物業(yè)管理項目負責人操作手冊------職業(yè)技能提升一．物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的基本職能1．計劃的職能規(guī)定任務(wù)的性質(zhì)及其目標，提出完成任務(wù)的數(shù)量、品質(zhì)、時間及費用等數(shù)值性資料，劃分管理中心/管理處的任務(wù)和人力、物力等資源配置。計劃是管理整體的組成部分，是以合理的、經(jīng)濟的、系統(tǒng)的方式作出的影響未來的決策。2．組織的職能為了實現(xiàn)預定的目標，即完成計劃規(guī)定的任務(wù)，通過建立管理中心/管理處組織機構(gòu)、確定職責與權(quán)利、協(xié)調(diào)相互關(guān)系使管理中心/管理處內(nèi)部各要素聯(lián)結(jié)成一個有機的整體，使各項活動得以良性、有效地開展。3．指揮的職能指揮是通過命令、指示等方式將計劃變成全體人員的統(tǒng)一行動。它是一種執(zhí)行性的管理職能，是管理中心/管理處經(jīng)理通過權(quán)威使員工服從計劃的規(guī)定和要求，切實履行職責，完成各項任務(wù)。4．溝通的職能溝通是管理中心/管理處成員之間，上級與下級之間及業(yè)主與客戶為了完成既定的目標，進行相互聯(lián)系，相互理解，獲得共同認識的行為過程。溝通對于信息的收集、認識的統(tǒng)一、關(guān)系的改善起著特別重要的作用。5．控制的職能控制是對管理中心/管理處內(nèi)部各種活動的把握與校正，是管理中心/管理處實施過程確保能夠與計劃方案相符的一種監(jiān)督與保證的活動過程。6．激勵的職能激勵是對計劃執(zhí)行過程中調(diào)動個體與群體的積極性，使他們發(fā)揮出最大潛能的活動過程。激勵屬于行為科學的范疇，它是管理中心/管理處實現(xiàn)最有效活動的一種催化劑，是管理中心/管理處管理的一項重要內(nèi)容。7．創(chuàng)新的職能創(chuàng)新是管理中心/管理處突破傳統(tǒng)，大膽利用新技術(shù)、新管理模式，賦予資源以新的創(chuàng)造財富的行為。歷史證明，創(chuàng)新是經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力，是人類的財富之源。二．領(lǐng)導能力基本自然法則1．要有心甘情愿的追隨者；2．領(lǐng)導與追隨者之間建立密切的工作關(guān)系；3．領(lǐng)導能力隨著事件的發(fā)生而產(chǎn)生；4．不依仗職權(quán)施加影響；5．領(lǐng)導者無純粹的安全可言；6．領(lǐng)導者的面子是有限的；7．領(lǐng)導能力通過與被領(lǐng)導者之間的意識交流舞臺展開；8．領(lǐng)導能力是一種自我安排的過程。三．規(guī)避風險的意識1.不在場作出不切實際的安全承諾，作出的承諾應符合社會治安現(xiàn)狀和服務(wù)群體客觀狀況；2.不輕易作出設(shè)備損壞賠償?shù)某兄Z，應加入一般責任損壞不負賠償條款，只有發(fā)生嚴重失職造成事故的損失可追究公司的賠償責任；3.三方責任簽定條款，即發(fā)生重大事故后，由行業(yè)專家組成調(diào)查組，對事故進行調(diào)查，確定責任；4.應有關(guān)賠償限額的規(guī)定，即然要承擔賠償責任，就應該確定權(quán)利與責任掛鉤，賠償大小與利潤大小掛鉤，可以確定賠償數(shù)額不超過當年利潤總額的一個合適比例；5.應加入凡我公司整改建議未被采納造成的損失，我公司不負賠償責任的條款；6.投保物業(yè)相關(guān)保險，如物業(yè)財產(chǎn)險，人身傷害險，第三者責任險；7.各類行文中的責任規(guī)避，在與業(yè)主、客戶、外協(xié)供方之間的文字溝通、書面往來以及告示、發(fā)票、收據(jù)、協(xié)議合同等上面的文字說明等等，應正確表述公司應負的責任，如停車庫（場）管理制度告示牌上應寫明類似的文字：本停車庫（場）不負車輛保管責任。四．安全管理的意識1．管理中心/管理處的三級安全教育三級安全教育是公司安全教育的基礎(chǔ)教育。教育對象包括新進從業(yè)人員、轉(zhuǎn)崗人員、在職人員。三級教育指公司、管理中心/處和部門安全教育。1.1管理中心/管理處安全教育新進公司員工或調(diào)動工作的在職人員在進入工作地點前，由管理中心/管理處專（兼）安全員、消防員（工程、保安）負責進行安全教育。安全教育內(nèi)容，主要是：勞動安全法律法規(guī)；安全生產(chǎn)基礎(chǔ)知識；本管理中心/管理處安全生產(chǎn)規(guī)章制度；勞動紀律；作業(yè)場所和工作崗位存在的危險因素、防范措施及應急措施及其他有關(guān)安全的內(nèi)容。1.2各部門安全培訓教育新進公司員工或調(diào)動工作的在職人員在進入工作地點時，應進行安全教育。由各部門專（兼）安全員（工程、保安）或部門經(jīng)理/領(lǐng)班負責進行安全教育。主要內(nèi)容有：本部門的工作性質(zhì)、特點及基本要求；作業(yè)流程；工作場所個崗位存在的危險因素、防范措施及應急措施；安全管理制度和勞動紀律。1.3各班組安全教育指由各班組領(lǐng)班對從業(yè)人員進行上崗前安全教育。班組安全教育由班組長會同專（兼）安全員及帶班師傅進行“傳、幫、帶”。安全教育內(nèi)容主要有：班組安全生產(chǎn)概況；工作性質(zhì)和職責范圍；崗位工作性質(zhì)；機電設(shè)備的安全操作；各種安全設(shè)施的性能的作用；緊急救災措施。2．安全檢查的開展管理中心/管理處的安全檢查可以分為定期性、經(jīng)常性、季節(jié)性和不定期性的安全檢查等。2.1定期性檢查管理中心/管理處組織定期全面的安全檢查。檢查周期一般為：管理中心/管理處每半年組織一次，各部門每季度一次，班組每月檢查一次。定期檢查涉及面廣，有深度，能及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。2.2經(jīng)常性檢查由各級部門負責人或?qū)＃妫┌踩珕T根據(jù)安全生產(chǎn)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，進行經(jīng)常性檢查。檢查中要注意易發(fā)生和可能發(fā)生事故的主要因素，變事后處理為事前預防。2.3季節(jié)性檢查由各級部門根據(jù)季節(jié)變化特點，按事故發(fā)生的規(guī)律對易發(fā)的潛在危險，突出重點進行檢查。如冬天防凍報暖、防火、電氣等專項檢查。通過檢查，發(fā)現(xiàn)潛在問題，研究整改對策，及時消除隱患2.4不定期性的安全檢查由管理中心/管理處會同有專業(yè)技術(shù)特長的職工，對安全管理差、易發(fā)事故的部門進行巡視安全檢查。重點查安全工作的重視程度，安全責任制的執(zhí)行情況，安全生產(chǎn)的落實情況。3．確定安全責任的一般原則3.1有下列情況之一造成傷亡事故的，應追究當事人、肇事者的責任：3.1.1違章指揮；3.1.2違章操作；3.1.3違反勞動紀律；3.1.4擅自拆除、毀壞安全裝置和設(shè)備，擅自進入危險場所。3.2有下列情況之一造成傷亡事故的，應追究事故部門經(jīng)理或管理中心/管理處領(lǐng)導的責任：3.2.1未按規(guī)定對職工進行安全教育和技術(shù)培訓，特種作業(yè)人員無證上崗；3.2.2安全標志、安全用具缺乏或有缺陷的；3.2.3設(shè)備、設(shè)施有缺陷，或未按規(guī)定檢測、檢驗；3.2.4對事故隱患未采取有效防范措施的。3.3有下列情況之一造成傷亡事故的，應追究事故管理中心/管理處領(lǐng)導的責任：3.3.1安全管理混亂，安全生產(chǎn)責任制不落實；3.3.2無安全生產(chǎn)責任制、安全生產(chǎn)規(guī)章制度、安全技術(shù)操作規(guī)程；3.3.3發(fā)生傷亡事故后不落實防范措施，一年內(nèi)發(fā)生同類事故的；3.3.4不按國家“安全生產(chǎn)法”規(guī)定保證安全生產(chǎn)所必需的資金投入，及時消除事故隱患的。3.4管理中心/管理處發(fā)生傷亡事故后，有下列情況之一的，應追究管理中心/管理處領(lǐng)導，部門直接負責人和其他責任人員的責任：3.4.1管理中心/管理處經(jīng)理在事