目錄TOC\o"1-4"\u關鍵詞 房地產行業融資問題研究——以龍湖地產有限公司為例摘要：1978年，隨著經濟體制的改革，中國實現了土地所有權和使用權的分離，并產生了現代房地產的原型。房地產行業的發展改善了中國人口的住房問題和城市前景，也帶動了其他行業的發展。今天，房地產行業進入了一個新的發展時期，對國民經濟的發展起著重要的作用。同時，作為資本密集型產業，資本需求對房地產產業的發展起著決定性的作用。由于房地產這一行業的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。這個問題限制了房地產的發展，影響了房地產行業的發展。本文以龍湖地產有限公司為例，對房地產融資模式現狀進行一定的分析，由個別推出整體，為房地產融資問題提供解決方案。關鍵詞:房地產企業;融資;策略；龍湖地產。StudyonfinancingofRealestate——ThecaseofLongHurealestateco.LTDAbstract:In1978,withthereformoftheeconomicsystem,Chinarealizedtheseparationoflandownershipanduseright,andproducedtheprototypeofmodernrealestate.ThedevelopmentoftherealestatesectorhasimprovedthehousingproblemsandurbanprospectsofChina'spopulation,aswellasotherindustries.Today,therealestateindustryhasenteredanewperiodofdevelopment,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthenationaleconomy.Meanwhile,asacapital-intensiveindustry,capitaldemandplaysadecisiveroleinthedevelopmentoftherealestateindustry.Duetotheparticularityoftherealestateindustry,therearefinancingdifficulties,singlewayandhighcomprehensiveinterestrate.Thisproblemrestrictsthedevelopmentofrealestateandaffectsthedevelopmentoftherealestateindustry.Takinglonghurealestateco.,ltd.asanexample,thispaperanalyzesthecurrentsituationofrealestatefinancingmode,andproposesasolutiontotheproblemofrealestatefinancing.Keywords:Realestatebusiness;financing;countermeasures;LongHurealestate.

引言隨著社會經濟水平的不斷提升與城市化進程的推進，房地產行業的快速發展促進了其他相關產業的發展，因而房地產行業在我國經濟中扮演著不可或缺的角色。同時提供了很多的就業機會。由于房地產這一行業的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。目前房地產行業的未來發展與房地產融資密切相關，但近幾年國家出臺的一系列宏觀調控政策讓本就融資不易的房地產企業雪上加霜。有的企業不能跟上新階段的經濟發展需求，選擇合適的時間并且拓寬融資渠道，便使得融資渠道仍然單一。為了解決這一系列問題，本文以龍湖地產有限公司為例，對房地產融資模式現狀進行一定的分析，由個別推出整體，為房地產融資問題提供解決方案。1理論概述1.1融資的概念狹義上的融資是指企業籌集資金的行為,因為這與籌款的過程密不可分的聯系。為了確保實現企業正常生產和經營活動,企業籌集資金時會利用科學信息并做出決定,通過一些渠道來獲得籌集資金的企業或投資者。一般來說，融資過程也被稱為融資，即貨幣基金的融資。雙方在金融市場上以各種方式籌集或借入資金。房地產融資是房地產基金的整合，指房地產和金融行業緊密結合的產物。房地產融資還指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信貸渠道進行融資、融資和相關金融服務的一系列融資活動。1.2房地產融資的渠道1.2.1內部融資1.2.1.1自有資金公司自有資金,包括通過各種投資者投入資本公司建立時,超額準備金后的稅后利潤提取的經營期限,并保留(資本溢價增資或股權溢價和直接計入損益和業主的權益)公司控制自己,并持有了很長一段時間。一個公司要有良好的發展與經營的前景，需要有足夠的自有資金的保障與支持。則而言之國家對于房地產企業的自有資金的要求比例非常的高。1.2.1.2預收賬款這意味著發起人根據合同提前收到買方的定金，委托開發單位開發建設新項目，雙方根據合同提前收到開發單位的開發建設資金。通過這種方式，開發人員可以提前籌集必要的開發資金。1.2.2外部融資1.2.2.1上市融資股權融資已成為股權房地產企業的重要融資渠道，包括利用殼公司資源直接發行和直接注冊。1.2.2.2房地產開發債券發行的債券的房地產債券是一種非活躍社會的基金，既可提供長期房地產開發資金，也可以用于房地產項目的土地利用計劃和投資。房地產公司需要長期資本，而債券是籌集資金開發的重要來源。1.2.2.3銀行貸款銀行作為房地產企業的融資渠道，因而銀行信貸主要從銀行里借款。目前，房地產開發企業60%以上的資金來自地方銀行貸款。短期信貸只能作為企業的流動性。在發展項目建設階段，可以申請長期貸款作為擔保。房地產企業貸款主要包括房地產開發貸款、房地產企業流動資金貸款和銷售關聯住房抵押貸款。1.2.2.4房地產投資信托（REITs）REIts(房地產投資信托),指的是房地產投資信托公司公開發行紙幣的盈利性,投資者將資本要求在一定的信托資產規模,轉移到投資管理機構負責監督證券持有人的利益,基金按比例分擔投資以及融資模式的后果難測。。這其中,投資的主要做法,投資管理機構從事不動產交易、聯合開發、管理等等,而房地產投資信托,主要分為股票型房地產抵押、擔保類和混合類。1.2.2.5商業抵押擔保證券商業抵押貸款支持證券(CMBS)是一種結合商業證券化抵押貸款的融資方式，與商業地產抵押作為一種抵押貸款證券,并向投資者發行,通過證券化進程和債券的形式。其他融資方式還包括利用租賃融資、租賃融資、夾層融資等。2房地產行業融資現狀2.1融資門檻高房地產行業最主要的特點就是資金需求量大，除此之外，還包括其投入的規模較大，獲取利潤的周期長，以及所獲得的回報豐富等等。近幾年我國為了抑制房地產過熱，防止社會發展過度依賴房地產的發展，與此同時為了將房地產金融規范化，頒布了一系列宏觀調控政策，從而提高房地產融資的門檻。就2019年房地產融資環境而言，整體先上升后抑制，全年資金總量同比有微小上升（如圖1所示）。受整體環境影響，絕大部分公司的融資成本在2019年都在升高，雖然近兩年也開始有所放緩，主要的原因是不單單國內的融資成本升高了，境外的融資成本在2019年也在不間斷走高。同時，存在一種分層現象，銀行間市場利率普遍較低，但實體經濟融資市場利率正在上升。中小企業融資困難，成本高昂。房地產融資受到了過于嚴格的控制。圖12015-2019年房地產行業融資總量情況圖2.2融資業務全面收緊2017年11月，《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》出臺，非標準的金融和銀行聯系直接結盟，房地產融資渠道在短時間內大幅減少。融資業務全面落實新條例。2018年4月,項目融資的出現,中國房地產已經進入全面的緊張時期,其中銷售周期速度,還款的銷量增速放緩,房地產開始融資,從而限制了資金來源。2019年6月，房地產行業全面收緊了再融資業務的發展。2019年7月我國監管部門加強對新增貸款和房地產限額的規模管控，目的就是為了防止金融風險以及控制宏觀杠桿率。因此銀行對房地產貸款提出的要求就更加嚴格了，只有在滿足“432”“432”即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發商必須有國家二級資質。的條件下，才可以申請開發貸。一些地方的四大行只將業務對百強和地方性龍頭企業開放。不久后國家發改委公布“432”即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發商必須有國家二級資質。3房地產行業融資存在的問題3.1渠道過于單一且受限作為一個眾所周知的資本密集型行業，房地產行業需要大量的財政支持，無論是在土地使用規劃方面，還是在完成后的銷售階段，僅僅依靠自身企業的固有資金是很難支撐企業前行的。房地產企業的資金來源主要依靠銀行信貸、發行債券。而2016年北京、天津的樓市調控新政策公布后，房地產企業的融資環境就變得更加緊張，股權融資、債券融資和信托等房地產融資方式受到很大層面的管制。隨后，中央銀行、銀行監管會和住宅建設部等相關部門相繼發表聲明稱要將購房融資行為制度化，行政、建筑和住房部和其他有關部門發表了一項聲明,即他們購買房屋融資行為,監管當局和諸如銀行、證券和信托公司相繼發布政策、方法、渠道,嚴格管制房地產融資的數額和條件。促使房地產行業去杠桿和嚴防不確定性指導。在這種背景下，過于依賴銀行貸款容易造成房地產企業資金鏈的短缺。3.2融資成本上升房地產融資的渠道和資金的來源壓縮是由于加速的管控和去杠桿發揮的作用，同時還抬高了融資的成本。前兩年，受到了美國聯邦儲備系統加息的壓力，2017年，中國被迫提高自由市場開發利率，加大國內去杠桿化力度，收緊流動性，2017年中國市場實際利率上升。2018年，雖然國債回報率下降，整個市場的流動性開始逐漸松動，但是流向房地產的銀行可貸額度卻在減少，這使得資金嚴重受到限制，并且造成較高的融資成本。一些大型房地產公司的融資比例接近5%，而中小型企業的融資比例在6%至9%之間。高利率的融資使得房地產開發項目越來越困難。3.3銷售回款困難2017年后，相繼有多個城市頒布了關于房地產限購、限簽和限價的一系列指令。這對于房產企業和其購房者而言，無疑是一個巨大的負擔，一方面限購帶來的的限簽使得消費者無法具備資格去銀行辦理商品房的貸款，進而影響了房產企業的銷售收入的進度；而另一方面，限價政策迫使大部分房地產企業減少商品房銷售收入和收取的金額。因為銷售量下滑，使得房產企業的銷售收款周期拉長，導致很多房地產大力打折對外銷售和減低租金，直接影響了這些企業的資金回籠，使得融資弊端愈發凸顯。3.4融資風險增加融資渠道的受到限制和融資成本的抬高，加大了房地產行業今后融資的不確定性。房地產項目的周期時間通常需要2到3年，而房地產項目的資金耗費量巨大，由于過分依賴銀行貸款,房地產行業的凈負債率普遍較高,且平均凈債務比率的前十名國家不動產公司已達到80%,這意味著所有資產一億萬,相當于8000萬的債務。巨大的債務償還壓力讓很多房地產公司都焦頭爛額，因為近幾年國家對房地產的調控不斷加緊，各種關于房地產的政策頻頻頒布，房地產項目深受影響，出現積存情況，導致周轉不靈，一旦資金鏈出現問題，企業很容易陷入資不抵債，使得項目爛尾。項目爛尾，也會讓消費者陷入恐慌，土地也處于閑置狀態。4龍湖地產有限公司融資案例研究4.1龍湖地產有限公司簡介1993年，龍湖地產有限公司在重慶正式成立。依據自身的優勢，龍湖地產在全國范圍內不斷的發展。龍湖地產開拓的業務范圍比較廣泛，其中包括房地產整合、長期租賃、商業運營等方面。除此之外，龍湖地產試圖在養老金與城市生產等方面創新發展，進一步開拓出新的業務領域，是一家追求卓越、專注于微妙內容的公司。以質量為導向的專業房地產公司。2009年，龍湖房地產有限公司在香港交易所董事會上市。2010年被評為增長最快的模范企業;2011年被評為“風險控制能力最強的多行業領先企業”。截至2018年底，龍湖房地產總資產5068,84億元，凈資產148,18億元;總營業額1157.98億元，同比增長37.76%，營業利潤1145.49億元，同比增長37.77%。2019年，龍湖民營房地產企業融資利率居首位，平均融資成本為4315%。他是私營企業的領導者，在長江三角洲、西部、環渤海、華南和華中地區簽訂過合同。這一比例為34%、24.4%，、21.6%、10.8%和9.2%。4.2龍湖地產有限公司融資渠道從龍湖地產有限公司的2019年度報告中，可以明確的發現龍湖地產有限公司在正常經營范圍內所需要的資金，主要通過以下幾個途徑：銀行貸款、信用評級發債等，詳情如表1所示：表1龍湖地產有限公司近兩年融資成本明細表計量單位：億元時間20142015201620172018五年內悉數償還的銀行及其他借款利息21.3522.518.4918.9534.38非五年內悉數償還0.772.046.3910.7810.31優先票據的利息開支5.845.345.384.334.18減：發展中的資本化金額27.7329.4429.7236.0848.23融資成本0.230.430.530.450.75數據來源：龍湖地產有限公司年報4.2.1銀行貸款方式從龍湖地產有限公司的融資情況分析，公司主要通過銀行貸款籌集資金，2014年到2018年公司的融資活動支出中利息支出分別達到了21.19億、27.17億、27.31億、31.1億、46.77億，近幾年呈現出增加的趨勢。這當中的主要的原因可能是能龍湖地產在不斷地擴張需要大量的資金支持，但是自有資源無法很好地滿足，而銀行貸款作為外部融資方式中最為靈活、程序相對簡單快速的融資方式，龍湖地產運用的就是這種簡單的融資方式。從2017年與2018年的發展中，龍湖地產有限公司產生了數額較大的銀行貸款，查閱其年報其近兩年所有銀行借款中超過一年期的分別占比94.78%、89.44%，這種銀行貸款融資結構短期內不會讓龍湖地產產生較大的還款壓力，貸款資金詳情如表2所示：表2龍湖地產有限公司近兩年銀行貸款詳情表計量單位：元貸款期限2017年2018年一年內361075400011743175000多于一年，但不超過兩年1725627500022813096000多于兩年，但不超過三年1563861400020800932000多于三年，但不超過四年580678400010626929000多于四年，但不超過五年827020500024998929000超過五年1855607800020216238000數據來源：龍湖地產有限公司年報4.2.2信用評級發債方式在企業對資金的需求不斷增大的同時還要減少對銀行資金的依賴，信用評級發債是龍湖地產有限公司的另一重要融資方式。查閱其年報近兩年發行的的優先票據如表3所示以及19年發行的5只債券如表4所示：表3龍湖地產有限公司近兩年發行優先票據情況表計量單位：元貸款期限2017年2018年于2013年發行的2023年美元優先票據3335167000于2014年發行的2018年人民幣優先票據1977843000于2017年發行的2022年美元優先票據29524730003109900000于2018年發行的2023年美元優先票據2076578000于2018年發行的2028年美元優先票據3434145000數據來源：龍湖地產有限公司年報表4龍湖地產有限公司2019年發行債券情況表日期發行規模（萬元）票面利率期限2.201700003.99%五年2.21500004.70%七年7.19500003.90%五年1500004.67%七年9.9850003.95%十年數據來源：龍湖地產有限公司年報龍湖地產之所以是我國地產公司中最早獲得了票面利率低于10%的公司，最主要是因為龍湖在整個資本市場上建立的品牌形象，經營指標都保持穩健增長，這就會對企業的信用債券發行起到一定的推動作用，也就不難解釋為何穆迪評級等機構會給龍湖地產較高的信用評級。對于其他的房地產企業來說，龍湖地產的方式有利于學習和借鑒，但是在實際的過程操作中卻是非常困難的。2017年有評級機構將我國的房地產業展望由之前的“穩定”降為“負面”，這一操作讓企業的發債變得更加不容易。如果得不到相應的評定等級，企業也會相應的增加其融資成本。4.3龍湖地產有限公司融資存在的問題4.3.1長期負債占比大，增加融資成本根據表2、表3和表4的數據，觀察得出龍湖地產縮小了短期負債的占比，增加了長期負債的占比。短期而言，確實可以緩解償還壓力，但長期這不是一個好辦法。長期負債的利息率要高于短期負債的的利息率，這就會使企業的融資成本加大。而且長期負債缺少彈性，企業在取得長期負債后，在債務期間內，即使沒有資金需求，也不容易提前歸還，只能繼續支付利息，這就給企業帶來了不必要的支出。如果長期負債的話，債權人應該提前對于相應的公司進行詳細的信用調查，甚至是對公司最基本的財產進行評估，從而可以避免因長期負債而損害個人利益。如果企業過于依賴這種方式，一旦沒有可抵押的資產那就會面臨資金短缺，整個經營會受到慘重的影響；同時也會給企業的信譽帶來負面影響。4.3.2資產負債率高，風險大龍湖地產在2012年與2013年10的資產負債率分別達到了74.03%、72.41%，然而2015年與2016年的資產負債率為66.07%、66.59%，通過二者相比較可以得出，2015～2016年的資產負債率比2012～2013年降低了很多。但是2017年受到國家宏觀政策的影響開始回升到70%（如圖2）。資產負債率的安全范圍是40%—60%，超過這個值代表企業擁有的資產中負債不在正常范圍內，財務風險相對也會因此加大，一旦企業經營不善，又沒有充足的現金支撐時，所需要的相關產業鏈與資金鏈都會斷開，如若來不及補償的話，很可能會面臨破產的局面。此外資產負債率過高還回引發三角債的發生，很容易讓企業失去經營的動力。圖2龍湖地產有限公司近七年資產負債率圖4.4龍湖地產融資問題的原因4.4.1應收賬款的增加應收賬款過多容易導致企業產品老化，資金沉淀。查閱其年報發現龍湖地產在2017年至2018年間，應收賬款增加將近一倍，雖然龍湖地產有限公司2012-2018年的資產總額逐年增加，并且增幅也在提高，但流動資產的增加是由于“發展中待售物業”和“應收賬款及其他應收款”的增長導致。同時，負債也在逐年增加但相對資產而言增幅相對小，而流動負債逐年增加原因是在“應付帳款、收到的存款和累積費用”的分項中，“收到的存款和房地產銷售的預付款”所占比例較大，已大大減少。說明企業的銷售回款不順利。在金錢都投入房產建設而銷售回款慢的情況下，龍湖地產就傾向于選擇長期負債緩解短期的償債壓力。4.4.2國家宏觀調控政策影響2016年國慶節開始，我國各地陸陸續續出臺了各種限購政策，2017年調控升級，不單單有限購限貸，大批城市還有限制銷售的政策。房地產調控政策主要以貨幣政策為基礎，貨幣政策通常通過信貸和銀行利率的演變影響房地產公司。銀行利率的上升將增加公司的融資成本，從而提高公司的資產負債比率。5房地產行業融資的建議及對策通過房產行業整體結合龍湖地產案例分析，房地產目前的融資有限且艱巨，分化也相對嚴重，融資綜合利率也比較高，銷售資金也受到了監管，在這種市場經濟大背景下，融資成為房地產公司在管理方面最為關鍵不可忽視的內容之一。當前龍湖地產有限公司并沒有完全踏入良性發展階段，并且我國的房地產金融系統也不夠完備，同時整個房地產行業本身也處于上升發展階段，因此要創新中國房地產的融資途徑可以從以下幾方面考慮：5.1加快融資創新，尋求多元化融資對于房地產資金渠道依賴單一問題，企業可以通過傳統、創新、多種金融衍生品結合的辦法，為自身企業融資擴寬門路。首先，在銀行業、基金等都相繼推出了互聯網產品如消費金融、投資理財、網絡小額貸款、融資租賃等，房地產也應該快速跟上步伐，融入到互聯網的新局勢中。龍湖產業在早期的發展中就預測到互聯網與房產可以有效的結合，因此龍湖產業將互聯網首次運用到房地產業的實踐中。2014年，龍湖發布轉型戰略，希望通過計劃讓公司打破常規成為具有互聯網思維的現代房地產企業。利用互聯網提高房地產的銷售量，可以為其融資中的銷售回款開辟新的途徑。將融資與互聯網相結合既可以擴寬企業的資金門路，同時也可以相對應削減融資所需要的成本。房地產公司可以實現金融產業鏈便捷的融資平臺，在降低銀行貸款的依賴性的前提下，努力開創融資的新渠道。5.2增大海外融資房地產行業可以增加外資力度，因為海外融資也是目前企業融資的又一重要形式。目前房地產市場逐漸對外開放，大量的海外資本都流入房地產行業。且就目前國家的一系列高門檻政策限制了房地產國內的融資方式，但作為支柱產業長遠看來，國家會鼓勵房地產企業吸引外資，會在政策層面提供更多特惠和保證。在“一帶一路”的號召下，不少外資都很看好中國市場，且房地產的高盈利空間在眾多產業中尤為凸顯，因此房地產企業要明白現階段的新情勢，認清好前景，借助本土政策優勢結合外資的實力，打開海外融資渠道。5.3加強與金融機構的協作，及時應對政策變動房地產行業應該加強與金融機構的合作，保持密切的關系是不可忽視的，這是因為我國的金融機構是集中民間資本的巨大載體，并且房地產行業的大多數資金來源于銀行存款，搞好與金融機構的對接一方面有利于銀行等金融機構與房地產行業之間的互動，為了快速掌握新的銀行信貸政策，從而及時的提前規避政策變動帶來的風險，就需要兩者之間加強聯系；同時，為了實現金融系統與企業內部系統的有效互操作性，促進相互合作與進步，企業還應利用金融行業及早服務，盡早引導企業建立健全的有關制度。另一方面，在中國建立的信貸制度中，可以知道如果企業失信必然會給企業自身帶來難以挽回的損失，在融資方面加重負擔，企業正常的經營活動受到約束。反之亦然，會幫助企業取得更低融資成本同時提高企業的效益。5.4增加直接融資比例，降低風險目前，房地產融資形勢嚴重分化，一些企業可以獲得低利率和長期融資，一些企業即使有高利率融資，也難以借款。順應新時代的發展趨勢，房地產行業應該提高直接融資和非信貸的比例，降低依靠長期債券銀行借款融資的占比。信貸融資相比其他融資渠道有較大的經營風險和財務風險。如果龍湖地產加大了直接融資，不依賴外部融資的情況下，加快銷售回款、增強自身造血能力，那規避融資風險的能力會大大提升并且完善資產結構。5.5合理規劃，降低融資成本融資作為房地產行業的必由之路，在籌集資金的同時，企業還需要多顧及融資成本，值得借鑒的是龍湖在融資成本做的不錯。雖然龍湖的貸款總額逐年增加，但平均貸款成本逐年下降，龍湖房地產管理集團在確定債券發行條款方面取得了巨大成功。企業在保持低融資成本做長期規劃時，應該根據自身企業的經營狀況和項目規模對現金流量作出不同的數據分析時，應該對其所使用的融資進行預算，以固定的最優資產預算方式，優化融資結構，從而可以降低資產的負債比率，不斷的提高資本的利用率，與此同時，要對資本進行合理的配置，從而選擇最合適的融資體系。其次，在對項目進行分析時，可以出具項目有效性白皮書，由專業人士深入研究項目的有效性，對于規模較大的項目，則需要謹慎考慮是否要投入相應資金，在投資方面控制好融資，有助于達到企業的低融資成本用意。5.6完善融資制度各領域的發展都少不了制度的約束，目前在房地產市場中，關于融資的法律法規還不系統化。想要房地產市場長久發展，還需要國家建立完善融資法律法規，將房地產市場規范化。通過合理的政治手段，規范管理房地產開發企業的融資形式和內容。在限制房價過熱的情況下，也應該出臺一些鼓勵支持性的政策。房產金融業的創新要以規章制度為保障，在