1.土地性質可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年。科學、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國家無償劃撥。

市面上有一些項目打著酒店式公寓，或小產權房的旗號，在大肆兜售，其實里面蘊含的風險是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質則比較復雜，但肯定不是住宅用地。現在市面上有些不良開發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當住宅出售。殊不知，這里問題多多：

1、商業(yè)房是不能落戶的。

2、商業(yè)房的用水用電價格比住宅高出許多。

3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃氣的。

4、根據《物權法》，商業(yè)用地使用權到期后無法自動續(xù)期，甚至要補交土地出讓金，如有公益需求國家可無償收回。而住宅用地使用權到期后可以自動續(xù)期。

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產權房的名頭出售，問題更大：

1、集體用地是不允許分割產權的，所以不能產權到戶，只能以租賃若干年的形式進行交易。如此一來，購房者將喪失或部分喪失對所購物業(yè)占有權、收益權和處置權。

2、集體用地不得在市場上交易，只能在集體內部流轉。幾年錢北京轟動一時的“畫家村”事件就足以說明這其中的巨大風險。

在這里我建議購房者在買房前務必搞清楚您所購買物業(yè)的土地性質是什么，這些《商品房預售證》里都有，如果有必要可以索要《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》。我得建議是千萬不要買商改住項目和小產權房，更千萬別給開發(fā)企業(yè)給忽悠了，說什么現在商業(yè)項目或小產權房不限購、不限貸，那都是扯淡。小產權房銀行根本不給貸款，因為是違法產品。如果商改住項目真的好，那開發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？2、如何把工業(yè)用地轉化為商業(yè)或住宅用地前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經過規(guī)劃部門批準，需要土地部門的領導簽字意見三、對于大型地塊，商住結合時的開發(fā)順序1、先開發(fā)地塊中最好的位置，回籠資金，以酒店式公寓、中小型住宅為主，同時商業(yè)地塊要平整好，擺上樁機，溝通洽談主力商家定下意向，然后對外宣傳；2、再開發(fā)商業(yè)（因為投入大，回報慢）3、最后開發(fā)中等住宅地塊，憑借商業(yè)可以提高住宅價格4、對于資金短缺的開發(fā)商（極端情況下是土地款沒付清，土地證沒拿到，施工方答應墊資的），可以先賣掉一部分土地，緩解資金壓力5、關于商品房預售證辦理時間（一般地方要求工程量完成70%，實際操作中，工程出地面即可辦理預售證）6、小地產公司一般因為資金短缺會找中小施工隊，施工隊墊資都是以偷工減料為前提的，所以竣工驗收時會存在各種問題：墻壁地板滲水、鋼筋稀少粗變細、窗門劣質不合縫、水泥里都是大沙塊、電線電纜細小劣質、水管劣質細小。。。。。。。。一般1億的工程款和配套款可能只用到一般，一般是公司總經理和工程副總與包工頭沆瀣一氣，各自侵吞，貪污受賄；如果工程款尚未結清，工人未發(fā)工資，則開發(fā)商也會暫時扣押，因為工程驗收不達標；供應商和工人采取的方式一般是前往售樓部和辦公室靜坐或者大鬧；接下來業(yè)主會要求退房和賠償，更嚴重的是前往市政府靜坐示威，要求嚴懲不良開發(fā)商；政府會對大老板監(jiān)視居住，如果開發(fā)商里有政府公職人員入股（一般干股或者半干股）則會被雙規(guī)；在接下來開發(fā)商會親任總經理，副總一般會由自己的親信（比如司機）擔任；7、接下來房子有問題，業(yè)主會維權，法院會判處開發(fā)商賠償，房子就會成為爛尾樓，停工，被法院查封，維權道路是艱辛滴，所以一定要選擇大開發(fā)商啊；8、復活爛尾樓除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經營服務性收費減半、行政事業(yè)性收費全免的優(yōu)惠，房地產商取得土地較難，周期短、回收快的爛尾樓復活項目必然受到青睞，當然，爛尾樓也存在許多復雜情況，使接盤投資者不得不慎重權衡。爛尾樓背后一般都有復雜的經濟問題和法律問題。例如，產權不明確、債權債務糾葛等等。有的雖已經法院判決，但執(zhí)行起來還是存在較大困難。8、爛尾樓如拍賣則拍賣款需要首先償還債務（銀行欠款，購房人）9、爛尾樓處理高招：一、四、所謂的合作建房其實就是非法土地轉讓性質，開發(fā)商一般是在資金嚴重短缺的情況下才會采取這種方式，開發(fā)商負責拿地和拆遷，合作方負責建安工程、營銷管理，拿地的是一個公司，建設和銷售的是另外一個公司，嚴格來講變相的土地買賣嚴重影響房地產的正常發(fā)展，對于其他企業(yè)是有失公平的，但是合作方一般都會先付一部分款項；五、做品牌其實最重要的就是“造勢”，而造勢跟“花錢”是分不開，而花錢是集團給你的任務1、在樓市調控期可以：一方面加強高檔客戶開發(fā)和投資性客戶服務，另一方面，要在產品品質上在做文章，在銷控上以資金回籠為主要目標。我決定將A12#、13#、17#樓這三幢共約5萬平米的景觀戶型做成精裝修，以節(jié)能、環(huán)保為標準，優(yōu)先引入品牌建材和設備，邀請香港臺灣的室內設計師，特別注重樣板房的風格、格調和軟裝；在看房動線上加以改進，加強水景景觀小品、配套設施和綠化力度，擴大樣板景觀范圍；在物業(yè)管理服務方面引進“管家式”服務；在活動方面，加快景觀廣場的進度，并于1個月后在廣場搞一次客戶聯誼—野營燒烤抽獎活動（讓老客戶帶新客戶參加并體驗）。而價格上與原來毛坯房相當略高一點點工作計劃、市場調研、項目定位、產品概念、廣告策略、推廣策略、銷售策略、策劃報告、PPT稿、合同條款等1、除了樓書已經設計完稿準備印刷外，戶型單片、折頁、海報、銷講等銷售道具還沒有影子，這是大忌，這些道具其實在蓄水期前就應該做好的。

2、媒體廣告開盤廣告應該到密集傳播期，可是目前除了在2本商務雜志上做了點前期形象廣告（沒有開盤信息），其他廣告計劃還沒有落實。住房）房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費；城鎮(zhèn)拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費，（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費，（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額，（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

轉讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

合理費用是指，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

例如，某人轉讓自用5年以內住房，應納稅所得額＝住房轉讓收入－原值－規(guī)定比例內可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費用；應納稅額＝應納稅所得額×20%。

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以對其實行核定征稅，具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定（新疆為1%）。

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，應以財產轉讓收入減除繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的稅率計算繳納個人所得稅，不得核定征收。

納稅人出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房，出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

3、土地增值稅。在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）的個人以轉讓房地產的增值額作為計稅依據，繳納土地增值稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額＝∑（增值額度×適用稅率）。

居民個人擁有的普通住房，在轉讓時暫免征收土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房的，經稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

4、契稅。個人購買商品住房以購房價格為計稅依據繳納契稅，稅率為3-5%（新疆規(guī)定為3%）。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。契稅應納稅額=計稅依據×稅率。

對拆遷居民重新購置住房的，購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，對超過部分征收契稅。土地使用權交換、房屋交換以及土地使用權與房屋所有權交換，交換價格相等的，免征契稅。

例如：福海縣某人以10萬元價格購得一處面積為90平方米的普通住宅，契稅稅率為3%，其契稅應納稅額＝10萬元×3%＝0.3萬元。由于該居民購買的是普通住宅，符合個人購買普通住宅減半繳納契稅的規(guī)定，因此其實際應繳納的契稅為0.3萬元×50%＝0.15萬元。

5、印花稅。個人購買商品房，買賣雙方應按產權轉移書據適用萬分之五繳納印花稅，應納印花稅＝購房金額×適用稅率。

6、城市建設維護稅、教育費附加。城市維護建設稅、教育費附加隨營業(yè)稅征收，計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額，城市維護建設稅稅率分別為：納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地在農村的，稅率為1%；教育費附加率為3%，納稅人在農村的不征。

個人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？

個人在縣城擁有房屋、土地涉及房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。

1、房產稅。個人營業(yè)用的房產以房產原值一次減除30%或40%以后的余額作為計稅依據（新疆規(guī)定：房屋折舊未提足一半的，減除30%；房屋折舊已提足一半以上的，減除40%），按1.2%的稅率繳納房產稅。個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。

房產稅應納稅額＝房產原值一次減除30%或40%以后的余額×1.2%。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅。營業(yè)用房屋占地按規(guī)定級差稅額標準征收，我縣城鎮(zhèn)土地使用稅具體稅額標準為一級地段每平方米0.7元，二級地段每平方米0.5元，三級地段每平方米0.3元，四級地段每平方米0.15元。個人所有的居住用房及院落用地，新疆規(guī)定不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額＝納稅人實際占用的土地面積×適用稅額標準。九、春節(jié)前回老家一趟，很多朋友想買房，問我了我?guī)讉€問題：一是，一個房地產項目，開發(fā)商到底賺多少錢？此前，也有一些朋友不解，有的說開發(fā)商是暴利，開發(fā)商自己則辯解超過25%的利潤不做（萬科）；二是，政府還有政策出臺嗎？目前的低迷狀態(tài)還要持續(xù)多久？何時見底？房價的泡沫真會破滅嗎？下面，我們來依次揭開房價、政策、泡沫的真相。呵呵，申明一下：本文僅為個人觀點，僅供參考！一、房價的真相（看看開發(fā)商到底賺了你多少錢？）1、投資成本（看看房價成本到底多少？）一般來說，房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用以及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用，由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成，后期經營的話，還有相關經營稅費。（一）、開發(fā)成本1.土地成本（毛地和凈地）2.前期工程費規(guī)劃設計費用（2-3%×3）項目可行性研究費用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投資額水文、地質勘察費用（0.5%×設計概算）三（七）通一平費用（實際情況）三通一平50-70元/㎡×占地面積3.建筑安裝費土建工程費用根據省建筑工程預算定額和經驗數值土建、給排、單位工程、室內外裝飾承包商單位的項目利潤水電費用一般占土建費用的15%設備及安裝費計算方法：單元估算法（酒店），單位指標估算法（按建筑面積計算），工程量近似匡算法（按照預算方法），類似工程經驗估算法4.基礎設施費100-200元/㎡×總建面（包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)）供水15元/㎡×總建面、供電65元/㎡×總建面、道路40-50元/㎡×道路面積5.公共配套費（不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施）6.開發(fā)期間稅費國家政府按有關文件支付使用的各種稅收和各類費用，主要包括：配套設施建設費建筑工程質量與安全監(jiān)督費用供水補償費用，供電負荷費用（增容費）供水600元/t,其中住宅0.3t/人，商業(yè)0.1t/㎡供電住宅480元/KVA，4KVA/戶；商業(yè)1000元/KVA，8KVA/100㎡物業(yè)管理基金2%×基建投資其他稅費2%×基建投資7.不可預見費用（又稱預備費）3-5%×1-5或3%×投資額市場條件，引起三材價格變化施工圖更改，因設計更改而發(fā)生的費用自然災害的損失及預防災害而發(fā)生的費用（二）、開發(fā)費用：是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用可按項目開發(fā)成本構成中前1～6項之和為基數，按3％左右計算。2．銷售費用指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括