房地產開發企業法律風險防范主講人：周勝周勝律師，北京市中洲律師事務所高級合伙人中國法學會WTO研究會理事中華全國律師協會民事委員會委員北京律師協會土地法專業委員會副主任周勝律師長期擔任商業銀行、房地產開發公司、外資公司的外商投資房地產業取得建設用地使用權過程中的法律風險防范主題：房地產項目開發建設過程中的法律風險防范物業銷售（預售）過程中的法律風險防范法律風險防范之——拿地取得建設用地使用權的方式出讓轉讓協議出讓招、拍、掛協議出讓方式一般不適用于房地產開發，跟據相關規定，工業（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向項目轉讓項目公司股權轉讓招拍掛方式取得國有建設用地使用權中案例：“南京國土資源局收回兩幅地塊”“大龍地產雙料地王被收”參與招拍掛前應注意的問題擬出讓地塊的合法性政府的出讓權限規劃部門出具的規劃條件和附圖擬出讓為毛地或生地的應特別注意的事項對出讓底價和競買保證金的要求擬出讓地塊的性質應為國有建設用地擬出讓地塊的合法性1、建設用地使用權出讓的主體是市、縣人民政府，其土地管開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。2005年8月1日前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經2、政府的批準權限耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務院批準；3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準；省轄市、自治州人政府的出讓權限之一“商品住宅工程〞宗地出讓面積不得超過以下標準：政府的出讓權限之二小城市（鎮）：7公頃（105畝）；中等城市：14公頃（210畝）；規劃設計條件必須明確出讓地塊的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設施和市政基礎設施、建筑界線、開發期限等要求。附圖要明確標明地塊區位與現狀，地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，規劃部門出具的規劃條件和附圖因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，規劃主管部門依法定程序修改控制性詳細規劃，并批準變更建設用地規劃設計條件的，應當告熟地：指完成土地征收，經過土地一級開發，具備基本建設條件的土地。生地：指完成土地征收，未經土地開發、不可直接作為建筑用地的農用地或者荒地等土地。毛地：指在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。擬出讓地塊為毛地或生地的應特別注意的事項之一擬出讓地塊為毛地或生地的應特別注意的事項之二1）拆遷、三通一平的完成期限應當早于出讓合同規定的開工日期；2）市政配套完成的期限應當早于出讓合同規定的竣工期限；3）三通一平和市政配套的各類參數應當盡可能詳盡；4）三通一平和市政配套的交付應當約定具體的可操作的條件和方式；5）應盡可能具體地約定交地的標準和操作程序；6）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規定的開工南京、寧波等地出臺相關文件，嚴禁毛地出讓，要求招拍掛只能出讓凈地。對出讓底價和競買保證金的要求土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%關于競買保證金，國土資發〔2024〕34號文件規定不得低于出讓最低價的20%，但時隔僅三個月，國土資源部總規劃師胡存智就在6月26日召開的2024房地產夏季峰會上指出，土地出讓保證金將再提10%，競買土地出讓保證金不低于出讓最低價的30%。從目前土地出讓的情況來看，出讓機關也確實是按照30%的比例收取競買保證金的。簽訂出讓合同應注意的問題繳納土地價款相關的規定和要求開工/竣工時間及相關違約責任建設用地使用權提前收回的情形繳納土地價款相關的規定和要求商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地證書土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。開工/竣工時間及相關違約責任每宗住宅建設用地的開發建設時間原那么上不得超過三年延期開工、擅自停工的法律后果：1〕超出合同約定開工開發日期滿一年未開工開發的，按照出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。2〕超出合同約定開工開發日滿兩年未開工開發的，要堅決無償收回。3〕雖按合同約定日期開工開發，但開發建設面積缺乏三分之一或已投資額缺乏四分之一，且未經批準中止開發建設滿一年的，嚴格按閑置土地處理。建設用地使用權提前收回的情形可以收回國有建設用地使用權的情形：1〕為公共利益需要使用土地的；2〕為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；3〕土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；4〕因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5〕公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。轉讓方式取得國有建設用地使用權中案例：“78家非地產主業央企剝離地產業務”前期調查階段應注意的問題擬受讓建設用地使用權的合法性擬建設項目的進展情況轉讓方式的選擇擬受讓建設用地使用權的合法性1〕是否為建設用地使用權，取得方式是出讓、劃撥還是轉讓；2〕取得方式是否符合法律規定；3〕轉讓人取得建設用地使用權后，是否存在違約、違規行為，會否導致擬受讓地塊被依法收回等的情形〔如土地出讓金、補償款是否繳清、是否存在土地閑置問題〕；4〕政府對擬受讓地塊或其周邊是否有新的政策、意向等，是否存在影響到擬受讓地塊日后開發建設、銷售等的情形；5〕擬受讓地塊上是否存在抵押，是否被依法查封、扣押等；6〕擬受讓地塊是否涉及訴訟、仲裁，是否存在可能被依法查封、扣押的情形；7〕其他應當考察的事項。1〕擬建設工程已經取得的審批文件及其有效性；2〕正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及相應的時間；3〕將來需要辦理的審批文件；4〕需特別注意規劃部門出具的擬出讓地塊的規劃條件和附圖；5〕擬建設工程已經進行的投入，包括投資總額，資金流向，是否保存有完整的財務會計憑證，能夠充入開發建設本錢等；6〕擬建設工程已經簽訂的合同、協議及其履行情況；7〕轉讓人曾經對外〔對政府、對社會〕作出的承諾；8)工程建設進展，是否存在違規建設、超規劃建設情形；9〕其他應當考察的事項。擬建設項目的進展情況轉讓方式的選擇項目轉讓股權轉讓程序繁瑣成本較高風險可控程序簡單成本較低風險難控項目轉讓應注意的問題不得轉讓的情形項目轉讓的條件“一地多賣”轉讓合同瑕疵的處理在建工程轉讓應特別注意的事項以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產時，應符合以下條件：1〕已經支付全部建設用地使用權出讓金，并取得建設用地使用權證書；2〕按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。“開發投資總額〞不包括地價款。3〕轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。項目轉讓的條件1〕以出讓方式取得建設用地使用權的，不符合轉讓條件的；2〕司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3〕依法收回建設用地使用權的；4〕共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5〕權屬有爭議的；6〕未依法登記領取權屬證書的；7〕法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。不得轉讓的情形1〕第一順位：已辦理建設用地使用權變更登記手續的；2〕第二順位：已先行合法占有投資開發土地的；3〕第三順位：已先行支付土地轉讓款的；4〕第四順位：合同成立在先的?！耙坏囟噘u”1〕轉讓方訂立轉讓合同時未取得出讓建設用地使用權證書，但起訴前已經取得或者有批準權的人民政府同意轉讓的，合同有效。2〕劃撥建設用地使用權未經批準訂立轉讓合同的，合同無效；但起訴前經批準且辦理出讓手續的，合同有效；其中，直接劃撥給受讓方或者由受讓方辦理出讓手續的，雙方訂立的轉讓合同可以按照補償性質的合同處理。轉讓合同瑕疵的處理1)雙方應約定確定現場現狀的時點，并通過現場拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定；2〕與工程建設有關的建筑材料、設備、構配件的歸屬問題；3)與在建工程有關的合同的處理問題，包括抵押借款合同、工程設計、監理、施工合同、材料采購合同、商品房預售合同等。在建工程轉讓應特別注意的事項項目公司股權轉讓合同應包括以下內容其他股東的優先購買權明確訂立合同的目的明確訂立合同的基礎和前提明確合同轉讓受讓標的明確合同轉讓價款的構成明確轉讓方、受讓方義務明確合同雙方的聲明與承諾最大限度降低風險的擔保爭議解決方式合同附件違約責任及免責條款明確稅務申報、繳納及責任明確項目公司印章、交接后管理1〕轉讓方的合同目的：通過轉讓其在工程公司的股權以收回其對工程公司及房地產開發工程的投資及利益，并由受讓方完成該工程的開發建設。2〕受讓方的合同目的：通過受讓工程公司的股權，以取得對房地產開發工程的開發權，并通過后續投資以完成該工程的開發建設，取得投資收益。明確訂立合同的目的1〕工程公司資產與負債現狀。2〕工程公司擬開發房地產開發工程根本狀況。3〕工程公司擬開發房地產開發工程是否已取得的政府批復文件。4〕工程公司是否已簽訂各種與房地產開發工程有關的合同、協議。5〕土地補償價款的支付情況。6〕拆遷方案、拆遷補償安置方案的落實情況，拆遷補償款項的支付情況。7〕土地出讓金及相關稅費〔包括四源費〕的支付情況。8〕工程公司擬開發房地產開發工程現狀，包括是否已完成拆遷，土地是否已平整，各種市政管線是否已接到工程紅線范圍內〔七通一平〕，是否已開始施工以及工程進度情況。9〕工程公司除了該房地產開發工程之外，是否還有其他經營活動或業務。10〕該房地產開發工程用地是否存在任何權屬、使用糾紛；與周邊其他工程的相鄰關系如何，邊界是否清晰，是否存在邊界糾紛，是否需要其他工程開發建設單位的配合、向其支付費用。11〕就該房地產開發工程的開發建設活動，是否對第三人作出過合作承諾或利益承諾等。12〕有無其他影響公司及工程重大利益的情況。明確訂立合同的基礎和前提合同中應明確轉讓受讓的標的：轉讓受讓標的為轉讓方擁有的工程公司全部或局部股權以及該股權所享有的權益。前款所說的權益，主要指工程公司擬開發房地產開發項目的開發權、工程土地使用權、工程規劃設計所形成的權利以及其他為該工程所投入的資金、進行的工作而形成的依法及商業習慣所實際取得和應當取得的成果、權利及時機。前列權益對于受讓方至關重要，也是受讓方受讓股權的主要目的。股權轉讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有工程公司全部或局部股權以及該股權所享有的權益。明確合同轉讓受讓標的1〕股權轉讓前工程公司依法設立、存續所發生的費用；2〕轉讓方對工程公司的債權；3〕轉讓方為開發工程的國有土地使用權的取得、立項、規劃、方案設計、場地拆遷、七通一平、勘察、設計、施工、監理等與開發工程工作相關的所有支出；4〕土地出讓金及相關稅費〔包括四源費〕；5〕土地補償費用；6〕拆遷補償款；7〕轉讓方的預期收益；8〕在移交給受讓方前工程公司已支付及應支付的其他款項。明確合同轉讓價款的構成1〕工程公司原公章、合同專用章、財務專用章等印章在工商變更登記完成后上繳主管機關提請銷毀，并申請重刻。2〕確定交接日。3〕工程公司股東會、董事會、監事會改組方案。4〕文件材料、土地移交。5〕工程公司工作人員調整方案。明確項目公司印章、交接后管理明確稅務申報、繳納及責任土地增值稅企業所得稅個人所得稅法律風險防范之——開發建設兩大問題開發模式開發建設獨立開發合作開發法人型、合同型工程承包問題合作開發中的法律風險防范法人型合作開發模式，是指一方以建設用地使用權出資，另一方以現金出資設立項目公司，共同對項目公司進行投資，共享利潤，共擔風險的合作開發模式。常見的收購項目公司部分股權以實現合作開發之目的的，可以理解為合同型合作開發模式，是指一方以建設用地使用權作價為投資，投資方以資金作為投資，雙方不組建項目公司，而只是以協議的方式來合作開發房地產合作開發合同的效力認定〔1〕房地產開發經營資質合作開發房地產合同應至少一方具備房地產開發經營資質；雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效；但起訴前一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效?！?〕建設用地使用權土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。〞不應認定為合作開發房地產合同的合作開發房地產的本質特征為：共同投資、共享利潤、共擔風險。1〕約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。2〕約定提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。3〕約定提供資金的一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。4〕約定提供資金的一方不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。簽訂合作開發合同其他應當注意的事項〔1〕明確劃分雙方的責任。〔2〕利潤分配方案應盡可能詳盡、明確，特別是約定各方以分配房產的方式分享利潤的，應明確約定各方分得的房產的數量、位置，條件允許的應明確各方分得的房間號；另外，由于規劃變更等原因導致合同約定的面積與實際竣工面積存在的差異，也應在合同中明確約定。〔3〕明確約定違約責任?！?〕明確約定相關變更登記、審批、備案責任。合作開發合同未約定或約定不明導致爭議的解決〔1〕投資數額超出合同約定的，對增加的投資數額的承擔比例確實定原那么：協商——過錯——投資比例——利潤分配比例?！?〕房屋實際建筑面積少于合同約定的，對房屋實際建筑面積的分配比例確實定原那么：協商——過錯——利潤分配比例?！?〕房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積〔經批準的〕，對超出局部房屋分配比例確實定原那么：協商——利潤分配比例；對因此增加的投資數額的承擔比例確實定原那么：協商——投資比例——利潤分配比例?！?〕因違反規劃開發建設的房屋被認定為違法建筑責令撤除的，對損失承擔比例確實定原那么：協商——過錯——投資比例——利潤分配比例?！?〕合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，對未足額交納出資的，按照其實際投資比例分配利潤?！?〕合同的任何一方不得要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的。工程承包中的法律風險防范案例：“上海在建13層住宅樓整體倒塌”2024年6月27日凌晨5時30分左右，上海市閔行區一在建13層住宅樓整體倒塌，造成一名安徽籍民工死亡?！嚓P責任人處理1、闕敬德〔梅隴鎮資產公司總經理，原梅隴鎮征地效勞所所長，梅隴鎮長助理，梅都公司股東〕一審被認定犯貪污罪，判處無期徒刑。2、張志琴〔梅都公司法人代表、董事長〕一審被認定犯貪污罪、挪用資金罪、重大責任事故罪，數罪并罰，決定執行無期徒刑。3、秦永林〔上海梅都房地產開發有限公司現場負責人〕被判處有期徒刑5年。4、陸衛英〔施工方上海眾欣建筑有限公司掛名工程經理〕被閔判處有期徒刑3年。5、張耀雄〔地下車庫土方開挖的分包人〕被判處有期徒刑4年。6、張耀杰〔施工方上海眾欣建筑有限公司法人代表、董事長〕被判處有期徒刑5年7、夏建剛〔施工方上海眾欣建筑有限公司現場負責人〕被判處有期徒刑4年。8、喬磊〔監理方上海光啟建設監理有限公司的總監理〕被判處有期徒刑3年。

相關單位處理結果1、建設單位梅都房地產公司、對事故發生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款50萬元。待事故善后處理工作完成后，撤消梅都房地產公司房地產開發企業資質證書。2、總包單位眾欣建筑公司，對事故發生負有主要責任，被處以法定最高限額罰款50萬元。撤消建筑施工企業資質證書及平安生產許可證。3、土方開挖單位索途清運公司，對事故發生負有直接責任，被處以罰款30萬元。4、基坑圍護及樁基工程施工單位勝騰根底公司，對事故發生負有一定責任。被處以罰款20萬元。5、監理單位光啟監理公司，對事故發生負有重要責任，撤消其工程監理資質證書。6、工程監測單位協力勘察公司對事故發生負有一定責任，予以通報批評處理。

蓮花河畔景苑樓盤處理結果上海萬科房地產有限公司將作為第三方托管蓮花河畔景苑樓盤建設。開發商梅都房地產公司處理未倒樓盤的三套解決方案，業主可以在2024年8月1日至2024年8月15日期間自行選擇：1〕自行選擇打折5%繼續履行合同；2〕解除合同并退本返息；3〕按2024年6月27日市場價由萬科收購。建筑施工企業資質1〕承包人未取得建筑施工企業資質的，施工合同無效；2〕承包人超越建筑施工企業資質等級的，施工合同無效，但承包人在建設工程竣工前取得相應資質等級，請求按照無效合同處理的，不予支持。3〕沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的，施工合同無效。工程招投標1〕必須進行招標而未招標的，施工合同無效；2〕必須進行招標中標無效的，施工合同無效。投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的，中標無效，處中標工程金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的工程的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理機關撤消營業執照。違法分包1、總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；2、建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的局部建設工程交由其他單位完成的；3、施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；4、分包單位將其承包的建設工程再分包的。非法轉包1、承包人將其承包的全部建設工程轉給他人的；2、承包人將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉給其他單位承包的；3、承包人將主體工程使用的建筑材料、建筑構配件由分包單位采購的；4、承包人在主體工程施工中，沒有使用自備的大型機具和主要施工裝備的；5、發包人將工程分包后，未在施工現場設立工程管理機構和派駐相應人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的，視同轉包。違法分包和非法轉包的法律后果1、承包企業出現違法分包或轉包行為的，可由行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處分款，可責令停業整頓，降低資質等級；情節嚴重的，撤消資質證書。2、對因轉包工程或違法分包的工程不符合規定的質量標準造成的損失，由工程承包人與接受轉包或者分包的單位承擔連帶賠償責任。3、承包企業非法轉包、違法分包建設工程的行為無效。人民法院可以根據民法通那么第134條規定，收繳當事人已經取得的非法所得。施工合同無效的處理建設工程施工合同被認定為無效，根據建設工程竣工驗收是否合同，處理的方式亦有所差異：1〕建設工程施工合同無效，建設工程經竣工驗收合格的，承包人請求參照合同約定支付工程價款，應予支持。2〕建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收不合格，可以對建設工程進行修復，修復后的建設工程經竣工驗收合格的，發包人請求承包人承擔修復費用，應予支持；修復后的建設工程經竣工驗收仍不合格的，承包人請求支付工程價款，不予支持。承包人墊資問題發包人和承包人在建設工程施工合同中明確約定，發包人不按照規定比例向承包人支付預付款、進度款及結算款，而是由承包人自帶資金現行施工，工程實施到某一階段時，發包人再開始分筆支付工程款，即為墊資。墊資明令禁止，但是按照有效處理。對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的局部除外。對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。發包人的法定解除權承包人具有以下情形之一，發包人有權解除施工合同：1〕明確表示或者以行為說明不履行合同主要義務的；2〕合同約定的期限內沒有完工，且在發包人催告的合理期限內仍未完工的；3〕已經完成的建設工程質量不合格，并拒絕修復的；4〕將承包的建設工程非法轉包、違法分包的。承包人的法定解除權發包人具有以下情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內仍未履行相應義務，承包人有權解除施工合同：1〕未按約定支付工程價款的；2〕提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準的；3〕不履行合同約定的協助義務的。施工合同解除后的處理建設工程施工合同解除后，已經完成的建設工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款；已經完成的建設工程質量不合格的，可以對建設工程進行修復，修復后工程質量合格的，發包人應當按照約定支付相應的工程價款，修復后工程質量仍不合格的，發包人有權拒絕支付工程價款。因一方違約導致合同解除的，違約方應當賠償因此而給對方造成的損失。工程質量問題〔1〕承包人對工程質量問題有過錯的應承擔過錯責任。因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持。〔2〕發包人對工程質量問題有過錯的應承擔過錯責任，情形包括：1〕提供的設計有缺陷；2〕提供或者指定購置的建筑材料、建筑構配件、設備不符合強制性標準；3〕直接指定分包人分包專業工程。使用未經竣工驗收工程的質量問題建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，無法再以使用局部質量不符合約定為由主張權利；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基根底工程和主體結構質量承擔民事責任。發包人與承包人簽訂合同時，要預先對此類情況進行約定，對于需提前使用的工程局部，事先明確約定其質量標準和要求，交付的方式、時間以及使用過程中發現的質量問題如何處理等問題。工程竣工時間的認定1〕建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；2〕承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；3〕建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。工程價款的計算結算時雙方對建設工程的計價標準或者計價方法有約定的，按照約定結算；因設計變更導致建設工程的工程量或者質量標準發生變化，對該局部工程價款沒有約定的，應協商解決，不能協商一致的，可以參照簽訂合同當時當地的定額結算。建設工程施工合同有效，但建設工程經竣工驗收不合格的，可以對建設工程進行修復，修復后的建設工程經竣工驗收合格的，發包人可要求承包人承擔修復費用；修復后仍不合格的，發包人有權拒付工程價款。拖欠工程款的利息對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計息。拖欠工程款利息從應付工程價款之日計付。對付款時間沒有約定或者約定不明的，以下時間視為應付款時間：1〕建設工程已實際交付的，為交付之日；2〕建設工程沒有交付的，為提交竣工結算文件之日；3〕建設工程未交付，工程價款也未結算的，為起訴之日。發包人應在建設工程施工合同中，明確約定欠付的工程價款不計付利息，或者在一定期限內免付利息。工程量的計算方法對工程量有爭議的，按照發包人同意承包人施工的實際工程量計算，即：1〕施工過程中形成的簽證等書面文件確認的工程量；2〕承包人能夠證明發包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發生的，可以按照當事人提供的其他證據確認實際發生的工程量。竣工結算文件的效力合同中約定發包人收到竣工結算文件后，在一定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的，應按照約定處理。承包人可請求按照竣工結算文件結算工程價款。發包人為防止按照承包人單方出具的竣工結算文件結算工程價款，應當注意：1〕在建設工程施工合同中排除“在約定期限內不予答復，視為認可竣工結算文件的〞的約定，并明確約定發包人需以書面簽章的文件進行認可；2〕假設建設工程施工合同中有類似約定，發包人注意務必在合同約定的時間內，對承包人提交的竣工結算文件作出書面答復，或者進行洽商；進行洽商的，應形成會議紀要，并要求與會人員簽字確認。黑白合同的適用問題雙方就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一