某集團改造項目規劃評價及定位案2

擁攬最令人激越的都市動線年輕時尚階層的活動領域交通樞紐地段、市場前景倍受青睞3

小戶型公寓與小戶型住宅市場競爭分析未來市場供應量大，僅麥地-河南岸總供應量就在3000多套左右；容積率相對較高，一般≥4.5，采光通風要求較低；規模相對較少，周邊配套齊全；市場供應量相對大、需求增速明顯樓盤名地理位置項目情況點評云天華庭演達一路、石湖路、南岸路交匯處占地面積25878.74㎡建筑面積168067.69㎡.由四棟高層組成蓄客2個月有余,目前才售出27張卡麗格國際公寓惠州市江北文明一路政府東側占地面積16180㎡，A\B座組成，660戶形象拔高,價格適中,擴大客戶群體,好產品不泛真正懂得欣賞的人瑞嘉大廈江北凱擯斯基酒店旁目前處于銷售期,截止到6.7日開盤,目前銷售率37%地段+概念是該項目突圍的核心元素五星園墅園演達路與石湖路較匯處占地4450㎡,建面46907㎡,為一單體樓產品創新度不足,走低門檻路線曼哈頓廣場麥岸路20號，毗鄰都心地王占地面積4200㎡,總建筑面積35380㎡由3幢塔樓組成，兩幢21層，一幢15層3層以上為酒店公寓純粹小戶型.市場特征：市場需求量大，處于滯銷狀態。445SOMO

項目產品形式以SOMO為主題的服務公寓/套房酒店/套房辦公

ServiceApartment,

SuiteHotel,

SuiteOffice具有良好的自用性，還能吸引以長期租戶為主，短期租戶為輔的商務消費者；兼具辦公、居住、交際、休閑等功能;提高城市中心物業的復合使用效率。6SOMO客戶群銷售對象----

具有一定投資意識，并具有投資實力的置業者。物業使用市場----

短期或中期的物業租賃者，可商用、可居住，對物業使用功能要求較高。77SOMO推動現代化的生活方式SOMO以成品房、精裝修為基本標準，為置業者提供生活便利和工作方便，讓置業者有更多時間享受生活、獲得收益。SOMO的項目都配備24小時餐飲服務，專設特色的健體項目和會所，為業主、租戶提供豐富的休閑生活。SOMO采用酒店式物業管理，提供酒店式服務，適應現代都市生活的快節奏和商務客人的高效率。8SOMO業主投資回報短期回報預測SOMO項目開業初期運行的3-5年內，產權業主可以選擇獲取10%左右的固定租金回報。而市場成功運營的全額投資酒店式公寓項目，資金成本在年利率6-10%不等，資產收益率超過10%。長期回報預測假設業主購樓價為10000元/m2,年資產收益為10%，則每日租金水平應達到2.74元/m2

，而市場上一般的同檔次酒店日租金水平在10元/m2

以上。9本項目做SOMO的投資機會以較低的代價介入開發，獲得較高的投資回報。SOMO模式填補惠陽市場空缺，銷售經營壓力小，完全能做到盡產盡銷。SOMO項目均為高標準的建筑，有利提升投資方企業形象。101011規劃方案評價第二層:第二層同樣是商業商場1212規劃方案評價一房64㎡二房94㎡二房100㎡三房145㎡四房202㎡①、②：64㎡的一房，可做為酒店套房；⑤：202㎡的四房，可分割成2套100㎡的房，用作套房辦公；③、④：94㎡的二房，可分割成2套40多㎡的房，用作服務公寓；⑥、⑦：各分割成2套50㎡和70多㎡的房，用作服務公寓。住宅部分摟層平面圖:13創新戶型建議在空間結構上突破，打造3.9——4.8米層高的公寓概念14納米化的小戶型設計

兩房兩廳、陽臺、衛生間、廚房、玄關、凸窗等一應俱全，面積僅為52平方米。臥室臥室客廳