北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章 公司簡介 4一、 實力雄厚的招商局物業(yè)治理有限公司 4二、 招商局物業(yè)治理系統(tǒng)結(jié)構(gòu) 6三、 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績 7四、 充足的人力資源儲備 8五、 企業(yè)文化 8第二章 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)治理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃 9一、 北京海關(guān)辦公樓差不多情形 9二、 物業(yè)治理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃 10（一）項目定位 10（二）治理思路 10（三）治理體制 11（四）治理機(jī)制 11（五）合理的收費，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 11（六）治理優(yōu)勢 11第三章 治理服務(wù)承諾指標(biāo)及采取措施 13一、 治理服務(wù)承諾指標(biāo) 13二、 治理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表 14第四章 物業(yè)治理的運行 30一、 擬采取的治理方式 30（一）北京海關(guān)物業(yè)治理中心內(nèi)部治理架構(gòu) 30（二）北京海關(guān)物業(yè)治理中心運作機(jī)制 31二、 治理人員的配備 33三、 治理人員的培訓(xùn)與治理 34四、 物資裝備情形 42第五章 治理費用預(yù)算 45一、 治理費用預(yù)算表 45二、 服務(wù)報價和物業(yè)治理費預(yù)算講明 49第六章 日常物業(yè)治理 52一、 辦公樓愛護(hù)、保養(yǎng)要點 52二、 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的修理、保養(yǎng)、運行和治理 53三、 保潔服務(wù)日常治理 58四、 安全保衛(wèi)日常治理 64五、 財務(wù)會計日常治理 67第七章 物業(yè)治理工作打算 68第八章 房屋檔案的建立與治理 69第九章 治理規(guī)章制度 71一、 綜合服務(wù)部 71二、 工程修理部 71三、 安全保衛(wèi)部 73四、 保潔服務(wù)中心 75五、 行政辦公室 75六、 財務(wù)稽核部 76第十章 終止語 77

公司簡介實力雄厚的招商局物業(yè)治理有限公司中國招商局始創(chuàng)于1872年，一向以“用心實業(yè)，開拓進(jìn)取，重諾守信，服務(wù)社會”的精神開拓不同業(yè)務(wù)，為建設(shè)一個安定繁榮的社會而努力。曾開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的先河，在中國近代經(jīng)濟(jì)史和社會進(jìn)展史上具有重要地位。1978年，招商局又因獨資開發(fā)中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)，打響中國改革開放的第一炮，而為海內(nèi)外矚目。現(xiàn)在，招商局已進(jìn)展成為總投資逾700億港元的多元化現(xiàn)代超大型國有企業(yè)集團(tuán)，被譽為香港“四大中資企業(yè)”之一，業(yè)務(wù)涉及交通基建、運輸、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)貿(mào)易、工程地產(chǎn)、旅行酒店、金融保險等七大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。招商局物業(yè)治理有限公司是上市公司，招商局蛇口控股有限公司（深市0024）所屬從事物業(yè)治理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，總部設(shè)于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武漢、香港等都市設(shè)有地區(qū)性公司，治理面積近500萬平方米，治理的物業(yè)包括寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、不墅區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)、酒店等幾乎所有的物業(yè)治理類型，治理面積及經(jīng)營業(yè)績居于全國先進(jìn)水平。并提供寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)的物業(yè)治理顧咨詢、咨詢服務(wù)，同時招商局物業(yè)治理有限公司還成立了保潔中心、物資配送中心和工程修理中心，形成了以物業(yè)治理為核心，有關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條，使公司邁進(jìn)了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的經(jīng)營之路。招商局物業(yè)治理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，通過幾年的努力和錘煉，已建立了一支明白經(jīng)營、會治理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素養(yǎng)的物業(yè)治理隊伍。在治理上，公司采納了“中外結(jié)合”的治理模式，曾與美國科爾公司、世邦魏理仕等國際品牌物業(yè)治理公司進(jìn)行過良好的合作，并將美國和香港先進(jìn)的治理方式與中國內(nèi)地的實際情形融會貫穿，使公司的物業(yè)治理體系具有鮮亮的個性，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)治理品牌。目前北京招商局物業(yè)治理有限公司在北京治理著包括航華科貿(mào)中心、北京國際金融大廈、北京華商大廈、北京凱旋大廈等高檔物業(yè)項目，治理面積達(dá)50余萬平方米。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內(nèi)知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)如：招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先后入住我們治理的大廈。為了在治理上與國際接軌，我們主動導(dǎo)入ISO9002國際質(zhì)量保證體系，并于1999年通過認(rèn)證，使公司的治理步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。不管從治理面積依舊治理的檔次在北京同行業(yè)中均名列前茅，在業(yè)內(nèi)贏得了良好的聲譽，因此在中國物業(yè)治理協(xié)會成立大會上被推選為常務(wù)理事單位。

招商局物業(yè)治理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)物料配送中心工程修理中心保潔服務(wù)中心人力資源部財務(wù)稽核部進(jìn)展策劃部工程事務(wù)部品質(zhì)培訓(xùn)部總經(jīng)理招商局物業(yè)治理公司深圳分公司招商局物業(yè)治理公司北京分公司招商局物業(yè)治理公司上海分公司招商局物業(yè)治理公司香港分公司招商局物業(yè)治理公司南京分公司招商局物業(yè)治理公司西安分公司招商局物業(yè)治理公司廣州分公司招商局物業(yè)治理公司武漢分公司（武漢招銀物業(yè)治理公司）招商局物業(yè)治理有限公司

物料配送中心工程修理中心保潔服務(wù)中心人力資源部財務(wù)稽核部進(jìn)展策劃部工程事務(wù)部品質(zhì)培訓(xùn)部總經(jīng)理招商局物業(yè)治理公司深圳分公司招商局物業(yè)治理公司北京分公司招商局物業(yè)治理公司上海分公司招商局物業(yè)治理公司香港分公司招商局物業(yè)治理公司南京分公司招商局物業(yè)治理公司西安分公司招商局物業(yè)治理公司廣州分公司招商局物業(yè)治理公司武漢分公司（武漢招銀物業(yè)治理公司）招商局物業(yè)治理有限公司企業(yè)經(jīng)營業(yè)績招商局物業(yè)治理有有限公司治理項目一覽表地區(qū)項目名稱項目性質(zhì)治理面積北京招商局航華科貿(mào)中心頂級寫字樓、公寓、商場320,000M北京國際金融大廈5A級寫字樓103,400M北京華商大廈寫字樓、酒店32,000M北京凱旋大廈高檔寫字樓83,954M上海招商局廣場高檔寫字樓、商場69,775M招商局大廈高檔寫字樓、商場72,004M武寧小城高檔住宅區(qū)130,000M武漢武漢招銀大廈5A級寫字樓52,024M南京南京招商局國際金融中心高檔寫字樓、公寓、商場169,000M西安西安招商局廣場甲級寫字樓、商場、公寓68,000M深圳新時代廣場高檔辦公樓87深圳鯨山不墅不墅77,722香港西港中心等寫字樓、商場、公寓91充足的人力資源儲備招商局物業(yè)治理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，通過幾年的努力和錘煉，已建立了一支明白經(jīng)營、會治理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素養(yǎng)的物業(yè)治理隊伍。以北京公司為例在所有539名職員中，治理人員有55人占職工總數(shù)的10%，其中具有本科以上學(xué)歷的23人，占治理人員的46%，具有中級以上職稱的31人，占治理人員的56%，同時絕大部分治理人員參加了建設(shè)部或北京市房屋土地治理局舉辦的物業(yè)治理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)治理上崗證書。整個職員隊伍中，大專以上學(xué)歷的106人，占全體職員的20%，35歲以下職員299人，占全體職員的55%。招商局物業(yè)治理公司為了在猛烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，在人才的吸取與培養(yǎng)上采取了專門多的鼓舞政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺，專門是公司實行了治理崗位助理制，讓那些有潛力但體會上有欠缺的人員擔(dān)任各級領(lǐng)導(dǎo)的助理，在實踐中積存體會，提升能力，充分挖掘了職員的潛能，同時也為公司承接新的治理項目提供了人力資源保證，因此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的治理班子，而不用臨時聘請人員，從而保證了招商局物業(yè)治理的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因為此，才會有大批的專業(yè)人才持續(xù)加入到招商局物業(yè)治理的隊伍當(dāng)中，形成了良性的人才流淌，從而為公司的進(jìn)展提供了可靠的人力資源保證。企業(yè)文化企業(yè)思想：“以人為本”企業(yè)精神：“真誠服務(wù)，優(yōu)質(zhì)高效”企業(yè)意識：“用戶至上，服務(wù)第一”經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能制造專門的價值和形象”質(zhì)量方針：“安全、整潔、文明、高效”北京海關(guān)辦公樓物業(yè)治理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃北京海關(guān)辦公樓差不多情形樓盤概況樓盤名稱：北京海關(guān)辦公樓地理位置：位于北京朝陽區(qū)光華路，北京CBD中心區(qū)，北京高檔涉外寫字樓林立，世界聞名公司云集于此，商務(wù)氣氛濃重，交通十分便利。項目評判：杰出的設(shè)計，完備的設(shè)施，優(yōu)良的施工使北京海關(guān)辦公樓成為CBD中心區(qū)明顯的優(yōu)秀建筑。同時作為政府的辦公機(jī)構(gòu)和對外的窗口，辦公樓的建成對促進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易，規(guī)范治理，提升辦公現(xiàn)代化程度，樹立良好的政府形象，為保持社會經(jīng)濟(jì)的繁榮必將起到主動的作用。建筑指標(biāo)：建筑面積30000m建筑高度69.4m使用功能：本大樓要緊是海關(guān)機(jī)關(guān)辦公場所，對社會接待，同時設(shè)招待所、出租寫字樓、地下停車場、多功能會議廳等。各樓層除具備以上要緊用房外，還備有空調(diào)機(jī)房、強(qiáng)弱配電間、男女衛(wèi)生間、消防樓梯、電梯間等辦公用房。大廈設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成電氣系統(tǒng)：1600KV/A變配電系統(tǒng)、電氣動力系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)雙溫水系統(tǒng)、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)、消防排風(fēng)系統(tǒng)消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)智能系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、消防報警與設(shè)備聯(lián)動系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、緊急疏散廣播系統(tǒng)垂直交通系統(tǒng)：客用電梯、消防電梯、通訊系統(tǒng)：有線通訊系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、光纜信號接收系統(tǒng)交通設(shè)備系統(tǒng)：車庫只能治理系統(tǒng)人員構(gòu)成：該項目的人員要緊由三部分組成，一是北京海關(guān)辦公人員，另一部分為前來辦理各項業(yè)務(wù)的企事業(yè)人員，第三部分確實是出租部分的辦公人員，招待所接待的人員。人員文化層次高，個人素養(yǎng)好，能夠?qū)ｉT好地配合樓宇的治理。物業(yè)治理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃（一）項目定位北京海關(guān)辦公樓是北京海關(guān)自用辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主的單一性是其最明顯的特點。而北京招商局物業(yè)治理有限公司正是以寫字樓的治理在行業(yè)中樹立了品牌形象，因此，我們將把在寫字樓治理上積存的豐富體會運用到北京海關(guān)辦公樓治理當(dāng)中。（二）治理思路以合理的收費價格，現(xiàn)代的治理手段，充足的人力資源保證，集結(jié)我公司豐富的物業(yè)治理體會和技術(shù)水平，為中國北京海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。（三）治理體制物業(yè)治理行業(yè)的競爭在于比治理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎(chǔ)上的連續(xù)競爭，這就要求企業(yè)在治理體制上必須具備優(yōu)勢，為能更好地適應(yīng)物業(yè)治理市場日益猛烈的競爭，我們特成立“北京海關(guān)物業(yè)治理中心”，項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)治理體會并制造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業(yè)知識和治理體會的人員組成；操作層通過嚴(yán)格的選拔和聘請，形成責(zé)任心強(qiáng)，操作熟練，具有豐富體會的操作群體。各層次人員在投入項目治理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格后方能上崗工作。（四）治理機(jī)制若競標(biāo)成功，我公司將以北京海關(guān)辦公樓的特點建立“三部一室”的治理架構(gòu)，最大限度的減少治理環(huán)節(jié)，提升治理效率，形成簡明快捷的治理體系。（五）合理的收費，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)通過我公司對北京海關(guān)辦公樓項目的實地考查及認(rèn)真分析，按照“合理、先進(jìn)、周密、可行”的原則對項目物業(yè)治理價格進(jìn)行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為標(biāo)書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在一定時期內(nèi)差不多上能滿足北京海關(guān)辦公樓日常治理的收支平穩(wěn)，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)治理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)治理質(zhì)量體系及規(guī)章制度，作為規(guī)范公司的行為準(zhǔn)繩，為業(yè)主提供信任的依據(jù)。針對辦公樓的特點和治理目標(biāo)特制定了公眾制度、職員崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對日常治理內(nèi)容編制了相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。（六）治理優(yōu)勢第一作為國有大型企業(yè)集團(tuán)中的企業(yè)，北京招商局物業(yè)治理公司關(guān)于政府項目的治理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業(yè)治理公司在北京中高檔寫字樓的治理上居于領(lǐng)先地位；第三，北京招商局物業(yè)治理公司擁有充足的人力資源儲備；第四，北京招商局物業(yè)治理公司治理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距北京海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與關(guān)心。

治理服務(wù)承諾指標(biāo)及采取措施治理服務(wù)承諾指標(biāo)服務(wù)中意率達(dá)到98%修理及時率達(dá)到98%設(shè)備運行完好率達(dá)到98%安全保證中意率達(dá)到98%對北京海關(guān)辦公樓物業(yè)治理的各項承諾指標(biāo)，一旦顯現(xiàn)未達(dá)到承諾指標(biāo)的項目，北京招商局物業(yè)治理有限公司特作鄭重承諾如下：四項服務(wù)中意率的標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)治理中心的治理酬金相結(jié)合，即：服務(wù)滿意率：90-98%扣除治理酬金總額的5%;90%以下扣除治理酬金的10%維修及時率：90-98%扣除治理酬金總額的5%;90%以下扣除治理酬金的10%設(shè)備運行完好率：90-98%扣除治理酬金總額的5%;90%以下扣除治理酬金的10%安全保證中意率：90-98%扣除治理酬金總額的5%;90%以下扣除治理酬金的10%(上述未達(dá)到項僅扣除有關(guān)比率統(tǒng)計時刻段內(nèi)治理酬金總額)治理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表注：本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評驗收工作的通知》建住房物[2000]008號北京市國土資源和房屋治理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知”》京國土房管物字[2000]第20號。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施1對辦公樓提供保安服務(wù)，保證辦公樓的公共秩序與安全。1.辦公樓差不多實行封閉治理。2.有專業(yè)保安隊伍,24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，語言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。3.結(jié)合辦公樓特點，制定安全防范措施。達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)辦公樓治安案件發(fā)生率１％以下案件發(fā)生數(shù)×100%≤1%辦公樓總數(shù)★結(jié)合海關(guān)辦公樓特點,制定有關(guān)的的治理制度和防范措施。★設(shè)置專業(yè)的保安隊伍.治理中心將對保安人員進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)素養(yǎng)、行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)，考試合格后方可上崗。★保安隊員在執(zhí)行任務(wù)時做到文明執(zhí)勤,訓(xùn)練有素,語言規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)。★對辦公樓實施24小時的門崗值班和區(qū)域巡邏,發(fā)覺咨詢題和隱患趕忙解決.★物管中心將對辦公樓實行相對封閉、內(nèi)緊外松的安全治理。★充分利用技術(shù)防范，設(shè)施設(shè)備的科學(xué)性、先進(jìn)性、防預(yù)性、準(zhǔn)確性、防疲勞性的特點，提升安全保證率。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施2對辦公樓進(jìn)行消防治理。1.消防操縱中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用。2.消防治理人員把握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種咨詢題。3.組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。4.定有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)置消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。消防設(shè)備設(shè)施完好率=100%其余達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)完好消防設(shè)備、設(shè)施＝100%辦公樓消防設(shè)備、設(shè)施總數(shù)★在辦公樓客戶的支持下，成立辦公樓消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。★按照辦公樓實際情形制定辦公樓消防治理規(guī)定。★制定突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)置消防疏散示意圖；保證應(yīng)急照明設(shè)施、各種消防標(biāo)識完好；緊急疏散通道暢通。★消防治理人員和操作人員必須把握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法，能及時、靈活地處理各種咨詢題。★消防監(jiān)控系統(tǒng)運行人員必須執(zhí)有北京市消防局核發(fā)的證書上崗。★消防設(shè)備、設(shè)施齊全，完好無損，可隨時啟用。物管中心設(shè)備操作人員每周對消防泵盤車一次；工程部每半年組織人員啟動消防泵一次，保證消防泵隨時處于良好狀態(tài)。★內(nèi)保人員對辦公樓實施全天候的不定時巡邏，對消火栓的配備情形、滅火器的碼放情形進(jìn)行檢查，對巡邏中發(fā)覺的各種違規(guī)行為和火災(zāi)隱患進(jìn)行勸阻和解決。★每年組織一次消防演習(xí)。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施3地下車庫、公共停車場和車位的服務(wù)與治理1.進(jìn)出辦公樓各種車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不阻礙行人通行。2.辦公樓外停車場有專人疏導(dǎo)，治理有序，排列整齊。3.室內(nèi)停車場治理嚴(yán)格，出入登記。4.非機(jī)動車輛有集中停放場地，治理制度落實，停放整齊，場地整潔。5.危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施.達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)停車場設(shè)備完好率達(dá)到98%以上停車場設(shè)備設(shè)施完好數(shù)×100%停車場設(shè)備設(shè)施總數(shù)≥98%★物管中心將制定停車場治理制度和防火安全制度。★車場治理人員經(jīng)培訓(xùn)后著統(tǒng)一服裝，佩帶明顯標(biāo)識上崗。★車場治理人員必須語言規(guī)范，態(tài)度和氣，文明執(zhí)勤。★物管中心對車場實施24小時的治理，保證業(yè)主和客戶車輛的停放安全。★對進(jìn)出辦公樓的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，做到治理有序、無堵塞交通現(xiàn)象，不阻礙行人通行。★地下車庫和公共停車場須劃有明顯車位標(biāo)識，車庫治理人員須疏導(dǎo)車輛，治理有序，使車輛排列整齊、停車入位。★利用監(jiān)控系統(tǒng)和巡視檢查相結(jié)合，對地下車庫實施全方位的操縱，通過停車場治理系統(tǒng)，對進(jìn)出的車輛進(jìn)行操縱。★完善各種警示、提示、標(biāo)識，設(shè)置必要的隔離、限速等設(shè)施，保證出入辦公樓的車輛和人員的安全。★設(shè)置非機(jī)動車內(nèi)部存放場地和外部集中存放場地，設(shè)置人員負(fù)責(zé)治理，做到場地整潔、停放有序、排列整齊。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施4對辦公樓的清潔衛(wèi)生進(jìn)行治理；對垃圾進(jìn)行收集和清運。1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2.清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范疇，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。3.垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。4.辦公樓共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；辦公樓內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、無煙頭等廢棄物。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)清潔率達(dá)到100%保潔達(dá)標(biāo)面積×100%保潔總面積=100%★制定辦公樓衛(wèi)生治理規(guī)定。★物管中心對保潔人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗。保潔人員必須儀容整齊,講究禮貌,操作中使用規(guī)范用語。★按照辦公樓的實際情形，保潔人員依據(jù)物管中心制定的保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔細(xì)則、保潔程序、保潔方法、保潔頻次，對所負(fù)責(zé)的責(zé)任區(qū)域?qū)嵤?biāo)準(zhǔn)化的清潔、保潔。★辦公樓公共部位保持清潔,墻面無亂貼亂畫;通道無擅自占用和堆放雜物；大堂樓梯扶手、玻璃窗臺、電梯等處達(dá)到明亮、無塵土；公共樓道、樓梯間等處達(dá)到無塵土、潔凈；共用場地保持潔凈、無紙屑、無煙頭等。★衛(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達(dá)到清潔衛(wèi)生、無異味等。★垃圾場所設(shè)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清，定期消殺，達(dá)到無異味、無遺灑。★物管中心主管部門對整個辦公樓的保潔工作每日進(jìn)行不定時的檢查，發(fā)覺咨詢題及時處理、改正。★物管中心主管部門按照不同季節(jié)，制定相應(yīng)的消殺打算。★按照辦公樓實際情形，設(shè)置垃圾箱、果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施5辦公樓區(qū)域內(nèi)的綠化治理和建筑小品的養(yǎng)護(hù)1.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。2.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害、無折損現(xiàn)象、無斑禿。3.綠地?zé)o紙屑、無煙頭、石塊等雜物。4.對辦公樓內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有治理措施并落實。達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)綠化完好率達(dá)到98%完好綠化面積×100%≥98%總綠化面積★辦公樓的綠化治理必須由專業(yè)綠化公司或由通過專業(yè)培訓(xùn)且有實踐體會的人員承擔(dān)。★在綠化區(qū)設(shè)置提示標(biāo)識,綠化養(yǎng)護(hù)人員和物管中心其他人員均有責(zé)任防止和勸阻他人對綠地的破壞占用和踐踏。★對綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護(hù)人員每日或定期進(jìn)行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。★綠化養(yǎng)護(hù)人員和保潔人員每日對綠化區(qū)、責(zé)任區(qū)域內(nèi)的綠擺進(jìn)行清理，擦拭綠擺綠葉。★物管中心按照辦公樓的結(jié)構(gòu)、布局、色調(diào),對公共區(qū)域進(jìn)行綠擺、盆景綠化。★保潔人員對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的建筑小品,每日擦拭保潔一次；修理人員每日對建筑小品巡視一次,發(fā)覺咨詢題及時愛護(hù);工程部按照建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀,制定愛護(hù)保養(yǎng)打算。★物業(yè)主管部門每日對綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量實施檢查,發(fā)覺咨詢題及時解決或采取糾正和預(yù)防措施。★物管中心定期對辦公樓的綠化情形進(jìn)行檢查評定。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施6對辦公樓物業(yè)轄區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)、治理。1.共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。2.共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。3.道路、樓道、大堂等公共照明完好。4.辦公樓范疇內(nèi)的道路通暢，路面平坦。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施完好率達(dá)到98%以上完好設(shè)施×100%≥98%設(shè)施總量★建立辦公樓設(shè)施圖紙資料檔案,達(dá)到資料齊全,治理完善。★工程部修理人員每日對辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。巡檢的要緊內(nèi)容有：樓層配電間、風(fēng)機(jī)房、衛(wèi)生間、茶水房、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、煤氣房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、辦公樓的照明等。對檢查中發(fā)覺的咨詢題及時解決，保證這些設(shè)施正常、完好、無損及正常使用。★工程部按照辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)打算。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施7對公共設(shè)備的治理。1．制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任定期巡回檢查、愛護(hù)保養(yǎng)、運行記錄治理、修理檔案等治理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。2．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。3．配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大治理責(zé)任事故。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施完好率達(dá)到98%以上完好設(shè)施×100%≥98%設(shè)施總量★對治理的設(shè)備實施全方位的治理。物管中心將制定一系列的治理制度，對設(shè)備的運行及運行記錄、愛護(hù)保養(yǎng)及愛護(hù)保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以操縱。★設(shè)備的運行記錄、愛護(hù)保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由物管中心工程部定期歸檔儲存。★各類設(shè)備運行工和愛護(hù)工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。并對設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。每日都須對設(shè)備和機(jī)房清掃、沖洗、擦拭，保證機(jī)房環(huán)境符合要求。★各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)工程師，對設(shè)備的運行、愛護(hù)和保養(yǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并負(fù)有責(zé)任。設(shè)備運行工必須通過專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運行人員和修理人員學(xué)習(xí)、把握和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。★工程部按照設(shè)備狀況制定維保打算，定期對設(shè)備進(jìn)行愛護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情形，保證不發(fā)生任何治理責(zé)任事故。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施8對辦公樓電梯系統(tǒng)的治理。1.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備。2.電梯按規(guī)定時刻運行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。3.轎廂、井道、機(jī)房保持整潔。4.電梯由專業(yè)隊伍修理保養(yǎng)，修理保養(yǎng)人員持證上崗。5.運行顯現(xiàn)故障后，修理人員應(yīng)在規(guī)定時刻內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理。6.運行顯現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)電梯設(shè)施完好率達(dá)到99%以上完好電梯數(shù)量×100%≥99%電梯總量★物管中心依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,具備電梯準(zhǔn)運所必需的有關(guān)手續(xù),做到證件齊全、手續(xù)完備。★制定電梯安全治理制度和乘客須知,明確運行時刻并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。★與專業(yè)公司簽定修理保養(yǎng)合同.物管中心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查,以保證電梯動作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。★保潔人員負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境和衛(wèi)生,除每日對轎廂進(jìn)行兩次全面保潔外,若轎廂、梯門顯現(xiàn)油污漬、手印則要隨時清掃和擦拭。★電梯運行中若顯現(xiàn)故障,愛護(hù)人員須在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。★制定符合辦公樓實際的應(yīng)急處理方案和措施,以應(yīng)對電梯運行中顯現(xiàn)險情時使用。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施9供電系統(tǒng)的治理。1.保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時刻通知住用戶。2.制定臨時用電治理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時啟用。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)供電設(shè)備完好率達(dá)到99%完好供電設(shè)備×100%≥99%供電設(shè)備總量★變配電室操作運行人員必須持有市供電局和北京海關(guān)核發(fā)的有關(guān)證書上崗,必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定,必須遵守崗位職責(zé)。★變配電室操作運行人員依據(jù)運作手冊《電氣運行操作規(guī)程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設(shè)備愛護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》、《配電設(shè)備事故處理》和應(yīng)急處理措施《突然斷電的處理方法》實施對設(shè)備的運行、愛護(hù)和保養(yǎng)。★在正常情形下，如遇不可抗性外來停、限電,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提早一天通知北京海關(guān)有關(guān)處室。★遇配電設(shè)備、配件突然損壞而引起停電，物管中心負(fù)責(zé)向北京海關(guān)主管處室做講明工作，并趕忙組織人員搶修，一樣故障排除時刻不超過2小時。★操作運行人員每星期對備用發(fā)電機(jī)保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專業(yè)技術(shù)人員對備用發(fā)電機(jī)啟動試運行一次,以保證備用發(fā)電機(jī)隨時處于良好狀態(tài)。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施10弱電系統(tǒng)的治理。1.按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時刻排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。2.監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限儲存。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)弱電設(shè)備完好率達(dá)到98%完好弱電設(shè)備×100%≥98%弱電設(shè)備總量★工程部弱電工程師和弱電系統(tǒng)操作人員遵守各自的崗位職責(zé)并進(jìn)行工作。★監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實行24小時的值班運行，并將運行情形記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。★設(shè)備運行記錄作為設(shè)備檔案的一部分將永久儲存,以起到跟蹤證實的作用。★物管中心按照辦公樓弱電設(shè)備的情形,將制定相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)程，以保證各弱電系統(tǒng)能夠正常的工作和運行。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施11給排水系統(tǒng)的治理。1.建立辦公樓用水、供水治理制度,主動安排合理的用水和節(jié)水打算。2.設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。3.按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,水池水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。4.高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的治理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。5.限水、停水按規(guī)定時刻通知用戶。6.排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。7.遇有事故,修理人員在規(guī)定的時刻內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時刻停水現(xiàn)象。8.制定事故應(yīng)急處理方案。達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達(dá)到100%給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施給排水系統(tǒng)設(shè)施總量×100%=100%★制定辦公樓用水制度,主動宣傳合理用水和節(jié)水知識,想方設(shè)法落實節(jié)水打算。★修理人員每日例行對給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查,發(fā)覺跑、冒、滴、漏趕忙排除。★制定高壓水泵、水池、水箱的治理規(guī)定,保證其達(dá)到無污染隱患的要求。★如遇停水、限水，治理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)有關(guān)處室。★通過每日的巡視,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通,保證汛期道路、地下室、車庫、設(shè)備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生。★給排水系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事故時,愛護(hù)人員在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,盡快展開搶修，一樣事故的搶修做到不隔夜。★物管中心按照辦公樓的情形，將制定事故應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施12空調(diào)系統(tǒng)的運行和治理。1.中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)峻滴漏水現(xiàn)象。2.中央空調(diào)系統(tǒng)顯現(xiàn)運行故障后,修理人員在規(guī)定的時刻內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理。3.制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)設(shè)備完好率:100%★空調(diào)機(jī)運行機(jī)組人員必須通過培訓(xùn)并執(zhí)有證書方可上崗。★直燃機(jī)運行記錄作為設(shè)備的檔案,運行人員每日逐項填寫并予以永久性存檔。★修理人員每日對水塔運行的情形進(jìn)行一至兩次檢查,發(fā)覺咨詢題及時排除;工程部制定工作打算,每年對水塔愛護(hù)保養(yǎng)一次。★修理人員接到用戶的報修或系統(tǒng)顯現(xiàn)故障時,應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施修理。★物管中心將按照設(shè)備情形，制定發(fā)生故障的應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施13客戶零修、報修及時率。返修率。建立并落實修理服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。100%≤1%已完成零修整修數(shù)×100%=100%總零件、急修數(shù)返修數(shù)量×100%≤1%修理總數(shù)★建立修理服務(wù)承諾制,物管中心依據(jù)承諾制對工程部實施量化的考核。★如無專門情形，物管中心對修理人員及時率的考評時刻為30分鐘之內(nèi)。★修理人員在完成零修、急修任務(wù)時,持有用戶報修單。該單對用戶報修的地點、內(nèi)容、約定時刻均應(yīng)加以描述,完工后由保修處室簽字確認(rèn)。★工程部和有關(guān)部門按照修理通知單,執(zhí)行的回訪制度。回訪方式可采納電話、上門等形式,保證客戶意見反饋渠道暢通,利于客戶監(jiān)督物管中心的工作。★每月各部門對上月的報修單和回訪情形進(jìn)行統(tǒng)計,提交分析報告,歸檔。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施14同意客戶有效投訴率與處理率。有效投訴1%處理率98%以上有效投訴次數(shù)×100%≤1%入住總?cè)藬?shù)完成處理次數(shù)×100%≥98%有效投訴次數(shù)★物管中心設(shè)置投訴電話,同意北京海關(guān)機(jī)關(guān)各處室、到訪客人監(jiān)督與投訴。★加大職員思想教育和職業(yè)素養(yǎng)教育,落實各項治理制度，努力為北京海關(guān)機(jī)關(guān)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),力爭用戶對物管中心的服務(wù)達(dá)到中意。★加大與機(jī)關(guān)有關(guān)處室的溝通,認(rèn)真對待投訴,做到事事有答復(fù),件件有回音。★落實回訪制度,隨時跟蹤處理結(jié)果,改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，讓客戶中意。★實行公布治理,增加治理透亮度,自覺同意客戶的監(jiān)督。序號服務(wù)項目國家標(biāo)準(zhǔn)治理目標(biāo)測算依據(jù)治理措施15物業(yè)治理中意率。98%物業(yè)治理調(diào)查中意人數(shù)×100%≥98%調(diào)查總?cè)藬?shù)★物業(yè)治理中心實行公布透亮治理,向客戶公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量,使物業(yè)治理始終處于客戶監(jiān)督之下。★定期向海關(guān)有關(guān)處室收集意見和建議,及時調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)程序。★定期召開物管中心內(nèi)部治理例會,研究探討客戶的意見反饋,及時調(diào)整改進(jìn)服務(wù)治理中存在的咨詢題。★定期召開與海關(guān)主管處室聯(lián)席會議，通報物管中心的工作，加大合作與聯(lián)系，持續(xù)完善物業(yè)治理的整體水平。物業(yè)治理的運行擬采取的治理方式（一）北京海關(guān)物業(yè)治理中心內(nèi)部治理架構(gòu)北京海關(guān)物業(yè)治理中心將采取由物管公司總經(jīng)理直截了當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，由北京海關(guān)有關(guān)處室監(jiān)督的物業(yè)治理中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)治理中心的日常治理工作同意公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核。公司按照北京海關(guān)是政府職能部門，辦公樓產(chǎn)權(quán)單一的具體特點，本著高效、精干、安全、科學(xué)的治理原則，物業(yè)治理中心設(shè)置“三部一室”，由物業(yè)治理中心總經(jīng)理直截了當(dāng)對各部室的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直截了當(dāng)、全面、及時把握日常工作及人員表現(xiàn)，有效操縱整個治理過程，減少失誤，提升工作效率。北京海關(guān)物業(yè)治理中心內(nèi)部治理架構(gòu)圖北京海關(guān)有關(guān)處室北京海關(guān)有關(guān)處室直截了當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)公司直截了當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)公司監(jiān)督監(jiān)督公司各職能部門公司各職能部門考核考核中心辦公室工程修理部物業(yè)治理中心中心辦公室工程修理部物業(yè)治理中心綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部（二）北京海關(guān)物業(yè)治理中心運作機(jī)制1．治理體系物業(yè)治理中心在內(nèi)部治理運作上，采納各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相和諧、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的治理活動與治理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，物業(yè)治理中心總經(jīng)理是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者。各項工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)治理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理作出校正、判定、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)覺治理中存在的咨詢題加以糾正，使得物業(yè)治理中心的工作做到有布置，有檢查，有總結(jié)，從而全然上保證了物業(yè)治理中心工作的有效性。2．治理運作機(jī)制物業(yè)治理中心運作機(jī)制流程圖：治理監(jiān)督治理監(jiān)督各執(zhí)行部門（各負(fù)責(zé)人）各執(zhí)行部門（各負(fù)責(zé)人）治理中心總經(jīng)理信息反饋指令信息反饋指令3．治理運作流程物業(yè)治理中心運作流程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報匯報同意回訪同意回訪總經(jīng)理物業(yè)治理中心監(jiān)督指示總經(jīng)理物業(yè)治理中心監(jiān)督指示通知有關(guān)部門通知有關(guān)部門安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部中心辦公室工程修理部中心辦公室工程修理部執(zhí)行做好記錄處理完成做好記錄處理完成通知檢查、落實通知檢查、落實物業(yè)治理中心總經(jīng)理1人治理人員的配備物業(yè)治理中心總經(jīng)理1人領(lǐng)班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛(wèi)生間6人外圍1人車庫1人大清潔組4人洗地組2人經(jīng)理1人主管1人中控4人內(nèi)巡4人車管3人外保8人安全保衛(wèi)部21人綜合服務(wù)部經(jīng)理1人治理中心總編制為：65人工程部經(jīng)理1人電氣班主管1人強(qiáng)電5人弱電2人設(shè)備班主管1人空調(diào)主管1人空調(diào)4人水及綜合修理4人工程修理部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財務(wù)1人領(lǐng)班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛(wèi)生間6人外圍1人車庫1人大清潔組4人洗地組2人經(jīng)理1人主管1人中控4人內(nèi)巡4人車管3人外保8人安全保衛(wèi)部21人綜合服務(wù)部經(jīng)理1人治理中心總編制為：65人工程部經(jīng)理1人電氣班主管1人強(qiáng)電5人弱電2人設(shè)備班主管1人空調(diào)主管1人空調(diào)4人水及綜合修理4人工程修理部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財務(wù)1人保潔服務(wù)18人客務(wù)服務(wù)2人保潔服務(wù)18人客務(wù)服務(wù)2人治理人員的培訓(xùn)與治理物業(yè)治理中心人員培訓(xùn)打算培訓(xùn)，是招商局物業(yè)治理公司一項差不多制度，持續(xù)對各級職員進(jìn)行不同項目、不同時期的培訓(xùn)，也將是北京海關(guān)物業(yè)治理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾治理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)治理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)打算，并予切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素養(yǎng)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)治理人才。公司將依靠如此的一批人才來確保杰出完成北京海關(guān)各項物業(yè)治理工作。（一）培訓(xùn)形式培訓(xùn)分三個時期進(jìn)行入職培訓(xùn)：指職員在正式進(jìn)入崗位之前進(jìn)行的差不多理論、差不多素養(yǎng)、項目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌要求等的培訓(xùn)。上崗培訓(xùn)：指物業(yè)治理中心開始運作的1-2個月內(nèi)，對所有崗位職員進(jìn)行的差不多技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。治理期培訓(xùn)：指物業(yè)治理中心在運作過程中，對職員素養(yǎng)、技能及思想覺悟進(jìn)行連續(xù)的、有打算的提升型培訓(xùn)。培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有職員必須參加的差不多培訓(xùn)，包括：項目情形介紹、治理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)治理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識、職業(yè)道德規(guī)范等。分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點、素養(yǎng)要求等。工程修理人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保打算編制、專業(yè)技能等。培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、理論研討、崗位練兵等各種形式進(jìn)行。（二）培訓(xùn)目標(biāo)治理人員持證上崗。特種工作人員持證上崗。其他職員達(dá)到崗位技術(shù)熟知。

（三）培訓(xùn)打算北京海關(guān)治理人員培訓(xùn)打算序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時刻培訓(xùn)方式目標(biāo)一物業(yè)治理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；治理處組織架構(gòu)，人員崗位職責(zé)范疇；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)法律知識；物業(yè)的接管及驗收；物業(yè)治理中的財務(wù)治理特點。交付治理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、聘請老師及案例分析方法。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二北京海關(guān)物業(yè)治理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范疇；治理處組織架構(gòu)，各類人員崗位職責(zé)、范疇的調(diào)整、講明；職員的有效治理及考核；物業(yè)治理規(guī)章制度的調(diào)整；物業(yè)治理檔案資料的治理；突發(fā)緊急專門事件的處理與防范；電腦網(wǎng)絡(luò)的治理運用技能。交付治理后1—4個月采取實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。開發(fā)潛能鼓舞自我，持續(xù)完善與向前進(jìn)展。三品質(zhì)治理、系統(tǒng)分析與成本操縱；物業(yè)治理實務(wù)培訓(xùn)；人力資源開發(fā)與治理；公共關(guān)系處理；治安、消防危機(jī)處理；時刻治理，情緒治理與壓力操縱；服務(wù)理念與投訴處理；溝通與表達(dá)技巧；形象與禮儀；物業(yè)治理法規(guī)和有關(guān)法律知識，規(guī)章制度；智能、電腦網(wǎng)絡(luò)化的運用治理。日常治理期間采納實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。成為物業(yè)治理職業(yè)人才，擁有豐富的專業(yè)知識。

北京海關(guān)保安員專門培訓(xùn)打算序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時刻培訓(xùn)方式目標(biāo)一物業(yè)治理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；治理處組織架構(gòu)，保安員崗位職責(zé)范疇；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)法律知識；北京海關(guān)情形及保安設(shè)備、設(shè)施情形及使用；中央監(jiān)控系統(tǒng)的治理及防盜系統(tǒng)、設(shè)備、器材的使用、治理。交付治理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、聘請老師及案例分析等方法。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二北京海關(guān)治理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范疇講明；物管中心組織架構(gòu)，保安員崗位職責(zé)，范疇講明；保安員崗位考核制度；緊急、突發(fā)事件的處理與防范及演習(xí)；車輛、停車場治理制度；消防治理及器材使用；語言、行為規(guī)范的學(xué)習(xí)。交付治理后1—4個月采納實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。工作責(zé)任心強(qiáng)，反應(yīng)思維靈活，各方面技能全面。三物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)治理要求；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)的法律、條例；ISO9002程序文件學(xué)習(xí)；形象與禮儀，溝通與表達(dá)；北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)難等危機(jī)處理方案演習(xí)；體能、隊列、軍事培訓(xùn)消防安全演習(xí)；智能化系統(tǒng)的治理。日常治理期間采納實地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。成為北京海關(guān)物管中心的專職保安員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)體會。北京海關(guān)物管中心保潔員專門培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時刻培訓(xùn)打算目標(biāo)一物業(yè)治理差不多知識，職業(yè)道德教育；物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)范疇；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)的法律知識；北京海關(guān)的物業(yè)狀況及保潔要求；保潔工作的程序要求。交付治理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、聘請老師及案例分析等方法。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二北京海關(guān)物業(yè)治理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范疇；物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)、范疇的調(diào)整、講明；保潔員的崗位考核制度；北京海關(guān)保潔工作的程序，作業(yè)指導(dǎo)及考核標(biāo)準(zhǔn)；北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)難等突發(fā)事件的處理與防范；語言、行為規(guī)范的學(xué)習(xí)。交付治理后1—4個月采納實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。提升責(zé)任心、調(diào)動主動性，開發(fā)思維能力。三物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)治理要求；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)的法律知識；ISO9002程序文件學(xué)習(xí)；形象與禮儀，溝通與表達(dá)；北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)難等危機(jī)處理方案演習(xí)；智能系統(tǒng)的了解；保潔工作的技巧及特點。日常治理期間采納實地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。成為北京海關(guān)物管中心的專職保潔員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)體會。

北京海關(guān)修理人員專門培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時刻培訓(xùn)打算目標(biāo)一物業(yè)治理差不多知識，職業(yè)道德教育；物管中心組織架構(gòu)，修理人員崗位職責(zé)范疇；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)的法律知識；物業(yè)竣工驗收；北京海關(guān)的設(shè)備、設(shè)施情形及分布、保養(yǎng)；智能系統(tǒng)的治理、使用愛護(hù)；中控室、值班室的治理；北京海關(guān)公共配套設(shè)施的治理。交付治理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、聘請老師及案例分析等方法。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二北京海關(guān)物業(yè)治理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范疇；物管中心組織架構(gòu)，修理人員崗位職責(zé)、范疇的調(diào)整、講明；修理人員的崗位考核制度；北京海關(guān)供電、供水設(shè)備的治理及保養(yǎng)；北京海關(guān)電梯的治理及保養(yǎng)；北京海關(guān)智能化系統(tǒng)、紅外線防盜中控系統(tǒng)的治理及保養(yǎng)；北京海關(guān)公共配套設(shè)施的治理及保養(yǎng)；北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)難等突發(fā)事件的處理與防范。交付治理后1—4個月采納實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。提升技能調(diào)動主動性，持續(xù)完善及進(jìn)展。三物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)治理要求；物業(yè)治理法規(guī)及有關(guān)的法律知識；形象與禮儀，溝通與表達(dá)；各種設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)與修理；突發(fā)事件的處理與示范演習(xí)；智能系統(tǒng)的治理；設(shè)備資料檔案的治理。日常治理期間采納實地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授，角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。成為北京海關(guān)物管中心的專業(yè)修理人員，擁有較豐富的修理保養(yǎng)體會。

二、人員治理聘請物業(yè)治理中心人員的組成，要緊骨干從公司抽調(diào)組成，其他人員則堅持執(zhí)行公布、公平、公平的三公原則對外聘請，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時按照北京海關(guān)市政府部門的特點，在人員選聘上專門強(qiáng)調(diào)隊人員政治素養(yǎng)的考察。公布聘請：公布向社會、單位聘請人才，擇優(yōu)錄用。定點聘請：定點與區(qū)、市、職業(yè)介紹中心，勞動部門聯(lián)系掛鉤，聘請退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)治理中心的保安員。選擇錄用：在公布聘請的過程中，在同等情形下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再就業(yè)咨詢題，為保持社會穩(wěn)固作出應(yīng)有的奉獻(xiàn)。崗位責(zé)任制度物業(yè)治理中心內(nèi)部治理運作制度之一，確實是實行治理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范疇，使得每項工作都有明確的指引，具體的要求，達(dá)到的成效，真正保證每項工作的實效性。另一方面崗位責(zé)任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責(zé)任，也有責(zé)任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實。因保證了每一項具體的、細(xì)小的工作有落實、有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)治理中心的整體工作的順利開展。考核與競爭物業(yè)治理中心制訂一整套完善的考核與競爭制度，并在質(zhì)量體系程序文件中有具體的要求。以便促進(jìn)物業(yè)治理中心的工作持續(xù)的完善和持續(xù)的創(chuàng)新。考核競爭四、物資裝備情形單位：千元序號品名單位數(shù)量參考單價總價備注1固定資產(chǎn)48293.861.1機(jī)械設(shè)備23222.46折舊5年，殘值5%1.1.1工程專用931.161.1.1.1吸塵、吸水器臺13.103.101.1.1.2氣焊機(jī)+乙炔瓶臺13.703.701.1.1.3抽真空泵臺13.503.501.1.1.4高壓沖洗泵臺13.503.501.1.1.5除濕機(jī)臺14.104.101.1.1.6管道疏通機(jī)臺12.992.991.1.1.7電錘臺13.453.451.1.1.8臺鉆臺12.972.971.1.1.9電焊機(jī)臺13.853.851.1.2清潔專用14191.30折舊4年，殘值5%1.1.2.1吸塵器臺23.006.001.1.2.2吸水機(jī)臺27.0014.001.1.2.3洗地機(jī)（帶水箱、針盤）臺135.0035.00序號品名單位數(shù)量參考單價總價備注1.1.2.4洗地毯機(jī)（帶泡箱）臺135.0035.001.1.2.5高速拋光機(jī)臺140.0040.001.1.2.6地毯吹干機(jī)臺25.0010.001.1.2.7地毯打松機(jī)臺17.207.201.1.2.8清潔服務(wù)車臺31.504.501.1.2.9高壓水槍臺118.0018.001.1.2.9地毯抽洗機(jī)臺121.6021.601.2儀器外表28.30折舊5年，殘值5%1.2.1高壓安全用具套13.003.001.2.2測漏儀臺15.305.301.3辦公\通訊設(shè)備2363.10折舊5年，殘值5%1.3.1對講機(jī)臺82.7021.601.3.2電腦臺26.0012.001.3.3打印機(jī)臺13.003.001.3.4復(fù)印機(jī)臺120.0020.001.3.5保險柜個11.501.501.3.6裝訂機(jī)個12.002.001.3.7圖紙柜個13.003.00

序號品名單位數(shù)量參考單價總價備注2耐用工器具53.46領(lǐng)用“五五”攤銷2.1機(jī)械\電動工具臺77.46鉆、槍、砂輪機(jī)等2.2手動工具269.062.2.1工程專用件124.66線軸、扳手、成套工具等2.2.2清潔專用件144.40榨水車、玻璃套裝工具2.3儀器外表塊125.04萬用表、鉗型表、測溫儀等2.4辦公\通訊設(shè)備部（臺）135.80傳真機(jī)、電話等2.5辦公家具套（組）2514.96文件檔案柜、更衣柜、辦公桌椅等2.6其他略11.14梯子、運貨平車等3低值工器具20.97領(lǐng)用“一次”攤銷3.1手動工具10.373.1.1工程專用把1323.29刀、銼、、鉗、改錐等3.1.2清潔專用略7.083.2小型儀器外表塊30.403.3其他略10.20對講機(jī)備用電池、鏈鎖等合計368.28治理費用預(yù)算治理費用預(yù)算表單位：元序號項目計量單位單位計費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量月平均費用年合計1人員費用78,528.37942,340.401.1職員的工資、保險、福利及獎金71,653.20859,838.401.1.1工程人員(1200*1.682)人/月2,018.401938,349.60460,195.201.1.2客服人員(1500*1.682)人/月2,523.0025,046.0060,552.001.1.3行政及治理人員(2800*1.682)人/月4,709.60628,257.60339,091.201.2職員的工作午餐(8元*22天)人/月208.00273,536.0042,432.001.3職員的降服（購置\洗滌）2,529.1730,350.001.3.1工程人員購置人/年490.0019775.839,310.001.3.2行政\客服\治理人員購置人/年1,010.008673.338,080.001.3.3工服洗滌人/月40.00271,080.0012,960.001.4勞保用品人/月30.0027810.009,720.00序號項目計量單位單位計費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量月平均費用年合計2設(shè)施設(shè)備運行\(zhòng)維保費用10,852.50130,230.002.1公共設(shè)備的運行、愛護(hù)及保養(yǎng)7,500.0090,000.002.2建筑裝飾、設(shè)施的愛護(hù)及保養(yǎng)1,500.0018,000.002.3辦公室內(nèi)的設(shè)備、建筑裝飾的修理1,500.0018,000.002.4計量外表年檢費塊/年15.0080100.001,200.002.5小型修理工器具月252.501252.503,030.003安保\消防服務(wù)費用2021,229.00254,748.003.1外保值勤服務(wù)(800*1.37+359)人/月1,455.00811,640.00139,680.003.2保安中控值勤服務(wù)(950*1.682+412)人/月2,010.0048,040.0096,480.003.3車場治理服務(wù)(600+358)人/月958.0032,874.0034,488.003.4消防工作服務(wù)人/月2,010.0012,010.0024,120.003.5內(nèi)保服務(wù)人/月2,010.0048,040.0096,480.003.6小型裝備物料費月265.00265.003,180.004清潔\綠化費用（包開荒）58,835.00706,020.004.1公共區(qū)域的保潔服務(wù)35,233.33422,800.004.1.1人員費用人/月800.001814,400.00172,800.004.1.2物料費用月15,000.0015,000.00180,000.00序號項目計量單位單位計費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量月平均費用年合計4.1.3石材清洗保養(yǎng)費用M2/次7.00100005,833.3370,000.004.4垃圾袋的提供（辦公室內(nèi)，60/層/天，0.04元/個）層/月35.0014490.005,880.004.5殺蟲滅鼠服務(wù)（包開荒消殺滅）M2/次0.50300005,000.0060,000.004.6外墻清洗費（包開荒）次20,000.0011,666.6720,000.004.7園林、綠地的愛護(hù)服務(wù)M26.50360195.002,340.004.8樓內(nèi)的花木租擺月8,000.008,000.0096,000.004.9化糞池的洗淘費用年4,200.00350.004,200.004.10垃圾消納、清運費用(150元/車,120元/桶)月2,100.002,100.0025,200.004.11門前三包費用M2/月1.60500800.009,600.004.12開荒費用M22.00300005,000.0060,000.005物業(yè)服務(wù)設(shè)備\工具使用費6,025.0072,300.005.1固定資產(chǎn)折舊費4,850.004,850.0058,200.005.1.1工程專用月700.00700.008,400.005.1.2保潔專用月3,300.003,300.0039,600.005.1.3通訊專用（工程、保潔、安保）月850.00850.0010,200.005.2低值工具攤銷費(“五五”)1,050.001,175.0014,100.005.2.1工程專用月500.00500.006,000.00序號項目計量單位單位計費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量月平均費用年合計5.2.2保潔專用月550.00550.006,600.005.2.3安保專用月125.00125.001,500.006行政辦公費用7,275.0087,300.006.1辦公用品費月800.00800.009,600.006.2市內(nèi)交通費月1,000.001,000.0012,000.006.3郵電通信費用月1,500.001,500.0018,000.006.4辦公設(shè)備折舊及攤銷費用月1,475.001,475.0017,700.006.5辦公能源費月800.00800.009,600.006.6印刷費用年4,800.00400.004,800.006.7交際應(yīng)酬費月800.00800.009,600.006.8雜項月500.00500.006,000.007不可預(yù)見費3,600.0043,200.008治理者酬金15,000.00180,000.00小計201,344.872,416,138.409營業(yè)稅金(5%)10,597.10127,165.18總計211,941.962,543,303.58服務(wù)報價和物業(yè)治理費預(yù)算講明預(yù)算編制依據(jù)北京海關(guān)辦公大樓的承建特點和使用對象。國家、北京市政府有關(guān)部門的法規(guī)或?qū)I(yè)文件。本公司多年寫字樓的治理體會，參考了現(xiàn)行市場行情。預(yù)算編制原則先打算，后預(yù)算。從實際動身，本著合理、先進(jìn)、周密、可行的原則，科學(xué)計量，合法收、支，持續(xù)完善。預(yù)算中需講明的事項本預(yù)算物業(yè)治理費年合計2,543,303.58元。如貴單位同意我公司的各項建議，與我公司簽訂《物業(yè)治理托付合同》時增加項目，另行協(xié)商；具體收費方式和時刻再行確定。因該辦公大樓屬于新建，各項設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)在保修內(nèi)，本預(yù)算中“設(shè)施設(shè)備運行、維保費”只計入了運行物料費用，未計入修理保養(yǎng)費用。正常年度的設(shè)備設(shè)施運行、維保費用需按照實際需要核算。因此，本預(yù)算專門針對2002年度，不適用于其他年度。本預(yù)算中不包括該辦公大樓的運行、辦公用能源費用。因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度專門有限，本預(yù)算包總價，不包單價和單項。預(yù)算中的人職員資按現(xiàn)行市場水平測算，以后年度將參考市場水平、物價變動情形和國家有關(guān)勞動、人事規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。預(yù)算中各項“單位計費標(biāo)準(zhǔn)”及“數(shù)量”僅供參考，以“年合計”為準(zhǔn)。預(yù)算中“人員費用”包括工程、客戶服務(wù)、行政用治理人員的費用，安保和保潔人員費用分不計入“安保、消防服務(wù)費用”和“清潔、綠化費用”中。預(yù)算中“公共設(shè)備的運行、維保和保養(yǎng)費用”要緊是運行消耗物料費用，運行人員費用已計入“人員費用”（工程）。《自帶設(shè)備情形表》中各項數(shù)據(jù)僅供參考。自帶設(shè)備、工具的使用費用包括固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷費和設(shè)備修理費，已計入“物業(yè)治理費”預(yù)算中。財務(wù)預(yù)算對業(yè)主及其產(chǎn)業(yè)不同時期利益的考慮本公司的財務(wù)預(yù)算同時考慮了愛護(hù)業(yè)主的近期和長期利益。1、近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入。考慮到業(yè)主自建辦公大樓，差不多投入巨額資金，為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業(yè)治理費用所需資金，投入較大。本公司憑借自身實力自帶全部物業(yè)治理服務(wù)所需設(shè)備和工具，投資總額約37萬元。2、長期目標(biāo)：嚴(yán)格治理，主動建議，使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值。嚴(yán)格操縱人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的修理和養(yǎng)護(hù)將人工成本操縱在物業(yè)治理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施修理、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級修理保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。加大職員培訓(xùn)，提升服務(wù)質(zhì)量加大職員服務(wù)意識和對該辦公大樓使用特點的認(rèn)知培訓(xùn)，讓我公司職員的服務(wù)水平作為提升物業(yè)品質(zhì)的要素之一是我公司日常人員培訓(xùn)的目標(biāo)，我公司將為此合理支配培訓(xùn)費用，決不讓職員“質(zhì)素”透支。治理修理基金的積存和使用治理修理基金是指由業(yè)主（或稱“產(chǎn)權(quán)人”）或使用人按其擁有或占用的產(chǎn)權(quán)面積交納的公共修理基金，用于支付大廈公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性修理項目等費用。該辦公大樓作為單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)物業(yè)，建議由業(yè)主在物業(yè)投入使用后、保修期滿時，開始按建筑面積預(yù)提治理修理基金。該項基金可由業(yè)主自行專戶存款，專款專用，按批準(zhǔn)的大修或大型增改項目打算和預(yù)算支付使用，并制定有關(guān)的治理制度。遇重大緊急支出，治理基金存量不足，再另行籌措。進(jìn)行風(fēng)險治理，操縱風(fēng)險本公司對樓宇實行風(fēng)險操縱治理，將保險和日常修理養(yǎng)護(hù)工作結(jié)合起來，在保證樓宇的正常使用的同時，對樓宇進(jìn)行風(fēng)險投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來的巨額缺失。如貴單位將該辦公樓托付我公司治理，建議貴單位將樓宇的保險托付我公司一同辦理，一方面利用我公司整體規(guī)模優(yōu)勢降低保費支出，一方面維保與保險一體治理、責(zé)任分級，能夠更好地操縱風(fēng)險。

日常物業(yè)治理辦公樓愛護(hù)、保養(yǎng)要點基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情形應(yīng)制定打算，定期（每年許多于兩次）進(jìn)行檢查。發(fā)覺腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及時處理。禁止不經(jīng)設(shè)計及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。鋼筋混凝土愛護(hù)層損壞要及時修補(bǔ)，以防止鋼筋銹蝕。辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求，改變用途時不承諾隨意超載，甚至于對結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。裝飾工程養(yǎng)護(hù)治理樓層地面的養(yǎng)護(hù)：保持樓層地面清潔、潔凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵，幸免因漏水造成室內(nèi)積水，滲入樓板。關(guān)于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。關(guān)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時修補(bǔ)。禁止不加任何愛護(hù)措施在樓面上拖拉重物。門窗的養(yǎng)護(hù)：對使用者進(jìn)行愛護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)覺開關(guān)不靈、縫隙過大、五金配件丟失或損壞等咨詢題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原油漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。飾面墻（磚）養(yǎng)護(hù)：定期（每年許多于2次）巡檢，可采納觀看或用小錘輕劃檢查。發(fā)覺咨詢題及時處理。不承諾用強(qiáng)酸對任何飾面墻（磚）進(jìn)行擦洗。對樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。頂棚的養(yǎng)護(hù)：定期巡檢，發(fā)覺翹邊、裂掛、破舊、陰濕應(yīng)及時修補(bǔ)或更換。幕墻工程養(yǎng)護(hù)治理：本工程外立面幕墻以石材干掛為主，配以部分玻璃幕加以點綴，另外還有一些不銹鋼飾柱、塑鋁板材料等。應(yīng)按照幕墻面積灰污程度，確定清洗幕墻的次數(shù)與周期，每年至少清洗1次。發(fā)覺螺栓松動，破舊應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)覺玻璃松動、破舊應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)覺密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時修補(bǔ)或更換。定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)難時，事后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行修理加固。機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的修理、保養(yǎng)、運行和治理因機(jī)電設(shè)備的要害部分差不多是在機(jī)房，機(jī)房治理是修理、保養(yǎng)、運行的重點。本大樓要緊電氣機(jī)房是1600KV配電室。給排水系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：給水系統(tǒng)消防泵房設(shè)獨立生活水。由市政管網(wǎng)直截了當(dāng)供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直截了當(dāng)供水。排水系統(tǒng)F1—F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。雨水系統(tǒng)F14層屋面，分不經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。常見修理要點：管道漏水修理管道堵塞排堵水龍頭與閥門的修理衛(wèi)生潔具的修理電熱水器的常見故障及排除水泵保養(yǎng)及修理壓力表的校驗潛水泵的檢查保養(yǎng)熱交換器的運行與修理生活水箱的清洗消毒共用照明系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解B1車庫、設(shè)備機(jī)房均采納一般日光燈；水泵房采納防水型燈具；其它樓層大多采納（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域按照需要采納白熾燈或節(jié)能燈。一樣照明以單電源供電，照明及插座分不由配電箱分支路供電，照明支路采納單相兩線制，插座支路采納單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)愛護(hù)；事故照明采納雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。常見修理要點電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判定和修理絕緣電阻測量及損害線更換配電箱的檢查照明燈具的修理通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)常見修理要點：空調(diào)處理機(jī)組風(fēng)機(jī)盤管末端操縱裝置分體式空調(diào)機(jī)雙溫水系統(tǒng)加濕裝置供暖供冷機(jī)組對系統(tǒng)的了解：夏季供冷、冬季供暖均采納美國頓漢布什溴化鋰吸取式電力冷溫水機(jī)組，其特點是節(jié)能環(huán)保。運行愛護(hù)要點：真空度的治理冷劑的凈化吸取液的治理冷卻水的治理預(yù)防及及時處理結(jié)晶天然氣系統(tǒng)安全治理冷卻塔冷卻塔要緊注意其水質(zhì)清潔并及時補(bǔ)水，幸免對直燃機(jī)造成損害。消防設(shè)施設(shè)備對系統(tǒng)的了解：本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機(jī)組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。運行愛護(hù)要點：自動噴灑系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)管道閥門電接點壓力表垂直交通運輸系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：本樓設(shè)有消防梯1臺，停層站15/15，客用梯4臺，停層站15/15，監(jiān)控治理系統(tǒng)、電梯的運行能夠在（中控室/消防中心/遠(yuǎn)程監(jiān)視運行和火災(zāi)應(yīng)急操縱）愛護(hù)要點：物業(yè)治理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢愛護(hù)、收集資料、按期報檢、治理備品備件工具、建立使用制度等；設(shè)備專業(yè)愛護(hù)：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應(yīng)急處理方法。）樓宇自控系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計和建設(shè)目的的，因此差不多具有：樓宇設(shè)備自動化BAS系統(tǒng)消防治理自動化FAS系統(tǒng)安防治理自動化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動化CAS系統(tǒng)辦公自動化OAS系統(tǒng)）樓宇自控：消防報警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入操縱、防盜報警、停車場治理、智能卡）等系統(tǒng)的先進(jìn)性、有用性、安全性、可擴(kuò)充性，對愛護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一治理提供了集中、方便的條件。樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)視：空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運行狀況；監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；消防報警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測器報警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功能。運行愛護(hù)的要點：結(jié)合實際正確使用設(shè)備熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成儲存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工作。有線電視系統(tǒng)運行愛護(hù)要點：按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定治理按設(shè)備使用講明書進(jìn)行愛護(hù)潔服務(wù)日常治理日常保潔服務(wù)質(zhì)量直截了當(dāng)阻礙到辦公樓的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素養(yǎng)的保潔服務(wù)人員不僅可為辦公樓提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為辦公樓高貴的品質(zhì)增光添色。我公司擬對北京海關(guān)辦公樓采納每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。

日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗標(biāo)準(zhǔn)清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)大堂日常清潔地面（推塵）持續(xù)巡視地面光亮、無塵墻壁（擦拭）1次/日無手印、塵土、污跡玻璃門（擦拭）持續(xù)巡視潔凈光亮無手印污跡地墊（吸塵）2次/日無雜物、污跡指示牌、金屬件（擦拭）持續(xù)巡視無手印、污跡服務(wù)臺持續(xù)巡視清潔無塵煙灰缸、垃圾箱持續(xù)巡視無手印、污跡、垃圾不能超過2/3沙發(fā)持續(xù)巡視無污跡、雜物定期清潔空調(diào)口2次/月無積塵清潔指示牌2次/周無塵、無污漬防塵墊（清洗）1次/周無塵、無污漬地面洗地打蠟2個月/次光亮、無塵內(nèi)墻清潔（完全）3個月/次無塵、無污漬沙發(fā)（清洗）1次/月無塵、無污漬垃圾筒內(nèi)（清洗）1次/周無污漬、無塵電梯間走廊地面（牽塵）持續(xù)巡視地面光亮、無塵墻面（擦拭）2次/日無污跡、無塵地面拋光1次/日光亮平均無劃跡墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好電梯門（清潔劑擦拭）1次/周光亮無塵、無污跡清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間地面（掃）持續(xù)巡視無雜物、污跡地面（擦）持續(xù)巡視無水跡、污跡小便池（刷洗）持續(xù)巡視無水跡、污