1合匯·公園天下大荊沙，百萬平米，歐陸風情公園市鎮湖北合匯置業有限公司2013年3月1項目整體定位報告前言2非常感謝荊州市委、市領導對荊州合匯公園天下項目的關愛與支持。

隨著湖北省“壯腰工程，復興大荊州”的戰略規劃，日新月異的荊州市，正在步入快速城市化的浪潮當中。站在時代發展的前沿，從推動荊州城市發展的重要進程和振興開發區影響力的角度出發。

湖北合匯置業有限公司勇立潮頭，積極投身城市建設的大前沿，期望與政府攜手，與村民共建，創造一個屬于城市新中心的大時代。

合匯?公園天下，一個大規模、大配套、大投入、大生態的生態理想之城，正在崛起！1合匯企業介紹項目基本介紹合匯企業介紹項目效益分析項目開發分期3合匯置業：作為一個有社會責任感企業，合匯希望通過項目的開發樹立更高的企業品牌形象4湖北合匯置業有限公司（以下簡稱合匯置業）是一家以房地產開發、商品房銷售、租賃領域中投資開發業務為主業的綜合性房地產開發企業。

“合匯”意思是指：“天合

地合

人合

己合；匯仁

匯人

匯才

匯財”。公司立足于中國五千年強盛不衰的文化底蘊，以“匯”求“合”，傾力追求公司與社會、與自然、與人、與自己的和諧共生與共同發展，從而實現事業和自我“四合”發展的最高境界。改善片區居民的居住環境，提高城市的生活質量作為湖北省實力雄厚的多元化公司，目前已累計開發面積。。。萬方，為。。。萬人提供的舒適住房5開發項目圖片6公司榮譽作為行業翹楚，合匯本著“誠信為本、共贏發展”的經營理念，獲得了政府及社會的高度認可9項目地塊：總占地約720畝，在考慮全盤規劃時，合理分配容積率，體現整體價值均好性整體規劃原則：在最大化項目整體價值的同時，又要保留優質地塊面積不受損失。最保證面積的基礎之上，項目規劃更要體現一定的品質，以保證項目可持續發展。地塊占地面積一期81.62畝二期160.88畝三期200.59畝四期78.44畝五期201.7畝一期二期三期四期五期地塊條件分析：項目外部資源惡劣，內部無先天資源，考慮規劃時盡可能規避外圍影響，強化內在環境優化10外部資源條件分析：地塊的區域通達性：目前的進入方向江津東路昭示性較好，但月堤路整體環境較差。道路的噪音問題：月堤路及荊襄南路臨主干道較近，而且大型貨車較多，噪音感覺尤為強烈。外部建筑物現狀：地塊北面是熱電廠，視覺污染重，心理抗性大。外部資源劣勢環境展示中心商業商業多層多層小高層高層小高層高層中央公園社區服務中心幼兒園退臺洋房高層高層高層五星酒店高層防護綠地高層活力中心運動長廊景觀大道高層項目整體規劃方案示意：一心兩帶，四節點五組團

符合整體規劃原則：歐陸風情公園市鎮的高尚體驗感按地塊價值合理分布：從整體上考慮，實現地塊價值均好性地塊周邊條件的利好與限制：規避外圍不利劣勢，充分打造自身內在資源按照荊州客戶的偏好南北朝向：對于景觀視野要求較高一心：一個中央公園核心兩帶：景觀帶與綠化帶四節點：四個交叉口關鍵節點五組團：五個公園組團體系規劃核心理念多層多層防護綠地11項目總平12項目鳥瞰效果圖13啟動區一期81畝鳥瞰效果圖14一期單體透視圖15首期啟動81畝，以花園洋房、小高層及高層產品入市，主打品質社區，實現項目成功爆破市場16會所效果圖17規劃價值點（1）五星級酒店18基于市場現狀和政府目標綜合確定本項目酒店規模在2.5萬平米左右，強化酒店會務功能，滿足開發區快速發展的需求酒店規模確定的依據：項目為區域開發項目，沉淀資金量較大，且酒店為持有型物業，需長期持有，從企業經營層面出發，不建議酒店規模過大；從政府層面來講，本項目酒店擔負城市形象提升的職責，應超越市場現有酒店產品水平，品質和檔次必須要高；基于市場層面及五星級的建造標準，確定項目酒店的規模在25000平米左右，酒店需強化會議功能。房間類型套數面積/平米總建面客房200459000套房5080-1206000會議中心8500-8005000多功能廳2400800休閑會所115001500宴會廳26001200其他配套————1500合計——25000五星級酒店19酒店價值點1：城市地標，荊州最高端的五星級酒店，打造成為荊州的東部門戶20酒店價值點2：完善的功能設施，集商務、會議、休閑、娛樂于一體恒溫泳池多功能會議廳千人宴會廳桑拿、影視休息廳21酒店價值點3：豪華大堂設計，充分考慮政府會客需要，對外展示荊州經濟發展水平酒店設計需考慮商務接待使用功能；酒店豪華大堂挑高，設置大堂中庭，并結合布置大堂吧和時尚休息吧，供政府會客使用，體現荊州的經濟發展水平。酒店大堂大堂吧大堂中庭時尚休息吧22酒店價值點4：與當地歷史文化相融合，充分體現地方特色，展示荊州深厚的文化內涵酒店建筑融入當地歷史人文元素，展示荊州地方特色；部分客房設計可結合當地文化特色，演繹不同風格的客房；打造荊州文化陳列館，成為荊州歷史文化交流中心。歷史元素的融入具有文化特色的客房歷史文化陳列館具有文化特色的客房2324規劃價值點（2）風情商業街社區主入口車行主入口面對整體開發區商業不足的現狀，本項目將規劃大型商業街，服務于整個區域——分三個層級的商業體系25一個大型風情商業街：建筑面積：4-5萬平米一條休閑步行街：建筑面積：10000-15000平米多條臨街社區商業：建筑面積：2-3萬平米大型風情商業街休閑步行街多條臨街社區商業僅作社區商業時面積確定，項目預計居住4.8萬人左右；考慮對外輻射半徑2公里，輻射范圍人口約4萬人考慮區域的消費能力，共需求商業面積約7.5萬方商業總規模：28000-36000m2商業規模：33600-43200㎡類別居住區人均商業服務建筑面積0.7-0.9㎡/人合理服務半徑800-2000m根據現在商業面積人均指標分布，建議集中式商業街體量建議3.28萬方。社區底商沿街面約3000米，進深按8米計算，一層社區底商，共需商業面積2.4萬方。大型風情商業街——面積4-5萬平米，形成開發區的特色，整體提振開發區的城市功能26商業體功能：不僅滿足項目內部居民消費需求，承接城東片區的消費人流。以西班牙的建筑風格為展示，最大化項目城市風情意向，讓客戶體驗不一樣的異域風情。業態建議：鑒于城東區域整體的業態及比例較為失衡，本項目著重于填補特色主題店、餐飲休閑的空缺

業態建議面積（㎡）建議商家業態選擇原則婚慶基地花卉市場、燈光道具、0.5-1萬好百年、花嫁喜鋪1、以餐飲、娛樂休閑為主，保持餐飲、休閑、購物占比在40%、30%、30%左右；2、保證國內一線品牌達到40%以上，搭配城市知名品牌和部分二線品牌；會場布置、婚車、攝像攝影、化妝0.5-1萬薇薇新娘、云裳嫁衣、新人有約餐飲咖啡簡餐、甜品0.5萬SUBWAY、上島咖啡大中型高檔餐廳（承辦婚宴）1-1.5萬金馬門西餐廳、邦可西餐廳、花樣年華西餐廳、譚魚頭創意街市創意家居、書店、特色禮品0.5萬法藍瓷藝文空間、熊貓慢遞、愛在天空下、東西雜貨、觀復博物館商店、犟牛手工坊、幾米創意店、禮物旗艦店、原色生活、豐年陶坊、陶笛公社購物服裝，紡織類等1.5萬方國內一線中高端百貨從區域需求以及規避招商競爭的角度出發，建議本項目強化餐飲、娛樂功能，差異化業態定位；上述業態分布及比例參照目前市場運作較為成功的商業街，主力店則為該項目可能發展方向的參選，具體情況可根據招商情況而定。27特色風情商業步行街，塑造出一個風格特征突出、更身臨其境地感受異域文化風情商業休閑場所28本商業街的建設，將會滿足開發區配套，提升項目價值，解決居民生活需求，增加政府稅收開發區配套本商業的建設，將大大解決開發區商業配套不足的現狀，可吸引招商引資項目價值商業街的建設，將會提升項目整體價值，弱化項配套不足居民生活商業街還可以大大滿足區域居民生活配套，解決生活需求經濟收益本商業街將會大大吸引商家進駐，將會產生大量的消費，增加政府稅收商業價值商業價值總結2930規劃價值點（3）生態景觀運動長廊在項目北側，修建千米濱河綠化帶，阻隔外圍劣勢的同時，又能美化城市環境，增加市民體驗價值31項目北側是西干渠與熱電廠，環境較差，建議在項目在外圍做長1000余米，寬10米的綠化帶，阻隔劣勢。近萬平米的防護林，形成項目最亮點的一道風景帶，形成外城與內城的分界線。充分發揮未來西干渠的優勢，打造千米濱河木棧道，打造一道亮麗且獨一無二的親水平臺，提升城市形象32項目園林景觀以“自然純水公園品質社區”，以自然環境、中央公園為主要亮點，締造帶有歐陸風情的高品質城市生活。項目注重與外圍環境的融合，將充分發揮未來西干渠水源的優勢，使自然、景觀與濱水三位一體，形成由水景庭院生長出的社區。在風景中運動，在運動中享受風景，建議沿綠化帶的內側，打造生態景觀運動長廊，形成開發區的活力運動體驗帶33景觀運動長廊活力中心綠化帶濱河木棧道荊襄南路西干渠景觀運動長廊建議將區域的運動配套集中設置，便于鄰里互動又不干擾社區內部清靜。運動中心設置在綠化帶內側，能夠與生態景觀共融一體，使運動更加生態健康。多種運動設施匯聚，形成開發區的活力中心，提升開發區形象的同時，又能滿足市民運動所需34籃球場網球場門球場羽毛球場乒乓球場戶外健身設施運動情景化，增加雕塑小品，景觀花卉，讓生態運動更具情趣35生態景觀運動長廊的打造將會美化開發區的整體環境，增強區域活力，有利于居民鄰里和睦區域形象提升開發區域形象，美化西干渠的環境，同時也希望政府能夠加強西干渠的環境整治，我們將共同美化開發區項目價值改善外圍形象，提升項目價值居民休閑運動形成居民新的體驗點，有利于鄰里情感交流社會效應形成較好的社會口碑效應，提升政府形象生態景觀運動長廊生態運動長廊總結3637規劃價值點（4）公園組團體系在公園中漫步，以歐陸風情的各公園組團分布中央公園四周，提升居民生活品質38項目各區域公園組團均以歐陸風情的典型代表為依托，承載不同主題。景觀漫步道環繞串聯各地塊，體現“在公園中漫步”的生活主題。組團內公園表現以雕塑小品、花卉植被、軟性人文包裝做為體現。五組團：萊茵公園、馬德里公園、凡爾賽公園、玫瑰公園、米蘭公園。圖例中央公園公園組團景觀漫步道公園組團化：內部均形成一個較明顯特征向心力所在的公園，形成組團的核心精神統領及形象象征39萊茵公園玫瑰公園皇后景觀大道馬德里公園米蘭公園歐陸皇家中央公園凡爾賽公園391.本項目八大主題園林借鑒了歐洲經典皇家公園元素，根據地塊特點及主力客戶群體，進行了區分。

2.且每個主題公園互相統一互動，體現中園公園區主題概念，從而契合項目定位。

3.六大公園組團：萊茵公園（德國）、馬德里公園（西班牙）、凡爾賽公園（法國）、玫瑰公園（英國）、米蘭公園（意大利）組團內的規劃可打破兵營式排布，使組團內空間有豐富變化，提供業主多樣化空間體驗40半圍合寬景中央公園大間距、大尺度通透感南北朝向園林空間園林空間210米140米180米120米185米130米公園組團體系有利于最大化的打造項目價值，改善居住環境，提升居住品質區域形象區域公園大盤，提升開發區形象，解決區域居民居問題項目價值項目公園組團，形成最大賣點居住品質最大化的提升居民生活品質社會效益形成較好的社會效應，提升城市形象公園組團體系公園組團體系總結413項目開發分期項目基本介紹合匯企業介紹項目效益分析項目開發分期42項目開發策略：根據區域地段、土地特質、生活氛圍等諸多因素確定項目的開發節奏43開發次序期數物業形態容積率規模萬方功能一期多層花園洋房、小高層1.817強展示、高性價比創新產品，奠定項目中高端形象二期多層、小高層2.525持續項目中高端形象，展示居住意境三期高層3.535完成項目核心區建設，提高開發收益，最大化挖掘項目價值，利益最大化四期高層433五期小高層、高層420項目成熟、慣性銷售一期二期四期三期五期項目整體開發節奏：根據城市節奏、配套節奏、產品節奏協調推進，最終實現區域成熟價值44城市節奏城市向東發展時代造城時代與工業園共熟成熟東城項目節奏啟動階段：15-20萬發展階段：70萬成熟階段：40萬項目使命成功啟動，初步奠定形象，資金快速滾動建設價值平臺，奠定區域價值形象，資金滾動完整城市生活呈現，利潤容積率R=1.8-2.5R=2.5-3.5R=4左右低密度，刺破市場中低密度，延續市場中高密度，配套時代中高密度，規模時代高密度，成熟時代公寓，復合功能時代產品節奏多層洋房小高層小高層高層小高層高層高層為主花園洋房小高層高層高層為主配套節奏啟動區七個展示部分，風情商業街的核心演繹中央公園公交系統運動長廊、幼兒園綜合服務中心五星級酒店、小學成熟配套荊州開發區文化展示區成熟生活物業服務高品質物業服務貫穿項目始終4項目效益分析項目基本介紹合匯企業介紹項目效益分析項目開發分期45基于項目的整體定位構建區域價值增值體系46城市功能完善的配套體系，五星酒店、商業、交通路網等一體化設計集約化利用土地資源市民居住環境內部通過多層級開放空間，形成連續開放的公共開放空間高品質的社區環境，全面提升市民居住品質高性價比的大盤優勢，解決城市實際居住需求社會效益完全開放吸引多樣人群，多重公共空間，構建和諧社會功能復合，多元化生活價值體系將產生較好的社會效益政府形象，經濟效益明顯增加，為開發區持續增值開發區形象整個區域的歐陸風情主題中法友好城市步行街，形成中外文化交流平臺景觀大道、中央公園、生態景觀運動長廊、提升開發區形象教育體系，醫療服務中心、形成教育文化展示基地一、本項目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會的構建所謂社會主義和諧社會，應當是各方面利益關系得到有效的協調、社會管理體制不斷創新和健全、穩定有序的社會。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。為城市提供了一個開放的而充滿活力了區域給市民提供一個多樣化的公共空間促進文化交流與共享，陶冶民眾情操讓更多的人享受到城市文明和城市文化讓城市文明共享讓社會充滿活力、安定有序形成一個人與自然和諧相處的社會項目秉承一個基本的原則：開放和共享47二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關聯度，讓區域“動”起來，開發區將不再是一座“睡城”區域有活力有兩個條件：需要有人的集聚能夠維持活動時間和空間的延續性不同人的活動：周邊的人：長期居住和區域居住的人城市的人：周末和節假日的集聚外地的人：荊州城市參觀的目的地國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚不同時間的活動：白天人在居住、休閑等區域活動晚上人在廣場、商業街、餐飲店等區域活動工作日有周邊的人、區域的人的活動節假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動通過項目的成功打造將在本區域形成多元化人的集聚和全天候人的活動：流不息潮●4849三、本項目的成功運營可以激發區域活力，增加市民休閑和體驗的新空間，提供改善居住的新環境以活力中心與周邊區域形成完整的連續開放空間。增加旅游者和市民對城市的精神歸屬感。通過項目的成功運營，給荊州市民提供一個休閑和居住的公共空間。49四、本項目的成功打造