附于原業主的房屋所有權上。這才能說明車庫與房屋產權之間的主物和從物的關系,也使得其所有者的產有權源。第三,樓房項層停車位,其產權屬于木樓建筑的區分產權人所有。在登記上,可以通過該物業的房屋產權證書上進行標明。樓頂車位可以采取形式在物業的產權證上予以標明,因為樓頂也是所有建筑物劃分產權的共有部分。在建筑物劃分產權證上予以注明,就可以說明在本樓所有物業都擁有樓頂車位使用權的情況原因[[][]劉閱春.住宅小區地下車位的歸屬界定研究[J].學術論壇,2018(2):96-101.小區業主共有停車位的費用分擔和利益歸屬分配地面停車場,通常開發商會把購置場地使用權的稅費分擔到業主的購車費中,所以,應該明確規定采取由所有業主根據具各自購置住宅的建筑面積進行分擔。地下停車場,應該實行所有業主按照相應住宅建筑面積進行分擔的方式。同時,法規應該進行強制性規定,不可以采用其他的方式,避免開發商的收取。首層為架空線路停車場,有需要車庫的居民進行分享。為樓頂停車場,由本樓的所有物業按照各自住房情況而積予以分享。在由小區車庫所獲得的收益上,應確定出歸小區業主的所有。居民的小區停車位也是一種很重要的不動產。雖然不動產物因合法行為所產生變化,但非經登記注冊,不產生司法效用,登記注冊才是不動產物產生變化的最有效條件。可是中國的房產登記制度卻在對小區停車場所有權的記錄.上很不健全。沒有單獨辦理停車場的所有權登記。建立小區業主的優先購買權及承租權制度小區停車位由開發商出賣或租用,由于小區業主利益占據了絕對劣勢,所以立法主體是利用了《民法典》第二百七十五條中"首先保證業主的需求"的條文來保障小業主權益的目的,不過也因為規定的不明確度而造成了業務權益很容易落空[[][]陳德豪.住宅小區車庫所有權歸屬法定與約定之選擇辨析一從《物權法》對車庫歸屬的立法談起[J]住宅與房地產,2020(1):100-104.設立法定停車位和增設停車位、公共事業停車位法定停車位要克服機動車急速增長和小區車庫供應緩慢的供求矛盾,就必須靠山區調節相當數量的停車場。也便是"法定停車位"。這樣,才能確保與小區內的一定數量的物業共有停車場,使小區的停車場在較長時間內都能夠滿足社會物業的需求。法律規定停車場應當由小區內的社會物業共同使用,不準許開發商將其所有權轉移給小區業主之外的第三人。但如果社會物業要將其車位轉移時,就應當在小區內的社會物業內部完成。當確有剩余的,物管部門可在征求物業建議的情形下將其對外出租,且租賃合同一般為不定期,但如果小區內物業要求長期使用時,則租賃協議可以自行解除,以小區內物業使用為優先。出租取得之收益,歸小區所有物業所有。增設停車位這里的增設停車場,相對于在臺灣的單口曲增設停車場。也就是開發商在達到了法定.停車位標準的前提下,還可以繼續興建的停車場。因為增加停車場是在法定停車場己經基木以滿足小區內的業主需求時再建設的,所以我們也應該視為小區業主已經授權開發商進行管理。所以,開發商既可以將增加停車場交曲小區業主使用,也可將之交給除小區業主之外的第三人利用,所取得之收入,歸小區業主所有。公共事業停車位此類車庫通常是為如保潔車輛、郵政車、消防機器人等公務用車而留出的車庫,使得這些車輛在一般開進居民小區時會有一定的停車位置。而此類公共用車在一般開進居民小區時都是執行公務,若上述要為了找到某個合適的甚至是可能停車的地方而耽擱工作,其消極影響也是非常明顯的。[9]于是,人們就需要在居民小區為這種特別的機動車找到一處穩定的停放位置,以利于它們方便快捷地停車。而公共停車場則僅供特定的機動車停放,如果時空閑時,也不允許其他機動車侵占。在法律上強制開發商有設置一定比例的停車位的義務這種停車場從性質上為區分所有建筑的專用部分,只供木小區主業使用,不得出賣給居民小區業主之外的人,但其實際所有權人仍可作出租、買賣等處分。另設相應比例的共用停車場時,可容許住宅項目開發商在解決了所有小區業主的停車場要求后隨意處分,而不會妨礙其他土地使用權人的正常依法行使具權益。比較理想的模式是在共用的停車場上設置一定數量的專用使用權供木小區業主及業主以外的人專人使用。[10]小區停車場的使用權歸屬方式并不是惟一的,在許多情形下,它既可以作為