古鎮旅游綜合開發項目可行性研究報告PAGEPAGE1古鎮旅游綜合開發項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯?。┠夸浀谝徽?某某古鎮旅游資源分析 5一、 某某古鎮概況 5二、 某某古鎮旅游資源疏理 5三、 某某古鎮旅游資源分析與評價 6(一) 某某古鎮旅游資源評價 6(二) “和諧古鎮”的歷史淵源之分析 8(三) 主要資源列表及可開發性 9第二章 某某古鎮旅游市場研究 13一、 某某古鎮旅游市場背景分析 13(一) 國際狀況 13(二) 國內狀況 13(三) 西部旅游發展情況 14(四) 貴州省目前趨勢 14(五) 貴陽市發展背景 14二、 某某古鎮的旅游市場現狀分析 15(一) 開發現狀 15(二) 管理情況 15(三) 游客容納量 15(四) 年旅游接待人數及旅游收入 16三、 某某古鎮競爭力分析 16(一) 某某古鎮與貴州省其他景點的比較分析 16(二) 國內古鎮旅游市場比較研究 18四、 某某古鎮客源市場分析 24(一) 國外客源市場分析 24(二) 國內客源市場分析 24(三) 貴陽市客源市場分析 25五、 某某古鎮目標市場定位及市場細分 26(一) 目標市場定位 26(二) 市場功能定位 26(三) 市場細分 26六、 某某古鎮市場預測及目標 27(一) 市場預測 27(二) 市場目標 27第三章 某某古鎮旅游市場定位 28一、 某某古鎮旅游市場的SWOT分析 28(一) S－優勢 28(二) W－劣勢 29(三) O－機會 29(四) T－威脅 30二、 某某古鎮旅游的系統定位 30(一) 產業定位 30(二) 主題定位 30(三) 發展目標定位 31(四) 功能定位 31第四章 某某古鎮旅游商業模式設計 31一、 古鎮開發及運作的總體概念設計 31(一) 古鎮旅游資源核心的總體概念 31(二) 古鎮文化核心的總體概念 31(三) 古鎮產業運作的總體概念 32二、 賣點、產品與贏利模式 33(一) 賣點策劃與分析 33(二) 產品結構 34(三) 項目盈利結構模式 39三、 經濟杠桿與商業模式整合 42(一) 某某開發所需的經濟杠桿運用說明 42(二) 商業模式整合 44四、 建設性項目開發與投融資 48(一) 某某開發階段性 48(二) 階段性開發項目概要 50(三) 某某開發階段性投資結構 52(四) 企業階段性投資開發項目和盈利模式 53五、 營銷與管理 56(一) 項目營銷結構 56(二) 管理構架初步思路 58六、 財務初步預測 59(一) 分階段投資估算 59(二) 分階段收入估算 63第五章 項目總投資預估及評價 68一、 項目財務估算的主要說明 68二、 投資計劃與資金籌措表 70三、 總成本費用估算表 71四、 折舊攤銷表 72五、 利潤表 73六、 借款還本付息表 74七、 現金流量表（全投資） 75八、 現金流量表（自有資金） 76九、 資金來源與運用表 77第六章 風險分析 78一、 財務風險分析 78二、 開發運作風險分析 79三、 市場風險分析 80四、 競爭風險分析 81五、 行業風險分析 81六、 法律、政策風險分析 82

某某古鎮旅游資源分析某某古鎮概況某某，始建于明朝洪武11年（公元1378年），為貴州省四大歷史文化古鎮之一，1992年評為貴州省級歷史文化名城，2005年評為國家歷史文化名鎮，入圍央視“魅力中國!魅力名鎮”25強。某某鎮位于貴州省貴陽市花溪區南部，距貴陽市南郊29公里，地處東經106度37分—109度44分，北緯26度17分—26度23分，南北長約10公里,東西寬約8公里，海拔1060～1200米，東接黔陶鄉，南與惠水縣接壤，西與燕樓、馬鈴鄉相連，北鄰花溪，是貴陽通往惠水、羅甸、廣順等地的交通咽喉，也是花溪區南部的農村商品集散地。某某鎮共有17個行政村、5個居委會、131個村民小組、86個自然村寨，6975戶，某某鎮2005年總人口為30337，人口密度328人/平方公里，少數民族占總人口的32%。鎮域城市化水平24.05％。共有企事業單位56個，職工2200人。全鎮農業人口2.3萬，占總人口的85%；有耕地19700余畝，人均耕地0.6畝；糧食年產量1500萬斤，為花溪區總產量的十分之一。國民生產總值按當年計算26247萬元，其中一、二、三產業的比例為30.5：23.91：45.6；人均國民生產總值8485元，農民人均純收入3662元。2005年旅游人次135萬人，比上年增長35％；旅游總收入2100萬元，比上年增長7.03％。某某鎮行政區面積92.28平方公里，城鎮建成區面積0.69平方公里，原古城墻內國土面積0.3平方公里。古鎮城區由東關、東街、西街、南街、北街五個居委會及南街、西街、北街三個村委會組成，城區人口9897人。某某古鎮旅游資源疏理自然旅游資源：包含了山地景觀、喀斯特洞穴、局部構景河段、自然泉流、舒適氣候、風景林、古樹名木、自然地標景段等。人文旅游資源：包含了遺址、遺跡景元、軍事防御體系遺址、宗教建筑群、名人陵墓、傳統民居群、歷史街區、田園、獨立聚落、歷史紀念地（物）、殿堂、樓閣、石塔、牌坊、碑、古橋、古井等，構成了一個小而全的人文旅游資源體系?，F代人文吸引物：包含了近兩年形成的南街、北街自由買賣某某特產的購物旅游地段、某某特色飲食、土特產；觀音會、春節花燈、桐木嶺跳場等節慶活動。抽象人文吸引物：關于周漁璜的民間傳說；《請佛歌》等宗教曲譜；游百病等特色民俗；班土司父子、袁大鵬、趙國澍及其家族、趙狀元的故事、平剛生平、張仙老祖的傳說、《桐野詩集》、關于某某研究的有關典籍、書籍等，構成了正統渠道與民間傳說相互補充的歷史人文資源。獨特的某某文化：某某古城有著豐富的歷史文化內涵，包括屯堡時期文化、軍鎮時期文化、儒家文化占主流的多元文化融合時期文化、民國歷史變遷時期文化、抗戰文化、解放戰爭及現代發展等不同歷史階段典型歷史事件和文化演變形態，通過大量民間傳說、歷史典籍、遺址、遺跡等得以保存。同時，各種文化經過600多年的碰撞、磨合，至今已達到融洽、包容境界，典型代表如四教并存現象，構成與其它地域不同的具有濃郁地方特色的某某文化，這是某某古鎮旅游開發的文化支撐。影視外景拍攝常用場地：某某古鎮還是影視外景拍攝的常用場地。電視劇《情系此山中》、《六馬兄妹》、《秘密使命》及電影《長征》、《尋槍》、《徐霞客》等，都曾在此拍攝。這是古鎮可開發利用的另一類旅游資源。某某古鎮旅游資源分析與評價某某古鎮旅游資源評價多元文化融合現象增添了游客探尋古鎮淵源的魅力某某古城有著豐富的歷史文化內涵，包括屯堡時期文化、軍鎮時期文化、儒家文化占主流的多元文化融合時期文化、民國歷史變遷時期文化、抗戰文化、解放戰爭及現代發展等不同歷史階段典型歷史事件和文化演變形態，通過大量民間傳說、歷史典籍、遺址、遺跡等得以保存，并充分體現了多元文化融合現象，呈現“和諧古鎮”形象。其中，最為關鍵的歷史信息為：“攻不破的某某”、四教合一、土司制度、屯堡、軍鎮、石城等。某某古鎮的多元文化融合也體現在民族文化的融合——古漢民族文化、現代漢文化與布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合——華夏文化與歐洲文化的交融；宗教文化的融合——儒釋道及天主教、基督教等的共存等等。這些豐富的歷史信息，是現代文化旅游的珍貴素材，應通過旅游活動廣而告知，增加貴州旅游的歷史文化魅力“石頭城”古鎮風貌保存較完好古鎮自身就是一種旅游資源。古老的城墻、城門、小巷、石墻以及重檐青瓦的老木屋、在微風中飄蕩的招幌等等，構成古鎮旅游資源開發的重要物質基礎?！笆^城”古鎮景觀醒目。某某古鎮至今仍保存著石墻、石板步道的特色，是個名符其實的“石頭城”。石山、石城、石墻、石塔、石坊、石路、石巷、石壩等構成山地石城，是一道獨特的風景，對游客有特殊的吸引力。古建遺址比較豐富。某某古建筑素有“九寺、八廟、五閣、二祠、一宮、二堂、一院、一樓、一府、八牌坊”之稱，最遠者建于明萬歷、天啟年間，近者建于清道光、光緒年間。現存歷史遺址36處，分別分布在古鎮規劃區內及其周邊附近區域，且以規劃區內分布數量占絕大多數。各種建筑各有特色。因此，“石頭城”古鎮是某某可開發利用的最直接的也是最優的旅游資源。“活生生”的小鎮形象給人以親切和諧之感與民間生活結合的特點賦予某某親切、祥和的界面，為大多數游客所接受和喜歡，它不是一座孤立的城池，而是一個生活的場景和場所，提供給游客的是多方面的心理感受。其民間生活使旅游者感覺親切，具有很強的親和力，是某某古鎮旅游很有魅力的一個重要因素。少數民族風情增添了古鎮的人文魅力某某原為少數民族聚居地區，后因駐軍而漢族不斷增多?，F在某某仍有32％的居民為少數民族。主要的少數民族是苗族和布依族，另有侗族、滿族等少數民族。這些少數民族有的仍保持著傳統的生活習俗，其服飾、歌舞、節日等是珍貴的旅游資源。單項旅游資源不突出某某旅游資源種類多、數量豐，但單項旅游資源平常，不具有壟斷性。如軍事攻防功能難比山西張壁和重慶合川釣魚城，歷史悠久的名氣難比周莊，民居特色難比西遞、宏村、王家、喬家等地，廟宇精美難比山西省臺懷古鎮，狀元文化比不上四川馬家場鎮等。古建筑遺存不多作為古鎮旅游的重要資源之一的古建筑，尤其是一些有價值及重要紀念意義的旅游資源在某某的遺存已不多，而一些修復或仿建產品檔次及質量都欠佳，這不利于古鎮的旅游開發?！昂椭C古鎮”的歷史淵源之分析某某古鎮由最初建城、到戰亂年代的“攻不破的某某”、再到“四教合一”、多元文化并存、直到成為商業繁榮的文化小鎮等等，其歷史淵源到底是什么？經過深入研究，我們發現，某某古鎮“兩山夾一門”的建城模式是其發展成為這種和諧古鎮的歷史根源。某某古鎮地處貴陽南部山地中的平川之中，古鎮原有牢固城墻圍合，加上城邊險峻五峰維護。某某城向外方圓700～900米間，為山谷平川環帶，人立城墻之上，視無遮擋，而在山谷之外又是成片的高原山地，成為了古鎮的第二道城防屏障，顯現出牢不可破的軍事要塞氣勢。某某四面環山，北有獅子山、簸箕山為靠，南有后坡寨與馬鞍坡（為兩小山）為案，東西有大苗山、筆架山等，其外有玉帶河環繞，為貴陽南部山地中的風水寶地，整體上山城交融，因地制宜。某某古鎮及其周邊高原地貌形成的山、水、谷、丘、鎮的序列景觀，是國內外的城鎮中極其罕見的城、川、水、山與功能結合的優秀高原山地城鎮典范。某某古鎮東西兩門均處于兩山之間，其東門位于苗佬坡與關山坡之間，西門位于下寨山與黃家坡之間，這種“兩山夾一門”之古鎮今天很少見。所以，選址的成功造就了某某的長盛不衰、文人輩出、商業繁榮。比如，戰亂年代，連寺廟都不能幸免遇難，而諸多宗教到某某尋求庇護，我黨家屬也紛紛赴某某避難等等。主要資源列表及可開發性大類主類基本類型序號名稱位置基礎可開發性自然旅游資源一、地文景觀(1)標準地層剖面1獅子山化石構造帶位于營上坡及獅子山半山坡觀光、科考(2)奇特與象形山石2某某獅子山獅子山峰頂觀光、探險(3)喀斯特地貌溶洞3某某玄宮洞黃家坡山腳下觀光、科考、探險二、水域風光(1)觀光游憩河段4玉帶河觀光、休閑、避暑三、生物景觀(1)林地5油杉林歪腳村東山包觀光、科考、避暑(2)叢樹6新樓千年古銀杏新樓村東觀光人文旅游資源四、古跡與建筑(1)古代歷史事件發生地7某某教案遺址姚家關村民組觀光(2)古代交通遺跡8古驛道塘上街28號到定廣門觀光(3)古代軍事設防構筑物遺址9某某古城墻西門、老南門東側殘存100多米觀光、體驗10大茨窩炮臺大茨窩山上觀光、體驗(4)宗教與祭祀活動場所11龍泉寺北門內觀光、朝覲12朝陽寺文昌閣西13壽佛寺西街三號14迎祥寺及斗姆閣迎祥寺街黃家坡腳下15慈云寺背街五號16萬壽宮西街3號17觀音寺北門內18圓通寺某某堡內19鳳鳴寺新哨村西20青龍寺楊眉堡西北21大佛寺獅子山背后22蓮花寺楊眉堡擺托村23回龍寺位于廖家寨24高峰寺位于谷通村大寨25觀音廟獅子山背后26川祖廟狀元府西側27黑神廟下寨山頂28藥王廟黃家坡頂29雷祖廟文昌閣山門側殿30孫臏廟壽佛寺西側31火神廟基督教堂所在位置32東岳廟歪腳村小學內33財神廟南街小石頭廣場節點處34三官閣北門外謝家坡35文昌閣東街143號36奎光閣東城門上37魚鱗閣歪腳村油杉林內38玉皇閣獅子山頂39靈官閣獅子山頂西側40三皇宮文昌閣內41水星樓文昌閣山門前左側42班土司祠閣上山頂43趙公專祠文昌閣西側北街44天主教堂趙狀元巷內側45基督教堂南街(5)城（堡）與特色村寨46某某堡裹旗山下體驗旅游47余慶堡歪腳村內48楊眉堡楊眉村49龍井寨龍井村(6)名人故居50趙狀元府趙狀元街一號參觀、體驗51彭仁齋舊居書院街52張公館狀元府西側53趙家大院現敬老院54桐野書屋古城規劃區外(7)歷史紀念建筑55平剛故居歪腳村內觀光56周恩來之父曾居地背街2號紅色旅游57鄧穎超之母曾居地南街75號58李克農家屬曾居地北街10號59八路軍交通站60紅軍長征指揮所鎮東門內61紅軍作戰指揮所高寨河（8）書院62某某書院某某城內觀光(9)陵區陵園：63紅軍墓歪腳村紅色旅游(10)墓地64趙以炯墓擺早村65貞女墓和貞女廟北街村觀光66和尚塔大壩村境內(11)塔：67石塔龍泉寺內(12)牌坊(樓)68周王氏媳劉氏節孝坊古驛道69趙理倫百歲坊定廣門內70趙彩章百歲坊鎮北街村(13)橋71宮詹橋蒙恭寨72某某橋古城北門外半里五、旅游商品(1)菜品73鹵豬腳休閑、體驗74某某豆干75豆腐果76米豆腐77冰粉78水鹽菜79雞辣角(2)其它80糕粑稀飯81糯米酒82玫瑰糖六、人文活動（1）人物古代人物83周漁璜故事傳說、解說84周鐘瑄85趙國澍86趙以炯87趙以煥88班麟貴近代人物89平剛先生民間傳說人物90張貞女91袁大鵬92趙理倫93趙采彰94赤松和尚(2)文藝團體95坐唱（打玩友）觀光、體驗(3)民間節慶96端午節游百病(4)地方風俗97玩花燈(5)廟會及宗教活動98觀音會99大佛會100地藏會某某古鎮旅游市場研究某某古鎮旅游市場背景分析國際狀況21世紀將是旅游業的第二個黃金時代，每年國際旅游業的交易額已超過3000億美元。旅游業將發展成為世界上最大的產業，旅游者將達到空前的規模，來自各個國家、各個階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個角落。國內狀況根據世界旅游業發展的規律，當人均收入達到1000美元時，國內旅游就會興旺起來；當人均收入達到1000～2000美元后，度假旅游市場會逐步形成。2000至5000美元之間是屬于一個過渡時期，會出現服務消費的快速增長。截至2006年中國人均GDP超過2000美元，中國國內旅游人數達到13．8億人次，而三個黃金周旅游人次就達到3．5億，同比增長13％；中國入境旅游的港、澳、臺游客人數將接近9000萬至1億人次，而外國游客人數則有望超過2000萬人次。2020年，中國將成為世界最大旅游目的地，旅游市場拓展空間巨大。西部旅游發展情況“西部大開發，旅游要先行”，已經成為了政府和學界的共識，西部旅游資源的大規模開發，將為貴州及某某的旅游發展帶來巨大的推力。貴州省目前趨勢貴州省旅游發展的總體目標是將旅游業培育成為新的支柱產業，把貴州省建設成為自然風光和民族文化相結合的大省。其主要目標是：到2010年，力爭旅游總收入超過800億元，相當于全省GDP總量的26%以上，旅游產業增加值占全省GDP總量的比重超過8%；接待旅游者人數超過全省總人口數，其中入境游客超過50萬人次；直接間接解決就業200萬人以上。貴州省目前有十二個旅游區，六個綜合旅游區，六個特色旅游區，其中某某所屬的貴陽綜合旅游區是貴州省資源、各項配套設施、交通、旅游人數各方面最好的一個旅游區。某某古鎮又是貴陽旅游區內綜合方面最突出的。同時通過對某某古鎮與貴州省景區的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為某某提供了一個可供發展的方向。貴陽市發展背景貴陽市“十一五”旅游發展目標和思路：一是要整合旅游資源，打造旅游精品。要重點培育某某古鎮、息烽烏江峽、天河潭、十里花川、陽明祠等20個精品景區（點），并穿珠成串，打造一批黃金旅游線路，增強貴陽市旅游產業的整體競爭力。二是要強力推進改革創新，激發旅游業發展的動力和活力。要按照“統一管理、行業指導、企業運作”的原則，積極探索適應市場經濟要求、符合現代旅游發展規律的管理體制。三是要進一步拉長旅游產業鏈條，提升旅游產業化水平。四是要廣開渠道，進一步加大旅游投入。五是要強化管理，全面提升旅游服務質量。六是要加強旅游推介，大力拓展旅游市場。在這種國際、國內以及西部和貴州本省的良好形勢下，某某的旅游發展應該具備了非常好的外部條件和空間。同時也為某某的旅游發展營造了良好的氛圍和條件。某某古鎮的旅游市場現狀分析開發現狀某某古鎮目前尚處于未開發狀態，基礎設施、市政配套設施、景觀環境設施、游客接待設施不完善，游客到此旅游一個半小時就可以游覽完，某某旅游僅停留在觀光層面。某某古鎮破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮原住民多，又為居民安置工作增加了難度。管理情況某某古鎮目前由政府下屬的旅游管理公司進行管理，主要進行物業管理和門票收取。管理公司有60多位員工，30多位編外員工，30多位編內員工，其中講解員20多位。游客容納量據某某古鎮旅游管理公司測算，古鎮每小時最多可容納1.5萬人。因此如何拓展某某的游客容納量是需要重要考慮的方面。年旅游接待人數及旅游收入目前某某的門票實行通票制，價格為34元，包括景點龍泉寺、文昌閣（朝陽寺）、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺（斗姆閣遺址）、萬壽宮（江西會館）、古鎮客棧（寺廟改建）。據某某古鎮旅游管理公司統計某某古鎮年旅游門票收入250萬元，按此推算某某年旅游接待人數僅為7.4萬人次，而2003－2005統計顯示某某2005年旅游接待人數135萬人次，比2000年增長100.2％，年均增長16％，旅游總收入達3560萬元，比2000年增長345％，年均增長69％。兩者存在很大的差異，究其原因主要是因為一方面某某有多處可進入處，一些游客并沒有通過賣票關卡直接進入；另一方面2003－2005年統計的范圍是某某全鎮區域內，而非某某古鎮內。某某古鎮競爭力分析某某古鎮與貴州省其他景點的比較分析某某古鎮距離貴陽市中心29公里，僅有半個小時的車程，可以受到貴陽市的完全輻射。貴陽綜合旅游區與貴州省其他景區的比較貴州省目前有十二個旅游區，六個綜合旅游區：貴陽、安順、荔波、黎平－從江－榕江、興義－安龍、凱里－鎮遠；六個特色旅游區：梵凈山、遵義、赤水—習水—仁懷、織金—黔西、威寧—六盤水、烏江峽谷。從資源方面看：六個特色旅游區多為自然生態景觀，與綜合旅游區形成了很大的差異。在六個綜合旅游區中，貴陽是旅游資源種類最多的景區。從交通方面看：貴陽綜合旅游區擁有全省最發達的交通系統，它是貴州鐵路交通的樞紐，公路系統的中心和提供國內外和省內航空服務的中心。從配套設施方面看：貴陽綜合旅游區現有38個星級賓館（其中四星級7個），一共可提供8，327張床位，非星級住宿接待設施可提供28，000張床位，其他景區的配套設施與其相差甚遠。從接待人數方面看：貴陽旅游區是貴州省商務旅游的主要停留地，休閑旅游的主要目的地，國內外到貴州旅游游客的主要集散地，貴州旅游的購物和娛樂中心。它是全省游客數量最多的旅游區，接待國內外游客數和旅游收入都占全省總數的四成以上。某某古鎮與貴陽旅游區其他景點的比較貴陽市的旅游景點分為東、西、南、北線和市區五條線路供游客游覽。東線：清龍河（開陽縣禾豐布依族苗族）－香火巖峽谷（開陽縣城南禾豐鄉）－相思河（貴陽市東北部水田鎮）－舞陽河（施秉、鎮遠、黃平三縣境內）－情人谷－開陽南江峽谷公園。西線：龍宮－紅楓湖－萬楓林－天星橋－馬嶺河－格凸河北線：扎佐高爾夫球場－長坡嶺森林公園－白云公園－息烽集中營－赤水－修文陽明洞市區：河濱公園－文昌閣－黔靈公園－甲秀樓－陽明祠－宏福寺南線：花溪公園－某某古鎮－荔波樟江風景名勝區－高坡－南郊公園－天河潭從這些線路中可以看出，東、西、北、市區的旅游景點多為自然景觀和一些民族風情、漂流等旅游景點。而某某古鎮所在的線路不僅涵蓋了以上幾種旅游類別，同時某某古鎮作為一個集人文、軍事、建筑、宗教、民族風情、紅色旅游于一體的綜合景區，與其他線路的景點形成了很大的差異性，具有自身的特色。所以，完全可以作為貴陽市的主打線路進行推廣，吸引前往貴陽的游客。某某古鎮與省內其他景區的比較貴州省目前也有一些類似于某某的古鎮如，黎平縣德鳳鎮、織金縣城關鎮、黃平縣舊州鎮、雷山縣西江鎮，安龍鎮，但其歷史文化積淀，資源的豐富性等綜合品質均在某某之下。另外某某距離貴陽市中心僅29公里，半個小時的車程，可以吸引貴陽作為旅游集散地的游客，相比其他同類景區，在區位方面享有絕對優勢。通過對某某古鎮與貴州省景區景的比較分析看出，貴州目前還沒有一個綜合型旅游接待中心，這無疑又為某某提供了一個可供發展的方向。國內古鎮旅游市場比較研究國內古鎮概況近年來中國的古鎮旅游市場可謂風生水起，不但成了中國旅游市場的一個亮點，同時也吸引著國外游客的目光。這也是中國五千年文化在今天的展示和體現。從而研究中國的旅游市場，不能不考慮和借鑒中國古城的旅游發展模式和情形。在此，我們選擇幾個具有代表性的古城進行分析和說明，從中尋找新的模式和思路。因為，這些古城的旅游發展不但經歷了較長的時間，而且也形成了各自獨特的模式和特色。所以，對我們某某古鎮的定位提供了參照和思路。項目四川閬中市云南麗江市湖南鳳凰山山西平遙安徽歙縣古城簡介坐落在四川東北部、嘉陵江中游，為國家歷史文化名城。1985年國務院公布閬中為國家歷史文化名城；1991年撤縣建市，為四川省直轄市；1992年國務院批準為對外開放城市；2001年被授予國家級生態示范市。又名大研鎮，始建于宋末元初，距今已有800余年的歷史。坐落于金沙江畔，古城東南是數十里良田闊野。形狀如同一塊碧玉大硯，故名大研（研與硯同音）。1972年12月3日，聯合國教科文組織世界遺產委員會將麗江古城列入《世界遺產名錄》。屬湘西自治州吉首的一個古老的縣城，青山、綠水、古橋、吊腳樓；寺祠、亭閣、民居、石板街；戲、苗歌、鼓舞、欄門歌；城樓、碉卡、烽煙、鎮竿人；城內，古代城樓、明代古院風采依然，建于唐代的黃絲橋古城，舉世矚目的南方長城等著名景點。是中國目前保存最為完整的四座古城之一。位于山西省平遙縣。鳥瞰平遙古城，更令人稱奇道絕。這個呈平面方形的城墻，形如龜狀，城門六座，南北各異，東西各二。位于安徽省南部，新安江上游?，F為國家級歷史文化名城。至今仍保存著古建筑385處，其中明代民居祠宇86處，牌坊40座；清代民居祠宇78處，牌坊48座。歙縣的明清牌坊、民居和祠宇，一向有古建筑“三絕”之美譽。歷史文脈閬中歷史悠久，戰國時為巴國國都。由于其獨特的地理位置，閬中一直是川北政治、經濟、軍事、文化中心。閬中被譽為四川最大的“風水古城”，保護完好的唐、宋、元、明、清各個歷史時期的古民民街院、寺院樓閣、摩崖石刻構成了閬中獨特的旅游資源和豐富的文化內涵。氣勢恢宏的張飛廟、張飛墓冢以及蜀漢遺址文物，更是三國旅游熱線重要的組成部分。是我國歷史文化名城中唯一沒有城墻的古城。古城融合了納西、白、藏族、漢各民族建筑藝術的精華。探尋她的過去，人們發現這片曾被遺忘的“古納西王國”，城內保存著大片明清時的民宅，均是土木結構瓦屋面樓房，多為三坊一照壁。居民建筑布局靈活，注重裝飾，精雕細刻，庭院種植花木，擺設盆景。城內水渠密布，跨水臨區的建筑十分普遍。原汁原味的楚巫文化、韻味獨特的鳳凰土話、別具一格的苗族服飾、苦辣咸酸的飲食習慣，鳳凰古城現有文物古建筑68處，古遺址116處，明清兩代特色民居建筑120多棟。還有明清石板古街道20多條。始建于明朝萬歷年間的中國南方長城——“湘西邊墻”，成為國際國內關注的焦點。平遙建城始于西周，沿襲至今已有1500多年的歷史?，F存的平遙磚城，為明初洪武三年（公元1370年）重建，以后又屢經修筑完善，至今已有600多年的歷史，是我國保存最完整的一座明清時期的古代縣城原型。歙縣人杰地靈，文化昌盛。在這塊土地上，孕育了程頤、程顥、朱熹、漸江、黃賓虹、汪茂蔭、陶興知等大事。在文學、藝術、醫學、建筑等方面，產生了不少有影響的流派。如新安畫派、新安醫學、歙派雕刻、徽派版畫、徽派園林建筑等，獨樹一幟。歙硯、徽墨、、澄心堂紙、汪伯立筆以及竹木磚石“四雕”，還有徽菜、徽劇、徽派盆景等，都聲譽斐然。旅游景點貢院、唐代觀星臺遺址、張飛廟、永安寺、五龍廟、天書奇石館、巴巴寺、白塔寺、大佛寺、華光樓、錦屏山、馬家大院。麗江古城、云杉坪、白水河、甘海子、玉峰寺、白沙壁畫、虎跳峽、長江第一灣、瀘沽湖、牦牛坪、君山主峰、玉龍雪山四季滑雪場、冰塔林鳳凰古城、南方長城、奇梁洞、沱江古城、黃絲橋、三潭書院、天星山古戰場、山江苗寨、烏巢河天下第一大石橋平遙古城墻、喬家大院、明清一條街雙林寺、鎮國寺、文廟大成殿、慈相寺、日升昌、清虛觀棠樾牌坊群鮑家花園、漁梁壩、許國石坊、斗山街、歙縣古城、陶行知故居紀念館、太白樓、新安碑園、槐塘旅游目的地形象閬苑仙境巴蜀要沖風水古城高原姑蘇小資天堂中國最美麗的小城中國古代金融中心晉商之源民俗大院明清民居牌坊之鄉中國橋城旅游節慶活動閬中江南桃花節、中國（閬中）名醋節、閬中荷花節麗江國際東巴文化旅游節、麗江國際藝術工作展示節、麗江雪山音樂節、麗江旅游商品展銷會南方長城中韓圍棋邀請賽平遙國際攝影節、平遙國際攝影大展歙縣枇杷節游憩方式看高原小橋流水、夜宿古城客棧、聽納西古樂、登玉龍雪山、探玉龍第三國云杉坪、看奔騰虎跳峽、慵懶悠閑發呆在客棧苗土風情、美麗鳳凰、遠離城市、情調酒吧、泛舟沱江、走進農場、激情自駕。觀民俗大院、探尋我國古代金融、觸摸古城墻看古民居、做明清人、上花果山當美猴王、體會徽州民俗風情營銷口號七彩云南夢幻麗江中國牌坊之鄉——安徽歙縣旅游商品保寧醋、張飛牛肉、絲錦仿古銅鎖以及火鍋、銅制酒杯等，彩繪木制餐具、手縫民族服飾。象形圖畫。天麻、蟲草、麗江人身、麗江蘋果、麗江窯酒土家織錦、紫砂陶系列產品、竹藝產品平遙牛肉、推光漆器、長山藥、碗禿則、郝溫村酥梨、果子溝檳干、南依澗鄉蘋果、孟山醋柳（沙棘）汁、汾河去高粱茶葉、三潭楷杷、三口蜜桔、金絲琥珀、蜜棗、徽州雪梨、問政山筍、金竹貢菊、窨茶三花總體收入2004年4、5億32億3億3、1億2、6主體商業街武廟街，位居于古城的中心位置，因街中段曾建有一座關帝廟而得名。街道鋪面林立，商戶云集，熱鬧非凡。四方街是麗江古城中心，也是傳統集市貿易中心。4條主要街道，由此向四面延伸，無數小街小巷又從這4條主街上岔出，伸向四面八方。古城的大街小巷，全用紅色角礫石塊鋪成，呈五彩斑紋，民間稱其為“五花石”。古道、小橋、流水、人家構成麗江古城恬靜的居住環境。四方街店鋪林立，人來人往，很是熱鬧。各種字畫和工藝品、銅器、木刻、木雕、玉器、藥材、樂器以及納西族風味的小吃。鳳凰古城區旅游商品一條街、虹橋風雨樓至沙灣一帶，集中了城區70%的旅游景點，雜居著土家、苗、漢各族居民近萬人。由于該縣旅游業不斷發展，古城區的個體工商戶已增至200多家，當地的商家一起民風淳樸、經商誠信和服務優質而備受外地游客的贊揚。明清一條街（南大街）位于平遙古城中軸線上，這里集中完整地保存著明清時期的店鋪遺跡，是古城最重要、最繁華的商業街區之一，鮮明地折射出古城文化的光彩。在這條400余米長的古街上，緊密連綴著78處古店鋪，包括票號、錢莊、當鋪、藥鋪、肉鋪、、煙店、雜貨鋪、綢緞莊等等，幾乎包容了當時商業的所有行當。打箍井街為明代老街，民宅店面鱗次櫛比，小青瓦、馬頭墻、重檐、門樓，別具一格。人宅、花廳、客堂、書齋、廂房、花園幽深雅致。街巷全用青石板鋪成，絕似一幅徽州古典宅居的風俗畫卷。旅游交通閬中已基本形成四通八達的水、陸、空交通體系，國道212線北經廣元直達蘭州，東連重慶，蘭渝鐵路，高速公路的修建，將進一步優化閬中的交通環境，國家二級機場，古嘉陵水道。每天都有航班從昆明飛往麗江。從昆明到麗江，行程527公里，每天有20多班臥鋪通宵班車和普通通宵班車以縣城為中心，東南有風麻公路直抵懷化地區，西有鳳銅公路直達貴州銅仁。有枝柳鐵路從境內通過。平遙火車站在縣城的西北部。平遙縣境內有同蒲鐵路縱貫南北，向北可達太原、石家莊等地，向南可到臨汾、運城等地。在平遙和太原之間有公路相連。路上有皖贛鐵路和杭徽、蕪屯公路，水上有千島湖、新安江航道，空中有黃山輻射全國的航線。通過以上分析比較，可以發現，這些古城的發展幾近相同，大多利用自己的特色優勢和資源，加以充分發揮，從而淋漓致盡地得以體現。同時在附以商業活動或者商業文化進行打造或者借勢營銷，達到推廣和經濟目的。當然，這里也離不開歷史的渲染和悠悠歲月所承載的豐富內涵所挖掘和搭建的平臺以及再加上新時代的樣式不一、斑斕多彩的包裝，從而讓人們在暢游“歷史隧道”和現實交替的過程中，達到了休閑、放松的目的，不但滿足了人們精神上的無形需求，也滿足了現代社會文明進步所離不開的物質需求。在回味中體驗，在體驗中懷念——正是這樣一種交替過程中的體驗，直抵現代社會人們內心的深處和精神的家園。同時從各個古城的旅游收入數字，可以看出人們對于古城、古鎮的旅游需求是十分旺盛，中國古鎮旅游的這一市場還有很大的潛力可挖。國內古鎮主要類型我國旅游古鎮大致包括下列幾類：江南古鎮：如周莊、同里、甪直、黎里、木瀆、西溪、盛澤、西塘、烏鎮、南潯、朱家角等，，以歷史悠久、水鄉風貌、民居特色、文化底蘊見長，多不具備宗教與軍事功能；在建設上依水形定城鎮走向，鎮隨水走。民居大院特色古鎮：如安徽黃山市西遞和宏村、山西省靈石靜升鎮王家，山西省祁縣東觀鎮喬家，山西榆次車輞鎮常家、山西汾陽范家、山西介休張蘭鎮侯家、河北邯鄲武安市伯延古鎮、淑女古鎮等，均為富商大賈以巨資修建的豪宅大院，功能單一，以民居特色見長。宗教特色古鎮：如山西省五臺縣臺懷鎮，擁有數十座大廟，其中南禪寺大殿為我國最早的唐代建筑，寺廟等級和木作、土作、磚作藝術水平極高，但功能單一。文化特色古鎮：如四川新都縣馬家場鎮，擁有明代四川唯一的狀元楊升庵，文脈綿長，一個小鎮至今有書法協會、音樂和戲曲協會、集郵協會等等，聞名四川。軍事特色古鎮：如山西省介休市張壁古堡，由于處在戰略要道，并具有隋唐古軍事地道，其軍事功能突出。民族特色古鎮：如云南的麗江、貴州的黎平縣德鳳鎮、織金縣城關鎮、黃平縣舊州鎮、雷山縣西江鎮，安龍鎮等歷史悠久、保留較為完整、建筑特色鮮明、民族風情濃郁、具有保護和利用價值。總體來看，雖然我國古鎮數量多，類型多樣，但是某某古鎮卻有著自己的特色。某某古鎮的營建分為河、丘、山等多級結構，和“山門依托”的建設理念，這種營建兼有風水和軍事防御的城市營建理念，充分顯示了古人的智慧；同時正是這種城市營建模式才使某某成為戰亂年代的“攻不破的某某”、才使各種文化得以和諧共處并保留下來：“四教合一”、多元文化并存、多個民族和睦相處、商業繁榮的文化小鎮，某某可謂是一個“地利、人合”之城。因此某某的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，形成了某某在眾多類型多樣的古鎮中脫穎而出的強有競爭力！國內古鎮旅游開發模式分析以政府為主體的烏鎮模式烏鎮旅游開發由當地政府統一掌控，其做法是：（1）開發堅持以保護整體風貌為先的原則，用減法把所有不協調的建筑通通拆掉。（2）一期工程政府投入15萬開辦費，1300萬的股本金是政府下面的一個國投公司投入的，后來又陸續加了1000多萬，是由政府各個部門下面的公司投的，總共投了1.25個億。（3）買斷景區的產權，對商業－“賣什么”進行統一規劃。（4）市場營銷方面，首先把上海、杭州、蘇州這三個國內游客源集中的市場放在第一位，采用合作伙伴方式與上海電視臺結盟，在電視廣告宣傳等各種媒介上頻頻宣傳推出"原汁原味"及"深厚文化底蘊"的烏鎮，隨后拓展到浙江、蘇南，又通過“做一天中國人，過一個中國年”、“香市”等推介活動將市場拓展到歐洲、日本、非洲、東南亞及中國港澳特區。（4）遵循修舊如舊原則，為保證古鎮的古樸風貌，將所有的管線均埋于地下。（5）對商店進行產權置換后，就“賣什么、怎么賣”重新界定，并以預先確定的方式招租。招收上百名不同年齡的老街群眾到公司各個崗位工作，公司出錢對老街低收入者發放生活補貼，對開發形成的部分商鋪及游船等配套設施以低價定向分配給老街上有勞動能力的居民經營。周莊的打造與烏鎮類似也是采用整體打包的方式，它的成功主要依靠營銷方式。以買斷古鎮景點資源為特色的鳳凰模式據統計，截止目前，全國已出讓或鼓勵出讓景區經營權的省、自治區、直轄市有２０個以上，有超過３００個景區或景點都已經“轉賣”。其中以湖南黃龍洞投資股份有限公司的景點買斷經營最為典型。該公司2001年策劃與湘西土家族苗族自治州鳳凰縣人民政府談判并以8.3億取得鳳凰古城核心資源黃絲橋古城、沈從文故居、奇梁洞、南方長城、楊家祠堂等8個旅游景點50年經營權。近年來，買斷景點或景區經營權成為民間資本進入旅游景區經營額的主要方式。社區參與的天龍屯堡模式天龍屯堡文化旅游開發實行了政府+公司+旅行社+農民旅游協會的模式。按照各負其責，各司其職分工。其形式是：政府負責交通通訊等基礎設施建設和協調旅游投資公司、旅行社與村委會、農戶之間的關系；旅游投資公司負責旅游開發項目的資金投向；旅行社負責組織旅游團到天龍旅游；村委會和農民旅游協會負責天龍古鎮的環境衛生、治安秩序，組織地戲演出，組織村民參加英語、導游知識等各項培訓等等。在旅游收入的分配上，除留出部分作為旅游開發項目的再投入資金外，剩余部分按照政府、公司、旅行社、協會4等份平均分配，屬于農戶這一部分再由協會按照多勞多得原則分配給農戶，農戶自己出賣旅游商品部分全部歸農戶所得，政府不再提成。某某古鎮客源市場分析鑒于某某在貴陽的區位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場幾乎涵蓋了某某的客源市場特征。因此，貴陽的游客市場分析是某某市場分析的基礎和重點。（參考文獻：《貴陽市旅游發展總體規劃2004－2020年》、《貴州省旅游發展總體規劃》、《烏當區旅游發展總體規劃》）國外客源市場分析從空間結構特征看，貴州旅游以港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對優勢，國別構成上以日本、新加坡、馬來西亞、泰國為主，其次以美、法、英、德，表現為地域較為集中，容易產生波動，市場穩定性不夠。從消費行為特征看，2001年貴州入境旅游者人均日消費構成中，長途交通花費最多（占總消費的17.8%），購物消費占總消費的14.4%。這說明游客對本省的旅游商品較感興趣；住宿餐飲花費也較高，真正用于游覽、娛樂的花費較少，表明旅游開發尚處于初級階段，境外游客在景區的消費只停留在購買門票上。國內客源市場分析消費行為特征（1）游客主要的出游動機以觀光和休閑度假為主（67.3%），公務、商務、會議也占有一定比例。（2）游客獲得旅游信息的來源主要是傳統媒體（電視/報刊）及親友的口碑宣傳（61.7%），說明貴陽的旅游宣傳促銷手段還比較單一。（3）游客主要以群體方式出游，其中單位組織、會議組織以及親友結伴的方式占到70.7%，說明旅行社大眾旅游市場開發還有很大的潛力，散客市場也有大的發展空間。（4）大多數外地游客在貴陽過夜，逗留3-6天的游客占到65.5%，并表現出較高的消費水平。（5）目前游客在貴陽的消費水平較高，消費額度在1000-3000元的占到56.9%。（6）游客對天氣、住宿、交通信息比較關注，旅游資源方面，關注自然風景區和民俗文化者分別占到26.7%和11.1%，關注歷史變化、特色飲食、土特產的旅游者也有一定比重。時間波動特征每年6-7月和9-10月是旅游旺季，雙休日出游者多，五一、十一、黃金周是高峰。國內客源市場空間分布特征客源市場空間結構特征主要表現為旅游地輻射范圍較小，距離衰減幅度較大的特點，本省及周邊鄰近省份、城市的游客占主體，主要集中在貴州（占全部國內游客量的70-80%、四川、湖南、重慶、湖北等地，（占外省游客的43.68%），廣東、上海、北京（占外省游客的29.5%），等區域是具有較大潛力的遠程市場。從消費行為特征上看，國外游客對古鎮的深度體驗較為偏重，特別是對多元的本土文化的多重體驗，而國內游客對貴州的自然風景區及民俗文化、歷史文化、土特產等比較傾向。貴陽市客源市場分析市場需求分析在市場需求方面，貴陽市旅游及休閑消費具有鮮明的工業化中期的特征，主要表現在：(1)城郊休閑旅游進入快速發展時期，持續高速增長：(2)城郊休閑從農家樂開始提升，生態化、娛樂化趨勢顯現；(3)三是市民的城郊休閑消費還比較低；(4)喜歡追逐熱點、易于變化，市場還不成熟，大規模的投資項目風險較大。貴陽市民休閑選擇分析第一、從時間總量看，貴陽市民的休閑時間充裕，高于全國平均水平。第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識超前，超出同等經濟發展水平的地區。第三、從消費特征看，貴陽市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經啟動，且大有潛力。第四、從結構特征看，青少年是影響休閑消費市場的核心力量。第五、從市場潛力看，貴陽市民現有休閑方式單一，休閑活動貧乏，人們對休閑生活品質的滿意度不高。第六、從需求偏好看，高層次和時尚型的休閑活動需求呈增長態勢。某某古鎮目標市場定位及市場細分目標市場定位立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。立足于貴州的王牌景點，貴州文化對外展示的窗口。立足于全國的歷史文化名鎮。立足于世界的中國歷史文化名鎮。市場功能定位特色休閑與體驗旅游娛樂場所觀光＋休閑體驗型景區多彩貴州文化體驗中心貴州大型游客綜合接待中心貴州旅游商品集散地全國古鎮觀光＋休閑體驗市場和貴州文化體驗市場市場細分全國古鎮觀光＋休閑體驗市場和貴州文化體驗市場潛在市場潛在市場重要市場基礎市場貴州省內及近鄰地區的特色休閑與體驗旅游娛樂市場貴州省內及近鄰地區的特色休閑與體驗旅游娛樂市場創意產業市場和旅游地產市場創意產業市場和旅游地產市場基礎市場此市場特征是，游客大多在日常及周末、假期出游，除黃金周會增多外，全年幾乎呈現平均分布。重要市場此市場是最能體現某某古鎮旅游特色的核心，同時也是使某某得以提升的重要方面，是需要進行大力拓展的市場。潛在市場根據客源市場特征分析，國內外游客對貴州旅游商品的喜好在所有的消費行為特征中占有很大比重，但是貴州旅游商品發展尚沒有形成規模，而貴州資源豐富，包括服飾、飲食、宗教、軍事等等，為旅游商品的開發提供了良好的基礎，同時資源與商品之間的轉化也為旅游創意產業提供了機會市場。隨著某某周邊及貴州省內旅游的大力開發，旅游人數增多，景區環境提升，為旅游房地產的開發提供了機遇。某某古鎮市場預測及目標市場預測據貴陽市統計公報顯示，2005年共接待海外旅游人數6.15萬人次，創匯2480.24萬美元，分別比上年增長65.3%和86.2%；接待國內旅游人數1452.67萬人次，國內旅游收入58.40億元，分別比上年增長24.9%和22.7%。旅游總收入60.38億元，比上年增長24.0%，是2000年的2.1倍，“十五”期間年均增長15.6%。另據2003－2005年統計，某某古鎮全鎮的游客量平均每年增長16﹪，其中，2005年接待游客135萬人次。從以上數據看出貴陽旅游市場呈現良好得增長趨勢，為某某的旅游客源市場開發提供了良好的基礎，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發以及全國古鎮旅游需求旺盛形勢，可以推測，某某古鎮開發后的游客量將會有巨大的提升空間。市場目標通過某某旅游現狀及貴陽市旅游現狀，并參考我國成功名鎮的旅游現狀，制定某某的目標如下：開發運營及營銷開展初期某某古鎮內目標年旅游接待人數100萬，并以10％－20％的速度增長。開發建成后某某古鎮內目標年旅游接待人數200萬，并通過提質與輻射獲取利潤空間。某某古鎮旅游市場定位某某古鎮旅游市場的SWOT分析S－優勢政策方面項目依托著貴州省的重要支柱產業——旅游產業來抓，可從旅游產業相關扶持和鼓勵政策法規方面借力，更重要的是可從旅游產業帶動的區域經濟發展政策和法規中爭取支持。某某是貴陽市十一五規劃中的重點培育對象，是貴陽最重要的精品景區之一。區位方面瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時便于以貴陽為中轉站開發遠程客源群體。某某與貴陽市具有同等的交通優勢，火車站離某某約18公里，龍洞堡機場離某某約40分鐘路程，210國道輸送貴陽、花溪及通過公路交通的游客，十分便利。資源方面某某的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，筑成了一個“地利、人合之城”，并以此統領了眾多的自然、人文多元資源要素，并自成體系，形成了某某在眾多類型多樣的古鎮中脫穎而出的特有競爭力。開發主體方面眾誠集團作為某某項目的主運營商和開發商，具有很強的區域綜合實力，企業的產業結構再戰略層面也有利于對某某項目的把握。企業長期著眼與貴州省的文化產業和旅游商品流通，必將為某某的開發提供較強動力。同時，企業定位于運營和開發兩個層面，就避免了一些急功近利、殺雞取卵的開發模式可能。W－劣勢現有資源存在明顯的雜、散、亂、弱的硬性缺陷，整合和開發難度大，資源亮點無法簡單提煉。開發條件差，某某古鎮目前尚處于未開發狀態，基礎設施、市政配套設施、景觀環境設施、游客接待設施不完善。開發成本大，某某古鎮破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮原住民多，又為居民安置工作增加了難度。項目運營難度大，某某古鎮內物業產權和使用權屬性復雜，并未完全整理，同時又已經具備較好的原住民居住人氣和商氣基礎，在開發的過程中需要充分考慮政府、原住民、外來商家的多方相關利益問題，為項目的開發操作提供了難度。古鎮擴充難度大，某某古鎮游線容納客源量有限，目前古鎮只有南街、北街承載旅游客流，東街、西街街面破舊，游客不愿問足。因此在如何擴充古鎮游客容納量上需要多下功夫。資源未向產品轉化，產業體系未成型，資源的特殊型導致產品轉化和創新難度大，技術要求高。O－機會貴州省豐富的旅游資源、快速的旅游發展趨勢，與落后的旅游產業化程度中間存在較大斷層，為項目的創新性開發和提升性開發提供了絕佳的產業空間。貴州省的旅游產業鏈存在著多個薄弱環節，為開發省級的綜合性的旅游接待中心、特色旅游商業中心、旅游商品集散地提供了市場環境和基礎。貴州省各地豐富的多元文化急需市場化的開發和推廣，但同時也面臨著整體經濟落后的現狀，為貴州文化創意產業和旅游商品業的發展提供了足夠的源泉和市場空缺。國內古鎮較同質化的資源性質與產品屬性，為項目打造體驗性、娛樂性、文化性的商業旅游產品提供了很大的市場空間。雷同的古鎮打造手法也為項目的開發模式提升創造了市場空間。貴州旅游產業的快速發展，結合貴州及周邊地區的居民休閑模式的升級，為項目的旅游房地產的開發提供了機遇。T－威脅各級政府和原住民對某某旅游資源和旅游產品的不同認知，與民營商業企業之間存在著巨大差異，直接影響項目啟動和開發的投資與贏利結構，是某某升級開發的巨大威脅。某某已經具有的商業形態和格局，利益群體的多樣化，對資源的保護、整理以及進一步的深度、細致開發具有著很大的不利影響。國內古鎮類景區開發經驗的薄弱、相關法律政策的缺失，政府對于旅游及相關產業的認知程度落后，以及在景區開發過程中，政府職能的模糊，在很大程度上限制了企業對某某的深度開發和商業化打造，特別是對長期經營獲利的企業戰略，具有極大的不確定性威脅。某某現有居民經濟水平的落后，與快速發展的商業化程度間存在著巨大差距和矛盾，對企業全面打造和經營某某，形成了阻礙性的威脅。區域內的同類型景區的逐漸開發，對項目的競爭性威脅。某某古鎮旅游的系統定位產業定位形成以古鎮觀光旅游為基礎、休閑體驗旅游為主體、帶動相關產業的共同發展的區域產業發展格局主題定位某某——“活著”的貴州人文博物館和美某某，天人合一的貴州文化盛典人文某某，和合之美發展目標定位第一階段：實現年目標100萬人，旅游綜合收入6000萬元第二階段：實現年目標120萬人，旅游綜合收入7000－10000萬元第三階段：實現年目標150－200萬人，旅游綜合收入20000萬元功能定位多彩貴州文化體驗中心貴州旅游商業展示中心某某古鎮旅游商業模式設計古鎮開發及運作的總體概念設計古鎮旅游資源核心的總體概念“以某某古鎮布局為綱，多類資源的同一性協調組合為點。”某某最有價值的旅游資源，并非是某一個或幾個資源單體，而是由多種類型和特性的資源的組合體，是一個整體概念——“和合之城”該組合體是由古鎮布局將其組織和協調的，所有組成要素均滲透其中，而位于城市制高點的觀景平臺是全攬某某核心資源的首要，在縱觀古鎮全貌格局的前提下了解某某之魂?！昂秃现恰钡暮诵母拍罹蜎Q定了項目可形成兩套資源系統，其一為國有景點系統，為國有資產，企業買斷經營；其二為私有商業景點系統，是在古鎮民居和物業（國有或原住民私有）的基礎上重新設計的體驗型商業型景點系統。企業既可買斷經營權，也可買斷其物業產權。古鎮文化核心的總體概念“民族和諧＋文化和諧＋布局和諧＋人居和諧”的天人和合之美。某某最有價值的文化內涵并非由某個文化單一形成，與資源結構相對應，是由多個文化類型和系統組成的結合體。該結合體形成的文化核心，基于某某，而高于某某。將古鎮的歷史、文化、藝術、宗教、建筑、布局、民俗等文化要素中，無處不在的和諧要素進行提煉和重組，完全體現了中國傳統哲學文化中的“和合之美”。“和合”文化，是中國古代詩性智慧之根源，完全融合了中國“天人合一”的人生境界與審美境界，充分體現了中國古代美學基本特征(如強調真善統一、情理統一、人與自然的統一、有限與無限的統一、認知與直覺的統一等)和中國古代審美理想(如儒家對“和”、道家對“妙”、佛禪對“圓”的追求)。某某的“和合之美”，并非是靜態的，過去的，而且是鮮活的，具有時代生命力的；這也是某某作為和諧人居的文化住宅地產開發的文化底蘊；同時，該生命力，是由其中生活的多民族居民所構成，因此，在文化核心資源的組成中，本地居民是重要的組成部分和道具。古鎮產業運作的總體概念“營銷管理運作為啟動，資產開發運作為主導。”某某開發的破題，并非是單純的旅游景區開發，而是結合了主題商業地產、文化住宅地產、特色會展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動產開發模式和手法的綜合模式。單純的旅游景區買斷經營開發模式，使企業在經營過程中，難以得到具有資產沉淀的產權物業，而結合多種開發模式，可使企業不僅能獲得持續的經營權，也能真正將開發和經營結合起來，將經營權和管理權結合起來，最大化企業的投資效益。該綜合模式面對的開發對象不僅僅是古鎮內外的歷史遺跡、觀光景點等旅游資源，同時也包含了整個某某具有開發可能性的不動產資源。同時，也不僅僅只是不動產等物質資源，同時也包含了非物質資源（文化、藝術、宗教、民俗、生活、民風），是某某古鎮的整體。運用經營管理模式為啟動，是以非物質資源開發啟動物質資源開發的重要創新性模式。賣點、產品與贏利模式賣點策劃與分析根據對資源和市場的分析和評價，可以整理出某某古鎮進行市場化開發的核心競爭力，并圍繞核心競爭力形成項目的市場賣點和亮點結構：項目核心競爭力：豐富而共融的“和合”文化絕佳的經濟區位具有區域代表性的景觀系統動態而具有生命力的原住民基礎完整的和諧人居小城鎮開發基礎項目賣點結構核心競爭力賣點賣點運用手法絕佳的經濟區位貴州旅游必經之處旅游六要素集合、團隊旅游項目貴州旅游的文化門戶文化代表型項目貴州旅游經濟展示中心貴州第一旅游古鎮旅游六要素的主題化和高端化和情景化豐富而共融的和合文化和合之城和合某某觀光游和合之強——軍屯文化的精致表現軍屯文化的游樂項目信仰和合——眾神守護之地多宗教文化的祈福體驗民族和合——貴州民族文化融合的代表作品貴州民族綜合展示中心和合生活——貴州民俗體驗中心貴州民俗活動中心和合之美——貴州旅游商品城貴州旅游商品、藝術品展銷中心文化和合——解密貴州貴州文化體驗性學習中心具有區域代表性的景觀系統石頭城特色石建筑景觀和石建筑游樂貴州人文精神之源貴州人文文化展覽中心情節化景觀情節化游樂、情景化游樂動態而具有生命力的原住民基礎文化深度體驗中心參與性的文化展覽中心貴州文化主題樂園貴陽鄉村休閑樂園貴陽鄉村休閑的高品質提升性項目完整的和諧人居小城鎮開發基礎和諧貴州政府、企業、居民三位一體的開發模式新農村建設示范點結合農村小城鎮建設的開發模式節約型旅游經濟示范點以最小程度減少土地占用和拆遷數量的開發模式產品結構產品系統結構項目的賣點通過以下產品進行豐富和落地，并形成圍繞和鞏固項目核心競爭力的產品系統化開發。賣點產品產品分級貴州旅游必經之處“多彩貴州”歡迎系列表演★★★★★貴州旅游的文化門戶“多彩貴州”系列歷史文化展覽★★★貴州第一旅游古鎮和美某某觀光游★★★★★貴州主題旅館群落★★★★★貴州民族美食街★★★貴州旅游商品街★★★★★貴州民族主題娛樂城★★★貴州導游體驗性計調中心★★★★軍屯文化的精致表現軍屯文化表演★★貴州軍屯歷史展★★★★貴州軍屯主題游樂★★★★和美某某系列表演“和美某某”系列民族表演★★★★★“多彩貴州”民族主題周／節★★★貴州民俗體驗中心“多彩貴州”民族主題周／節★★★★★“多彩貴州”民俗相關產業主題周★★★貴州旅游商品街貴州省第一家參與性旅游街區★★★★貴州旅游商品聯展★★★★★解密貴州“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★“解密貴州”系列尋寶現場節目★★★石頭城貴州石建筑主題展覽★★“神秘石城”系列情節化游樂★★★★★貴州石主題旅游商品街★★★眾神守護之地“眾神之下”系列貴州宗教藝術和儀式表演★★★★“眾神之下”游客祈福儀式★★★★★“超凡世界”貴州宗教藝術品展銷★★★貴州人文精神之源“多彩貴州”系列文化展覽★★★貴州文化創意產業園★★★★★情節化景觀“神秘石城”系列情節化游樂★★★★“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★文化深度體驗中心貴州文化主題樂園★★★★貴陽鄉村休閑樂園貴州星級農家樂群★★★貴州民族村★★★★和諧貴州“和諧貴州”聯展、某某新鎮★★★★★新農村建設示范點“貴州新農村”聯展、某某新村★★★★★節約型旅游經濟示范點“生生不息”聯展★★★注：1、該產品分級僅從產品在某某鎮旅游經濟地位角度進行評價。2、同一類產品可能對應數個賣點。產品概要產品產品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區域設置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態的表演和禮品贈送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時段的全省各地的歷史文化聯展，由省級文化部門主辦和美某某觀光游以古鎮整體布局觀光為龍頭的常規觀光產品貴州主題旅館群落通過整理古鎮民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環境和三星內設標準建設，統一品牌營銷和管理，主要承接團隊游客。貴州民族美食街通過整理鎮內街巷，進行區域主題化劃分和招商的美食街區，面對全省招商，也可配合各地區的主題節慶活動。貴州旅游商品街通過整理鎮內街巷，進行區域主題化劃分和招商的旅游購物街區，面對全省招商，也可配合各地區的主題節慶活動。貴州民族表演娛樂城與美食街和旅游商品街緊密結合，小規模街區表演和小型娛樂節點共同組成的娛樂街區。貴州導游體驗性計調中心省旅游局的“導游管理中心”的體驗化轉型，未參團游客可在此通過體驗化的古鎮導游過程，來選擇和聘請其后續線路的導游。需與省旅游局合作運營。軍屯文化表演利用古鎮軍屯和軍事遺址為載體打造的定期或不定期軍屯文化表演貴州軍屯歷史展利用古鎮軍屯和軍事遺址為載體打造的全省軍屯文化聯展，可由文化部門主辦。貴州軍屯主題游樂利用古鎮軍屯和軍事遺址為載體打造的游客參與性主題游樂項目?！岸嗖寿F州”系列民族表演分主題、分時段的全省各地的民族表演聯展，由省級文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節分主題、分時段的全省各地的民族文化聯展，由省級文化部門或經貿部門主辦“多彩貴州”民俗相關產業主題周分主題、分時段的全省各地的民俗產業聯展，由省級經貿部門或發改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯展分主題、分時段的全省各地的旅游商品聯展，由省級經貿部門或發改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會經濟文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運作，也可與各主題周、節相結合?！敖饷苜F州”系列尋寶現場節目尋寶游戲的真人現場電視節目版，可制作成電視產品出售，可與省委宣傳部門或廣電部門合作運作貴州石建筑主題展覽以古鎮石街巷為載體，展示全省各地石建筑，可與文化或建筑部門合作“神秘石城”系列情節化游樂以古鎮石街巷為載體，相關商鋪參與的系列情節化游樂貴州石主題旅游商品街以古鎮現有石街巷為基礎，引導入駐商家修建疊石門面形成的更大規模石主題商業街巷，面對全省招商?！氨娚裰隆毕盗匈F州宗教藝術和儀式表演運用古鎮多元宗教資源打造的，主要設置于各大廟宇內的宗教和儀式表演，可借助宗教部門的支持。“眾神之下”游客祈福儀式與入城歡迎儀式一體的，在各大廟宇內開展的多種宗教祈福系列儀式?！俺彩澜纭辟F州宗教藝術品展銷運用古鎮多元宗教資源打造的，以各大廟宇為載體的宗教類旅游商品展示貴州文化主題樂園古鎮所有文化類產品的概念集合貴州文化創意產業園整理除客棧和商鋪以外的民居，進行改造、包裝和銷售，主要吸引全省藝術、廣告、多媒體、表演等創意產業企業入駐，形成具有全國唯一性的創意產業園貴州星級農家樂群由企業主導開發、配合政府管理的、面向全省招商，在某某和花溪打造的高品質農家樂集群貴州民族村由企業主導開發、在前期各種主題節慶的基礎商，吸引全省有實力的民族主題企業，以統一規劃、統一營銷、合作建設模式開發的原生態民族村?！昂椭C貴州”聯展通過以上產品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯展，主要展覽全省各地的和諧社會建設成果，經濟效益較弱，主要是提升企業品牌和社會效益。“貴州新農村”聯展通過以上產品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯展，主要展覽全省各地的新農村建設成果，經濟效益較弱，主要是提升企業品牌和社會效益。“生生不息”聯展通過以上產品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯展，主要展覽全省各地的節約型社會建設成果，經濟效益較弱，主要是提升企業品牌和社會效益。某某新鎮在以上開發基礎上，借助土地增值勢頭，開發的貴陽第一家高品質郊區樓盤和第二居所。某某新村作為整理古鎮內物業的置換用途，為經濟適用房和農業新村形態，后期可吸引區域內其他居民和農業人口入住。項目盈利結構模式項目贏利模式圍繞“人文某某”核心，設計成為多贏利方式組合的多層贏利結構，如圖：出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會旅游項目所在地溢價產生的房地產物業銷售提供基本體驗(經歷)的機會出讓提供有助于豐富體驗的相關服務以及服務體驗本身人文某某出讓、出售具備知識產權特點的商品提供景區內居民可以市場化的公共服務贏利方式的主次關系某某古鎮可運用的贏利方式分項說明出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會——開發企業可獲得的較快速的較大宗收益，本項目包括：旅游項目招商收入：對項目內的各種休閑游樂項目進行招商產生的場地租賃收入，可通過與入駐商家的戰略合作減少建設成本，提高利潤率。主題商鋪招商收入：對古鎮內的現有商鋪（民居）進行整體打造后，由經營企業代理業主進行整體招商產生的場地租賃收入提成，該收入通過整體打造提高商鋪市場價值和利潤率，并且不需要大規模投資。主題活動招商收入：經營企業組織和打造的各種具有商業盈利特征的主題活動，通過活動的系列招商所產生的收入，可與主題活動的對應行業企業形成戰略合作關系。主題活動贊助收入：經營企業組織和打造的各種具有商業盈利特征的活動，挖掘游客消費能力的附加價值而產生的收入，可與入駐商家的戰略合作。主題景觀、設備贊助收入：通過與入駐商家的戰略合作，共同建設和管理的重要主題景觀而產生的收入。旅游項目加盟收入：通過吸引中小型商家和本地居民，加盟項目旅游、商業項目而產生的加盟費、管理費等收入。整體營銷收入和廣告收入：對招商、加盟等中小型企業的提供聯合營銷而產生的營銷和廣告收入。旅游項目所在地溢價產生的房地產物業銷售——開發企業可獲得的最快速和最整體的收益，本項目包括：古鎮內的商業物業銷售收入：通過集中收購、整體改造后，出售分散于古鎮住宅區內的中各種商鋪、客棧等產生的收入，通過銷售改造過和整體營銷提高利潤。古鎮物業代理銷售收入：代理出售古鎮內的物業（住宅和商鋪）產生的收入。同時也包括直接代理出售該區域增值后的小塊土地產生的利潤。通過整體規劃和營銷提高利潤，通過經營商組織的各種活動帶來客源穩定業主信心。新建住宅物業銷售收入：通過建設農民新村和經濟適用房、置換出古鎮物業并予以包裝出售所產生的價差收入，其中的產權式客?？僧a生更高的利潤。提供基本體驗(經歷)的機會出讓——經營企業可獲得的穩定收益，短期收益相對適中，收益期長。是旅游景區最傳統的收入類型。本項目包括：門票收入：景區最常規的收入，本項目的門票為提供游客完整的體驗所設，因此定價可包括景點參觀收入和活動參與收入。游樂項目收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內游樂項目獲得的收入。交通工具收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內交通游樂項目獲得的收入。參與性活動收入：景區最常規的收入之一，通過經營項目內各種臨時和長期的游客參與行活動獲得的收入。提供有助于豐富體驗的相關服務以及服務體驗本身——經營企業獲得的最穩定的的收益，本項目包括：餐飲收入：通過項目內餐飲項目經營所獲得的收入，為景區的常規收入組成部分。住宿收入：通過項目內客棧項目經營所獲得的收入，為景區的常規收入組成部分。娛樂休閑收入：通過項目內休閑娛樂項目經營所獲得的收入，為景區的常規收入組成部分。出讓、出售具備知識產權特點的商品——開發企業和經營企業均可獲得的較穩定收益，其實現收益速度較快。本項目包括：具有某某特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發或特許開發和經營某某旅游商品產生的收入。項目引進的貴州旅游商品銷售：品牌化銷售各種貴州旅游商品產生的收入，是項目商品銷售中最重要的收入。古鎮居民所需日常生活商品銷售：以提高古鎮居民生活品質、豐富游客購物商品的補充，是古鎮日常商品銷售產生的收入。提供景區內居民可以市場化的公共服務——開發企業和經營企業均可獲得的長期收益，其短期收益相對較小，收益期長。本項目包括：水電供應收入：該收入主要通過溫泉等稀缺資源的供應產生較大的收入。信息類產品供應收入：提供網絡、電視、通訊等產品和服務產生的收入，該收入可通過引入特色主題活動和展覽得以提升利潤，同時也可以通過對古鎮各商家的集中營銷增加盈利點。關于古鎮旅游門票贏利模式的特別說明：古鎮的門票贏利模式并非單純的觀光門票概念，其中包括了基礎門票收入（常規的觀光門票）和其他門票類收入其他門票類收入并不以景點通票形式出現，而是游客在古鎮整體消費的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費。但由于將景點與特色活動結合起來，因此，是游客游覽和體驗古鎮過程中的必然消費。其他門票類收入主要包括：參與互動活動門票、活動中出售紀念品收入、導游服務費、參與活動的服裝道具等租賃銷售費用等等。經濟杠桿與商業模式整合某某開發所需的經濟杠桿運用說明運用以下杠桿，撬動某某資源的提升，同時撬動各方面資源、政策和商流向某某的流動，并通過其聚集，形成某某開發的商業模式區域杠桿某某的旅游經濟區位價值：一方面，可以此撬動和引導全省所有的團隊旅游客源向某某的流動和聚集；另一方面，以某某的特色資源為載體，引導貴陽市的旅游經濟產業向某某的傾斜和流動，包括旅游團隊住宿、旅游商品銷售、團隊旅游餐飲、旅游文化展示等等。某某的區域經濟價值：可以此吸引全省各地區的旅游軟性資源向某某的流動，并以此聚集成為雙向產品，一方面借全省資源強化某某景點和產品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區政府和企業的參與。文化杠桿某某的多元文化格局：運用雙向撬動方法，對內，多元的文化和歷史文化遺存成為完善某某多元旅游經濟結構的客觀載體；對外，是吸引貴州其他文化要素向某某聚集、包裝、展示的脈絡和線索。貴州的多元文化格局：貴州全省豐富的多元文化格局既需要成為某某旅游及相關產業發展的基礎土壤，為其提供養料和題材，同時也是某某旅游商業項目由散到聚，由多到精，由弱到強的保證。貴州的文化和創意產業基礎：貴州獨具魅力的文化資源具備很強的創意產業開發基礎，但基于多種原因影響，發展緩慢，則既為某某通過旅游和文化切入這一最具發展潛力的產業提供了機遇，更符合了某某資源開發的特征和方向。政策杠桿旅游政策：一方面，項目需要各級區域旅游管理和旅游規劃方面的政策配合，更重要的是，將項目的經濟地位提升至省域旅游窗口和區域文化開發的高度，可充分引導和爭取相關政策向某某的傾斜。文化和宣傳政策：這方面項目可借助的政策主要包括兩方面。其一，是通過打造貴州文化的典型性窗口，爭取文化和宣傳部門相關政策；其二，是以古鎮為載體打造貴州旅游經濟的對外營銷窗口，爭取各地方政府的相關政策及資金的流入。區域經濟開發政策：本項目的價值并非只是一個旅游景區項目，更是區、市、省三級的區域經濟的亮點價值和引導價值，采用第三產業啟動，第一、二產業聯動，其他創新產業跟進的模式，可廣泛爭取省域范圍內各種產業政策支持。土地政策：通過靈活運用原住民參與性開發和經營的策略，配合國家相關農村建設和小城鎮開發政策，可最大限度減少開發過程中的土地成本。商業杠桿某某既有的商業化開發格局：某某現有的商業化水平較高，存在著正反兩種影響，一方面，較高的商業化程度減弱和破壞了古鎮原有的資源特性和文化特性，需要借助相關的政策予以引導和整治，另一方面，較好的商業氛圍也讓項目以后的整體文化商業和旅游開發具有了現成的商業動力。貴陽市薄弱的旅游商業機會：貴州是旅游資源大省，但同時也是旅游經濟弱省，旅游產業鏈條中的幾個重要環節（餐飲、住宿、購物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經濟核心，這是項目提升至省域地位的絕佳機會。貴州省多元的旅游及相關商業格局：和某某一樣，貴州全省的旅游資源和開發也存在著“多而雜、弱而散”的現狀，而且普遍經濟水平不高，這就為打造能凝聚和推廣貴州旅游資源和旅游商業的省級核心項目提供了市場空間。商業模式整合商業模式整合思路“經營啟動，開發跟進；雙向互動，聚沙成塔；政企結合，區域聯動”“經營啟動，開發跟進”——某某資源特性決定了其整體開發量大，開發主體和受益主體復雜，以不動產（景點、商業、住宅等）的開發策略容易造成啟動緩慢，投資額大的局面，因此項目應采取“少量開發，廣泛經營”的啟動模式。以少量的固定資產投資和廣泛的經營活動相結合，可以用最小化的時間和投資成本，形成相對最大的啟動效果。啟動期后再跟進較大規模的固定資產投入，既能鎖定最具開發價值的項目，也能很好地協調整個資金運轉，更能通過啟動期的鋪墊爭取到適合開發的相應政策。“雙向互動，聚沙成塔”——某某古鎮開發的目標客戶不僅僅只是旅游者，作為具有區域經濟地位的綜合性項目，游客、原住民、其他小型投資和經營者、各級政府四種利益群體間是互為資源，互為客源的；只有充分利用好該雙向互動模式，才能將某某、乃至全省的資源得以集聚和提煉，成為亮點項目和典型項目?！罢蠼Y合，區域聯動”——某某古鎮的區域經濟開發特征，取決了開發參與者的多元化，其中最重要的是政企的結合，其一是指在整個開發過程中，開發企業要與某某、花溪的相關政府部門形成聯動；另一方面，也需要以某某為紐帶，帶動全省各級政府和部門與全省旅游產業企業的聯動。項目開發面臨的主要矛盾核心矛盾：多類投資和收入模式在時間和空間上，分散與集中的矛盾某某古鎮開發的旅游資源類型多樣、相關利益群體關系復雜、不動產產權關系復雜、非物質旅游資源眾多，均是構成項目開發核心矛盾的要素。歸結起來，從開發過程的經濟性上，可以發現，有限的項目開發投入，在時間和空間上的項目開發選點和節奏把握上，均面臨著多頭協調的矛盾。同時帶來贏利上也存在著多頭協調的矛盾。該矛盾的解決方法直接影響著開發企業在處理資源結構、開發強度、經營管理方法、相關群體利益等方面的開發問題。對于該綜合性強的核心矛盾，可對應使用“借力打