2006年度全國物業管理師資格考試《物業管理實務》試卷一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1、一級資質物業服務公司注冊資金為人民幣（）萬元以上。A50B300C500D10002、新設立的物業服務公司應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市級人民政府房地產主管部門申請資質。A30B45C60D903、某物業服務企業僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。A一級，B二級，C三級，D三級暫定。4、前期物業管理招投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。A7B15C30D455、在前期物業管理招投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人，招標人（）。A其中一個人作為中標人B以報價最低的為中標人C報請房地產行政主管部門確定中標人D按照中標候選人的排痛確定中標人6、物業管理招標的過程：⑴準備投標文件；⑵獲取招標信息；⑶登記并取得招標文件；⑷參加開標，現場答辯會議。⑸送交投標文件；⑹簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（）。A3-2-1-4-5-6B3-2-1-5-4-6C2-3-1-4-5-6D2-3-1-5-4-67、物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業服務公司簽訂。A各業主分別B業主大會C業主委員會代表業主D物業建設單位8、業主臨時公約由（）制定。A建設單位B購房人C物業服務公司D房地產行政主管部門9、物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。A設計工作，B工程監理工作，C開發建設工作，D物業管理咨詢工作。10、前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。A首次業主大會會議召開B業主大會成立C50%業主入住，D物業服務合同生效。11、業主大會選聘了新的物業服務公司，原物業服務公司應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。A建議單位，B業主委員會C政府主管部門D新物業服務公司12、因住宅室內裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。A裝修人，B裝修企業，C裝修施工人員D物業服務企業13、在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及相應入住手續的（）。A建設單位和物業服務公司將視業主入住不成立21、下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）A物業服務企業可視具體情況將部分消防通道劃分為停車位B物業服務企業任何時候都不能將消防通道劃為停車位。C物業服務企業如何時候都不能將消防通道劃為停車位。D業主在消防通道停車與物業服務企業無關，無須進行管理。22、電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。A確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃正。B通過安全窗撤離轎廂。C通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援。D通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救。23、實行物業服務費用酬金制的物業服務公司應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。A三個月，B半年，C一年，D二年。24、實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業服務公司的酬金。A物業服務成本，B物業服務支出C物業服務支出、法定稅費，D物業服務成本、法定稅費25、住宅專項維修資金屬于（）所有A物業服務公司B全體業主C物業服務公司和全體業主D建設單位。26、在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業服務公司（）A提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃撥，B自行決定，C與部分業主商議決定，D與建設單位商議決定。27、物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）A政府定價，B政府指導價，C業主定價，D物業服務公司與業主協商確定28、新建物業承接驗收時，物業服務企業應向（）索取物業檔案資料。A業主，B建設單位，C施工單位，D監理單位29、某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用文書類型應是（）A通知，B報告，C請示，D決定30、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業服務公司（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。A管理服務費，B審批費，C施工現場管理費D裝修保證金。二、多項選擇題31、二級物業服務公司資質證書由（）頒發和管理A國務院建設主管部門B省、自治區人民政府建設主管部門C省、自治區人民政府房地產主管部門D直轄市人民政府建設主管部門。32、新設立的物業服務公司在申請資質時，除應提供營業執照，企業章程，驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。A企業法定代表人的身份證明B企業總經理的身份證明C物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同。D管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。33、物業管理招標的主體包括（）A物業服務公司B物業建設單位C業主大會D業主委員會34、前期物業管理服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）A簽訂合同的主體不同B合同終止的條件不同，C前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要。D前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同，E前期物業服務合同屬于無固定期限的合同，物業服務合同屬于固定期限合同35、下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。A業主公約經業主大會通過后生效，B業主公約對全體業主具有約束力，C業主公約對物業服務公司具有約束力，D業主公約對物業建設單位具有法律約束力36、某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停用，下列說法中，正確的有（）A立即通知電梯公司解決故障停梯問題B電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用C建設單位應承擔此次事故的全部費用。D管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用。37、按使用功能劃分、物業可分為（）物業。A居住，B公共，C商業，D工業，E其他38、物業管理區域停車場的物業管理人員一般包括（）A車輛維修員，B車輛清洗員，C交通疏導及管理員，D停車場保潔員，E停車收費員39、物業服務公司主營業務收入包括（）A物業管理B物業經營C政策性虧損補貼D物業大修E共用部位的租賃收入。40、物業服務公司的利潤總額包括（）A企業所屬項目上交的管理酬金，B營業利潤，C投資凈收益D營業外收支凈額E共用部位的租賃收入41、物業服務支出的構成不包括（）A物業公用部位、共用設備設施的日常運行、維護費用B物業服務公司財務保險費用C物業共用部位、共用設備設施保險費用。D管理服務人員的工資E項目管理處用房裝飾裝修費用42、按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）A政府定價B政府指導價C市場調節價D業主定價E政府與業主共同定價43、住宅專項維修資金可用于（）A彌補物業管理經費的不足，B共用部位、共用設施的大修，C共用部位、共用設備設施的更新，D共用部位、共用設備設施的改造，E共用部位、共用設施設備的日常維修，44、下列關于物業服務費用包干制的說活中，正確的有（）A由業主向物業服務公司支付固定的服務費用，B管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動C物業服務公司應聘請專業審認機構對物業服務費用收支情況進行審計D物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或者承擔。E物業服務費用中不包括法定稅費45、物業管理信用檔案的建立范圍包括（）A物業服務公司B物業管理專業人員C業主委員會D建設單位E物業使用人。三、案例分析題案例分析題（一）某物業公司管理一高層住宅小區，近期收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。1、部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷2、保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患3、小區內停車秩序混亂，建議加強管理4、小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理5、常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素。6、樓梯燈損壞頻率高，建議及時檢查更換。7、某部電梯安全隱患嚴重，需要大修。8、建議小區外墻全部翻新9、小區老鼠和蚊蠅效多（特別是蚊子），建議采取措施10、小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理11、部分業主要求減免物業服務費12、希望提供家政服務13、部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路14、建議清潔工作時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯。問題1、解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）。答：1、需要資金投入的項目有：第1項，第6項，第7項，第8項，第9項。2、其中第1、6、9項應在物業服務費中列支，第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤。問題2、上述不屬于物業服務公司管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業服務公司應如何處理？答：第4項，第12項，第13項。物業服務公司應向業主作出解釋。第4項和第13項不屬于物業服務公司直接管理職責范圍，無權直接處理；物業服務公司應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決。可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務，并跟蹤事態，及時向業主通報。問題3、試分析第9項問題產生的原因和應采取措施？答：可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因。應采取措施：；加強環境治理，及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物業、化學、生物等方法滅鼠。同時加強宣傳教育，取得業主的配合。問題4、在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？答：第11項。因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納服務費用的義務。同是受到合同等約定，不能隨意減免物業服務費。問題5、針以上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？答：1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓。2、調整優化管理服務的工作流程；3、加強安全管理，公共秩序管理；4、加強小區共用設備設施的更新改造工作；5、加強小區衛生管理工作。6、加強溝通和宣傳工作。案例分析（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業公司承擔前期物業管理。業主2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會，會議選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區物業管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的的物業管理資料，拒不配合物業交接驗收。2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于陽聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之后，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。問題1、上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業服務企業負責無償修復？答：上述20戶業主提出的修復請求是合理的，因為房屋未超過保修期限。但由乙物業服務企業負責無償修復是不合理的。因為房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責。問題2、乙物業服務企業的做法是否妥當？如果您是公司負責人，如何處理業主的投訴？答：乙物業服務企業的做法是不妥當的。該公司應勘察現場，統計業主損失的情況，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修。同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進行情況。問題3、該小區的前期物業服務合同何時終止？答：2005年8月1日零時。問題4、甲物業服務企業拒絕移交的理由是否成立？請說明理由？答：拒絕移交的理由不成立，理由是業主欠繳物業服務費，應通過業主委員會督促、物業服務公司