工業園工程籌劃定位

——經驗分享會2024年8月分享大綱引言參謀工作方法工程案例經驗分享引言工業用地占總用地成交比重越來越大全國土地供給：2024年1月至7月份，共成交工業用地6275塊，占總成交用地的52.6%，建設用地面積2.9億平米，占總用地面積的52.3%，超過普通住宅用地。一線城市和二三線城市房地產市場呈現不同特征，因此分別選取北京和廊坊分析其土地市場。北京市土地供給：2024年1月至7月份，共出讓工業用地72塊，占總出讓用地的50.7%，建設用地面積占總用地面積的55.1%，超過普通住宅用地。廊坊市土地供給：2024年1月至7月份，共出讓工業用地74塊，占總出讓用地的35.6%，建設用地面積占總用地面積的38.4%。其比重均高出去年總體水平。引言在住宅用地成交溢價率下降〔或上升趨勢趨緩〕的同時，工業用地溢價率呈較快上升趨勢。土地溢價率是土地市場競爭狀況的表征之一，因此從工業用地和住宅用地的溢價率的變化可以推測出，開發商的投資側重點。北京市土地成交：普通住宅用地溢價率從去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而與此相反，工業用地的溢價率那么從1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢價率上升了6.3%。而業用地的溢價率那么上升了15.2%。北京市的住宅用地溢價率驟降至15.4%，而工業用地溢價率卻有大幅度上升。廊坊市的兩類用地的溢價率均有所上升，但是工業用地溢價率上升幅度較大。由此說明，住宅土地市場日趨冷清，工業用地成為開發商追逐熱點。引言工業園定義產業園區是指一個國家或者一個區域的政府根據經濟開展的內在要求，通過行政或市場化等多種手段，集聚各種生產要素，適應市場競爭和產業升級的新形勢，滿足城市化進程合理集聚的趨勢，在一定的空間范圍內進行科學整合，使之成為結構層次合理、產業特色鮮明、集群競爭優勢顯著、功能布局優化的現代產業分工協作生產區，是鏈接工業化和城市化的紐帶。隨著工業用地備受市場熱捧，工業園也必將成為未來開發的重要方向。引言工業園分類國際上的產業園區主要分為以下幾類：第一，一般加工型工業園區。這一類工業園區以制造加工業為主，有綜合加工型的，也有專門從事某一類產品生產的特色園區，如意大利南部的服裝、紡織專業園區。第二，高科技園區。這類園區以高科技產品的研發為主，園區內科研機構、高校和企業相對集中，具有知識密集和人才密集性的特征。美國的硅谷、英國的劍橋科學園、法國巴黎高技術區、日本筑波科學城、印度班加羅爾軟件園等都是典型的高科技產業園。第三，生態工業園。生態工業園是根據循環經濟理論和工業生態學原理建立的一種與生態環境和諧共存的新型工業園。截至2024年，美國各州開展的生態工業園建設工程已經超過60個；在亞洲，日本的生態工業園建設工程也已超過30個。生態工業園已經成為各國在產業領域實現資源循環和高效利用的重要方式之一。引言產業園工程不同于普通住宅工程，從其開發模式到產業定位都是一個全新的研究工程。作為效勞于開發商前期定位的參謀公司，應該走在開發商前面，理清產業園開發中面對的核心問題，并總結具體問題的研究方法。本分享會將結合我們完成的產業園工程，總結具體研究方法，與各位同事共同探討。分享大綱引言參謀工作方法工程案例經驗分享參謀工作方法開發商開發工業園區的核心需求工業園區研究方法參謀工作方法：開發商核心需求在利益最大化的驅使下，開發商拿下產業園區用地以后，面臨如下幾方面問題：開發模式：結合工程開發體量和價值挖掘判斷工程的開發模式是什么？住宅和產業應該如何組合，開發時序如何確定？產業規劃：側重于哪些核心產業？行業價值鏈的哪一段為主導行業？客戶定位：如何細分目標客戶群？向這些目標客戶群提供哪些利益？園區功能：園區提供何種功能？這些功能對客戶的吸引力有多大？參謀工作方法：研究方法價值梳理開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳理區域價值某城市地區生產總值某城市產業結構某城市區域開展布局價值梳理產業對接方向蘇州工業園區上海市廊坊市產業定位京津冀都市圈范圍開發模式確定假設方向產業主導型住宅開發主導型產業和住宅綜合開發型案例研究通過對國內外經典案例的開發模式研究，分析何種模式更適合本工程。選取適宜的新城、產業園區為研究對象。分析其具體的開發階段，不同階段內產業和住宅的關系和先后順序。開發模式選擇在開發商利益最大化的前提下，結合工程本身特征，通過分析具體模式的優劣勢，選取適合的開發模式?；羧A德“田園城市〞:韋林花園城產業規劃主導產業和非主導產業的選擇結合工程產業開展現狀和開展時機以及區域開展潛力，確定產業的初步開展意向；通過對特定產業的研究，判斷工業園區的產業選擇和產業排序。產業初步發展意向應該符合當地產業發展現狀和發展規劃。在產業初步意向的基礎上，通過對具體產業的深入研究，判斷產業是否適合入駐本項目。產業初步發展意向產業發展方向診斷周邊產業發展現狀及規劃確定主導產業和非主導產業在分別判斷產業發展方向以后，綜合考慮園區特征和產業發展優劣勢，確定主導產業和非主導產業。在項目價值分析的基礎上，綜合分析產業發展現狀和未來發展規劃，是做產業規劃的基礎。產業規劃具體開展產業的根本策略研究在確定主導產業和非主導產業的前提下，分析不同產業開展需求和不同產業對住宅開發的影響如何，細化產業開展的優先側重。在細化產業組合方案的根底上，借鑒同類型園區功能區劃分和重點園區土地指標配比，對本園區的功能區劃分和土地配置提出相應的建議。細化產業組合方案確定各類用地指標配比重點園區土地指標配比“案例借鑒”確定園區重點功能區同類型園區的功能區劃分“案例借鑒”實施策略招商策略及方案在主導和遠期培育的產業根底上，確定企業的規模、所處具體產業階段，結合產業對接方向，確定招商策略及方案。優惠政策研究土地優惠：廠房采取優惠價格出租、出讓等多種方式合作。稅收優惠：對高新技術企業等進行相應的稅收減免。行政事業性收費：由園區統一協調有關部門予以減免辦事流程：在工程簽約、立項、審批、建設乃至生產經營的全過程提供一條龍效勞。產業扶持：對園區主導產業在國家政策的許可范圍以內盡量爭取優惠政策。招商策略及方案涉及面較廣，更為深入的定位方法還需進一步研究。本報告僅列出典型的優惠政策，具體優惠政策還需結合工程所在地進行分析。園區建設產品建議參謀工作方法：研究方法價值梳理是開展后續研究的根底，通過分別對開發模式、產業規劃、實施策略、園區建設等的研究解決開發商最關注的核心問題。下面還將結合具體研究的案例對具體模塊進行簡單的介紹。開發模式產業規劃實施策略園區建設價值梳理分享大綱引言參謀工作方法工程案例經驗分享案例簡介用地簡介位置：廊坊市萬莊鎮內。廊坊市區的西北方向，緊鄰北京大興；工程總占地：工程占地面積2.25平方公里，約3375畝。用地規模大，相當于1/2個CBD；如此大規模體量開發，必將注定其開發模式應該是綜合型、復合化的開發；具體開發模式那么應根據工程現狀進行判斷。工程階段簡介工程任務：確定產業和住宅的開發模式；產業定位；產業園區根本產品建議；住宅開發建議。工程進展：工程現已完成第一階段和第二階段報告，其中一階段詳細分析了工程價值屬性，并確定了工程的開發模式；二階段主要完成了工程的產業定位和產業園區的根本產品建議；工程現狀：由于開發商拿地遇阻，尚不能進行更深入的住宅開發研究，在完成產業定位以后工程暫緩執行。此次分享主要針對工程產業研究內容進行提煉，側重于產業研究方法的應用。局部研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷案例所處區域開展潛力廊坊開展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產業時機研究依托廊坊的產業開展時機依托北京的產業開展時機此工程產業選擇初步定位案例開發地產時機研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此工程未來住宅需求預測案例未來時機梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住廊坊市發展機會廊坊市位于京津冀都市圈內，是京津之間的黃金走廊。京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。案例所處區位開展潛力案例開展時機廊坊六個區縣位于環首都經濟圈內，該經濟圈強調了北京對周邊區縣的“反哺〞，廊坊可借此時機對接首都的產業“溢出〞。萬莊發展機會萬莊生態城為廊坊未來重點開展區域，其開發將加強廊坊與北京的對接能力，提升京津冀一體化進程中廊坊的地位。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來開展時機。此工程隸屬萬莊組團，是廊坊未來重點開展區域。隨著大交通和小交通的改善，本案將能充分共享廊坊的開展機遇，并將成為廊坊與北京溝通的核心紐帶。案例所處區域開展潛力廊坊開展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產業初步判斷依托廊坊的產業開展時機依托北京的產業開展時機此工程產業選擇初步定位案例開發地產時機研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此工程未來住宅需求預測案例未來時機梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住廊坊市確定了構建“兩帶一軸一中心〞的產業開展格局，而萬莊那么處于環北京產業帶上?！皟蓭Ж暎杭匆劳泄贪?、龍河、廊坊、香河、大廠、燕郊六個開發區和工業園區，沿涿密高速公路建設環北京產業帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽港、里瀾城等園區，沿廊泊公路建設環天津產業帶?！耙惠S〞：即依托永清、霸州、文安、大城等工業園區，沿規劃建設的廊滄高速公路建設特色產業軸?！耙恢行抹暎杭撮_展城市經濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區不僅成為全市的政治文化中心，而且成為名副其實的經濟中心。依托廊坊的產業開展時機案例開展產業初步判斷依托廊坊的產業開展時機京津冀都市圈：京津冀都市圈將成為中國經濟的“第三極〞，廊坊作為京津之間的黃金走廊，本工程即是京津開展外擴的黃金焦點；環首都經濟圈：環首都經濟圈強調北京對周邊地區的反哺，包含廊坊六個區〔縣〕。廊坊借住環首都經濟圈優勢，對接首都的產業“溢出〞。萬莊生態城：萬莊生態城市廊坊未來開展的重點區域，其開發將在經濟、社會等方面強化廊坊主城區對區域經濟的影響力和控制力，提升京津冀一體化進程中廊坊利益最大化。交通改善：京臺、密涿高速和京滬高鐵的建設將增強廊坊與其他城市的溝通。密涿高速將加強萬莊與廊坊內部溝通，使得萬莊能直接共享廊坊市未來開展時機。本工程距未來北京第二機場約20公里，有望成為臨空經濟區涉及區域，第二機場將給未來萬莊的產業開展帶來新變化。京津冀都市圈萬莊生態城環首都經濟圈產業發展機遇交通改善交通改善交通改善機遇機遇依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的開展空間。萬莊生態城的開發那么奠定了本工程在廊坊市的重要地位。結合廊坊產業規劃和區域特征，可知萬莊產業定位為承接北京產業轉移。案例開展產業初步判斷兩城兩帶北部研發效勞和高新技術產業開展帶：中關村科學城、未來科技城。南部高技術制造業和戰略性新興產業開展帶：大興、亦莊行政合并。六高四新“六高〞：中關村、亦莊、CBD、金融街、奧林匹克中心區、臨空經濟區。6大高端產業功能區以全市7%的平原面積，集聚了全市四成左右的GDP和資產，實現了全市四成以上的利潤和稅金?！八男篓暎和ㄖ莞叨松虅招趨^、麗澤金融商務區、新首鋼高端產業綜合效勞區、懷柔文化科技高端產業新區。第28頁中關村CBD亦莊經濟開發區金融街奧林匹克中心區臨空經濟區“六高”區域“四新”區域通州高端商務服務區麗澤金融商務區新首鋼高端產業綜合服務區懷柔文化科技高端產業新區北部產業帶南部產業帶北京市未來產業空間布局的重點為“兩城兩帶，六高四新〞，其中“兩高一新〞位于北京東南部。隨著CBD東擴、南城方案、通州國際新城等規劃相繼出臺，北京的產業空間布局呈現“東南飛〞景象。依托北京的產業開展時機：北京產業空間轉移“東南飛〞案例開展產業初步判斷依托北京的產業開展時機北京中心城區海淀密云通州房山石景山昌平朝陽大興固安燕郊香河大廠亦莊北京五環廊坊隨著北京產業“東南飛〞，周邊區縣實施了新的對接措施，對與北京大興緊鄰的萬莊也必將有更為積極影響。臨近北京市縣開展對策：固安工業園區：率先推出對接“城南行動方案〞開展策略，加快融入“大北京〞進程，通過北京核心區的輻射作用拉動當地經濟的開展。大廠縣：隨著首鋼機電產業基地的奠基，尤其是大廠潮白河工業區的開工建設，也正在追趕大北京產業轉移的順風車。三河市燕郊：房地產并非燕郊工業園的主導產業，甚至只占很微小的比例，但不可否認的是，北京居住后花園的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，進而促進了燕郊工業園區的招商工作。案例開展產業初步判斷電子信息產業、休閑商務產業傳統優勢產業先進制造業、現代效勞業和新型農業廊坊的開展定位是“京津冀電子信息走廊，環渤海休閑商務中心〞，圍繞著定位著力推進電子信息產業、休閑商務業，加快先進制造業、現代效勞業和新型農業的開展；“塔尖〞：全力推進、優先開展，集中智慧做規劃，加快推動電子信息產業專項規劃、休閑商務產業區規劃和文化產業開展規劃；“塔身〞：增強產業鏈條的緊密性和延展性，促進同類產業和同一產業鏈條的上下游企業實現大規模集聚，最大程度地發揮“塔身〞普遍性支撐；“塔基〞：加快升級傳統優勢產業，“塔基〞支撐即期經濟增長的功能，拉開了廊坊高端產業集群開展的宏偉框架。案例產業選擇初步定位：廊坊產業定位“京津冀電子信息走廊、環渤海休閑商務中心〞是廊坊新的產業標志。案例開展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊各區縣產業開展情況√重點產業√

包含產業相比其他各區縣，廊坊市區的產業開展較為全面，在電子信息、生物醫藥等產業開展根底上具有一定的優勢，可以拓展在新材料、會展旅游等方面產業的引入。案例開展產業初步判斷案例產業選擇初步定位：廊坊市區產業園區概況經濟開發區作為資深企業園區，經濟奉獻度最大，華為與龍河開發區主導的電子產業開展迅速，整體廊坊市區具備產業集群效應。東北東南北西北退二進三第三產業第二產業案例開展產業初步判斷加快效勞業轉型升級，促進向生產性效勞業主導型經濟轉變。生產性效勞業增加值對全市現價GDP的奉獻率超過55%。生產性效勞業成為高端產業、高效企業、高薪崗位的主要提供者。拓展提升城市效勞功能，做大做強金融效勞、信息效勞、科技效勞、商務效勞、流通效勞等生產性效勞業，將北京打造成為效勞區域、效勞全國、輻射世界的生產性效勞業中心城市。著力開展高端現代制造業，改造提升傳統制造業‘十二五’期間，將實施重大工程帶動戰略，重點推進京東方八代線、長安汽車、北京現代三工廠、福田中重卡合資工程、中航工業園、北京數字信息產業基地等重大工程建設，提升電子信息、汽車、裝備制造、醫藥等產業開展水平。重點推進新一代信息技術、生物、節能環保、新材料、新能源汽車、新能源、航空航天和高端裝備制造等戰略性新興產業重點領域開展。案例產業選擇初步定位：北京產業定位案例開展產業初步判斷2024年新興產業增加值第34頁億元各產業增加值〔06-09年〕年均增長率數據來源：北京市2024年統計年鑒案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業開展定位分析現代效勞業、生產性效勞業、信息產業、文化創意產業已成為新興產業中的主導產業，且以年均10%以上的增速迅猛增長，尤其值得指出的是文化創意產業和生產性效勞業的增長速度接近甚或超過20%。廊坊市未來重點開展新興產業，因此本局部重點研究北京市新興產業開展趨勢案例開展產業初步判斷制造業和效勞業：“制造業〞相關的產業增速最慢，“效勞業〞相關產業增速最快?！爸圃鞓I〞相關產業增速放緩的同時，醫藥制造業增速迅猛，是產業未來開展重要方向。而醫療設備及儀器儀表制造業增速緩慢。電子相關產業開展：增速最快的15各子產業中，與“電子效勞〞相關的產業有4個；增速最慢的15個子產業，與“電子制造〞相關的有4個。由此可知，電子相關產業正從“制造〞正在向“信息效勞〞提升。案例產業選擇初步定位：依托北京新興產業開展定位分析萬莊應以北京市產業升級為契機，立足新興產業的制造業，開展智能化及現代效勞業的外包產業，建立華北區域總部研發機構，與北京產業錯位開展的同時，實現輔助支撐北京產業開展。案例開展產業初步判斷優勢：土地本錢和勞動力本錢低。本案例優劣勢分析劣勢：周邊配套不完善，勞動力素質普遍偏低。優勢：鄰近北京，可以共享北京研發能力和市場吸納能力。劣勢：土地本錢和勞動本錢相對較高。與北京相比，本案例的優勢主要表達在土地本錢和勞動本錢，而與其他地區相比，廊坊的主要優勢那么是鄰近北京地緣優勢，可以共享北京消費市場和科研水平。與北京相比與河北其他城市比案例開展產業初步判斷結合本案例的優劣勢分析，可知對本案例適宜開展的產業特征主要表達在對市場、研發能力依賴度和對人力和土地本錢的需求四方面。結合廊坊市的優劣勢分析，本案例可選擇滿足一下特點的產業：對市場依賴程度較高，對流通時間要求高；對研發依賴程度高，需要相關的研發人員駐場或者經常培訓；對人力素質要求低，簡單流水線工人；占地規模較大，對土地本錢較為敏感杜絕高污染、高耗能、有噪音產業，以綠色、環保類為核心；案例開展產業初步判斷電子信息產業物聯網初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代效勞業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。生物醫藥及醫療器械符合廊坊市整體產業定位；是電子信息產業下屬頗具開展潛力的產業方向；嘗試對接亦莊生物醫藥基地等園區；物流及物流加工現代效勞業業務外包對接北京市場，具備開展潛力；是產業開展的重要方向，北京提供了充分的時機；創意孵化類產業對周邊環境影響小，且具備一定開展空間；案例開展產業初步判斷產業發展機會依托京津冀都市圈、環首都經濟圈規劃，借住交通環境的改善，廊坊市未來產業將有較大的開展空間。本案例開展產業時機研究小結CBD東擴、南城方案、通州國際新城建設，北京的產業空間布局開始“東南飛〞，廊坊具備對接北京產業開展的時機。產業選擇初步定位初步選擇六項產業進行研究，這六項產業分別為：電子信息產業、物流及物流加工業、現代效勞業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。本案具備開展產業的政策條件和區位優勢。建議本案對接北京市產業轉移，并以電子信息產業、物流及物流加工業、現代效勞業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。案例所處區域開展潛力廊坊開展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產業時機研究依托廊坊的產業開展時機依托北京的產業開展時機此工程產業選擇初步定位案例開發地產時機研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此工程未來住宅需求預測案例未來時機梳理案例價值判斷區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住案例所處區域開展潛力廊坊開展時機萬莊開展時機此工程開展時機案例開展產業時機研究依托廊坊的產業開展時機依托北京的產業開展時機此工程產業選擇初步定位案例開發地產時機研究廊坊市住宅開發歷程和現狀此工程未來住宅需求預測案例未來時機梳理案例價值判斷未來機會梳理區域發展潛力地產開發機會產業發展機會基礎和前提基礎和前提交通交通職住產業發展機會時機：本案位于萬莊生態城內，是廊坊未來開展重點區域；北京產業“東南飛〞，對萬莊也將有積極影響。本案例未來時機梳理定位：電子信息產業、物流及物流加工業、現代效勞業業務外包、物聯網、生物醫藥及醫療器械、創意孵化及研發產業。地產開發機會時機：廊坊市房地產市場近些年來成交量和成交價格也都有較大幅度上升，隨著根底設施不斷完善，其開展潛力較大。定位：當地居民上樓、產業開展所帶來的產業人口和北京外溢客戶等需求將成為本工程地產開發的有力支柱。局部研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷開發模式根本假設案例研究模式定位基于工程現狀，提出兩個根本假設，并通過案例研究對不同開發模式進行深入分析，最終確定開發模式。開發模式：根本假設區域發展潛力產業發展機會地產開發機會項目機會梳理基本假設方向假設方向一假設方向二工程開發模式是什么？住宅和產業應該如何組合，開發時序如何確定？核心問題本案例可能的開展方向以產業為核心驅動，打造廊坊總部經濟領跑者。方向一以產業開展為主，配套設施、住宅開發作為輔助，建議產居一體的新型產業園區。定位描述產業獨棟+配套商業+配套住宅綜合容積率1.5－2.0，其中總部基地1.0－1.2，配套商業及住宅1.5－2.5總體規劃意向開發模式：根本假設本案例可能的開展方向產業居住雙引擎，生態城鎮樣板·智能總部基地方向二產業居住交叉生長，打造智能生態城。定位描述智能企業獨棟+完善配套+中低密度別墅+多元化城市住宅綜合容積率1.0－1.5，其中總部基地1.0－1.2，配套商業1.5－2.5，中中低密度別墅區0.6－0.8，城市住宅1.0－2.0總體規劃意向開發模式：根本假設不同開展模式的案例研究根據住宅開發和產業開展的關系不同，可以將產業園的開發模式分為以下三種：產業主導型，住宅主導型以及綜合開發型〔開發主體不同〕。開發模式：案例研究共選取6個案例進行研究，總結不同模式優劣勢，詳見報告，此處不再贅述。三種開發模式比照綜合三種開發模式的優劣勢，并結合本案例屬性，建議本案例以綜合開發形式為主導。開發模式：案例研究對此案例所在屬性和城市化開展進程的幾點判斷：廊坊對接北京開展尚停留在規劃階段，各地方政府之間的實質性政策尚未出臺，對于中國來說，政策必須是大前提，也是第一生產力，因此短期內廊坊市區域出現跳躍進展可能性較低；結合十二五，大北京城市群開展戰略勢在必行，廊坊受益于北京局部功能的擴散將是必然，城市間資源的均衡分配將加快廊坊市的開展；廊坊市產業開展有一定根底，但萬莊區域對于高科技、新興產業等產業入園的外部吸引力不明顯，需要開發商創造自身特色樹立品牌，單純依靠產業驅動帶動整個產業園開發，住宅開發滯后于產業再開發，存在不確定風險；結合北京東南居住市場及第二居所市場開展趨勢，大量城市中產由于受到城市空氣污染及市內居住擁堵，產業轉移鄰近居住等原因，主動需求郊區化居住，并且局部開展較好已經成為北京第一居所所涉及城市，廊坊由于位置及交通，區域認知較好等原因，具備融入北京市場條件當中。綜上，我司認為此案例應采用第二種根本假設方向，即片區開發遵循產業居住共同互動開展的整體定位模式。開發模式：模式定位局部研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷客戶深訪深訪客戶客戶深訪未來布局企業需求分析特定企業開展趨勢，并判斷企業對萬莊的區位認知?，F有廠址結合現有的廠址條件〔區位、面積、周邊配套等〕分析同類型企業的選址模式。從區位選擇、配套需求、產品特征以及價格接受度等方面探索企業的真實需求，以輔助我們的產品定位。深訪主要問題產業理論研究北京和廊坊現狀企業選址考察因素空間布局；產業規模；產業增長趨勢；代表性企業及園區等。行業發展概述產業概念及范圍；產業特征；產業產業開展前景等。企業的地點選擇戰略主要會受本錢、市場、政府等因素的影響。產業理論研究主要內容電子信息產業：概述電子信息業定義及分類電子信息產業定義電子信息產業作為信息產業的一局部，是由原來的第二、三產業中有關電子信息及通信設備制造業、電信及效勞業等局部組成。電子信息產業包含電子信息技術與設備制造以及利用電子信息技術與設備進行加工處理、傳遞與效勞的企業或企業化管理的事業單位的集合體。電子信息產業分類電子信息產業包括微電子、光電子、軟件、計算機、通信、網絡、消費電子以及信息效勞業等眾多領域，且各領域均涉及設備、軟件和效勞業三大局部。電子信息產業包含電子信息技術與設備制造以及利用電子信息技術與設備進行加工處理、傳遞與效勞的企業或企業化管理的事業單位的集合體。電子信息產業設備軟件服務業物聯網：概述物聯網的定義及原理定義：通過射頻識別〔RFID〕、紅外感應器、全球定位系統、激光掃描器等信息傳感設備，按約定的協議，把任何物品與互聯網連接起來，進行信息交換和通訊，以實現智能化識別、定位、跟蹤、監控和管理的一種網絡。原理：物聯網是在計算機互聯網的根底上，利用RFID、無線數據通信等技術，構造一個覆蓋世界上萬事萬物的“InternetofThings〞。利用射頻自動識別(RFID)技術，通過計算機互聯網實現物品(商品)的自動識別和信息的互聯與共享。物流及物流加工業：概述物流產業的概念物流產業：是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，以物流活動或各種物流支援活動為經營內容的營利性事業。物流產業現代效勞業業務外包：概況效勞業的概念效勞業：即指生產和銷售效勞產品的生產部門和企業的集合。效勞產品與其他產業產品相比，具有非實物性、不可儲存性和生產與消費同時性等特征。是指農業、工業和建筑業以外的其他各行業，即國際通行的產業劃分標準的第三產業，其開展水平是衡量生產社會化和經濟市場化程度的重要標志。效勞業類別：按照效勞對象分類第一是生產性效勞業，指交通運輸、批發、信息傳輸、金融、租賃和商務效勞、科研等，具有較高的人力資本和技術知識含量；第二是生活〔消費〕性效勞業，指零售、住餐、房地產、文體娛樂、居民效勞等，屬勞動密集型與居民生活相關；第三是公益性效勞業，主要是衛生、教育、水利和公共管理組織等。生物醫藥和醫療器械：生物醫藥概況生物醫藥產業的特征研發周期長高技術高投入高風險高附加值相對壟斷低感應度特征第59頁生物醫藥產業醫藥產業生物技術產業制藥產業生物醫學工程產業生物醫藥產業的組成創意產業行業范疇將文化創意產業產業劃分為：視覺藝術產業、音樂與表演藝術產業、文化展演設施產業、工藝產業、電影產業、播送電視產業、出版產業、廣告產業、設計產業、設計品牌時尚產業、建筑設計產業、創意生活產業以及數位〔即數碼或數字〕休閑娛樂產業等13個行業。創意產業中共包含13個行業，其中手工藝品、影視動漫、軟件游戲研發及服裝設計創意產業地位較為突出。手工藝品影視動漫軟件游戲研發服裝設計創意產業重要產業產業與工程匹配度分析兩方面論證具體產業與本工程的匹配度具體業能否落腳在本工程，需要分別從產業進駐意愿和本案例接收意愿兩方面進行分析。從具體產業進駐本案例的意愿和本案例接收該產業的意愿分別考察二者的匹配度。具體產業是否會進駐本項目是否匹配度本項目是否有意接受具體產業局部研究方法探討：案例價值判斷開發模式案例研究產業方向診斷整體定位產業發展機會區域發展潛力地產開發機會客戶深訪理論研究案例價值判斷產業匹配度判斷63本案例應優先開展電子信息產業，并在電子信息產業中重點開展物聯網業。同時以物流及物流加工業作為產業園區的配套補充?，F代效勞業外包和生物醫藥及醫療器械業可以依招商能力而定。市場定位64基于電子信息平臺，通過物聯網技術實現物流加工等服務外包類產業鏈條的綠色低碳智能產業園。根據產業匹配度分析，最終產業園區的定位如下：在園區產業定位的根底上，本報告還對具體產業在園區中所發揮作用，以及產業地位進行了分析。市場定位65電子信息產業物聯網物流及物流加工基礎樞紐平臺重點方向配套條件配套條件園區主導產業電子信息產業物聯網產業物流及物流加工業重點扶持產業，奠定園區總體形象重點孵化產業，提升園區競爭力產業配套條件之一，輔助產業園區主導產業建議施行整體規劃，長期招商建議作為重點招商項目建議最先引進市場定位打造虛擬物流電子信息港、智能總部生態港、綜合商務港；遵循產業開展的生態規律，實現從產業鏈到價值鏈的轉化不提升；三港聯動，通過智能信息化管理，一體化效勞；66在園區產業判定的根底上，結合園區產業定位，建議本園區分功能區打造產業園。具體如下：市場定位虛擬物流電子信息港包括交易中心、呼叫中心、虛擬大物流信息平臺〔基地物流網信息管理系統、物流企業信息化標準化管理系統、基地公共效勞系統、物流供給鏈管理系統