中信井岡山國際會議中心二期籌劃報告匯報工程概況江西省處于珠三角、長三角、閩三角的洼地之間紅色旅游處于全國領先地位工程區域位置區域交通態勢夏坪京九鐵路茨坪至吉安站130km茨坪至井岡山站113km吉井鐵路井岡山過境鐵路，年底開通，夏坪站距離茨坪20.6km粵贛高速連接泰井高速泰井高速井岡山高速專線，全長62km，連接線長20.6km319國道井岡山過境國道泰和機場至茨坪82.6km分文鐵路茨坪至永新站110km兩地塊關系位置關系：一山之隔動靜關系：外動〔白銀湖〕內靜〔梨坪〕內外照應，動靜清楚資源關系：白銀湖交通優勢梨坪景觀資源優勢工程分析地塊分析局限一：地塊呈狹長弧形，地形復雜多變，很大程度的限制了工程遠期開展空間，難以實現較佳的利潤目標；局限二：由于地塊限制，度假型高端產品缺乏〔如高爾夫〕，或難成規模〔如度假別墅〕，削弱了工程的市場吸引力和競爭力；局限三：動靜區交錯復雜，中上下檔產品并存，難以打造純粹的高端工程；局限四：區域內難以形成暢通、便捷、平安的交通網絡。梨坪地塊地塊分析白銀湖地塊解決的問題：將白銀湖地塊納入開發體系后，能解決很多限制梨坪地塊開展的問題，如交通、規劃、業態、產品、檔次、動靜分區等。遺留的問題：地塊根底條件如水、電等問題；工程目標市場；旅游資源缺乏；旅游產業鏈的建立等等。引發的問題：井岡山旅游格局；資源整合；工程遠期戰略開展；整體規劃等等。井岡山歷年游客人數2024年共接待來山游客218.46萬人次，實現旅游總收入11.28億元，與2024年同期相比分別增長33.74%、34.93%。井岡山客源變化趨勢廣東省游客比例快速下降，說明井岡山純粹的觀光游已經越來越不適應市場需求，對度假經濟興旺地區的旅游消費吸引力在快速下降。以小明大，見一葉落而知歲之將暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。〞井岡山旅游未來開展趨勢井岡山旅游的交通瓶頸問題已經逐步得到解決，現今最關鍵的問題是解決井岡山旅游接待瓶頸問題和提升旅游消費問題。游客年齡構成：以中老年游客為主；游客學歷構成：以高學歷為主；游客類型：以旅游觀光為主；井岡山游客特征調查消費結構支出：購物占主要局部，但總體消費水平不高，挖掘的潛力還很大；出游方式：組團游是主力，但個性化旅游會越來越受歡送；床位缺口測算結果年日均床位缺口8,862張旺季日均床位缺口14,377張旺季峰值床位缺口37,890張高端客戶床位缺口日均值1,098張旺季高端客戶床位缺口日均值5,468張高端客戶床位缺口峰值12,138張酒店需求面積測算結果測算條件酒店需求面積測算值（建筑面積）以年日均床位缺口測算42.5萬平米以旺季日均床位缺口測算70萬平米以高端客戶床位缺口日均值測算7.5萬平米以旺季高端客戶床位缺口日均值測算35萬平米預計工程于2024年建成并投入使用，以上均為2024年測算值。井岡山會議培訓市場每年來山人數：每年約有800名正部級干部、2,500多副部級干部來山培訓；其他級別干部培訓每年約有8,000~10,000人次；按三人陪同一名干部來山，陪同人員每年約2～3萬人；其他大型企事業單位高層或員工培訓人員不計其數。特點：停留時間長；消費層次高；消費穩定。房地產市場分析井岡山市房地產特征普通住宅放量過大，價格水平低，競爭劇烈；景區“旅游公寓〞成井岡山接待新亮點；高端住宅產品空缺，市場潛力大；商業零散成點，市場難以支撐大型集中商業；井岡山市房地產市場分析啟示普通住宅供大于求，而且難以吸引外地投資者，本工程不應規劃普通住宅產品；旅游公寓和別墅擁有較好的市場需求、利潤較高，本工程具有開發這兩類高端住宅產品的條件，因此，高檔的公寓和別墅將是本工程地產開發的主流產品定位；廬山“名人〞別墅是本工程值得借鑒的例子，廬山是當時國民政府的政治名山，即便是在今天，廬山保存下來的“名人〞別墅群仍具有很大的升值潛力。因此，在當前社會、經濟條件下，井岡山“名人〞別墅將會有更廣闊的開展空間；商業作為旅游地產開發的必要配套，本工程商業配套應該以滿足本工程區內的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業態為主。土地交易市場分析茨坪基準地價表（單位：元/m2）用地性質使用年限級別基準地價樣點均價差異商業用地40年一級16761748-4.30％二級11981150+4.17％三級796820-3.02％四級359361-3.49％住宅用地70年一級657676-2.89％二級545553-1.47％三級344311+9.59％四級239232-2.89％工業用地50年一級317320-0.95％二級186198-6.45％三級98100-2.04％四級6567-0.95％2004年～2006年井岡山市土地掛牌價匯總表地塊編號用地性質宗地位置掛牌時間面積（m2）單價（元/m2）A-2-8-1商服用地新城區2004.7.1232402702004—2賓館、酒店茨坪2004.8.694061807.362004—5商服用地茨坪2004.10.23067.941667.052004—6旅游公寓茨坪2004.10.21810.20721.53B-6-2住宅新城區2005.3.25326791512005-1綜合用地草坪2005.6.174044.42401.84A-1商業新城區2005.7.1562695336B-2住宅新城區2005.7.15788061512005-2綜合夏坪2005.7.152220310.812005-3商業鵝嶺2005.7.15123.22200.45A-2-7-3商服用地新城區2006.2.2751083502006-7商服用地茨坪2006.9.213780.961211.74備注：折算土地掛牌價已經除去其他非土地類附屬價值，茨坪2006－7地塊類似于酒店項目拍賣。井岡山市土地交易市場在我國開展紅色旅游經濟之后才開始萌發。由于是井岡山城市核心和風景區核心，所以茨坪土地價格遠高于井岡山市其他區域。而其中賓館、酒店類用地價格處于商業類土地價格最高水平。新城區住宅類土地價格根本沒有變化，商業用地價格漲幅不大；整體上茨坪土地價格呈高位穩定狀態；其他區域土地交易量少，交易價格根本上和井岡山市新城區夏坪的土地交易價格持平。井岡山市土地市場特征市場分析結論一期報告中的重要觀點和結論仍然對工程開發具有指導意義；一期報告中針對工程業態組合進行的量化結論符合目前市場開展趨勢，故在工程規模上不會出現較大變化，但在業態組合上有所調整；工程依然要堅持走“紅色＋綠色〞的旅游路線，紅色旅游會帶來穩定的高端消費并贏取政治效益和品牌效益，綠色旅游會引發一般旅游消費的量變，因此兩者均不可偏廢；旅游公寓和別墅是本工程房地產開發的最正確方向，在“高爾夫〞、“旅游地產〞等概念的襯托下，將引發井岡山市房地產市場的熱潮。商業作為旅游地產開發的必要配套，應該以滿足本工程區內的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂業態為主；井岡山景區內土地供給有限，未來土地交易市場隨著本工程的入市有望實現量價齊飛。跳出紅海思維，實施藍海戰略，整合資源、建立井岡山龍頭景區，打造井岡山特有紅+綠旅游產品系列，實現井岡山旅游區域一體化才是工程挖掘市場需求，到達銷售目標的根本。旅游資源整合分析長江三角洲珠江三角洲江西井岡山以長江三角洲、珠江三角洲為主的全國性高端旅游市場旅游市場定位本工程開發模式本工程最適合采用的是會議經濟與旅游經濟并重的“雙引擎〞開展模式。以會議經濟與旅游經濟為龍頭，打造井岡山旅游產業經濟圈，將是工程成功的關鍵。“一個中心〞——國際會議中心1、國際級論壇的永久會址；2、政府機關、社會團體、企業舉行會議培訓首選目的地之一；3、國內重要的“院外政治〞活動基地。4、井岡山鮮明的紅色色彩開展定位“三個基地〞——國內一流的旅游接待基地——國內一流的休閑運動基地——國內一流的旅游度假圣地開展定位整合思路全方位整合井岡旅游資源打造井岡山旅游產業鏈實現區域旅游一體化運營土地，資源資本互化打破功能局限，彌補工程旅游資源缺乏的缺憾必要性分析旅游地產只有當旅游與地產有機結合才能實現共振效應，本工程距離以龍潭、水口為代表的自然觀光區約20公里，相對偏離主景區；隨著建設規模擴大，區域內的供水、供電等存在隱患，極可能成為制約因素。應該看到，井岡山在旅游旺季經常出現停水斷電現象，這在其他風景區也常見；盡管土地貯量大、植被較好，但自然景觀資源匱乏，人工造景本錢高昂，與自然環境也難協調一致；缺少與景觀融合的體閑游樂工程用地。要實現中信的戰略目標，缺乏4平方公里的空間仍顯狹小。必要性分析梨坪—白銀湖周邊景區資源位置示意圖大峽谷工程介紹大峽谷生態游覽區位于茨坪東北5公里處，地跨龍潭與桐木嶺景區，規劃面積為14.5k㎡，緊臨泰井高速公路連接線白銀湖段，交通便利。大峽谷內旅游資源豐富，有300余畝可供開發的土地。大峽谷工程介紹大量可供開發利用的土地資源保存完好的人文景觀資源珍稀的動植物資源豐富的水資源優美的自然景觀大峽谷工程介紹景區資源豐富湘洲景區介紹湘洲景區和主峰水庫景區同被列為自然保護區核心區，是特級保護區，在?規劃?中規定“是不應進入游人的區域〞，面積總為40.1平方公里。除此之外，其他區域屬于一級保護區或二、三級保護區，沒有嚴格的游人限制。第一階段：工程自給自足主要思路整合梨坪、白銀湖、大峽谷及龍潭景區資源，集游玩、休閑、度假等多功能于一體，打造井岡山綠色生態經濟走廊。必要性分析合理分區，利于規劃必要性分析完善業態，提升工程價值在梨坪－白銀湖－大峽谷三位一體的開發體系下，三個區域相互照應、互相支撐，整合后將組成一個完整的自循環綜合旅游區，更利于打造完善的旅游產業。兩者之間的交通和區劃完成后，整個地產價值將迅速提升，投資回收周期必將大大縮短。整合方案旅游資源整合，旅游產品打造優化調整業態，建立完善的產業集群合作開發第二階段：工程擴張運營主要思路整合附近潛在旅游資源〔主要是湘洲核心景區附近可開發資源〕，最大限度挖掘梨坪土地價值，進一步擴大優勢，實現可持續開展。可行性分析井岡山市政府規劃主干道橫貫梨坪直達湘洲，并注明：“遠期開展方向〞。該道將繼續延伸橫貫湘洲核心景區直達遂川縣。可見政府有意將湘洲景區的開發納入井岡山旅游開展遠期規劃體系。同致行認為：中信應該掌握戰略先機，遵循政府規劃，張弛有度，確保將湘洲景區的開發納入工程開發戰略方案。可行性分析湘洲景區的存在給梨坪帶來的巨大的附生價值，假設能像主峰、水庫景區一樣將游客有效引至湘洲核心景區外圍，其觀光游、探險游開展勢必非常興旺。如此，湘洲景區將成為梨坪地區的后花園，這將促使梨坪地區的快速開展。湘洲景區成為梨坪地塊的后花園，同大峽谷并舉，呈“比翼齊飛〞之勢。可行性分析促使井岡山城市核心擴容從右圖看，當湘洲景區開展成熟后，三地呈穩定的三角形態勢各自統領井岡山著名景區，同時三地緊密相連，白銀湖、梨坪、茨坪三地將三位一體成為城市核心。大峽谷龍潭景區羅浮水庫泰井高速延長線茨坪－梨坪－湘洲線湘洲景區主峰、水庫景區茨坪白銀湖梨坪探測湘洲景區資源，并準備規劃開發工作，堅持“保護中開發〞原那么；對湘洲景區進行統一規劃開發，打造精品旅游路線和特色旅游工程；把梨坪作為湘洲景區的休憩區，故梨坪地塊在規劃時應該預留開展空間；注意高檔物業的區域位置規劃，防止其出現在后期開展的鬧市區域。整合建議第三階段：工程戰略運營主要思路整合井岡山旅游資源形成方便快捷的大旅游圈，進一步促使工程高端消費的質變，提高工程邊際收益率；運營周邊土地，實現井岡山資源與資本的互換，實現更大利潤。盈利模式分析盈利模式分析土地出讓收益經營性物業收益會議培訓收益旅游收益整體運營思路“優化老產品、穩固老市場；開發新產品、創造新市場〞整體運營思路開發模式定位

以會議培訓和休閑度假為主題，旅游地產啟動的區域性開發模式開發模式定位會議主題研究會議論壇開展模式民間主導政府主導民間+政府政府間合作、對話民間需求、政府引導尋求對話平臺經濟、民生政治、合作區域內或區域間尋求對話平臺會議論壇產生社會開展所衍生的各種合作對話需求是會議論壇產生的根本原因，爭取政府支持、挖掘新的會議模式，實行藍海戰略才是工程會議論壇根本出路之一達沃斯世界經濟論壇G-7峰會博鰲亞洲論壇亞太經合組織論壇聯合國大會政治、經濟是永恒的主題影響較大、但對地區經濟拉動不明顯影響較小、但對地區經濟拉動明顯最正確方案=政治+經濟會議主題研究政治主題經濟主題權衡對地區經濟的拉動作用和工程的影響力，建議工程論壇的打造采取政治+經濟的結合型開展模式：同致行建議世界開展中國家經濟合作論壇亞洲金融論壇 區域屬性定位

工程與周邊的關系工程處于新城區夏坪和茨坪之間。在未來開展規劃中，茨坪—梨坪中心區將成為井岡山風景區核心。在成功納入大峽谷以及未來的湘洲景區后，梨坪—白銀湖將成為井岡山核心區域，成為打造井岡山生態旅游產業鏈最核心的環節。茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系茨坪梨坪茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而獲取城市基礎設施和市場基礎在不考慮白銀湖因素的條件下，梨坪和茨坪的關系梨坪對茨坪的關系互補，依存度很高茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系茨坪梨坪茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而獲取核心資源在考慮白銀湖因素的條件下，梨坪與茨坪的關系梨坪對茨坪的依賴性必將進一步下降茨坪、梨坪、白銀湖三者的依存關系茨坪梨坪白銀湖白銀湖因梨坪而提升自身價值梨坪因白銀湖而提升競爭力茨坪因白銀湖而完善根底接待功能茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而獲取核心市場資源白銀湖在獲取茨坪核心資源的同時，汲取其根底資源三者未來關系設想定位思考定位競爭局勢發展趨勢梨坪＋白銀湖為副中心區梨坪、白銀湖、茨坪“三足鼎立”茨坪仍是中心區，白銀湖具有副中心區功能，梨坪是兩者高端接待功能上的補充；白銀湖將直接與茨坪產生競爭；無論在檔次和功能上，梨坪均區分于白銀湖和茨坪。梨坪＋白銀湖為主中心區，實施“大梨坪”戰略梨坪＋白銀湖、茨坪“兩足對峙”梨坪與白銀湖將成為主中心區，茨坪將演變為較純粹的紅色旅游和行政培訓核心區；在檔次上梨坪定位高端并明顯區別于白銀湖，并在功能上相互融合，梨坪成為白銀湖在高端接待功能上的補充。定位建議梨坪——國際會議中心、紅色教育培訓基地、院外政治基地、高端健康休閑度假區等；白銀湖——集會議、培訓、度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型綜合旅游接待中心、商業中心和中高檔生活區；梨坪＋白銀湖——構筑“大梨坪〞，成為未來核心區和主要接待中心；茨坪——紅色旅游中心、行政培訓中心。梨坪與白銀湖開展趨勢研判同致行認為：梨坪和白銀湖由于在規模、業態、功能等諸多因素具有絕對優勢，隨著市場的開展，會逐漸形成“黑洞效應〞將茨坪大局部客戶和商家吸引過來，進而取代茨坪成為井岡山的核心區域，而茨坪那么逐步演變成為更純粹的紅色旅游勝地和行政培訓中心，并成為“大梨坪〞核心區的補充。在這樣的開展趨勢下，新的核心區將培育出新的市場需求，由此帶來的市場增容將促使井岡山的開展具有可持續性，無論從井岡山開展需要還是從中信戰略開展要求方面來說，均有里程碑的意義。 業態組合定位

項目業態指標匯總表用地代號用地名稱用地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）容積率占地比例（％）備注C主體建筑用地90.6057.260.6357.45%其中會議中心10.101.500.606.40%詳見一期報告第四章第二節第（六）小節五星級酒店3.100.60國賓館1.460.60其他酒店、接待中心50.0035.000.7031.71%詳見一期報告第四章第一節第（四）小節別墅10.003.000.306.34%詳見一期報告第四章第三節公寓10.007.000.706.34%商業用地8.404.200.505.33%詳見本報告第四章第三節商務辦公0.501.002.000.32%參考《井岡山梨坪旅游區服務規劃》文化娛樂0.600.300.500.38%醫療衛生0.500.200.400.32%體育用地0.500.501.000.32%S道路停車場用地12.47________7.91%T汽車站用地0.55________0.35%U市政公用設施用地2.31________1.46%G綠地、園林47.18________29.92%其中高爾夫20.00________12.68%國際會議論壇配套公共綠地27.18________17.24%參考《井岡山梨坪旅游區服務規劃》E水域1.74________1.10%拆遷安置用地2.85________1.81%規劃城市用地面積157.7057.260.36100.00%部分容積率參考規劃公司建議生地變熟地，資源變資本總體開發戰略井岡山國際會議中心+大峽谷井岡山新經濟中信區域開發土地運營旅游地產中信集團各級政府合作伙伴總體運營戰略建設井岡山龍頭景區實現區域旅游一體化高度資源整合打造核心主題造市先造勢使資源變資本總體開展戰略實施示意圖通過杠桿開戰略啟動區域開發使生地變熟地總體開展戰略井岡山區域旅游一體化以市場交易為根本合作方式以政府、開發企業間合作為補充以地方利益為根底塑造和發揮相關景區特色實現功能互補龍潭—大峽谷探險、漂流等專項旅游梨坪—白銀湖度假、會議等專項旅游香洲景區康體、拓展等專項旅游建設井岡山綠色生態旅游經濟帶井岡山旅游一體化示意圖開發次序“打造主題，完善根底設施先盤活旅游，再盤活房地產〞周期開發思路主要項目建議一期（2007～2008中）梨坪會議、休閑、園林、基礎設施國際會議中心（包括酒店）、五星級酒店1座、高爾夫球場、園林及基礎設施等開始著手引入國際性主題論壇，論壇的成功是項目造勢的關鍵，也是項目創造市場的重要因子之一白銀湖商業、酒店、園林、基礎設施商業中心總面積3.2萬平米1～2座中檔次酒店，園林及基礎設施等