山東省地方稅務(wù)局

土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）解讀濰坊稅院2015年6月土地增值稅歷史沿革1993-20021993年12月13日國務(wù)院頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，于1994年1月1日在全國開征。1995年1月27日財政部出臺《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。1997年12月25日省地稅局出臺《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》。

2002-20052002年《國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅函[2002]615號）其中：針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，房地產(chǎn)投資商的投資回報趨于正常情況，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法，預(yù)征率的確定在科學(xué)、合理。對已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)減預(yù)征率。

2004年《山東省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》（魯?shù)囟惏l(fā)[2004]第33號）2005—20152005年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）2009年《《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）2010年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）2015年《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）》制定本辦法的目的針對基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅管理中，特別是清算審核中的迫切要求。一是統(tǒng)一執(zhí)行口徑。二是降低執(zhí)法風(fēng)險。三是堵塞稅收漏洞。四是化解稅企爭議。五是規(guī)范清算工作流程。指導(dǎo)思想根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》等政策規(guī)定，施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化。底線思維，紅線意識。制定過程一是多次召集部分市地業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行座談。二是邀請國內(nèi)土地增值稅知名專家參與指導(dǎo)。三是征求省局相關(guān)處室和各市局的意見建議。四是請示總局財產(chǎn)行為稅司、報省政府法制辦審議。主要內(nèi)容一、總則二、源頭監(jiān)控三、成本管控四、風(fēng)險防控五、清算鑒證質(zhì)量管理六、法律責(zé)任七、附則第一章總則第一條—第四條主要內(nèi)容：制定本《辦法》的目的和依據(jù)；辦法適用范圍—房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；“三控一促”，是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化；納稅人應(yīng)履行的義務(wù)。第二章源頭監(jiān)控源頭監(jiān)控，是指主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程監(jiān)管，為加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。第一節(jié)項(xiàng)目管理第二節(jié)土地增值稅預(yù)征第三節(jié)清算申報受理第一節(jié)項(xiàng)目管理第五條—第八條主要內(nèi)容：地稅部門應(yīng)實(shí)施項(xiàng)目管理工作；納稅人應(yīng)辦理項(xiàng)目登記；地稅部門應(yīng)建立信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息；地稅部門應(yīng)積極開展納稅輔導(dǎo)。實(shí)施項(xiàng)目管理工作的依據(jù)和目的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號，以下簡稱規(guī)程）第六條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，并做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。其目的：一是掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售收入時點(diǎn)，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理；二是獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)等基礎(chǔ)信息，在項(xiàng)目建設(shè)初期明確清算單位；三是規(guī)范納稅人按照確認(rèn)的清算單位進(jìn)行收入、成本、費(fèi)用的核算和歸集；四是為實(shí)施清算條件認(rèn)定和清算報告審核提供參考依據(jù)。如何實(shí)施項(xiàng)目管理工作辦法第五條的規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時獲取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的各類報批報驗(yàn)文件以及工程合同等相關(guān)資料，分項(xiàng)目建立檔案、設(shè)置臺帳，探索運(yùn)用信息化手段對房地產(chǎn)開發(fā)全過程實(shí)行跟蹤管控的方式方法。同時，各縣（市、區(qū)）地稅機(jī)關(guān)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)稅源專業(yè)化管理。納稅人如何辦理項(xiàng)目登記辦法第六條規(guī)定納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后十日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，同時報送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》及主管地稅機(jī)關(guān)要求報送的其他資料；已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)于本辦法施行后在主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定時限內(nèi)補(bǔ)報《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。第二節(jié)土地增值稅預(yù)征第九條—第十七條主要內(nèi)容：適用范圍；計稅依據(jù)；預(yù)征率設(shè)置；計算公式；收入確認(rèn)；納稅期限。適用范圍根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)、具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”的規(guī)定。辦法第九條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。對保障性住房項(xiàng)目的扶持根據(jù)條例第八條第一款“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]048號）第十四條“當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”的規(guī)定。為落實(shí)國家關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)相關(guān)政策，針對保障性住房項(xiàng)目多屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且增值率較低，如納入預(yù)征易出現(xiàn)清算退稅的實(shí)際情況。辦法第九條第二款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，報經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案后，暫不預(yù)征土地增值稅。上述保障性住房項(xiàng)目應(yīng)符合財政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于保障性住房的具體規(guī)定。計稅依據(jù)根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第五條“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”的規(guī)定。辦法第十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（依據(jù)：國稅函[2010]220號第一條）預(yù)征率設(shè)置根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第二條“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）”的規(guī)定。辦法第十一條規(guī)定，各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局和省地方稅務(wù)局的要求，按照不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率，并報省地方稅務(wù)局備案。非直接銷售房地產(chǎn)的收入

是否納入預(yù)征管理根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”的規(guī)定。辦法第十三條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在清算前發(fā)生的應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。處置地下人防設(shè)施取得的收入

是否納入預(yù)征根據(jù)《中華人民共和國人防法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑、投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家保護(hù)人民防空設(shè)施不受侵害。禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設(shè)施。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)定建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國家所有，其投資者處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，取得的收入不應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。辦法第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。第三節(jié)清算申報受理第十八條—第二十四條主要內(nèi)容：土地增值稅清算申報主體和受理主體；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)清算和可清算條件；符合清算條件納稅人辦理清算申報的時限；納稅人清算申報時應(yīng)報送的資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報流程。如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工和已竣工驗(yàn)收根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。辦法第二十一條參照以上規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)清算和可清算條件中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗(yàn)收”作了明確。納稅人辦理清算申報時

應(yīng)提供哪些資料根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第十二條“納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料”的規(guī)定。辦法第二十三條對清算申報所需提報的資料做了進(jìn)一步明確。清算受理流程和適用文書辦法第二十四條規(guī)定，對清算受理環(huán)節(jié)工作流程進(jìn)行了規(guī)范，同時明確了主管地稅機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面告知。第三章成本管控成本管控，是指通過明確相關(guān)政策，強(qiáng)化對開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的審核，實(shí)現(xiàn)對清算項(xiàng)目的有效控管。第一節(jié)清算申報審核第二節(jié)清算稅款征收第一節(jié)清算申報審核第二十五條—第三十三條主要內(nèi)容：清算審核完成時限；清算審核方法；清算單位確認(rèn)；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅劃分條件；扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)具體規(guī)定；扣除項(xiàng)目合法有效性的具體規(guī)定；地下人防設(shè)施的扣除原則；提高清算審核質(zhì)效的具體措施。清算審核原則：相關(guān)性原則。即扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。?zhǔn)確性原則。即扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”、“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”中分別歸集，不得混淆。真實(shí)性原則。即扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。合法性原則。即扣除項(xiàng)目中因支付款項(xiàng)而取得的憑證必須是合法有效憑證。實(shí)際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實(shí)際支付金額不一致的情況下，扣除項(xiàng)目以實(shí)際支付金額為準(zhǔn)。各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。配比原則。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。清算審核時限根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第十五條“主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)組織清算審核，具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”的規(guī)定。辦法第二十五條明確了主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)自受理申報之日起90日內(nèi)完成審核，如有特殊情況無法完成的，經(jīng)縣級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。清算單位確認(rèn)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算”和國稅發(fā)[2006]187號文件第一條“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額”的規(guī)定。辦法第二十七條規(guī)定，原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的《立項(xiàng)批復(fù)書》、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等為依據(jù)確認(rèn)清算項(xiàng)目。對在同一個項(xiàng)目中，既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其它類型房地產(chǎn)的，無論是否享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策，均應(yīng)按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。具體清算類型劃分由各市地方稅務(wù)局視情統(tǒng)一確定，報山東省地方稅務(wù)局備案。確認(rèn)原則：一般情況下，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以企業(yè)自行確定的分期項(xiàng)目作為清算單位。但對于經(jīng)國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目因開發(fā)周期較長或其它特殊原因，納稅人自行分期開發(fā)的，且各期的公共配套設(shè)施相對獨(dú)立、齊全，其收入、成本、費(fèi)用也能按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將企業(yè)的分期項(xiàng)目確定為清算單位。審核資料：房地產(chǎn)立項(xiàng)報告；國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證件、施工許可證、預(yù)售許可證等；房屋建筑面積測繪驗(yàn)收報告或測繪成果驗(yàn)收確認(rèn)書（需加蓋測繪部門的印章）、房屋所有權(quán)大證；新建房屋門牌號編號審批表；結(jié)合民用建筑修建防空地下室立項(xiàng)通知書等。審核要點(diǎn)：根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)報告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料審核項(xiàng)目分期是否合理；依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可文件、房產(chǎn)測繪成果報告書、房屋所有權(quán)大證、商品房預(yù)（銷）售許可證和房屋銷售明細(xì)表等資料核對樓盤構(gòu)成，區(qū)分普通住宅與非普通住宅，掌握總棟數(shù)、總套數(shù)、總建筑面積、各類開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積、可售面積（已售、未售、自用）、不可售面積相關(guān)數(shù)據(jù)；審核成本分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確認(rèn)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]141號）“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)制定的‘普通住房標(biāo)準(zhǔn)’的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握”的規(guī)定。辦法第二十八條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;（二）單套建筑面積在144平方米以下;（三）實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室（儲藏室）、閣樓按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行清算；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為其它類型房地產(chǎn)的，地下室（儲藏室）、閣樓按照其它類型房地產(chǎn)進(jìn)行清算。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓按照其它類型房地產(chǎn)進(jìn)行清算。停車位、車庫不論采取何種轉(zhuǎn)讓方式，均按照其它類型房地產(chǎn)進(jìn)行清算。土地增值稅扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅《暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，辦法第二十九條對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算扣除項(xiàng)目進(jìn)行了分類明確：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)成本；開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。取得土地使用權(quán)所支付的金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價款。（依據(jù)：《土地增值稅宣傳提綱》第五條（一））納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。（依據(jù)：國稅函[2010]220號第五條）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計入開發(fā)成本，并加計扣除。具體范圍由各市地方稅務(wù)局確定。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)要一一對應(yīng)。拆遷安置土地增值稅計算問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十三條規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十三條規(guī)定計算，計入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（依據(jù)：國稅函[2010]220號第六條）審核資料：1、當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償辦法或具體拆遷安置文件；2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單；3、房屋評估及測繪資料；4、房屋拆遷補(bǔ)償安置計算表；5、被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料；6、被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證明材料；7、安置資金結(jié)算及交付證明材料；8、其他資料。如法律公證或法院裁定等。審核要點(diǎn)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確；拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生。應(yīng)向拆遷管理部門了解拆遷政策，查閱房屋拆遷許可證、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議、拆遷臺賬等資料，抽取其中部分拆遷戶的資料，了解其補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積和安置地點(diǎn)，審核是否多列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)。審核支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。審核資料：規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期工程和開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)工程所書立的合同、形成的報告以及支付費(fèi)用取得的憑據(jù)。包括：前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)（概）算；招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）；評估、設(shè)計、論證合同以及相關(guān)報告；施工合同；支付憑證及結(jié)算發(fā)票、票據(jù)。審核要點(diǎn)：前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。重點(diǎn)關(guān)注有無重復(fù)設(shè)計和設(shè)計費(fèi)畸高現(xiàn)象。審驗(yàn)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)相關(guān)合同與清算項(xiàng)目是否對應(yīng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)充協(xié)議是否真實(shí)，出具單位是否關(guān)聯(lián)企業(yè)、企業(yè)經(jīng)營范圍是否具備相關(guān)資質(zhì)，取得發(fā)票的真?zhèn)蔚惹闆r。多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否重復(fù)列支，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?yīng)按照各項(xiàng)目建筑面積占總建筑面積的比例，分別計算分?jǐn)?。獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料、決算報告、工程造價審計資料、建造合同，比較、分析有關(guān)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)資料與實(shí)際支出是否能夠相互印證。審核綠化工程費(fèi)用是否真實(shí)合理。對綠化工程支出金額較大的，應(yīng)檢查苗木數(shù)量、單價和總金額，要求企業(yè)提供清單，必要時實(shí)地核實(shí)。建筑安裝工程費(fèi)是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。（國稅函[2010]220號）裝修費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（依據(jù)：國稅發(fā)〔2006〕187號）根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第四條“條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品”的規(guī)定?？偩纸忉?，上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。審核資料：開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)總預(yù)（概）算；投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）；施工合同；甲供材料（設(shè)備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）；施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）；工程款項(xiàng)支付憑證及結(jié)算發(fā)票；工程竣工驗(yàn)收資料決（結(jié)）算報告；工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項(xiàng)憑證、賬頁、工程審定造價的發(fā)票開具情況）；建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔等。審核要點(diǎn)：審核建筑安裝工程費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生、實(shí)際支付。建筑安裝工程費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)合同、工程預(yù)算報告、工程決算報告、審計報告、工程施工合同（含變更設(shè)計追加工程補(bǔ)充協(xié)議）、工程監(jiān)理報告記載的內(nèi)容相符。審核中如發(fā)現(xiàn)實(shí)際發(fā)生額高于工程預(yù)算，應(yīng)重點(diǎn)核查其工程設(shè)計變更資料、變更時點(diǎn)、施工現(xiàn)場簽證資料、工程監(jiān)理單位監(jiān)理報告及“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔”，如提供的補(bǔ)正資料存在虛假或無相應(yīng)材料佐證，可視情形將超出部分從工程費(fèi)用中予以剔除。審核建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，發(fā)票開具單位與施工合同上簽訂單位是否一致。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)企業(yè)報送發(fā)票明細(xì)信息與稅務(wù)征管系統(tǒng)發(fā)票發(fā)售信息進(jìn)行比對，驗(yàn)證納稅人所取得建筑業(yè)發(fā)票真?zhèn)危瑧?yīng)對大額發(fā)票真實(shí)性進(jìn)行重點(diǎn)審核。納稅人如自購建筑材料，應(yīng)重點(diǎn)審核自購材料款和施工方開具建筑業(yè)發(fā)票的價款是否存在重復(fù)列支問題；可要求納稅人提供自購建筑材料的詳細(xì)清單和票據(jù)，結(jié)合施工合同、工程結(jié)（決）算書和建筑業(yè)發(fā)票進(jìn)行比對調(diào)整。公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。審核資料：公共配套設(shè)施的規(guī)劃資料；無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料審核要點(diǎn)：審核公共配套設(shè)施費(fèi)的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。應(yīng)結(jié)合規(guī)劃設(shè)計資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。審核公共配套設(shè)施費(fèi)的處置方式。無償移交政府或全體業(yè)主的，需提供相關(guān)證明資料并實(shí)地核實(shí)。如有自用或出租行為，對應(yīng)的成本應(yīng)予以剔除。多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。公共配套設(shè)施費(fèi)的成本分?jǐn)?，一般采用“建筑面積法”。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。審核資料：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員崗位職責(zé)說明；直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況記錄；直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說明；直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表等資料；項(xiàng)目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細(xì)帳。審核要點(diǎn)：審核直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員的崗位設(shè)置情況，是否將與項(xiàng)目開發(fā)沒有直接關(guān)系人員的工資、職工福利費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)計入開發(fā)間接費(fèi)用。這里的沒有直接關(guān)系的人員是指除工程部、設(shè)計部、裝修部等與項(xiàng)目開發(fā)具有直接關(guān)系的人員。審核開發(fā)間接費(fèi)的構(gòu)成情況。辦公費(fèi)是項(xiàng)目管理發(fā)生的日常辦公用品及辦公設(shè)備等費(fèi)用，以及與項(xiàng)目管理直接相關(guān)的系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、購置、專線租用、網(wǎng)絡(luò)布線等費(fèi)用。折舊/攤銷指房屋建筑物及項(xiàng)目管理部門使用的電腦、空調(diào)、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)計提的折舊費(fèi)；按規(guī)定攤銷的低值易耗品、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)。物管能源費(fèi)指項(xiàng)目管理辦公場地的物業(yè)管理費(fèi)、水電能源等相關(guān)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。審核開發(fā)間接費(fèi)的歸集分配情況。如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管地稅機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料,合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本，或者當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。在工程造價的核實(shí)方面可引入中介機(jī)構(gòu)評估機(jī)制，委托有資質(zhì)的工程造價評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行抽樣或全面審核，并出具工程造價的評估報告書作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定開發(fā)成本的參考依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條1、2項(xiàng)所述兩種辦法。（國稅函〔2010〕220號）審核資料發(fā)票、憑證；支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同等。審核要點(diǎn)：企業(yè)發(fā)生的全部利息支出均為金融機(jī)構(gòu)的貸款利息且利息最高不能超過按商業(yè)銀行同內(nèi)同期貸款利率計算的金額。分期開發(fā)的項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目所發(fā)生的一般性貸款利息支出，是否按照開發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)?。能夠證明利息在項(xiàng)目之間分?jǐn)偤侠淼馁Y料齊全，理由充分。借（貸）款合同合法有效，且支付的利息應(yīng)與合同約定相一致。企業(yè)是否按照規(guī)定將“開發(fā)成本”（或生產(chǎn)成本）賬戶中的利息支出調(diào)整至“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”項(xiàng)目。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。（財稅字〔1995〕48號第九條）審核資料：稅收完稅憑證；審核營業(yè)稅金及附加、應(yīng)交稅費(fèi)等賬戶及相關(guān)憑證。審核要點(diǎn)：審核營業(yè)稅及附加是否足額繳納。根據(jù)核實(shí)后的銷售收入，計算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，與企業(yè)實(shí)際繳納稅金進(jìn)行比對；審核是否剔除本次清算范圍外、轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)（土地、舊房等）應(yīng)繳營業(yè)稅稅金和房屋租賃等其他服務(wù)業(yè)的應(yīng)繳營業(yè)稅稅金。財政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。扣除項(xiàng)目合法有效性的具體規(guī)定辦法第三十條規(guī)定：在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。合法有效憑證是指：支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；其它合法有效憑證?？鄢?xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偙壤?，可按?shí)際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它方式計算。對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)?？鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹５叵氯朔涝O(shè)施的扣除原則辦法第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。（依據(jù)：國稅發(fā)〔2006〕187號第四條）提高清算審核質(zhì)效的具體措施辦法第三十二條規(guī)定，地稅機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。辦法第三十三條規(guī)定，為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機(jī)關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項(xiàng)目實(shí)施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項(xiàng)目分為項(xiàng)目概況、收入、成本、費(fèi)用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。第二節(jié)清算稅款征收第三十四條—第三十八條主要內(nèi)容：出具審核結(jié)論和明確繳納期限；核定征收條件；計算公式；核定征收率設(shè)定；核定征收操作流程。審核結(jié)論和繳納期限辦法第三十四條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的期限補(bǔ)繳土地增值稅的，應(yīng)按日加收滯納金。（依據(jù)：《征管法》第三十二條）核定征收條件納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（依據(jù)：國稅發(fā)〔2006〕187號第七條）核定征收率設(shè)定辦法第三十七條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項(xiàng)目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務(wù)局備案。（依據(jù)：國稅發(fā)[2010]53號第四條）核定征收操作流程辦法第三十八條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。稅務(wù)人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議、并報上一級地稅機(jī)關(guān)備案后，通知納稅人補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。（依據(jù)：國稅發(fā)[2010]53號第四條）第四章風(fēng)險防控風(fēng)險防控，是按《山東省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理實(shí)施辦法（試行）》的有關(guān)規(guī)定，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收為征管對象，以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，以信息化為支撐，以專業(yè)化管理為保障，對土地增值稅申報的真實(shí)性、合法性進(jìn)行風(fēng)險識別，實(shí)施風(fēng)險應(yīng)對，以降低土地增值稅稅收損失率。第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理第二節(jié)風(fēng)險識別第三節(jié)風(fēng)險應(yīng)對第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理第三十九條—第四十二條主要內(nèi)容：制定稅收風(fēng)險管理年度計劃；土地增值稅稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型的設(shè)計、匯集；整合清算審核和風(fēng)險管理實(shí)施專項(xiàng)評估。第二節(jié)風(fēng)險識別第四十三條—第五十三條主要內(nèi)容：風(fēng)險識別是指地稅機(jī)關(guān)運(yùn)用風(fēng)險分析工具，對納稅人的涉稅信息進(jìn)行掃描、分析，發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的領(lǐng)域、環(huán)節(jié)或納稅